Landets andelshavere får trænet deres tålmodighed. Værdiansættelsesprincipper for andelsboligforeningers ejendomme har nemlig i mere end ti år været genstand for usikkerhed og under “lovmæssig fornyelse”.

Det startede tilbage i 2013, da de offentlige ejendomsvurderinger blev udskudt på ubestemt tid, fordi de var fejlbehæftede. I februar 2021 blev de offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme afskaffet helt.

En ny lov skulle træde ind som erstatning for de offentlige ejendomsvurderinger, men først i sommeren 2022 kunne daværende boligminister Christian Rabjerg fremsætte et lovforslag (også kendt som L32) med nye forslag til andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper. Lovforslaget blev fremsat 5. oktober 2022 – men efterfølgende skudt til hjørne, da der kort efter blev udskrevet folketingsvalg.

I februar 2023 blev det meldt ud, at den nye SMV-regering ville fremsætte lovforslaget i sin oprindelige form allerede 11. februar. Det fremgik af lovkataloget “Forventede fremsættelser i den resterende del af folketingsåret 2022-23“, som Statsministeriet udsendte 9. februar 2023.

Både Altinget, Berlingske, ABF og vi her på Andelsportal.dk skrev, at lovforslaget, L32, var på vej i folketinget.

Men noget har sat en kæp i hjulet for L32.

Hvor bliver lovforslaget af?

L32 har betydning for, hvordan landets mere end 200.000 andelshavere kan prissætte deres andelsboliger. Hvordan vender vi tilbage til.

Som tidligere beskrevet er der mange andelshavere, der har ventet længe på at få afklaring, og flere har henvendt sig til Social-, Bolig og Ældreministeriet for at høre, hvornår lovforslaget bliver fremsat.

Men ministeriet er uklare i deres udmeldinger om, hvorvidt lovforslaget bliver fremlagt.

I et skriftligt svar til Andelsportal.dk skriver ministeriets pressetjeneste:

“Lovforslaget vedr. andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper blev fremsat 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af udskrivelsen af folketingsvalget. Social-, Bolig- og Ældreministeriet har ikke mulighed for at oplyse nærmere om, hvornår en eventuel fremsættelse af lovforslaget vil finde sted.”

Social- Bolig og Ældreministeriet

Redaktionen på Andelsportal.dk har set yderligere to andre skriftlige svar med samme formulering, som er sendt til andelshavere, når de har henvendt sig og spurgt ind til L32.

Særligt brugen af ordet “eventuelt” og det faktum, at lovforslaget endnu ikke er blevet fremlagt, får flere til at sætte spørgsmålstegn ved, hvad der sker.

Valuarvurderinger med tre års gyldighed

Helt centralt i L32 var en forlængelse af valuarvurderingernes gyldighed. De skal forlænges fra at kunne gælde i 42 måneder fremfor 18 måneder. Årsagen hertil er, at man vil skåne foreninger, der vil overgå til en valuarvurdering, for udgifter til en opdateret vurdering hvert år, da en valuarvurdering kan være en stor udgift for de små foreninger.

I tillæg til forlængelsen af valuarvurderingers gyldighed skulle de offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger, der typisk ikke er opdateret siden 2012, nettoprisindekseres én gang årligt, så den seneste offentlige vurdering ikke udhules af inflationen.

Særligt den del, der omhandler en forlængelse af valuarvurderingerne, har været genstand for kritik, fordi markedsværdien kan ændre sig en del over tre år.

Stiller køber i vanskelig situation

Peter Ryaa, der er DiplomValuar og står bag firmaet Valuaren har beskæftiget sig med vurdering af andelsboligforeningers ejendomme i mange år. Han finder lovforslaget meget problematisk, fordi boligmarkedet kan ændre sig meget over en treårig periode:

“Det problematiske ved det lovforslag, der blev fremlagt er, at der er sket en del ændringer på boligmarkedet det seneste år. Renten er steget og boligpriserne kan være faldet. Derfor kan du som andelshaver stå i en uheldig situation, hvor du køber en andelsbolig til en værdiansættelse, der er forældet, fordi den er baseret på en vurdering, der blev lavet for flere år siden,” siger han.

I værste fald kan køber blive teknisk insolvent kort tid efter købet. Vi kan slet ikke forstå lovforslaget, det er helt uden sund fornuft. Ingen har sat sig ind i hvad det kan betyde for køberne af andelsboligerne,”

DiplomValuar Peter Ryaa

Det er svært at være forbruger i et sådant marked og det kan også forringe potentielle andelskøberes muligheder for at få et andelsboliglån. Bankerne risikovurderer nemlig de enkelte foreninger i forbindelse med oprettelse af andelsboliglån og det bliver sværere at gennemskue, hvilken ejendomsvurdering andelskronen er baseret på, når foreningen risikovurderes.

Valuarvurderingen er ikke længere markedskonform

Per-Henrik Schultz-Jensen, der ligeledes er valuar og står bag PH-Erhverv, gør også opmærksom på problemstillingen ved at fastlåse valuarvurderingen i op til tre år:

“Det betyder, at hvis ejendomsmarkedet ændrer sig inden for den treårige periode, som valuarvurderingen vil være gældende, vil andelsboligforeningen ikke få en markedskonform og retvisende værdiansættelse af deres ejendom. Er der stigende priser på det aktuelle ejendomsmarked kan det medføre, at sælger ikke kan være sikker på at få den rigtige pris for sin andelsbolig. Og hvis ejendomsmarkedet er faldende, kan køber ikke være sikker på om der betales for meget for andelen,” siger han.

Usikkerhed om andelsboligforeningens værdi kan medføre, at der opstår tvivl om værdien af en andelsbolig:

“I værste fald kan en potentiel køber/sælger vælge at sige, at når værdien af en andelsbolig er baseret på en valuarvurdering, der eksempelvis er to år gammel, ønsker vedkommende ikke at købe andelsboligen, før der foreligger en opdateret valuarvurdering, der afspejler den aktuelle markedsværdi for foreningens ejendom, og dermed værdien af andelsboligen,” udtaler Per-Henrik Schultz-Jensen.

Regnskabsmæssig udfordring

Per-Henrik Schultz-Jensen mener ligeledes, at flere aspekter gør lovforslaget, som det blev fremstillet, problematisk. Først og fremmest påpeger han, at lovforslaget kan komme i konflikt med den gældende regnskabsvejledning:

“Der er ikke umiddelbart overensstemmelse mellem lovforslaget som det oprindeligt var udformet og den regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, der gælder i dag. Udfordringen har jeg drøftet med flere revisorer,”

Per-Henrik Schultz-Jensen

I det oprindelige udkast til L32 står der i afsnit 3.1.3: “Det er ydermere Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der regnskabsmæssigt ikke er noget til hinder for, at en valuarvurdering anvendes henover tre år, eftersom andelsboligloven allerede efter eksisterende regler bl.a. giver mulighed for at anvende en fastfrosset valuarvurdering (og offentlig vurdering) på ubestemt tid…”

Men ifølge Per-Henrik Schultz-Jensen består problematikken i, at der i henhold til regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger skal forelægge en dagsværdi til brug for foreningens årsregnskab én gang om året. Derfor er formuleringen, som er benyttet i lovforslaget ovenfor, ikke umiddelbart i overensstemmelse med regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger.

“Regnskabslovgivningen, som den er i dag, vil ikke passe til en valuarvurdering, der kun fornyes hvert tredje år – og det er en udfordring,” siger han.

Andelsportal.dk har forsøgt at få en kommentar fra Venstres boligordfører Heidi Bank, som også er valuar, men hun er ikke vendt tilbage inden deadline.

Hvad mener du? Er din tålmodighed ved at slippe op? Skal valuarvurderingen forlænges, så den er gyldig i tre år? Del gerne dine kommentarer i kommentarfeltet nedenfor.

Flere foreninger benytter sig af valuarvurderinger

De offentlige ejendomsvurderinger blev allerede i 2013 fastfrosset, fordi de var fejlbehæftede. Siden da har flere og flere andelsboligforeninger valgt at benytte sig af valuarvurderinger. Tal udarbejdet af Indenrigs- og Boligministeriet viser, at andelen af andelsboligforeninger med valuarvurderinger er vokset markant i løbet af de seneste år. I 2014 benyttede 31 procent af landets andelsboligforeninger sig af en valuarvurdering, mens 55 procent af foreningerne benyttede sig af en offentlig vurdering. I 2019 var andelen af andelsboligforeninger, der benyttede den offentlige vurdering faldet til 26 procent og andelen af foreninger, der benytter valuarvurderinger steget til 61 procent.

Et prisindeks på andelsboliger

Hvorvidt eksempelvis Blackstoneindgrebet har medført prisstigninger på andelsboligmarkedet, har ofte været en mudret debat. Der har aldrig eksisteret præcise tal for prisudviklingen på andelsboligmarkedet, ligesom det er tilfældet for ejerboligmarkedet.

Rigtig mange andelsboliger bliver solgt uden om mæglere, og der er heller ikke nogen, der ved, om den pris, som andelsboliger bliver sat til salg til, også er den, som de rent faktisk bliver solgt til.

“Vi sidder og arbejder på at få noget ordentlig statistik på det, som fagligt kan forsvares. Vi regner med at komme med det til sommer, og så vil vi gerne have Danmarks Statistik til at arbejde videre med det. Uanset om man er for eller mod Blackstone-indgrebet, og uanset hvad man mener om andelsboligmarkedet i København, så kan de diskussioner kun blive bedre af, at vi rent faktisk har nogle sikre tal for, hvor det er på vej hen,” udtaler boligministeren til Berlingske.

Under debatten om Blackstone blev et såkaldt eksperimentelt prisindeks fra Danmarks Statistik inddraget. Prisindekset blev kritiseret af mange, fordi det viste, at priserne på andelsboliger fra fjerde kvartal 2018 til fjerde kvartal 2019 faldt syv procent.

Nu vil boligministeren have et reelt prisindeks, som giver en ordentlig statistik på, hvor store prisstigninger eller fald, der rent faktisk er på andelsboligmarkedet.

Og det er dette prisindeks, som den nye vurderingsmetode kommer til at være baseret på.

Hvornår er udvalgets arbejde klar?

Det er meningen, at udvalget skal afrapportere senest i oktober 2021 – dette for at skabe klarhed for andelsboligforeningerne i god tid inden 2023, hvor den nye offentlige vurdering ellers var planlagt til at blive udsendt.

Forenkling bliver til afskaffelse

De offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt af mange omgange og sidst de blev fornyet, var tilbage i 2012. Skatteministeriet har i mange år arbejdet på at udarbejde et nyt system og mange andelsboligforeninger har ventet på nye offentlige ejendomsvurderinger lige siden. Flere foreninger er skiftet til valuarvurderinger i mellemtiden, men opgørelser viser, at det er omtrent 40 procent af landets andelsboligforeninger, der stadig benytter sig af en offentlig ejendomsvurdering.

I maj indgik partierne, der står bag den politiske aftale om nye ejendomsvurderinger – Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen i de kommende tre år, som er gældende mens det nye system bliver klargjort. Af denne aftale fremgår det, at der skal findes en mere enkel model for vurdering af erhvervsejendomme for at minimere risikoen for flere fejl.

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi af andelsboligforeningernes ejendomme. I hvert fald hvis det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, bliver en realitet.

Kritik: Konsekvenser for andelsboligforeninger er ikke belyst

Lovforslaget blev sendt i høring allerede d. 12.10.20, men lidt atypisk er ABF – Andelsboligforeningernes Interesseorganisation – ikke inviteret med. De har i en pressemeddelelse udtrykt stor utilfredshed med forslaget blandt andet fordi, at de økonomiske konsekvenser for den enkelte andelsboligforening ikke er belyst, og uden at forholde sig til den boligpolitiske betydning.

”Nu har en ny offentlig vurdering været udskudt siden 2012, og rigtig mange andelsboligforeninger har set frem til den nye offentlige ejendomsvurdering. Senest i september i år oplyste skatteministeren, at den offentlige vurdering for andelsboliger ville komme i forlængelse af vurderingen for ejerboliger i 2021. Derfor gør det ikke forundringen mindre, at der nu – ud af den blå luft – kommer et forslag om helt at afskaffe den offentlige vurdering for andelsboliger – og det endda uden, at det overhovedet belyses, hvilke konsekvenser regeringens forslag vil få for landets andelsboligforeninger,” siger Jan Hansen, direktør i ABF, i en pressemeddelelse.

Politiken skriver, at regeringen som led i forenklingen kun vil fastsætte en grundværdi for erhvervsejendomme. Denne fastsættelse af grundværdien skal ske ved, at man som udgangspunkt vurderer grundens værdi i de tilfælde, at der kunne bygges ejerboliger på grunden. Forligspartierne blev præsenteret for forslaget inden det blev sendt ud, men ville give deres opbakning til forslaget.

”Det er for egen regning, at regeringen har sendt forslaget i høring. Vi har brug for at grave os dybere ned i det, men grundlæggende er jeg meget skeptisk,” siger Venstres skatteordfører, Louise Schack Elholm til Politiken.

Hvad mener du? Skal de offentlige ejendomsvurderinger afskaffes helt? På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen og vil meget gerne høre fra berørte parter.

Andelsboligforeninger må vente til 2021

Oprindeligt var det meningen, at alle private boligejere skulle have deres vurderinger i løbet af 2019, mens vurderingerne af erhvervsejendommene, hvor andelsboligforeninger hører ind under, skulle udkomme i 2020.

Med den nye plan har Skatteministeriet besluttet, at udsendelsesperioden samlet set bliver forlænget. Det betyder, at der i 2019 alene vil blive udsendt vejledende vurderinger til de private boligejere, mens de juridisk bindende vurderinger udsendes til de private boligejere fra midten af 2020 og frem. Først herefter bliver der udsendt vurderinger af erhvervsejendomme.

Det er endnu ikke fastlagt præcis, hvornår de nye vurderinger af erhvervsejendomme udsendes til erhvervsejere, men det forventes først at ske i 2021. Med andre ord vil andelsboligforeninger tidligst i løbet af 2021 modtage vurderinger af deres andelsboligforenings ejendom.

Store dele af udviklingen forløber planmæssigt

Ifølge Skatteministeriet er den væsentlige del af vurderingssystemet nu bygget. Blandt andet er dele af selve it-systemet udviklet, testet og idriftsat, ligesom udviklingen af den nye vurderingsportal, der er borgernes samlede indgang til de nye ejendomsvurderinger, forløber planmæssigt.

Det forventes også stadig at vurderinger af erhvervsejendomme vil udkomme i etaper, som det tidligere har været meldt ud. Du kan læse meget mere om, hvordan de kommende ejendomsvurderinger til andelsboligforeninger bliver udviklet og hvad de vil være baseret på i artiklen: ”Offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger: Hvornår og hvordan?”

Andelsboligforeninger venter med spænding

De nye vurderinger er ventet med spænding af rigtig mange andelsboligforeninger. Vurderingerne blev nemlig sat i bero allerede i 2013, fordi de var fejlbehæftede. Derfor er det stadig ejendomsvurderinger fra 2011-2012, der gælder for de andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering til at prissætte deres andelsboligforenings ejendom og dermed regulere deres andelskrone. Mange andelsboligforeninger har i mellemtiden valgt at skifte til en valuarvurdering for at få et mere retvisende billede af, hvad deres egentlige ejendomsværdi er i dag.

Nyt vurderingsprincip: Discounted Cash Flow som regnemetode

Med bekendtgørelsen blev fastlagt et nyt vurderingsprincip. Regnemetoden hedder Discounted Cash Flow eller i daglig tale DCF, og er et modspil til afkastmetoden, som flere valuarer ellers har brugt til at vurdere andelsboligernes ejendomme. I bekendtgørelsens står:

Værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog baseres på den afkastbaserede model. Det anvendte forrentningskrav skal underbygges af referencer.«

Teknisk set tager DCF højde for ejendommens driftsoverskud over tid og tilbagediskonterer disse med en given diskonteringsrente, svarende til den som valuaren kan dokumentere, at en investor vil forlange på vurderingstidspunktet. Det vigtigste ved denne regnemetode er evnen til at kunne dokumentere prisen. Formålet ved at overgå til DCF er nemlig at sikre, at andelsboligforeninger får et dokumenteret belæg for prissætningen på deres ejendom.

Med DCF bliver vurderingen dokumenteret enten ved lovbestemte satser eller dokumenterede tal. Og netop dokumentation har været kritikpunktet ved den tidligere regnemetode, afkastprincippet, som beregnes ud fra valuarens skøn omkring indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud.

Krav til valuarens uddannelse og erfaring

Før den nye bekendtgørelse var det kun valuarer, der var medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, som var forpligtet af foreningens retningslinjer, mens ikke-medlemmer ikke var reguleret af konkrete bestemmelser. Med den nye bekendtgørelse er alle valuarer pålagt samme krav og retningslinjer.

Kravene til valuarerne lyder:

Bekendtgørelsen stiller bl.a. krav om:

I bekendtgørelsen er dog indsat en overgangsbestemmelse for dem, der ved lovens ikrafttræden, opfylder uddannelseskravet for at kunne foretage en valuarvurdering af en andelsboligforenings ejendom.

På Andelsportal.dk samarbejder vi kun med valuarer, der kan efterleve de nye regler.

Valaurvurdering – Hvad skal du være opmærksom på?

Hvad betyder de nye regler for din boligforening?

Med bekendtgørelsen sker der en masse på valuarområdet, men hvad får det af betydning for den enkelte forening?

Øget gennemsigtighed:
Først og fremmest bliver valuarvurderingerne mere gennemsigtige. Det betyder, at det bliver tydeligere for foreningen, administrator og ikke mindst andelskøbere at se, hvilke kriterier, der ligger bag ved vurderingen af ejendommen. Dette giver en større sikkerhed, da man i foreningen kan gennemgå vurderingen og sammenholde den med bekendtgørelsens krav. Jo mere information om, hvordan valuaren er nået frem til resultatet, jo mere sikker kan forening være i, at resultatet er korrekt.

Mere stabil andelskrone:
En anden fordel kan ses i forhold til andelskronen. De mere dokumenterede vurderinger vil nemlig betyde, at andelskronen ikke kommer til at svinge dramatisk ved skift af valuar. Har foreningen tidligere brugt en valuar, som ikke har været underlagt nogle konkrete bestemmelser for vurderingen, kan vurderingsresultatet dog godt ændre sig i takt med de klare retningslinjer.

Dyrere vurderinger?
Hvorvidt valuarvurderingerne vil blive dyrere fremadrettet vides ikke. Nogle valuarer mener, at de nye retningslinjer ikke får en indvirkning på prisen, mens andre skønner en prisstigning. En stigning, fordi det bliver mere tidskrævende for valuarerne at udføre vurderingen end før. Hvordan de fremtidige valuarvurderinger munder ud, bliver interessant at følge.
 
Du kan læse mere om reglerne i denne vejledning for vurdering af andelsboligforeningsejendomme, som er udgivet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er blevet enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre mere tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

”Med aftalen gennemfører vi nogle tiltag, der skal være med til at sikre, at både nuværende andelshavere og kommende andelshavere kan føle sig trygge ved at bo i en andelsbolig. Vi stiller blandt andet nogle højere krav til stiftelsen og finansieringen. Og så præciserer vi bestyrelsens opgaver og ansvar, og andelshaverens vilkår i det – for fremtiden forhåbentligt sjældne – tilfælde, hvor en andelsboligforening skulle gå konkurs,” udtaler erhvervsminister Brian Mikkelsen

Aftalen bygger videre på de anbefalinger, som en arbejdsgruppe fremlagde i maj 2016.

Højere krav til stiftelse og finansiering af nye andelsboligforeninger

Aftalen betyder blandt andet, at der i fremtiden vil blive stillet større krav til stiftelser af andelsboligforeninger. Blandt andet begrænses afdragsfriheden på lån til andelsboligforeninger til de første 40 procent af en forenings lån. I dag er grænsen 80 procent af lånet.

Samtidig skal de andelshavere der køber andelsboligerne ved stiftelsen stille med en udbetaling på fem procent.

Ydermere er det et af de nye initiativer, at nystiftede har skærpede krav til deres stiftelsesbudgetter. I dag skal budgetterne nemlig kun dække en periode på 10 år, men i fremtiden skal en forening kunne fremlægge et budget for minimum 15 år.

Også rådgivere skal i højere grad stilles til ansvar for lån og kreditter. De skal gøres ansvarlige seks år frem for tre år, hvis de har vejledt foreninger uhensigtsmæssigt. Dette initiativ er blandt andet med som følge af, at flere foreninger de sidste år er endt i økonomiske kriser grundet katastrofale lånetyper og uhensigtsmæssig rådgivning.

Lejefastsættelse i forbindelse med konkurs

Med aftalen forsøger man også at undgå, at der spekuleres i andelsboligforeningers konkurs. De senere år har der været en række sager om nødlidende andelsboligforeninger, der er blevet opløst ved en konkurs. Når en andelsboligforening går konkurs, har beboerne i en ejendom som udgangspunkt mulighed for at blive boende som lejere. Huslejen for de andelshavere, der overgår som lejere fastsættes i dag efter huslejereguleringer, som er beregnet på baggrund af de udgifter, som en udlejer har til at drive ejendommen. I tidligere sager har det betydet, at de gamle andelshavere kunne blive boende som lejere til en lavere husleje end de gjorde inden foreningen gik konkurs. Med den nye aftale ønsker man at huslejen i stedet regnes ud som et gennemsnit af den boligafgift, som de konkursramte andelsboligejere har betalt i de seneste fire år.

Det vækker harme hos Lejernes Landsorganisaiton (LLO), som kalder denne del af aftalen for ‘en torn i forslaget’:

”Da boligafgiften lige før en konkurs typisk er meget høj, vil huslejen blive meget højere end normalt. Straflejen skal betales i seks år, hvorefter der skal betales husleje efter lejelovens almindelige regler. Men flytter den tidligere andelshaver inden, så skal huslejen fastsættes efter de almindelige regler. Den høje husleje skal altså kun betales af den tidligere andelshaver – han eller hun skal straffes. Vi ved ikke hvorfor, men måske mener forligspartierne, at andelshaverne selv har været skyld i konkurserne?” skriver LLO i en pressemeddelse.

Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Valuarer skal følge de samme regler

Mange foreninger har været nødsaget til at benytte sig af valuarvurderinger, fordi at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013. I de større byer har det været en udfordring, at der har været stor forskel på, hvordan valuarer vurderer de forskellige ejendomme. Nogle andelsboligforeningers ejendomsværdi er steget med mere end 100 procent på meget kort tid. Og det har skabt en usikkerhed for flere aktører på markedet. Det vil man med den nye pakke stramme op på ved at lade alle valuarer følge et særligt regelsæt opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Samtlige valuarer skal følge regelsættet uanset medlemskab af forskellige brancher.

Det forventes at det nye regelsæt vil sætte en stopper for de store prisforskelle, der hidtil har været i forbindelse med andelsbolighandler.

Udvalg skal se nærmere på problemer med sorte penge

Aftaleparterne er også blevet enige om at nedsætte en arbejdsgruppe, der inden sommerferien skal komme med forslag til, hvordan man kan komme problemer med penge under bordet til livs. Allerede nu har socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad dog nogle idéer til hvordan problemer med penge under bordet kan kommes til livs:

”Det kunne for eksempel være, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skulle godkende overdragelsen af andelsboligen. Det kunne være en idé med åbne ventelister, hvor bestyrelsen stod for overdragelsen, så vil en sælger aldrig kunne forlange penge under bordet,” forklarede Kaare Dybvad i går, da aftaleparterne stillede op til interview.

Oversigt over andelsboligpakkens 16 initiativer:

Stiftelse af en andelsboligforening:

Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening:

Forældelsesfrist for rådgiveransvar:

Andelsboligforeninger i landdistrikterne:

Driften af en andelsboligforening:

Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi:

Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.:

Mere retvisende valuarvurderinger:
 

Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger:

Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris:

Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Tid til ændringer

Skandalesager og artikler om konkurstruede foreninger, der befinder sig i håbløse økonomiske situationer har ikke været til at undgå i medierne. Problemer i andelssektoren fik erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) til at nedsætte en arbejdsgruppe, der skulle se driften af landets andelsboliger efter i sømmene. Skærpelser og nye krav blev fremlagt i 13 nye anbefalinger, der omhandlede alt fra stiftelsessituationen, finansiering, dagligdrift og ophævelse af en andelsboligforening.

Krav om egenfinansiering ved andelsboligstiftelse – og slut med afdragsfrihed for andelsboligforeningerne. Sådan lød nogle af de centrale anbefalinger, som arbejdsgruppen fremlagde. Alt sammen tiltag, der skal være med til at ryste posen i forhold til andelsboligdrift. Men hvad siger andre andelseksperter og foreningerne selv til de nye tiltag? Det blev diskuteret på en åben høring i onsdags.

Boligekspert: Afskaf valuarvurderingerne

Landstingssalen på Christiansborg var fyldt med eksperter, politikere og aktører fra andelsboligmarked, da høringen blev skudt i gang onsdag eftermiddag. Også repræsentanter for andelsboligforeningerne var med på mødet. Formålet med den åbne høring var at høre forskellige synspunkter og holdninger til, hvordan man sikrer en mere ansvarlig drift af landets andelsboliger. Synspunkter og løsningmuligheder på alt fra belåning, sund drift af foreningerne, overgangen til lejevilkår og rådgiveransvar blev taget til debat. Også kritik af de tårnhøje valuarvurderinger fyldte dagsordenen:

“Det udgør et kæmpemæssigt ressourcespild, når andelsforeninger får en valuar til at vurdere ejendommen, i stedet for blot at bruge den offentlige vurdering. Derfor bør politikerne, når de nye offentlige vurderinger kommer i 2020, helt afskaffe muligheden for at bruge valuarvurderinger,” lød det på høringen fra Morten Skak, lektor ved Syddansk Universitet med speciale i boligmarkedet.

Enig i kritikken af valuarvurderingerne var direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt Lillegreen, som påpegede, at der bør indføres strammere krav til valuarerne og et bedre informationsniveau om vurderingerne.

Et skridt i den rigtige retning

Der var stor tilslutning til den åbne høring og mange holdninger til, hvordan man kommer problemerne i andelsboligsektoren til livs. Hvad anbefalingerne ender med må tiden vise, dog er de nye krav til andelsboligdriften et skridt i den rigtige retning.

”Jeg ser de 13 anbefalinger, der er kommet på området som et godt bidrag. Jeg siger bidrag, da jeg gerne så, at man på nogle punkter gik længere end det, der er blevet lagt op til. Men det er et skridt i den rigtige retning,” lyder det fra Curt Lillegreen om høringens dagsorden.

Se hele høringen på Folketingets hjemmeside.

Interessen for investeringsejendomme har kick-startet prispumpen

Muligheden og interessen for at opløse og sælge andelsboligforeningen til en ejendomsinvestor er kommet i kølvandet på salget af A/B Turesensgade 6 i København, som eftersigende fik et tilbud, de ikke kunne sige nej til. Advokat Anders Birkenfeldt, som er partner i Hansen Thomsen Advokater, fortæller til Børsen, at han allerede har modtaget 10-15 henvendelser fra andelsboligforeninger, der gerne vil sælge, eller som minimum høre om mulighederne for at opløse og sælge deres forening. Anders Birkenfeldt er overbevist om, at i hvert fald en håndfuld af ejendommene bliver solgt inden for kort tid.

»Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges,«

Anders Birkenfeldt, partner hos Hansen og Thomsen Advokater

Grunden til, at mange andelsboligforeninger får dollartegn i øjnene skyldes, at interessen for investeringsejendomme i hovedstadsområdet er steget markant. Samtidigt er boligpriserne skyhøje og det har altså medført en mulighed, der er for tiltalende for nogle andelsboligforeninger, der øjner en god forretning. ”Der betales nogle liebhavertillæg i million klassen, også på mindre velbeliggende ejendomme, som ud fra almindelige afkastmodeller ikke giver mening,” siger Anders Birkenfeldt til Børsen og tilføjer: ”Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges.” Det betyder, at hvis man går fra andelshaver til lejer, så kan man selv være med til at fastsætte den fremtidige husleje. Med andre ord betyder det, at andelshaverne høster den økonomiske gevinst ved salg af ejendommen, uden at de nødvendigvis skal opgive retten til boligen.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

En skattefri gevinst til andelshaverne

Den store gevinst kan indfries, eftersom at andelsboligejendomme har en sammenlagt højere værdi, end de enkelte andelsboliger i selv samme ejendom. Det betyder, der er en stor økonomisk gevinst at hente ved at opløse foreningen og sælge ejendommen. Det ekstra beløb som ejendommen sælges for, kommer andelshaverne til gode. Skattefrit vel at mærke. Ved salg af en hel ejendom er kvadratmeterprisen omtrent 5000 kroner dyrere. Hvis du derfor ejer en 50 kvadratmeter lejlighed, kan du altså få en skattefri gevinst på godt og vel en kvart million kroner.

”Omkring 5000 kroner merpris per kvadratmeterpris bliver det hurtigt til. Så hvis vurderingen tidligere har været 17.000 kroner per kvadratmeter, så kan de nu få 22.000. Vi tilskynder ikke til det, men er der foreninger, der gerne vil, så har vi køberne,” siger Helge Rud Larsen, valuar og ejendomsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, som oftest er manden, der hjælper salgslystne andelsboligforeninger med at finde en køber.

Børsen har fornyligt set et likviditetsbudget, altså en oversigt over de forventede indtægter og udgifter, for en andelsboligejendom, som blandt andre Anders Birkenfeldt skal hjælpe med at få nye hænder til. Det drejer sig om salget af en lille andelsboligejendom på blot fem andelsboliger. Alligevel forventes det, at de fem boliger indbringer 13 mio. kroner og når udgifter og gæld er betalt, vil andelshaverne stå tilbage med 4 mio kroner mere til sammen, end hvis de havde solgt andelsbeviset hver især.

»Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,«

Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation

Det stritter imod andelsboligtanken

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er man ikke synderligt begejstrede for den såkaldte andelsboligfidus.

”Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,” siger Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation.

Der spekuleres i, hvem taberne er ved denne fidus, og ifølge ABF-direktør Jan Hansen og formanden for Andelshavernes LO, Allan Tyllesen, var svaret klart for mange år siden – de fremtidige købere, der skal ind i de nystartede andelsboligforeninger bliver syndebukke. Priserne for en andelsbolig bliver højere og nærmer sig priserne på en ejerbolig. Andelsboligejendommene bliver solgt til overpris, også selvom mange af foreningerne allerede har anvendt en valuarvurdering til at prissætte ejendommen. Og netop valuarvurderingerne knytter Anders Birkenfeldt gerne en kommentar til. Ifølge Anders Birkenfeldt er problematikken ved valuarvurderinger, at de kun tager udgangspunkt i gennemsnitlige markedsbetragtninger. Også Helge Rud Larsen er enig og supplerer: ”Markedet er stærkt, og det gør, at prisen ved salg til investorer stikker foran den værdiansættelse, der er på andelsboliger”.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

Det lader til at være en kamp mellem andelshavere og andelsboligmarkedet. Den enkelte andelshaver kan høste en stor gevinst her og nu ved et investorsalg, men på den lange bange kan det få konsekvenser for selve andelsboligmarkedet, eftersom priserne pumpes i vejret og nærmer sig en ejerboligs pris. De høje salgspriser ser dog ud til at afhænge af, hvor ejendommen ligger henne og om andelshaverne vælger at fraflytte i forbindelse med salget. Især andelsboligforeninger i Frederiksberg- og Københavnsområdet er attraktive for de købevillige investorer.

Vi følger naturligvis den omdiskuterede andelsboligfidus her på Andelsportal.dk. I mellemtiden, vil vi meget gerne høre din mening omkring emnet.

Valuarvurderinger får andelsprisen til at stige markant

At en lang række andelsboligforeninger tyer til valuarvurderinger er forståeligt set i lyset af, at de offentlige ejendomsvurderinger blev sat på pause i 2013. En forening som tog fat i en valuar var A/B Falsterborg på Frederiksberg. På fem år er en andelslejlighed i denne forening gået fra en kvadratmeterpris på 9.800 kroner til 25.400 kroner. Det betyder, at en 75 kvadratmeter andelslejlighed i denne forening kan sælges med en gevinst på én million kroner.

Selvom en gevinst af denne størrelse kan virke svær at modstå, advarer flere boligøkonomer mod valuarvurderingernes skævhed. Valuarvurderinger har nemlig drevet priserne på andelsboligmarkedet i vejret og gjort det svære at komme ind på markedet.

Valuarvurderinger kan koste andelshavere dyrt

Den store forskel på, hvordan valuarer vurderer foreningernes værdiansættelse kan også ende med at koste andelsforeningerne dyrt. Især mange nyere foreninger har store afdragsfri lån med variabel rente, der er hentet på baggrund af en høj friværdi med afsæt i en høj valuarvurdering. Hvis de gode tider på andelsmarkedet skifter og renten stiger, vil de andelsboligforeninger, der har foretaget store afdragsfrie lån være i klemme, forklarer Marc Lund Andersen, der er seniorøkonom i Boligøkonomisk Videnscenter. En situation som også vil få økonomiske konsekvenser for den enkelte andelshaver.

”Hvis renten på lånene stiger, stiger din boligafgift også. Så hvis du har spændt buen til, så du lige nøjagtig kan sidde der, kan en bare lidt højere rente ramme dig meget hårdt,” fortæller Marc Lund Andersen til Politiken.

Andelshavere bør ligeledes overveje risikoen ved et andelssalg til en skyhøj maksimalpris, da lovgivningen giver køber mulighed for at få refunderet overprisen, hvis der er tilstrækkelig dokumentation for, at prisen bevidst er sat for højt.

ABF: Lav strammere regler for valuarvurderinger

De skæve valuarvurderinger skaber usikkerhed på andelsboligmarkedet, da hverken køber eller sælger ved, om vurderingen er retvisende. Denne usikkerhed, får Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) til at efterlyse strammere regler for valuarvurderinger.

”Vi frygter, at anvendelsen af valuarer i andelsboligforeningerne kan skabe øget usikkerhed på andelsboligmarkedet, fordi valuarernes nuværende vurderingsmetoder ikke er til at gennemskue for de enkelte andelshavere. For køber bliver markedet utrygt, for hvis prisen efterfølgende falder på andelen, kan hun jo stå i en svær situation med en høj belåning,” skriver direktør for ABF Jan Hansen.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K), der har ansvar for andelsmarkedet, er enig i, at der skal gøres noget ved de usikre valuarvurderinger. Som en del af løsningen, skal der derfor fremtidigt fastsættes regler for valuarvurderinger og valuarernes uddannelseskrav.

Du kan også selv undersøge valuarens uddannelse og erfaring ved at tage en dialog med valuaren om deres baggrund.
 

Vil du vide mere?

Hos Andelsportal.dk følger vi løbende debatten om valuarvurderinger. Vil du vide endnu mere om, hvordan prisen på en andelsbolig fastsættes, og hvad forskellen på de forskellige vurderingsmetoder er? Så besøg vores infografik om samme emne her.

Valuarvurderinger – hvad skal du være opmærksom på?

Investorinteresse i andelsboligforeningernes ejendomme

Det er Nybolig Erhverv, der har været ansvarlige for salget. Ifølge dem har det været en vigtig faktor for andelshaverne, at opnå en købspris, så de kunne komme ud af salget med en passende indtægt.

Det er sjældent at Nybolig Erhverv København foretager denne form for transaktioner, hvor andelsboligforeninger frivilligt opløses. Nybolig Erhverv beretter dog om, at de der er mange investorer, der viser stor interesse for attraktivt beliggende investeringsejendomme. Partner hos Nybolig Erhverv har til Estate Media udtalt:

”Det har været en enormt spændende proces, idet frivilligt opløste andelsboligforeninger ikke forekommer særligt ofte. Vi oplever dog, at det er en stigende tendens, især blandt mindre andelsboligforeninger, blandt andet fordi det rent administrativt kan være udfordrende at få foreningen til at fungere”.

Ejendomme blev solgt hurtigt og off-market.

Atypisk omdannelse

På Andelsportal.dk har vi flere gange skrevet om, hvordan det er blevet populært at stifte andelsboligforeninger – særligt i udlejningsejendomme, der sættes til salg.

I en tid, hvor langt de fleste udlejningsejendomme bliver omdannet til andelsboligforeninger, når en investor banker på, er dette salg derfor bemærkelsesværdigt. Særligt fordi at prisen eftersigende har været så god, at andelsboligforeningen på Turensensgade 6 frivilligt har valgt at opløse sig selv, skriver Estate Media.

Usikkerhed på markedet

De svingende priser på andelsboligernes ejendomme betyder, at nærmest identiske andelsboliger bliver prissat vidt forskelligt. Situationen bliver kaldt ”kaotisk” og ”uholdbar” af flere af andelsboligmarkedets parter. Det gør den fordi, at prissætningen af andelsboligforeningens ejendom har stor betydning for, hvordan andelskronen sættes og dermed afgør, hvad de enkelte andelsboliger må sælges for.

Når en andelsboligforenings ejendom skal prissættes findes der i virkeligheden tre metoder til værdisætningen: den offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsesprisen eller valuarvurderinger. Sidstnævnte er blevet meget udbredt blandt andelsboligforeninger de senere år, fordi de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt på ubestemt tid.

INFOGRAFIK: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Andelsboligloven har ikke en ordentlig løsning på, hvordan en valuar skal vurdere en andelsboligforenings ejendom, og det er problematisk ifølge Curt Liligreen fra Boligøkonomisk Videncenter: ”Når man laver en valuarvurdering af en andelsboligforening, er der ikke noget rigtigt facit, fordi man ikke har beskrevet metoden entydigt i loven. Valuaren bestemmer selv på en række parametre, hvilke tal han putter ind i regnemaskinen, og derfor ser vi meget forskellige værdier af den samme ejendom, ” udtaler han til Politiken.

Løsningen findes ikke med et fingerknips

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er nu klar til at sætte valuarvurderingerne under luppen:

”Der er alt for meget usikkerhed om prisen. Det skaber utryghed for både købere og sælgere af andelsboliger. Jeg har haft dialog med branchen om, hvorvidt der er behov for at ændre reglerne på området,” udtaler han til Ritzau.

Helt konkret vil ministeren nedsætte en arbejdsgruppe, der kan komme med anbefalinger og afvente domsafsigelser i verserende retssager om selvsamme emne.

“Mit udgangspunkt er at vurderingerne skal ramme plet og sikre tryghed,” udtaler han.

Brian Mikkelsen ved dog godt, at det kan tage tid at få værktøjerne på plads. Derfor vil han ”sætte turbo på”, men ved godt at løsningen ikke kan findes med et ”fingerknips”.

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Bred politisk opbakning til oprydning

Det er ikke kun regeringen, der ønsker at få undersøgt, hvordan de store udsving i valuarvurderingerne kan kommes til livs. Erhvervsordfører hos Dansk Folkeparti, Hans Kristian Skibby, mener at de store udsving er tegn på at nogle har været lemfældige og upræcise:

”Den der skal købe og sælge, har behov for at vide, om en vurdering er korrekt eller ej- Jeg vil gerne have, at forbrugerne, købere og sælgere af fast ejendom skal kunne stole på de valuarvurderinger, de får,” siger han.

Også de Radikales Martin Lidegaard opfordrer regeringen til at rydde op i det kaotiske system for værdisætning. Ifølge ham er det en oplagt mulighed at medtage vurderingssystemet for valuarvurderinger, når der i forvejen bliver udarbejdet et system for offentlige ejendomsvurderinger og boligskat.

Socialdemokratiet bakker ligeledes op om, at valuarvurderingerne bliver undersøgt.

De danske andelsboligforeninger vælger i højere grad valuarvurderinger frem for offentlige ejendomsvurderinger, når foreningerne skal værdisættes. En valuarvurdering foretages af en valuar og er en vurdering af den enkelte ejendom, som gælder i 18 måneder. Valuaruddannede ejendomsmæglere undersøger eksempelvis beliggenheden af boligen, om der er sat nye vinduer i, hvorvidt gulvene er skæve, eller om der er kommet nye renoveringer til m.v., før der værdisættes.

Fra 2014 til 2015 sås en stigning på hele 97 procent i antallet af henvendelser fra andelsboligforeninger, der ønsker valuarvurderinger. Mens de nyeste tal fra 2015 til 2016 ligeledes viser en stor stigning i ønsket om valuarvurderinger – denne gang på 61 procent. En stor del af forklaringen er udskydelsen af det nye ejendomsvurderingssystem.

Ejendomsvurderingssystemet udskydes

De offentlige ejendomsvurderinger udarbejdes af SKAT, som i 2012 blev de fastfrosset, da det viste sig, vurderingerne var fejlhæftede. Et nyt vurderingssystem er således under udarbejdelse, men det lader vente på sig. Der er heller ikke noget, der tyder på, at de offentlige ejendomsvurderinger bliver opdateret og klar før 2019. Det betyder, at ejendomsværdierne er sat efter prisniveauet i 2012. Mange andelsboligforeninger kan derfor være steget i værdi i mellemtiden.

Få 3 gratis tilbud på valuarvurdering

Prisstigninger garanteres ikke

Mange andelsboligforeninger har en forventning om, at deres ejendom er steget i værdi. Det kan skyldes efterfølgende renoveringer og de generelle prisstigninger, der eksisterer på boligmarkedet, men som ikke nødvendigvis påvirker andelsboligforeningerne. Hvis andelsboligforeninger derfor ønsker nye vurderinger, er det eneste alternativ en valuarvurdering, så længe ejendomsvurderingssystemet ikke er opdateret.

“Foreninger håber naturligvis på at få hævet andelskronen ved at skifte til valuarvurdering, fordi boligmarkedet over hele linjen er blevet meget mere attraktivt, siden de offentlige ejendomsvurderinger blev udarbejdet. Men en valuarvurdering er ikke nogen garanti for en prisstigning,” påpeger Maria Carlsen, Kommunikationschef for Andelsportal.dk.

Ifølge Maria Carlsen er det dog vigtigt, at foreningerne er opmærksomme på, at ejendommene vurderes ud fra prisniveauet på udlejningsejendomme og ikke ud fra ejerboligmarkedet. Eventuelle prisstigninger på ejerboligmarkedet betyder således ikke nødvendigvis, at foreningernes ejendomme også stiger i værdi. Det kan nemlig ikke nødvendigvis garanteres, at andelskronen hæves med en valuarvurdering.

Læs også om hvordan prisen på andelsboliger bliver fastsat.

Bor du billigt?

Før du siger ”ja tak” til en andelsbolig, bør du tjekke op på nogle detaljer. Ifølge finansieringsekspert og andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen handler det om at beregne på foreningens tal og læse historikken og foreningens prioriteringer ind i tallene – gerne med regnskaber fra de sidste fem år. Det er nemlig ikke altid så simpelt at købe en andelsbolig, og en billig pris kan gemme på en stor gæld:

”Risikoen for at brænde nallerne er større ved køb af andelsbolig end ved ejerbolig, fordi der er mere end ét prisskilt at tage højde for – nemlig selve ’prisen’ og derudover især den månedlige boligafgift. Her kan der gemme sig ekstra gæld og omkostninger,” forklarer Tejs Volfsberg Carstensen.

Han påpeger, at en andelsbolig til fx 500.000 kroner reelt kan koste 1.200.000 kroner, hvis foreningen er forgældet for 700.000 kroner – en gæld som du køber dig ind i. Og især boligafgiften er i øvrigt relevant at kigge efter i sømmene:

”Boligafgiften kan være sat for højt eller for lavt – oftest for lavt. Og betaler du eksempelvis en lav boligafgift, vil den oftest inden for kort tid stige markant mere end samfundsudviklingen,” advarer Tejs Volfsberg Carstensen.

Hvordan vedligeholder foreningen?

Og netop opsparingen i foreningen betyder noget, når der eksempelvis skal vedligeholdes på ejendommen. Vedligeholdelse er nemlig stort set den samme for andelsforeninger over tid. Men ser man fra år til år, er der stor forskel på foreningernes prioriterer. Nogle foreninger sparer op til dem – andre gør ikke. Og det kan få boligafgiften til at stige igen.

Det store spørgsmål er altså i følge Tejs Volfsberg Carstensen, hvem der skal betale for vedligeholdelsen af foreningen? Dem, som har brugt ejendommen før, eller dem, som skal bruge den i fremtiden? Med andre ord: Bliver der sparet op til vedligeholdelsen, eller kommer den som en overraskelse for beboerne med store stigninger i boligafgiften til følge?

”Vedligeholdelse kan knække enkeltmedlemmer i foreningen, fordi foreningens rådgiver og bestyrelsen er for optimistiske i deres syn og vedligeholdelsesplan. I de seneste fem år har den gennemsnitlige andelsboligforening haft underskud,” fortæller han i forlængelse heraf.

Tag dine forholdsregler og find en rådgiver

Uanset kloge ord er det ikke 100 procent muligt at sige, at bestemte lån eller strategier er bedre end andre, da mange faktorer spiller ind. Derfor lyder anbefalingen at få hjælp til at beregne på foreningens situation og skabe sig et overblik over den. Desuden kan nedenstående liste være en hjælp til dine overvejelser.
 

Det er for nyligt blevet fremlagt hvordan et nyt ejendomsvurderingssystem vil betyde højere ejendomsvurderinger og dermed højere indtægter i statskassen i form af ejendomsværdiskat, hvilket er i strid med regeringens politik om skattestop. Netop denne bekymring får skatteminister, Karsten Lauritzen (V) til at sætte bremseklodserne i endnu engang overfor det nye vurderingssystem:

Han udtaler til Børsen, at man udskyder reformen for at få bedre tid til et system med en lavere skatteprocent på ejendomsværdien: ”Dermed kan vi på den ene side sikre mere retvisende vurderinger og samtidig få håndteret den politiske diskussion om, at vi forsat har et ejendomsskattesystem, der giver det samme provenu til statskassen,” udtaler han.

Sagen om ejendomsvurderingerne

Sagen om ejendomsvurderingerne startede tilbage i 2013, hvor Rigsrevisionen kritiserede Skats ejendomsvurderinger for at være fejlbehæftede. Man valgte derfor at fastfryse ejendomsvurderingerne indtil et nyt og bedre vurderingssystem var udviklet. Det nye vurderingssystem og dermed de nye vurderinger er i flere omgange blevet udskudt. Planen med det nye system var oprindeligt, at det skulle være baseret på faktiske, historiske handelspriser i ejendommens område.

Det har hidtil været planen, at der skulle forhandles om detaljerne i det nye ejendomsvurderingssystem her i foråret 2016. Dette er nu med Karsten Lauritzens udtalelser udskudt til efter sommeren. Udskydelsen betyder derfor også, at det som led i en kommende aftale i efteråret vil skulle besluttes, at de nuværende 2011-vurderinger forlænges yderligere et år og dermed udgør grundlaget for 2017-vurderingen.

De andelsboligforeninger, der anvender den offentlige ejendomsvurdering til fastsættelse af deres andelskrone skal derfor vente endnu mere end de hidtil har.

Efterspørgsel på valuarvurderinger er steget med 79 procent

Som følge af udskydelsen af de offentlige ejendomsvurderinger vælger flere og flere andelsboligforeninger at få deres ejendom vurderet af en valuar. Mange andelsboligforeninger vil gerne have opfrisket vurderingen og have et mere retvisende billede af, hvad deres andelsboligforenings ejendom er værd. Renovering af ejendommen har nemlig betydning for ejendommens samlede værdi og dermed også hvor meget man må tage for sin andelsbolig. På andelsportal.dk er efterspørgslen på valuarvurderinger også steget gevaldigt. Sammenligner man de første seks uger af 2016 med de første seks uger af 2015, så har vi på andelsportal.dk haft en vækst på 79 procent i antallet af foreninger, der ønsker tilbud fra en valuar.

Boligforslag i andelsboligforenings perspektiv

Andelsboligforeningerne betaler grundskyld, og denne post vil forsvinde fra andelsboligforeningens udgifter, hvilket vil kunne mærkes positivt hos andelsboligforeningerne. Til gengæld forudser Curt Liljegren, som er direktør for Boligøkonomisk Videnscenter, at den høje rente på andelsboliglån vil have konsekvenser for de fleste andelsbolighavere. Skatteværdien af den negative kapitalindkomst vil nemlig ramme mange andelshavere, som ikke længere vil få rentefradrag ud af deres udgifter til andelsboliglånet.

Ingen gevinst ved boligsalg

Et centralt element ved det Konservative forslag er beskatning af en eventuelt overskud der er for dem, der forlader boligmarkedet. Overskuddet ved et salg skal beskattes med 50 procent. Overskud, der anvendes til at købe ny bolig skal dog ikke beskattes.

Der skal også lægges skat på eventuel gevinst ved salg af andelsbolig. Ifølge Det Konservative Folkepartis beregninger vil staten have indtægter for 0,3 milliarder kroner årligt fra avanceskat ved salg af andelsboliger. Avanceskatten ved salg af anden ejendom forventes til en sammenligning at udgøre 9,7 milliarder.

Optakt til forhandlinger om nyt vurderingssystem

Konservative har valgt at fremlægge deres boligforslag forud for de kommende forhandlinger om et nyt ejendomsvurderingssystem. Med forhandlingerne er der oprindeligt ikke lagt op til at der skal findes et nyt system, men Konservative har set forhandlingerne som en anledning til en revolution af den måde, der opkræves boligskat på.

Den Venstre-ledede regering er ikke meget for forslaget. Skatteminister Karsten Lauritzen har fastslået, at regeringen hellere vil lette skatten på arbejde, og også Dansk Folkeparti ser skeptisk på forslaget.

Det nye ejendomsvurderingssystem skal vedtages her i foråret, så de første vurderinger kan udsendes allerede i 2017. Offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger forventer man dog ikke at have klar til brug før 2019. På andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen med det nye vurderingssystem.

Køber fik overraskelse – og tilbagebetaling

175.000 kroner. Sådan lyder det store beløb, som en tidligere andelshaver på trods af hjælp fra en vurderingsmand skal tilbagebetale køberen af sin andelslejlighed. Informationerne kommer fra en Børsen-artikelskrevet af advokat Niels Nørgaard Rasmussen, der blandt andet udnævner uvidenhed og fejlberegning på forbedringer som to af synderne.

Efter overtagelse af lejligheden opdagede køber i dette tilfælde fejl på badeværelset og forkerte procentsatser for den afskrivning, som en tidligere køkkenrenovering skulle igennem. En hurtig reaktion betød, at sagen kunne tages op i retten, som gav medhold i, at køber skulle have penge tilbage.

Ændr arbejdsrutiner og ”ring til en ven”

Opdager man fejlene inden køb, kan boligens maksimalpris reduceres, men er aftalen underskrevet, skal køber rejse krav om tilbagebetaling. Og sagen, der ikke er enestående, bliver derfor ofte noget bøvl for både sælger, køber og andelsboligforening.

Derfor opfordrer Niels Nørgaard Rasmussen parterne til altid at kigge betingelser igennem –
og foreningen til eventuelt at ændre arbejdsgange, når en andelsbolig skal sælges:

”De her problemer kan skyldes uskyldig uvidenhed, som måske kan undgås ved, at andelsforeningen proaktivt gør opmærksom på særlige vilkår ved afskrivninger i netop deres forening,” fortæller han, imens han råder købere til at rådføre sig med en advokat, når jagten på en ny andelsbolig går ind.

Sidstnævnte råd kan endvidere vise sig nyttigt i andre sammenhænge; Andesportal.dk satte sidste år satte fokus på, hvordan det overophedede andelsboligmarked også i stigende grad frister sælgere til at sælge til overpris via ”handler under bordet” – en affære, der i yderste konsekvens kan koste en tur bag tremmer.

Flere lejligheder sælges til maksimalpriserne

Det er ikke mange år siden, at boligkøberne frygtede at købe en andelsbolig i en forening, hvor økonomien var så dårlig, at andelsboligen kunne blive svær at komme af med igen. Ventelister i andelsboligforeninger var derfor ikke så udbredte, og de fleste andelsboliger blev solgt et godt stykke under maksimalprisen. Piben har midlertidigt fået en anden lyd, og i mange foreninger er ventelisterne ved at vende tilbage. Dette samtidig med at andelsboligerne igen er begyndt at blive solgt til maksimalpriserne.

Årsagen til, at mange andelsboliger bliver solgt til maksimalpriserne skal findes i, at priserne på andels- og ejerlejligheder især i de større byer har været stigende. Det smitter af på andelsboligerne, og mange købere står nu i kø for at betale maksimalprisen for en andelsbolig.

Tal fra Realkredit Danmark viser, at hver anden andelsbolig i dag bliver solgt til maksimalprisen. Ydermere er liggetiderne for andelsboliger lave og antallet af andelsboliger til salg er det seneste år faldet med 32 procent. Men selvom andelsboligerne går som varmt brød, så er andelsboligerne ikke styret af markedskræfterne, men derimod af maksimalprisen, som er et prisloft på, hvor meget en andelsbolig må koste. Dette kan friste nogle til at igangsætte bolighandler, hvor der betales penge under bordet.

En del af handlen

Typisk er det gode, billige lejligheder i Københavns brokvarterer, der er eftertragtede og som sælges til maksimalpriserne. En af dem er Lersøgaard, som er beliggende på Nørrebro i København og har mere end 300 andele. Her slår man hårdt ned på bolighandler, hvor der betales med sorte penge: Vi ekskluderer andelshaverne, hvis vi har rimeligt bevis for, at sælger har krævet mere end maksimalprisen, og så sælger foreningen lejligheden i stedet, fortæller Troels Glismannn, som er formand i bestyrelsen. Han tilføjer: I gamle dage var det rigtig slemt, og det er derfor, vi har reageret meget kvikt og har fokus på at komme de her problemer til livs.

I Lersøgaard har man oplevet flere kreative metoder til at betale mere end maksimalprisen. Her har man blandt andet set sælgere, som ønskede en dusør for at finde andelsboligen eller sælgere, der til købers store overraskelse krævede mere for boligen end det beløb, som stod på andelsbeviset. Vi har også haft en sag, hvor sælger ville have, at den nye andelshaver skulle købe hans båd i forbindelse med andelskøbet. Så blev andelsboligen solgt til prisen, men det gjorde båden absolut ikke, forklarer Troels Glismann. Overpriserne, som Lersøgaard har opdaget ligger som regel et sted mellem 10.000 – 30.000 kroner.

Typisk er det den sælger, der er ved at sælge, der laver forespørgslen om, at andelsboligen skal sælges til overpris, men i nogle tilfælde har det også været køber: Vi har også set eksempler på købere, der forsøger at sikre sig, som spørger sælger Jeg vil gerne sikre mig lejligheden, hvis jeg lige gør sådan og sådan, kan du så sørge for at jeg får lejligheden?, beretter Troels Glismannn.

Fængselstraf ved brug af sorte penge

Sælger man en andelsbolig til overpris kan det resultere i fængselsstraf i op til fire måneder. Køber kan også hurtigt havne i fedtefadet og ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen. Lersøgaard har af samme årsag taget sig forholdsregler, og foreningen sørger for at fortælle sælger og køber om deres eksklusionspolitik i forbindelse med et salg, ligesom at de advarer om konsekvenserne på foreningens hjemmeside. Vi bliver nødt til at gøre som vi gør, for det er jo strafbart for sælger at tage overpris på andelsboligen, tilføjer Troels Glismann.

Troels Glismann er dog heller ikke i tvivl om at andelshavere, som er blevet ekskluderet på grund af salg med overpriser, har været bevidste om at de har lavet noget alvorligt.

Vi har ekskluderet den pågældende andelshaver og solgt lejligheden på deres vegne. Bagefter har han fået sine penge og er gået herfra med dukket nakke.

I AB Lersøgaard er det ofte købere, som kender lovgivningen, der gør bestyrelsen opmærksom på forespørgsler om penge under bordet. Køberen af andelen har rettet henvendelse til os og spurgt lidt uforstående ind til, hvorfor sælger krævede flere penge end maksimalprisen, forklarer Troels Glismann.

Selvom at Lersøgaard har taget deres forholdsregler er formand Troels Glismann dog ikke i tvivl om, at andelsboligmarkedet frister nogle sælgere til at tage sorte penge for andelen: Nogle sælgere er bevidste om, at de måske kan få lidt flere penge hjem for det her salg. Og jeg kan jo kun udtale mig om de sager, som vi kender til. Der er ikke nogen garanti for, at det alligevel ikke sker uden at jeg ved det, slutter Troels Glismann.

Hvad sker der med maksimalpriserne?

Årsagen til, at der ses flere og flere andelsboligsalg, hvor der er penge under bordet skyldes blandt andet et marked, hvor efterspørgslen er meget høj, og hvor boligerne derfor bliver solgt til maksimalpriserne. Maksimalpriserne baseres normalt på SKATs offentlige ejendomsvurderinger, men på grund af en stor fejlmargen i ejendomsvurderingerne, er de offentlige ejendomsvurderinger udskudt indtil et nyt system er klart, hvilket formentligt først er i 2018.

Andelsbolig Nyt har i en rundspørge foretaget i slutningen af 2014 adspurgt boligordførere fra folketingspartierne om deres holdninger til maksimalpriser. Flere borgerlige partier var her klar til at fjerne maksimalprisen for at undgå det kunstige prisloft, som nogle andelsboliger lige nu er styret af. I stedet ønsker de at markedet regulerer sig selv, lidt ligesom ejerboliger. Et af argumenterne for at fjerne maksimalpriserne er, at maksimalpriserne frister til brug af sorte penge.

De som ønsker at bevare maksimalpriserne argumenterer i stedet for, at maksimalpriserne er med til at sikre, at førstegangskøbere og grupper med lavere indkomst også har adgang til andelsboligmarkedet. Med andre ord frygter man at en liberalisering af andelsboligmarkedet kan resultere i, at indkomst styrer andelsboligmarkedet.

Andelsboliger sælges for billigt

Boligmarkedet er i dag glohedt i de store byer som København og Aarhus. Der har de seneste 2-3 år været en stigning i priserne på alle andre typer boliger end andelsboligerne, der er underlagt maksimalpriser. Maksimalpriserne bestemmes enten af den seneste offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering – begge måder er godkendte vurderingsmetoder af andelsboliger. Problemet med de offentlige ejendomsvurderinger er dog, at de ikke er blevet opdateret siden 2012, og ikke vil blive det før 2017. Siden 2012 er boligpriserne generelt steget, hvilket ikke har afspejlet sig i de andelsboligforeninger, der benytter sig af de offentlige ejendomsvurderinger. Men for foreninger der tror på, at deres ejendom er steget i værdi siden sidste offentlige vurdering, kan der være gode grunde til at få foretaget en valuarvurdering. For hvis foreningens ejendom vurderes højere end den blev ved den sidste offentlige ejendomsvurdering, kan foreningen hæve maksimalpriserne, og andelshaverne kan få glæde af de stigende boligpriser.

Offentlige ejendomsvurderinger ude af trit med virkeligheden

De offentlige ejendomsvurderinger er jævnligt blevet kritiseret for at virke tilfældige, hvilket givetvis også er med til at forklare, hvorfor foreninger i stigende grad tyer til de private valuarer. Ifølge John Lindgreen fra Home Erhverv betyder de mere eller mindre tilfældige offentlige ejendomsvurderinger i nogle tilfælde, at andelsboligforeninger ikke kan være sikre på, at valuarvurderingen får foreningens ejendom til at stige i værdi – som han forklarer:

“Det er slet ikke alle ejendomme, hvor jeg vil kunne komme op på de offentlige værdier”.

Valuarvurdering kan afhjælpe snyd med maksimalpriser

I de store byer, hvor folk står i kø for at købe andelsboliger, er det desværre blevet et velkendt problem, at folk betaler penge under bordet for at få en andelsbolig. Den risiko kan man håbe på at minimere, hvis andelsboligforeningernes ejendomsværdier bliver mere retvisende end tilfældet er, igennem de offentlige ejendomsvurderinger. Det vil en valuar kunne hjælpe foreningen med at sikre. Det vil samtidig mindske risikoen for penge under bordet, da maksimalpriserne i så fald kan hæves. Derfor giver det især god mening for andelsboligforeninger, der sælger lejligheder til maksimalpris at få foretaget en valuarvurdering.

Sådan indhenter foreningen tilbud fra kvalificerede valuarer