Kommunikation via digital platform

En digital platform er et oplagt værktøj til at styrke kommunikationen i andelsboligforeningen. Da mange har en smartphone eller en computer ved hånden på daglig basis, vil meddelelser som kommunikeres lande direkte hos andelshaverne.

Det kan for eksempel være gennem en fælles digital platform eller app, hvor både bestyrelsen og beboerne let kan dele informationer, stille spørgsmål og holde sig opdaterede. Det fjerner behovet for papirbeskeder i postkassen og minimerer risikoen for, at vigtig information går tabt.

Med en digital løsning kan bestyrelsen hurtigt og nemt sende meddelelser ud og oprette opslag på en digital opslagstavle. Der vil ofte også være mulighed for at håndtere tilmeldinger til arrangementer eller fælles aktiviteter. Beboerne får samtidig nem adgang til vigtige dokumenter, referater og kontaktoplysninger, og de kan selv bidrage aktivt til fællesskabet – fx ved at kommentere, stille forslag eller koordinere fælles opgaver.

En digital kommunikation i andelsboligforeningen styrker ikke bare informationsflowet, men også fællesskabet og transparensen i foreningen. Når alle føler sig opdaterede og involverede, skabes der grobund for en mere velfungerende og harmonisk boligforening.

E-mails til andelshaverne

E-mails er en effektiv og hurtig måde at nå ud til mange andelshavere på én gang. Ved at bruge en mailingliste kan bestyrelsen nemt sende informationer, bilag og vigtige beskeder ud – uden at skulle printe eller omdele fysiske dokumenter til andelshaverne.

For at kommunikationen via e-mail skal fungere optimalt, er det vigtigt, at andelshaverne tilmelder sig med en e-mailadresse, de bruger regelmæssigt. Det kan være en god idé at opfordre nye beboere til at registrere sig ved indflytning. Det er også en fordel jævnligt at minde eksisterende beboere om at opdatere deres kontaktoplysninger.

Opslagstavle i opgangen

I mange andelsboligforeninger er det opslagstavlen på fællesarealerne, man tyer til, når information skal deles internt. Opslagstavler er nyttige, fordi andelshaverne har deres daglige gang i fællesarealerne. En opslagstavle er tilgængelig for alle beboerne, og derfor kan man enkelt dele information her. Det kan dog hænde, at man i den travle hverdag forbipasserer tavlen. Derfor bliver informationen ikke læst, og information kan gå tabt. En opslagstavle vil af den grund være et godt supplement til andre kommunikationsformer, men bør ikke være den primære kommunikationskanal.

Andelsboligforeningens hjemmeside

En opdateret og brugervenlig hjemmeside kan være et vigtigt bindeled mellem bestyrelsen og andelshaverne. Hjemmesiden fungerer som et centralt sted, hvor beboere kan finde relevante informationer om foreningen. I modsætning til opslagstavlen i opgangen, som man let kan overse i en travl hverdag, er hjemmesiden tilgængelig døgnet rundt, uanset hvor man befinder sig.

Hjemmesiden dog med fordel bruges som supplement til andre kommunikationsformer. Ikke alle beboere tjekker nødvendigvis hjemmesiden jævnligt, og derfor bør vigtige beskeder også sendes direkte ud via f.eks. e-mail eller en app.

Generalforsamlinger og beboermøder styrker kommunikationen i foreningen

Generalforsamlinger og beboermøder spiller en central rolle i andelsboligforeningens kommunikation. Her får beboerne en grundig opdatering fra bestyrelsen, og det er en god anledning til at stille spørgsmål, dele synspunkter og møde både bestyrelsen og naboerne ansigt til ansigt. Det styrker fællesskabet og giver plads til dialog i et fysisk rum, hvor alle har mulighed for at blive hørt.

Samtidig har denne form for kommunikation sine begrænsninger. Ikke alle føler sig trygge ved at tage ordet i større forsamlinger. Da møderne typisk kun afholdes én gang årligt, kan der opstå lange perioder uden fælles opdateringer. Derfor er det vigtigt, at generalforsamlingen ikke står alene som foreningens primære kommunikationskanal. I stedet bør der suppleres af løbende digital og skriftlig dialog, der sikrer kontinuitet og tilgængelighed for alle.

Husk den gode tone ved kommunikation

Ved kommunikation i andelsboligforeningen er det vigtigt at holde en god tone – uagtet om man er bestyrelsesmedlem eller andelshaver. En respektfuld og let tone i kommunikationen fra bestyrelsen er med til at signalere åbenhed og tilgængelighed. Og så gør en venlig, imødekommende og ordentlig tone kommunikationen mere effektiv. Den bygger bro i stedet for at skabe afstand. Dette er med til at styrke beboernes lyst til at bidrage med input, forslag og spørgsmål, og det er med til at skabe et sundt og tillidsfuldt forhold mellem beboere og bestyrelse. En god tone er altså ikke bare et spørgsmål om høflighed – det er en vigtig nøgle til et velfungerende fællesskab.

Bestyrelsens ansvar og opgaver afhænger af foreningen, men mange klassiske opgaver går igen hos mange bestyrelser. Det er formanden og bestyrelsen, der står for planlægningen af praktiske opgaver, herunder at sikre ejendommens drift og tage hånd om vedligeholdelsesopgaver. Derudover beskæftiger bestyrelsen sig ofte også med alt fra spørgsmål om udlejning og indkaldelse til generalforsamlinger til håndtering af konflikter og planlægning af arbejdsdagen.

Klassiske opgaver bestyrelsen varetager:

Bestyrelsesarbejdet bygger på frivilligt engagement og i sidste ende handler det om at sikre foreningens interesser på bedst mulig vis. Arbejdet varierer fra forening til forening, men er en god måde at dyrke fællesskabet og en måde at få indflydelse i foreningen på.

Det varierer fra forening til forening, hvor mange opgaver, der er at varetage, hvem, skal der varetage dem, og hvordan de skal varetages. Typisk står det i foreningens vedtægter, hvordan bestyrelsesarbejdet skal afvikles, herunder hvor ofte der afholdes bestyrelsesmøder. Derfor, overvejer du at blive del af bestyrelsen, kan du få indblik i, hvad det vil indebærer ved at kigge i din forenings vedtægter.

Hvilke beføjelser og ansvar har jeg som bestyrelsesmedlem?

Det vil fremgå i andelsboligforeningens vedtægter, hvad bestyrelsen må og ikke må, samt hvilke beføjelser bestyrelsen har. Støder du på ordret tegningsret i vedtægterne, refereres der til, hvem der må handle og forpligte sig på vegne af foreningen.

Som udgangspunkt forpligter man sig som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening til det arbejde, der følger med rollen. Andelsboligforeningen er en selvstændig enhed, der hæfter for de aftaler og forpligtelser, den indgår – men bestyrelsesmedlemmer kan i visse tilfælde stilles personligt ansvarlige. Det hedder nemlig, at bestyrelsesmedlemmer er underlagt de almindelige regler om erstatningspligt og ansvar. Det betyder, at du som bestyrelsesmedlem kan stilles personligt ansvarlig, hvis man handler uden for de aftalte retningslinjer, uden for sin fuldmagt eller generelt handler uforsvarligt og i strid med det, man kunne forvente.

Ansvaret, der følger med rollen, bør dog ikke afskrække, hvis du tager arbejdet seriøst og handler inden for de beføjelser, der er dig givet i vedtægterne. Det anbefales desuden altid, at andelsboligforeningen er forsikret af særligt en ansvarsforsikring af bestyrelsen (samt en besvigelsesforsikring) og en ejendomsforsikring.

Er det muligt at få løn for bestyrelses-arbejde i en andelsboligforening? 

Som udgangspunkt bygger arbejdet som bestyrelsesmedlem på frivillighed, men det er muligt at få kompensation for sit frivillige arbejde i foreningen. Det kan enten ske i form af godtgørelse for udgifter, der er brugt i forbindelse med arbejdet eller et honorar for ens tid og arbejde. Det varierer dog fra forening til forening, og det er op til den enkelte forening, om de ønsker at tilbyde økonomisk kompensation for bestyrelsesmedlemmernes arbejde. For skattefri godtgørelse i forbindelse med bestyrelse gælder følgende satser for 2025:

Det er op til den enkelte andelsboligforening, hvorvidt man ønsker at yde et eller flere bestyrelsesmedlemmer et honorar for deres tid og arbejde i bestyrelsen. Denne beslutning træffes på generalforsamlingen. Betaling af honorar til bestyrelsesmedlemmer er skattepligtigt og skal ses som A-indkomst, og der skal betales A-skat og arbejdsmarkedsbidrag af beløbet.

Højesterets dom af 8. februar 2024

Højesteret har i en dom af den 8. februar 2024 ændret Østre Landsrets dom, hvor en andelsboligforening oprindeligt blev frifundet for erstatningsansvar. Sagen drejer sig om et salg af en andelsbolig, som blev solgt tilbage i 2020. Sælger af boligen solgte den til køber til en pris opgjort efter den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. Begge parter underskrev overtagelsesaftalen den 1. juli 2020, mens bestyrelsen først underskrev aftalen den 7. juli 2020. Men allerede i maj 2020 indhentede bestyrelsen en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en værdiindikation, der vurderede, at ejendommen ville vurderes til mellem 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering fik foreningen den 1. juli 2020, og den lå på 251,85 mio. kr.

Bestyrelsen var derfor bekendt med, at en værdistigning lå for døren, men informerede ikke sælger herom. Og nogle måneder senere, i oktober 2020, valgte foreningen på en generalforsamling at skifte til valuarvurderingen, som deres måde at værdiansætte foreningen på. Skiftet betød, at værdien af andelsboligen, som sælger solgte tilbage i juli samme år, steg med 146.001 kr.

Dommen understreger vigtigheden af oplysningspligten

Højesterets dom i sagen understreger vigtigheden af bestyrelsens oplysningspligt. Det er standard praksis, at bestyrelsen skal godkende prisen ved et salg samt sikre, at boligen ikke sælges til en ulovlig høj pris, der strider imod maksimalprisen.

Men nyt er, at bestyrelsen skal orientere sælger, såfremt der mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, opstår ændringer, som betyder, at sælger kan få mere for sin bolig. Derfor er det særlig vigtigt, at bestyrelser er opmærksomme på deres oplysningspligt. Og kommer der, mens en handel er undervejs, ændringer i foreningens vurdering, skal bestyrelsen oplyse herom. På den måde kan sælger vælge, om handlen skal skubbes til efter en generalforsamling eller gøre brug af en prisreguleringsklausul i aftalen, der tager højde for en stigning. Det skal dog stå i vedtægterne, at man kan gøre brug af en reguleringsklausul, før man i praksis kan det.

Giver det mening at blive gældfri?

Men er det så en god idé, at andelsboligforeningerne afdrager på deres gæld? Sonia Khan forklarer, at der både er fordele og ulemper ved, at andelsboligforeningerne afdrager på gælden:

“Der er fokus på at komme af med sin gæld, for jo mere foreningen nedbringer sin gæld, jo mere robust er den også over for ændringer i ejendomspriserne. Og den bliver også mere attraktiv over for en ny køber, jo mindre gæld, der er i foreningen.“

Der er dog også et andet aspekt, som foreningen bør tage stilling til i forhold til gæld. Nemlig gældens indvirkning på andelskronen og maksimalprisen på en andelsbolig. Jo lavere gæld, der er i andelsboligforeningen, jo højere bliver andelsboligforeningens andelskrone.

Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, og at andelen til gengæld er lidt billigere.

Sonia Kahn, Seniorøkonom

En andelsbolig i en forening uden gæld er dyrere at finansiere for den kommende køber end i en forening med gæld. Særligt fordi, at de enkelte andelsboliger ofte finansieres af andelsboliglån, der har højere rente end de realkreditlån, som andelsboligforeningens lån består i.

Spørgsmålet om, hvor meget der skal afdrages på andelsboligforeningens gæld, kan derfor blive en ideologisk debat om, hvem der fremover

skal have råd til at købe sig ind i andelsboligforeningen. Og ligeledes om der kan komme en periode, hvor det er svært at sælge dyre andelsboliger. En debat, som man bør tage i fællesskab i andelsboligforeningen.

Opsparing til forbedringer

De andelsboligforeninger, der har afviklet store dele af deres gæld, kan overveje, om de skal vælge afdragsfrihed på deres lån i en periode og benytte besparelsen til at spare op til kommende forbedringer.

“Ved man i foreningen, at der lurer nogle ejendomsforbedringer 3-5-7 år ude i horisonten, kan det være, at man skal vælge afdragsfrihed i en periode – men have samme boligydelse og benytte besparelsen fra afdragsfriheden til at spare op til de forbedringer, der kommer i fremtiden,“ forklarer Sonia Khan.

En af fordelene ved denne model er, at andelsboligforeningen slipper for at skulle optage et nyt lån, når de skal bruge penge på renovering. Herved spares der penge på låneomkostninger som stiftelsesgebyrer og tinglysning. I dag findes der realkredit-produkter som eksempelvis

FlexLife®, der giver andelsboligforeninger mulighed for at tilrettelægge afdragene efter behov.

“Man kan bruge det til at tilrettelægge foreningens økonomi: Hvis man gerne vil spare op i en periode, eller hvis man ved, at nu har man brug for at spare lidt på boligydelsen i en periode uden at vælge fuld afdragsfrihed, kan man vælge denne her mellemvej, hvor man kan betale nogle små afdrag,“ siger Sonia Khan.

Følg med på Andelportal.dks Facebookside, hvor vi laver en daglig opdatering, når en ny låge åbnes.

1. december: Få et gratis abonnement på Andelsbolig Nyt

Bag den første låge gemmer sig et gratis abonnement på vores magasin Andelsbolig Nyt. Andelsbolig Nyt er et trykt magasin, der sendes ud til cirka 4000 andelsboligforeninger fire gange årligt. Bliv opdateret med de seneste nyheder fra andelsboligmarkedet, få politikernes holdninger til sektoren og læs blandt andet om, hvordan eksperter og andre andelsboligforeninger tilgår renoveringsprojekter, bestyrelsesarbejdet, konflikter og naboskab.

Er du medlem af bestyrelsen eller bare generelt interesseret i andelsboligmarkedet og foreningslivet:

Så tilmeld dig Andelsbolig Nyt.

2. december: Er foreningen vinterklar?

Selvom kulde og sne kan være hyggeligt her til jul, er det vigtigt, at andelsboligforening er forberedt på vinterens visit. Faktisk er der også mange penge at spare, hvis foreningen ser varmeforbrug og udluftningsmetoder efter i sømmene. Bag julekalenderens anden låge får du vigtig viden og gode råd til, hvad foreningen skal huske på i de kolde vintermåneder.

Dét skal foreningen huske i de kolde vintermåneder

3. december: Julebryg hos A/B Kongens Bryghus

I den gamle Carlsberg-bygning står kedlerne langt fra stille. Andelshaverne hos A/B Kongens Bryghus har nemlig stablet noget så unikt, som deres eget bryggeri på benene i de gamle Carlsberg lokaler. Bag låge nr. 3 kan du læse om vores besøg hos A/B Kongens Bryghus, hvor ølbrygning og fællesskab går hånd i hånd.

Sådan brygger de hos A/B Kongens Bryghus

4. december: De fire gode råd til mangelsager

Bag den fjerde låge gemmer sig fire gode råd til mangelsager i andelsboligforeningen. For hvornår er det køberen, sælgeren eller foreningen, der hæfter for mangler? Og hvordan gør man indsigelse, hvis man finder mangler i sin andelsbolig? Få svarene i denne populære mangel-guide.

Hvem hæfter for mangler i en andelsboligforening?

5. december: Julen varer længe koster mange penge

Rundt om juletræet lyder verset ”julen varer længe koster mange penge”, men det er ikke kun julemåneden, der koster. Går du med andelsboligdrømme i tankerne, skal du nemlig have flere penge op af lommen. I dag bliver andelskøbere mødt med et egenfinansieringskrav på ”en passende udbetaling af købesummen”.

Bliv klogere her

6. december: Første garantiordning til boligforeninger dækker op til 100.000 kroner

Andelsboligforeninger kan for første gang få garanti på renoverings- og byggeopgaver. Garantiordningen hedder Entreprisegaranti og dækker håndværksmæssige fejl og mangler op til 100.000 kroner på opgaver indsendt via Andelsportal.dk. Sådan får foreningen Entreprisegaranti.

Læs mere om Entreprisegaranti

7. december: Husker du? Erhvervsmand Asger Aamund giver sit syn på bestyrelsesarbejdet

Essentielt for det professionelle bestyrelsesarbejde er ifølge erhvervsmand Asger Aamund både planlægning, problemløsning og forberedelse. Det samme gælder det frivillige bestyrelsesarbejde i andelsboligforeningen.

Erhvervsmandens budskaber til landets bestyrelser

8. december: Guide: Når vedtægterne skal ændres

Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke modarbejder foreningslivet anno 2018?

Advokat Erik Matthiesen guider os igennem vedtægtsændringer.

9. december: Julen – hjerternes og fællesskabets fest

I dag den 2. advent hylder vi fællesskabet. En tanke som også kendetegner andelsboligforeningen som boform, hvor andelshaverne i fællesskab driver foreningen og er solidariske med hinanden. I hvert fald førhen. For hvordan klarer andelstanken sig i dag, hvor andelsboligmarkedet er under pres fra flere sider?

Er andelsboligforeningen blevet en lukket klub? 

11. december: Mest læste artikel i 2018 handler om boligstøtte

Boligstøtte, også kendt som boligsikring, er en støtte til huslejen, og tildeles primært lejere rundt omkring i landet. Bor du i en andelsbolig og er pensioneret kan du også få boligstøtte. ” Kan andelshavere få boligstøtte?” – er den mest læste artikel på Andelsportal.dk i 2018.

Læs den mest populære artikel i 2018

12. december: Mest læste guide i 2018: Afskrivninger

Bag gårdsdagens kalenderlåge gemte den mest læste artikel i 2018 sig. I dag ser vi nærmere på den mest populære guide. Ofte er forbedringer og afskrivninger i andelsboligen kilde til forvirring og misforståelser. Det er måske derfor, at guiden om afskrivninger fra A-Z var den mest populære i 2018. Bliv klogere på afskrivninger, når vi åbner den tolvte kalenderlåge.

Den mest populære guide i 2018

13. december: Et tilbageblik i arkiverne: I Lilleskov er krisen fortid

Vi tager et tilbageblik i arkiverne til vores besøg hos den sønderjyske andelsboligforening Lilleskov. Da vi besøgte foreningen tilbage i 2016 var fortællingen om de økonomiske problemer, swap-lån og krise heldigvis fortid. Lilleskov tog nemlig kampen op og kom ud af krisen i god behold. I bedste Sankta Lucia stil kan du møde foreningen, der kom ud af de mørke tider, bag dagens låge.

Kom med på besøg hos Lilleskov

14. december: Hold dig opdateret med vores nyhedsbrev

Èn gang om måneden sender Andelsportal.dk et nyhedsbrev ud på mail. Her får du nyheder fra andelsboligmarkedet, nyttige guides og andre relevante informationer for andelshavere. Tilmeld dig nyhedsbrevet her, hvis du ikke allerede er medlem. Det er selvfølgelige ganske gratis

Tilmeld dig nyhedsbrevet

15. december: I den bedste juleånd: Sådan byder I nye beboere godt velkommen

Når man flytter ind i en andelsbolig, er der et hav af praktiske gøremål og informationer at holde styr på. Og langt fra alle ved, hvad det vil sige at flytte ind som andelshaver i en andelsboligforening. Vi ser nærmere på, hvordan man byder nye beboere velkommen.

Gode råd til en god velkomst

16. december: Andelsbolig-quiz: Er du eksperten?

Juleaften nærmer sig med hastige skridt og i dag er det den 3. advent. Mens du venter kan du med fordel tjekke din viden om andelssektoren. For hvor mange rigtige får du i vores andelsbolig-quiz?

Test dig selv og tag quizzen her!

17. december: Når rotterne hopper og danser, svinser og svanser

Antallet af rotteanmeldelser er stigende og derfor skal andelsboligforeningerne være særligt opmærksomme på de langhalede skadedyr. Vi ser nærmere på tegn på rotter, og hvordan man kan forebygge rotteplagen i foreningen.

Kom rotteplagen i forkøbet

18. december: Guide: Sammenlægning af to andelslejligheder

Familieforøgelse, pladsmangel, ny kæreste eller lysten til flere kvadratmeter at boltre sig på. Behovet for en større lejlighed kan være mange, og flere andelsboligforeninger åbner op for muligheden for en sammenlægning. Derfor har vi bag denne låge en guide til, hvad du skal have styr på, når du overvejer at sammenlægge to andelsboliger.

Regler for sammenlægning af lejligheder

19. december: Brevkasse

Bag låge nummer 19 gemmer sig Andelsportal.dks brevkasse, hvor vores brevkasseredaktører løbende svarer på spørgsmål om andelsboligmarkedet, regler, lovgivning, økonomi og administration i andelsboligforeninger. Gå på jagt i det store arkiv af spørgsmål her eller indsend et nyt spørgsmål til vores fageksperter.

Andelsportal.dks brevkasse

20. december: Tilbageblik: Mød årets andelsboligforening 2017

Julen handler om at tænke på andre end sig selv. En ideologi de bestemt værner om hos A/B Elleparken. Her har beboerne nemlig stor tanke på miljøet og fremtiden, når ejendommen skal renoveres og klimasikres. ”The sky is the limit,” lyder det fra den ambitiøse forening, som også blev kåret til årets andelsboligforening i 2017.

Mød formanden og varmemesteren hos A/B Elleparken

21. december: Er altaner dit juleønske?

Går jeres forening med altandrømme, så er denne låge særlig vigtig at åbne. Bag lågen gemmer sig nemlig en komplet guide til altaner, hvor du får svar på altanprojektet fra A-Z.

Alt du skal vide om altaner

22. december: Brevkasse: Skal loppemarked sidestilles med erhverv?

Bag dagens låge tager vi et kig tilbage i brevkassearkivet. Her søgte en andelshaver svar på, om et loppemarked i foreningen skal siddestilles med erhverv? Læs fagmandens svar imens du venter på juleaftensdag nærmer sig.

Læs advokatens svar i Andelsportal.dks brevkasse

23. december: Tag trygt til juleaften med et godt naboskab

Vi er nået til næstsidste låge i Andelsportal.dks julekalender. I morgen er det nemlig juleaften, og det betyder, at mange pakker taskerne og tager på julevisit hos familien. Boligen efterlades derfor ubevogtet tilbage, og flere frygter for indbrud. Men med god nabohjælp kan tyverierne mindskes. Mød en andelsboligforening i Alberslund, der i fællesskab bekæmper indbrud.

Nabohjælp jager tyvene væk og skaber gode nabobånd

24. december: Tilbageblik på året der gik på andelsboligmarkedet

Kalenderlyset er godt og vel brændt i bund og det er blevet juleaftensdag. Det betyder også, at året lakker mod ende og nytåret nærmer sig. 2018 har været et begivenhedsrigt år på andelsboligmarkedet med en ny andelsboliglov, erhvervsminister, persondata, vurderingsnorm og meget mere.

Læs også: Året der gik på andelsboligmarkedet 2018

Persondata er alt, hvad nogen er i stand til at henføre til en person, og det gælder alt fra personlige overbevisninger til faktiske oplysninger. Det betyder altså, at alt fra tekst, billeder og fingeraftryk er, hvad man kalder en identificerbar oplysning på en person. Det gælder eksempelvis også CPR-numre, straffeattest og IP-adresser. Den nye persondataforordning skal sikre, at omgangen med disse personoplysninger sker forsvarligt med det formål at beskytte mod misbrug.

Stort ansvar hviler på bestyrelser og administratorer

Fremover vil de danske andelsboligbestyrelser og administratorer være underlagt strammere regler, og det betyder derfor, at håndteringen af de mange persondata skal organiseres bedre. Først og fremmest er det nærliggende for bestyrelserne at finde ud af, hvilken form for persondata de har på andelshaverne, og dernæst hvordan de opbevares. Opbevaringen skal nemlig være tilpas sikker, således at andelshaverne personlige oplysninger ikke kan florere og dermed blive misbrugt. Det betyder naturligvis, at der stilles store krav til sikre IT-systemer, men også til almindelig sund fornuft. Bestyrelserne står nemlig overfor en vurdering af, hvorvidt mange af de persondata, de ligger inde med, reelt set er nødvendige at bevare. Og det er især behandlingen af persondata, der stilles krav til i den nye forordning. Alt fra søgning til videregivelse af personoplysninger er defineret som behandling af data.

Data-vejledning til andelsboligforeningerne forventes klar i juni

Som bestyrelse er man ifølge persondataforordningen angivet som dataansvarlig. Det betyder, at bestyrelsen har ansvar for at beskytte de registrerede, altså andelshavernes, persondata. Som dataansvarlig kan bestyrelsen uddelegere behandlingen af andelshavernes persondata til en databehandler. Databehandleren vil i andelsboligregi oftest være en ejendomsadministrator. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) arbejder på en vejledning til andelsboligforeningerne, som især tager udgangspunkt i bestyrelsesarbejdet. Vejledningen om håndteringen af de mange personoplysninger forventes klar i udgangen af juni 2018.

Huskeregler for behandling af persondata:

Andelshaverne kommer til orde og flere forslag skal høres – alt sammen for at sikre en så effektiv og ansvarlig drift af foreningen som muligt. Derfor er det også langt fra uden komplikationer at afholde den årlige generalforsamling. Andelsportal.dk ser nærmere på de fem typiske faldgruber på generalforsamlingen og får en eksperts erfaringer til disse.

Fejl 1: Når tidsfristerne spænder ben

Det er alfa og omega, at tidsfrister overholdes i forbindelse med generalforsamlingen. Overholdes tidsfristerne ikke kan det i værste fald betyde, at dirigenten bliver nødt til at hæve generalforsamlingen og udskyde den. Men hvilke tidsfrister skal man være opmærksom på?

De konkrete tidsfrister er bestemt i foreningens vedtægter, og følger foreningen standardvedtægterne skal datoen for generalforsamlingen offentligøres 4 uger før afholdelse. Det betyder også, at hvis man eksempelvis grundet sygdom skal rykke generalforsamlingen, skal man have denne frist for øje, når en ny invitation sendes ud. Ifølge standardvedtægterne skal selve indkaldelsen til generalforsamlingen sendes ud med minimum 14 dages varsel.

En anden vigtig tidsfrist, er fristen for at indlevere de forslag, som skal tages op på generalforsamlingen. Her vil vedtægterne ofte stille krav til, at alle forslag skal sendes til bestyrelsen senest 8 dage inden generalforsamlingen. Hvis I afholder en generalforsamling mandag, skal forslagene altså forelægges senest søndag ugen før. Forslagene skal så præsenteres for andelshaverne senest 4 dage før generalforsamlingen, så de er gjort bekendt med, hvilke forslag der skal behandles. Dette kan eksempelvis gøres ved et opslag i opgang.

Alt du skal vide om generalforsamlingen →

Fejl 2: En indkaldelse uden dagsorden

Fejl i indkaldelsen er en faldgrube, der nemt kan sætte en stopper for generalforsamlingen. Foreningens vedtægter giver nemlig konkrete regler for, hvordan indkaldelsen skal sendes ud (opslag, brev, internettet osv.) og hvornår. Overholdes disse ikke skal generalforsamlingen udskydes uden, at generalforsamlingen har haft mulighed for at behandle dagsorden.

Selvom det ofte ikke er påkrævet af vedtægterne, bør dagsorden også angives i indkaldelsen. Det giver deltagerne en klart defineret ramme for afstemningstemaet, og mulighed for, at de kan tage stilling til emnerne på forhånd og eventuelt søge rådgivning om emnerne inden generalforsamlingen. Og netop det juridiske forarbejde er vigtigt inden generalforsamlingen for at sikre, at forslagene kan vedtages i praksis. Dette understreges også af ejendomsadvokat Nicholas Wantzin:

Fejl 4: Valg af den forkerte dirigent

Dirigenten har en særlig vigtig rolle under generalforsamlingen. Dirigenten har stor indflydelse på beslutninger og beføjelserne til at erklære generalforsamlingen ugyldig. Det er derfor vigtigt at vælge en dirigent, som kan styre mødets gang, og som samtidig er bekendt med foreningens regler og den generelle lovgivning på andelsboligmarkedet.

”Flere foreninger vælger en rådgiver som dirigent. Finder man en intern dirigent er det vigtigt, at man vælger en dirigent med pondus, som kan sikre at alle kommer til orde. En dirigent skal være vellidt og neutral, og ikke bare tale folk efter munden,” erfarer Nicholas Wantzin. Derudover bør det være dirigenten, der også har ansvaret for, at tidsplanen ikke skrider og at alle punkter på dagsordenen når at blive gennemgået.

Fejl 5: Vigtigt med ordentlige rammer

Rammerne for generalforsamlingen er vigtigere end man regner med. Hvis ikke der er stole til alle, og beboerne skal sidde som sild i en tønde, kan det være svært at holde koncentrationen og entusiasmen under den ofte flere timer lange generalforsamling. Sørg derfor for at have gode rammer, siddepladser og drikkevarer til alle. For hvis generalforsamlingen var en dårlig oplevelse, hvor de deltagende andelshavere skulle stå op i flere timer eller ikke kunne få ørenlyd sidste år, så vil de måske overveje at skippe deltagelse næste gang, hvilket ikke er godt for nogen.

Innovativ og energieffektiv løsning

Når loftsrum bliver lavet om til tagboliger, indebærer det, at der bliver isoleret efter nyeste standarder i tagetagen samtidig med, at taget udskiftes med et nyt energieffektivt tag. Det medfører en energibesparelse på mellem 10-17 procent af bygningens samlede energiforbrug.

„Du fjerner simpelthen energitabet fra den øverste lejlighed ved at sætte ny højisoleret lejlighed ovenpå,“ forklarer Søren Dyck-Madsen.

Der er mange andre fordele ved at etablere boliger på lofterne. Én af dem er, at man i en by kan gøre det uden at sætte en krone af til ny infrastruktur. Der skal ikke benyttes økonomiske midler på nye kollektive tiltag som eksempelvis nye veje, når der etableres boliger i den eksisterende by:

„Du laver en byfortætning, som også bidrager til øget understøttelse af lokalhandel og lokalkultur – og samtidig skaber du et arbejdsmarked for byggeerhvervet,“ forklarer Søren Dyck Madsen.

Idéen om at etablere tagboliger på tørrelofterne tog for alvor sit afsæt i starten af 00’erne, hvor der for første gang var nogle, der fik øjnene op for tørrelofternes kvaliteter. Ifølge Ernst Jan de Place Hansen, seniorforsker og civilingeniør på Statens Byggeforskningsinstitut (SBI), opstod der en trend for at bygge opad i stedet for udad.

„Ganske innovativt var der nogle kloge mennesker der tænkte, om vi ikke kunne bruge alle de tørrelofter til noget fornuftigt,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen. Det var en simpel måde at få bosat flere mennesker inde i byen. Man omdannede simpelthen i stedet for at nybygge.

„Tørrelofterne var en håndgribelig kvalitet, som var fordelagtig for de fleste foreninger. Det var en måde at omdanne en udgift til en indtægt for foreningerne – de smarte foreninger søsatte jo projekterne i forbindelse med eller i stedet for en tagudskiftning,“ lyder det fra civilingeniøren, der ser tørreloftprojekter som en måde at fremtidssikre sin ejendom, samtidigt med at flere smider penge i fælleskassen til finansieringen.

Læs også: Frasalg af tørrelofterne i AB Ny Ungarnsgade

Nye boliger til 10.000 personer

Uudnyttede kvadratmeter er der masser af. En kandidatafhandling fra DTU fra 2012 beregner, at man kan bygge boliger til 22.000 mennesker, hvis man bygger Københavns tomme loftsrum om til boliger. Afhandlingen tager udgangspunkt i etageejendomme fra København fra perioden 1850-1950, hvor der blev bygget meget og efter samme bygningsprincip. Afhandlingen medtager ikke bygninger i de to højeste bevaringskategorier, men identificerede alligevel mere end 300.000 uudnyttede kvadratmeter på de københavnske lofter, som kan konverteres til boliger til 22.000 personer. I beregningen er der taget udgangspunkt i etablering af tagboliger i to etager, fordi bygningernes bæreevne godt kan håndtere dette. Etablering af tagboliger i to etager bliver der ikke givet mange tilladelser til i dag. Ifølge Søren Dyck-Madsen er boliger til 10.000 personer måske et mere realistisk bud: „10.000 personer – det svarer til den tilvækst, der er i København på et år,“ siger han.

[su_slider source=”media: 21302,21301,21300,21299,21298,21297,21296,21295″ limit=”8″]
“Etableringen af tagboliger I Ryesgade 30 har vundet Renoverprisen. Det er et eksempel på, hvordan tagboliger kan kombineres i et københavnertag. Totalrådgiver er rönby.dk, arkitekter er rönby.dk og Krydsrum, bygherre er Drost Fonden og fotograf er Dorte Krogh”

Andelsboligforeningerne vil være med

Flere og flere andelsboligforeninger er i løbet af den senere tid begyndt at vise interesse for at udnytte deres tomme loftarealer og etablere tagboliger på øverste etage. Der er både foreninger, der udvider de lejligheder, som er placeret under taget, og tilføjer en ekstra etage til de andelslejligheder, der er placeret øverst i ejendommen, og andelsboligforeninger, der frasælger loftet – typisk med henblik på at få udskiftet taget og i nogle tilfælde også med en renovering af den eksisterende ejendom oven i byttehandlen.

Marina Andersen er advokat og har stor erfaring med andelsboligforeninger, der vil udnytte deres tørrelofter til beboelse:

„Et projekt hos mig starter typisk med, at jeg bliver kontaktet af en forening, hvor taget trænger til udskiftning, og hvor man ikke har opsparing i foreningen at bruge af. Så skal medlemmerne enten til lommerne eller optage lån, som får boligafgiften til at stige. Alternativt skal de sælge deres tørreloft.“

Marina Andersen fortæller, at andelsboligforeningerne også er interesserede i at få boliger under taget fordi det også fremmer driften i ejendommen, når nye beboere kommer til. Vedligeholdelse af hele ejendommen og fællesudgifter påhviler nemlig også de nye beboere.

„Ved salg af tørrelofterne bliver ejendommen altså bedre for alle, og boligafgiften sikres mod stigninger, i hvert fald på kort og mellemlangt sigt, ved at de nye beboere i tagboligerne også bidrager til driften, når de flytter ind,“ forklarer hun.

Fra tørreloft til taglejlighed.

Tagboliger bliver ikke bygget på en dag

Interessen for at etablere boliger under taget er stor og med god grund. Frasælger en andelsboligforening tørrelofterne, er der både energibesparelser til ejendommen, foreningen får ofte andre renoveringer med i købet, og der er flere i ejendommen til at spytte i fælleskassen, efter projektet er afsluttet. Men for at loftrummets potentiale skal realiseres, er der flere processer foreningen skal gennem først. Skal loftsrummet omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørrelofterne, enten til en udvikler eller til 4. sals-lejlighederne, kræver som regel et kvalificeret flertal:

„Der er typisk krav om 2/3 eller ¾ flertal og krav til et stort fremmøde på generalforsamlingen ved salg af dele af foreningens ejendom,“ forklarer Marina Andersen.

Et projekt som tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Information til beboerne er vigtigt, og ligeledes er det vigtigt at få det rette antal stemmer på generalforsamlingen – enten ved, at alle andelshavere møder op, eller ved at fuldmagter indsamles. Marina Andersen forklarer:

„Det er ikke umuligt. Alternativet er jo, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis forslaget ikke stemmes igennem. Men vær opmærksom på at sikre tilstrækkeligt stort fremmøde, så det ikke er nødvendigt med for mange ekstraordinære generalforsamlinger.“

Læs også: Integration af tørrelofterne i AB Østbanehus.

Kommunen klar til at gøre det lettere

Når der er flertal i andelsboligforeningen for at etablere tagboliger, skal projektets rådgivere og investorer indhente tilladelser i kommunen. Dette er i flere tilfælde en svær proces, da det tager tid at få godkendelserne fra kommunen til at etablere tagboliger. Mange tagboligprojekter afvises og indsendes igen over flere omgange, før alle tilladelser er i hus.

Ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er det ikke nødvendigvis selve tagboligprojektet, der er en udfordring.

„På Frederiksberg afviste man eksempelvis et projekt på baggrund af parkeringsforholdene, som man ikke ønskede at udvide,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen, som mener, at afvisningerne også kan have noget at gøre med en vis berøringsangst overfor de æstetiske bygninger.

I Københavns Kommune skyldes udfordringerne blandt andet, at tagformen på rigtig mange af de eksisterende bygninger i sin tid blev bestemt af datidens materialer. Skiffer og tegl fungerede bedst med en taghældning på 45 grader, og det fremgår af mange af de gamle lokalplaner. Sådan er det ikke mere. Ny viden, teknikker, design og materialer giver mulighed for store, flotte tagboliger. Eksempelvis har de tagboliger, der er blevet etableret på Ryesgade 30, vundet Renoverprisen i 2013, og de er et glimrende eksempel på, at ejendommen er blevet fornyet og renoveret samtidig med, at der er kommet en ny tagetage på bygningen.

Derfor har organisationer som Dansk Byggeri og Det Økologiske Råd og entreprenørfirmaer, der etablerer tagboliger, i en længere periode arbejdet for, at det skal blive lettere at etablere bedre boliger under tagene. Det skal derfor være muligt at rette taget op fra 45 grader til 90 grader, så der ikke kun bliver etableret tagboliger, som minder om små studenterboliger, hvor ståhøjden er minimal.

„Vi ser desværre projekter, der bliver hæmmet, fordi der bliver stillet for mange krav til, hvor mange lodrette facader, der må være, og hvor meget dagslys, der må åbnes op for. Vi ser gerne, at det bliver lettere at åbne tage op med ovenlysvinduer, forøge taghøjden og rejser taget op, så det bliver nogle moderne, attraktive tagboliger,“ fortæller Søren Dyck-Madsen.

Heldigvis er der også politisk opbakning til at få flere tagboliger i byerne: En enig borgerrepræsentation i Københavns Kommune besluttede i oktober 2017, at der skal laves en redegørelse for, hvordan det kan blive lettere at få lov til at etablere moderne tagboliger.
Indtil da råder Søren Dyck-Madsen boligforeningerne til at være stædige:

„Vi opfordrer til, at man er stædig og holder fast på, at det skal kunne lade sig gøre at etablere de flotte, moderne, nye tagboliger. Det er i hvert fald vores råd. De projekter, der har vundet priser er heller ikke blevet godkendt i første omgang.“

Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er blevet enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre mere tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

”Med aftalen gennemfører vi nogle tiltag, der skal være med til at sikre, at både nuværende andelshavere og kommende andelshavere kan føle sig trygge ved at bo i en andelsbolig. Vi stiller blandt andet nogle højere krav til stiftelsen og finansieringen. Og så præciserer vi bestyrelsens opgaver og ansvar, og andelshaverens vilkår i det – for fremtiden forhåbentligt sjældne – tilfælde, hvor en andelsboligforening skulle gå konkurs,” udtaler erhvervsminister Brian Mikkelsen

Aftalen bygger videre på de anbefalinger, som en arbejdsgruppe fremlagde i maj 2016.

Højere krav til stiftelse og finansiering af nye andelsboligforeninger

Aftalen betyder blandt andet, at der i fremtiden vil blive stillet større krav til stiftelser af andelsboligforeninger. Blandt andet begrænses afdragsfriheden på lån til andelsboligforeninger til de første 40 procent af en forenings lån. I dag er grænsen 80 procent af lånet.

Samtidig skal de andelshavere der køber andelsboligerne ved stiftelsen stille med en udbetaling på fem procent.

Ydermere er det et af de nye initiativer, at nystiftede har skærpede krav til deres stiftelsesbudgetter. I dag skal budgetterne nemlig kun dække en periode på 10 år, men i fremtiden skal en forening kunne fremlægge et budget for minimum 15 år.

Også rådgivere skal i højere grad stilles til ansvar for lån og kreditter. De skal gøres ansvarlige seks år frem for tre år, hvis de har vejledt foreninger uhensigtsmæssigt. Dette initiativ er blandt andet med som følge af, at flere foreninger de sidste år er endt i økonomiske kriser grundet katastrofale lånetyper og uhensigtsmæssig rådgivning.

Lejefastsættelse i forbindelse med konkurs

Med aftalen forsøger man også at undgå, at der spekuleres i andelsboligforeningers konkurs. De senere år har der været en række sager om nødlidende andelsboligforeninger, der er blevet opløst ved en konkurs. Når en andelsboligforening går konkurs, har beboerne i en ejendom som udgangspunkt mulighed for at blive boende som lejere. Huslejen for de andelshavere, der overgår som lejere fastsættes i dag efter huslejereguleringer, som er beregnet på baggrund af de udgifter, som en udlejer har til at drive ejendommen. I tidligere sager har det betydet, at de gamle andelshavere kunne blive boende som lejere til en lavere husleje end de gjorde inden foreningen gik konkurs. Med den nye aftale ønsker man at huslejen i stedet regnes ud som et gennemsnit af den boligafgift, som de konkursramte andelsboligejere har betalt i de seneste fire år.

Det vækker harme hos Lejernes Landsorganisaiton (LLO), som kalder denne del af aftalen for ‘en torn i forslaget’:

”Da boligafgiften lige før en konkurs typisk er meget høj, vil huslejen blive meget højere end normalt. Straflejen skal betales i seks år, hvorefter der skal betales husleje efter lejelovens almindelige regler. Men flytter den tidligere andelshaver inden, så skal huslejen fastsættes efter de almindelige regler. Den høje husleje skal altså kun betales af den tidligere andelshaver – han eller hun skal straffes. Vi ved ikke hvorfor, men måske mener forligspartierne, at andelshaverne selv har været skyld i konkurserne?” skriver LLO i en pressemeddelse.

Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Valuarer skal følge de samme regler

Mange foreninger har været nødsaget til at benytte sig af valuarvurderinger, fordi at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013. I de større byer har det været en udfordring, at der har været stor forskel på, hvordan valuarer vurderer de forskellige ejendomme. Nogle andelsboligforeningers ejendomsværdi er steget med mere end 100 procent på meget kort tid. Og det har skabt en usikkerhed for flere aktører på markedet. Det vil man med den nye pakke stramme op på ved at lade alle valuarer følge et særligt regelsæt opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Samtlige valuarer skal følge regelsættet uanset medlemskab af forskellige brancher.

Det forventes at det nye regelsæt vil sætte en stopper for de store prisforskelle, der hidtil har været i forbindelse med andelsbolighandler.

Udvalg skal se nærmere på problemer med sorte penge

Aftaleparterne er også blevet enige om at nedsætte en arbejdsgruppe, der inden sommerferien skal komme med forslag til, hvordan man kan komme problemer med penge under bordet til livs. Allerede nu har socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad dog nogle idéer til hvordan problemer med penge under bordet kan kommes til livs:

”Det kunne for eksempel være, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skulle godkende overdragelsen af andelsboligen. Det kunne være en idé med åbne ventelister, hvor bestyrelsen stod for overdragelsen, så vil en sælger aldrig kunne forlange penge under bordet,” forklarede Kaare Dybvad i går, da aftaleparterne stillede op til interview.

Oversigt over andelsboligpakkens 16 initiativer:

Stiftelse af en andelsboligforening:

Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening:

Forældelsesfrist for rådgiveransvar:

Andelsboligforeninger i landdistrikterne:

Driften af en andelsboligforening:

Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi:

Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.:

Mere retvisende valuarvurderinger:
 

Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger:

Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris:

Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Støjdæmpende, energirigtige og nemme at vedligeholde – det er de nye vinduer, der præger facaderne hos Andelsboligforeningen Damsøhusene i Vanløse. Andelsboligforeningen har valgt at få udskiftet alle foreningens vinduer – senest sidste år, hvor den sydvendte facades vinduer blev udskiftet til en nyere model. Et tiltag, der blandt andet har gjort foreningens ejendomme mere energieffektive og har betydet mindre støj fra gaderne.

Søsætning af projekt ‘nye vinduer’

Grundet alderen på vinduerne vidste bestyrelsen i AB Damsøhusene, at det snart var tid til at udskifte ejendommens gamle vinduer. Derfor besluttede foreningen første gang for fire år siden at udskifte alle de nordvendte vinduer, og sidste år kom turen så til de resterende vinduer på den sydvendte facade. Med nye vinduer ville foreningen placere ansvaret for vedligeholdelsen hos foreningen og gøre boligerne mere energivenlige:

„Nogle andelshavere havde allerede fået udskiftet deres vinduer selv. Ved et fællesudskift af alle vinduerne ville vi gøre det til foreningens ansvar at vedligeholde vinduerne,“ fortæller bestyrelsesmedlem i AB Damsøhusene Morten Lohse, som sad med ved beslutningsbordet, da vinduesrenoveringen skulle vedtages.

Da foreningen havde besluttet, at der skulle bruges penge på vinduesrenovering, gik bestyrelsesmedlemmerne i gang med at undersøge, hvad det ville koste foreningen, og ikke mindst, hvad det ville koste den enkelte andelshaver.

„Efter at have undersøgt den finansielle del fandt vi ud af, at vi kunne optage det nødvendige lån, uden at det betød en stigning i boligydelsen for den enkelte andelshaver. Det var sådan set det, som startede projektet,“ siger Morten Lohse.

Gå efter et firma med gode anbefalinger

Da udskiftning af vinduer er et større projekt, valgte AB Damsøhusene at entrere med et projektfirma, der skulle stå for hele projektet, herunder indhente tilbud, tilladelser og anden relevant planlægning.

„Projektgruppen indhentede nogle tilbud hjem fra flere entreprenører, og så valgte vi den entreprenør, der var prismæssig fornuftig ud fra andre parametre, som projektgruppen kunne anbefale. Så kom de ellers og satte stillads op og lavede deres egen lille byggeplads,“ fortæller bestyrelsesmedlemmet.

Brugen af en projektgruppe var en succes i første etape af vinduesudskiftningen, men sidste år, da de restende vinduer skulle udskiftes, oplevede AB Damsøhusene, at foreningen måtte træde væsentligt mere ind i byggeprojektet end ønsket:

„Ved det andet udskift havde vi pludselig selv meget uventet arbejde, og vores varmemester havde også vanvittigt meget. Vi brugte en del tid på at gennemgå fejl og mangler. Selvom vi var kontraktligt forpligtet med projektfirmaet, kunne vi ikke komme efter dem i forhold til, at de skulle være mere aktive i byggeprojektet,” fortæller Morten Lohse, som tager oplevelsen som en god læring til næste gang, andelsboligforeningen skal vælge en projektgruppe:

„Næste gang vil vi prioritere firmaer, som andre andelsboligforeninger har god erfaring med. Finde nogle firmaer, som andre konkret har brugt og kan anbefale. Dette er også mit råd til andre andelsboligforeninger, der skal i gang med en større renovering.“

Resultat: Billigere varmeregning og bedre energimærke

Spørger man bestyrelsesmedlem Morten Lohse, har udskiftningen af foreningens vinduer til trods for udfordringer i renoveringsprocessen været det hele værd:

„Vi er meget tilfredse med resultatet. Vi har fået meget bedre vinduer, som både er støjdæmpende, isolerende og nemme at vedligeholde. Det giver den enkelte andelshaver en billigere varmeregning.“

Derudover har de nye vinduer også givet andelsboligforeningen et bedre energimærke, hvor foreningens ejendomme er steget fra energiklasse D til C. Hos AB Damsøhusene har de nye vinduer altså været en god investering, og foreningen er glade for resultatet.

Renovering 2: Nye altaner hos AB Rigensgade 28 mfl.

Hos AB Rigensgade 28 mfl. kan flere andelshavere nyde sensommersolen på deres nye altaner. Ideen om altaner startede med at spire i den kun tolv år gamle andelsboligforening for et par år siden. Der var styr på kommende renoveringer, og derfor valgte flere andelshavere at takke ja til altandrømmen, som var en selvfinansieret forbedring for den enkelte andelshaver og derved foreningens økonomi uvedkommende. Men at få altaner var dog lettere sagt end gjort. Det endte nemlig med at tage godt to og et halvt år, før andelshaverne kunne nyde morgenkaffen i den friske luft. Her fortæller AB Rigensgade 28 mfl. deres altanhistorie.

Det var tid til overskudsrenoveringer

Da ejendommen i AB Rigensgade 28 mfl. i 2014 stort set var blevet gennemrenoveret, var der overskud hos bestyrelsen til at prioritere denne særskilte forbedring.

„Vi snakkede om altaner i sommeren 2014. Ejendommen var stort set blevet gennemrenoveret, og derfor kunne den enkelte andelshaver nu prioritere individuelle overskudsrenoveringer, så som at etablere altan og fransk altan,“ fortæller formanden Annette Enevoldsen, som også var med til at stifte andelsboligforeningen tilbage i 2005.

Snakken faldt straks på altaner, som flere af andelshaverne gerne ville poste penge i. Et projekt, som den handlekraftige formand hurtigt fik igangsat:

„Jeg indhentede meget hurtigt en forhåndsgodkendelse hos kommunen og tog kontakt til altanfirmaet Altan.dk, som kom med tilbud og udregninger på projektet. De fortalte os om processen og fremsendte os et tilbud, som vi kunne udarbejde et budget ud fra. Herefter blev der indkaldt til en generalforsamling, hvor foreningens medlemmer vedtog, at der måtte etableres altaner og franske altaner. Så udarbejdede bestyrelsen indmeldelsesblanketter til de interesserede andelshavere. Den enkelte andelshaver deponerede penge svarende til det fulde beløb på den kommende altan. Det gjorde de på en dertil oprettet bankkonto i foreningen, da der hæftes solidarisk,“ forklarer Annette Enevoldsen om projektforløbets opstartsfase.

Da kommunen satte bremserne i

Altanprojektet kørte fra dag ét i overhalingsbanen hos AB Rigensgade 28 mfl., men efter et par måneder satte kommunen bremserne i.

„Vi var sådan set helt klar. Vi havde fundet det rette altanfirma, som var klar til at gå i gang, og vi havde sat penge på en konto til projektet,“ siger Annette Enevoldsen og fortsætter:

„Men så stødte vi ind i en del kommunale uenigheder. Først fik vi besked på, at vi både kunne få franske altaner stort set, hvor vi ønskede dem og almindelige altaner mod gården i vores forening, men så trak kommunen det tilbage igen. Efter meget kommunikation frem og tilbage fik vi så at vide, at vi måske ingen altaner kunne få overhovedet.“

En melding som skulle vise sig at ende ud i et to og et halvt års langt forløb, hvor foreningen lå i forhandling med kommunen. AB Rigensgade 28 mfl. er beliggende i det indre København, og derfor gælder der mange regler i forhold til altaner. Men at andelshaverne skulle have penge stående i stilstand på en konto i langt over to år, havde formanden ikke regnet med.

Få tre uforpligtende tilbud på jeres renoveringsprojekt

Råd: Hav et godt altanfirma i ryggen

De seks franske altaner og de fem almindelige altaner, der pryder AB Rigensgades facader, vidner om, at altanprojektet endte godt. Foreningen fik nemlig til sidst en godkendelse på projektet – og herfra gik det stærkt.

„Da vi endelig fik godkendelsen fra kommunen, efter vi havde taget kontakt til et medlem af Teknik- og Miljøudvalget, Niels E. Bjerrum, der i den grad tog os alvorligt og fulgte op på vores byggetilladelse, tog det ikke lang tid, før vi kom i gang, og altanfirmaet gav os vores drømme-

altaner,“ fortæller en tilfreds Annette Enevoldsen, og understreger, hvor vigtigt det er at have et godt altanfirma i ryggen:

„Altan.dk kunne bidrage positivt til den snørklede proces med kommunen. Vi havde en god dialog med dem undervejs, og de kunne hjælpe os med ‘hvad gør vi nu og hvad venter vi på’-spørgsmålene. De sendte også løbende relevante informationer til kommunen på foreningens sag.“

Man får ikke bare altaner over natten

Erfaringen står klar, når formanden tænker tilbage på hele altan-affæren i andelsboligforeningen.

„Det tager et par år at få en altan, fra man starter med at snakke om det. Derfor skal man som forening væbne sig med tålmodighed. Det tager tid, også selvom man ligesom os er hurtige til at eksekvere,“ erfarer Anette Enevoldsen og tilføjer:

„Det er svært at gennemskue, hvad man kan og hvad man ikke kan, når det gælder altaner. Derfor vil jeg råde andre andelsboligforeninger til at have en byggesagkyndig inde over projektet og eventuelt foreningens administrator til papirarbejdet og reglerne. Det behøver ikke være et stort og fint ingeniørfirma, det kan såmænd være en administrator, hvis denne har en byggeteknisk afdeling eller et mindre firma, der har en teknisk afdeling,“ slutter formanden Annette Enevoldsen.

Altandrømmene endte med at gå i opfyldelse hos AB Rigensgade 28 mfl., hvor flere andelshavere nu kan nyde deres morgenkaffe eller solstrålerne på altanen. Altangoder, som i sidste ende har været hele besværet værd.

Renovering 3: Renovering af opgang i AB Holsteinsgade 36-38

AB Holsteinsgade på Østerbro i København fik sidste sommer renoveret foreningens trappeopgang.

I samme ombæring fik de udskiftet hoveddørene. Vi har spurgt tovholder på projektet Uffe Sveistrup om, hvordan det gik, da de fik renoveret trappeopgangen. Sidste sommer fik AB Holsteinsgade renoveret deres trappeopgange og udskiftet hoveddørene.

„Vi gik i gang, fordi opgangen var slidt og kedelig at se på. Dørene var også i rimelig dårlig stand – de var meget tynde, og håndtag faldt af,“ fortæller Uffe Sveistrup, som var tovholder for andelsboligforeningen under projektet.

Uffe Sveistrup sidder i bestyrelsen i AB Holsteinsgade 36-38. Han stod også for at indhente tilbud på renoveringen, da det var besluttet, at projektet skulle igangsættes. Han indsendte opgaven til Andelsportal.dk, hvorfra han fik tre tilbud på renoveringen fra tre udvalgte firmaer.

„Efter vi havde indhentet tilbud, valgte vi dem med den billigste pris,“ siger han.

Prioritering og finansiering

Da AB Holsteinsgade skulle vælge hvilken renovering, de ønskede at prioritere, benyttede de sig af en prioriteringsliste over opgaver, som de har lavet i andelsboligforeningen.

„Trappeopgangen har været på vores vedligeholdelsesliste de sidste to år. Derfor besluttede vi i bestyrelsen, at nu var tiden kommet til at igangsætte renoveringen af trappeopgangen,“ siger Uffe Sveistrup. Pengene havde de på en post i budgettet, som de kalder ‘vedligeholdelse og renovering’.

Istandsættelsen gik i gang sommeren 2016 og varede en måneds tid. Selve renoveringen husker Uffe Sveistrup som gnidningsfri:

„Det gik rimelig let. Der var lige en dag, hvor låsene sad lidt løst, men der var ikke nogle større problemer – og byggerod var vi heller ikke generet af.“

Set i bakspejlet

Resultatet er de glade for i AB Holsteinsgade – dog er der en lille anke:

„Der er nogle fugninger, der ikke er lavet godt nok, og hoveddøren er lidt skæv.“

AB Holsteinsgade har derfor nu (et år efter) kontaktet firmaet, der udførte arbejdet, for at få dem til at udbedre fejl og mangler, som de er blevet opmærksomme på efterfølgende. Rådet til andre foreninger, der skal renovere, er derfor også at være omhyggelig, når man vælger det firma, der skal udføre arbejdet:

„Hvis vi skulle beslutte om, så tror jeg faktisk, at vi havde taget et af de tilbud, der var lidt dyrere. Det er min fornemmelse, at deres løsning havde været bedre.“ Han tilføjer:

„Ellers vil jeg anbefale foreninger at indhente referencer på de firmaer, som afgiver tilbud på projektet. Måske har håndværkerne udført et lignende stykke arbejde før?“

På trods af fejl efter, at projektet er afsluttet, har AB Holsteinsgade 36-38 stadig masser af mod på at renovere deres forening. Næste projekt er udskiftning af døre i foreningens anden opgang, og så er der en mur i kælderen, der skal mures op.

Vedligeholdelsesplanen er et udtryk for ansvar

Det kan være svært at vide, hvad man som andelsboligforening skal prioritere af eksempelvis renoveringer, finansieringer og i det hele taget, hvordan man vælger rigtigt. Den fornuftige beslutning og gode prioritering bliver ikke truffet over natten. Den skal træffes lang tid forinden og gerne være udpenslet i den famøse vedligeholdelsesplan, som mange andelsboligforeninger har. Vedligeholdelsesplanen er med til at garantere, at ejendommen bliver holdt ved lige, og samtidigt giver den overblik over, hvilke prioriteringer andelsboligforeningen har valgt for den kommende årrække. Ifølge bestyrelsesformand Niels-Jørgen Schelde er vedligeholdelsesplanen den bedste måde at sikre et fremtidigt overblik, både over projekter og økonomien.

„Vi har altid haft en vedligeholdelsesplan i vores andelsboligforening. Det er et udtryk for ansvar. På ni år har vi udført renoveringer for 18 millioner kroner uden en eneste stigning i boligafgiften,“ lyder det stolt fra Schelde.

Personligt engagement og passion – dét er drivkraften

Schelde er pensioneret og bruger flere timer om dagen på bestyrelsesarbejdet. Han er godt klar over, at alle andelshavere og andelsbolig-

foreninger ikke har samme privilegier, når det kommer til tidsforbruget. Men netop tidsforbruget skal, ifølge Schelde, ikke være det altoverskyggende grundlag for en sund og veldrevet forening.

„Det handler om personligt engagement og passion. Vi er heldige, at vi har folk i bestyrelsen, som rummer en bred skare af kompetencer. Men i bund og grund handler det om, at alle ønsker de bedste vilkår for sig selv og for foreningen. Derfor er vi benhårde, når det kommer til forhandlinger og valg af leverandører,“ fortæller Schelde og uddyber, hvad han mener mange andelsboligforeningen bør blive bedre til.

„Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening. Vi administrerer 75 familiers daglige liv. Det er et stort ansvar. Et ansvar, man ikke altid kan uddelegere til eksterne folk,“ siger Schelde, mens han banker passioneret i det mørkebrune mahognibord.

Den personlige iver og involvering mener Schelde ikke, at man kan forlange af en administrator. Administratoren er en vigtig figur for de fleste andelsboligforeninger, men den dybdegående og grundige analyse mener Schelde, at man som almindelig interesseret andelshaver og bestyrelsesmedlem bør foretage selv.

„Vi er et eksempel på, hvordan en andelsboligforening kan drives sundt og ansvarligt. Det er ikke den eneste rigtige måde, men det virker for os og har resulteret i en exceptionel god økonomi i vores forening. Det giver os stort råde- og spillerum, som andre ikke nødvendigvis har,“ påpeger Schelde.

Alligevel har Schelde tre gode råd, som han mener, at alle bestyrelser og andelsboligforeninger bør tage til efterretning og benytte.

1. Spil tilbuddene ud mod hinanden

AB Schneeklothsgården har haft stor succes med at stille høje krav til deres leverandører, ligegyldigt om det er banker, forsikringsselskaber eller entreprenører. Schelde og bestyrelsen lader til at være benhårde forhandlere, som ikke bider på krogen ved det første og det bedste tilbud. Derfor mener han, at flere andelsboligforeninger bør have mere is i maven.

„Vi modtager altid flere tilbud på aftaler, som foreningen skal have ordnet eller være en del af. Derefter spiller vi dem simpelthen ud mod hinanden,“ lyder det fra Schelde, som understreger, at foreningen ikke er bange for at vrage leverandører, der ikke længere kan matche standarden eller andre tilbud. Det sikrer en god økonomisk prioritering.

2. Find en kompetent og kvalificeret rådgiver

Når projekterne er fastlagt og besluttet, handler det om at finde en kompetent rådgiver. Her mener Schelde, at det er vigtigt, at man finder rådgivere, som varetager bygherrens, altså foreningens, interesser. På den måde sikrer man, at nogen holder skruen lige i vandet, især på områder, som er svære at kontrollere og administrere, som eksempelvis et altanprojekt til mange millioner kroner.

„Vi har været utrolig heldige at samarbejde med nogle særdeles dygtige byggerådgivere. Vi indhenter altid referencer på tidligere opgaver og tager gerne ud og ser lignende projekter, som byggerådgiveren har varetaget,“ siger Schelde, der samtidigt mener, at det giver en tryghed at kunne rådføre og overlade store projekter til en pålidelig og professionel rådgiver.

„Selvom en byggerådgiver for nogen kan virke som en unødig udgift, så har det for os været én af de bedste prioriteringer, vi har gjort os, og er efterfølgende blevet en fast del af prioriteringslisten, når der skal foretages nye projekter,” tilføjer Schelde.

3. Lån med faste renter og årligt afdrag

Når det kommer til finansiering af projekter, kræver det stor bevågenhed at overskue de mange forskellige lånetyper, og hvor lang løbetiden bør være for de enkelte projekter. I AB Schneeklothsgården har man eksempelvis finansieret et altanprojekt over 30 år med fast rente på to procent, mens det nye gårdprojekt er finansieret over 10 år med fast rente på 0,5 procent. Bidragsprocenten for begge lån udgør 0,4 procent, og der afdrages altså på begge lån.

„Det er altafgørende, at man ikke accepterer det første tilbud, der bliver smidt på bordet. Bankerne er også til at forhandle med og kan på lige fod med andre leverandører spilles ud mod hinanden. En måde at gøre det på er via portalen MyBanker, som selv en pensioneret herre som jeg kan navigere rundt på,” lyder det kontant og lunt fra Schelde, der afslutningsvis påpeger, at der er en rigtig stor fortjeneste at hente, både som privat andelshaver og som forening, hvis man bruger nogle timer på et grundigt forarbejde.

Der er mange forskelle på at sidde i en professionel bestyrelse og bestyrelsen i en andelsboligforening, men der er også en del ligheder. Asger Aamund påpeger, at en bestyrelse først og fremmest må forstå, at den er stedfortræder for ejerne:

„Bestyrelsen lever ikke sit eget liv – den skal varetage ejernes interesse, og de ejere kan være en boligforening, det kan være staten, eller det kan være en række aktionærer.“

Når man sidder med ved bestyrelsesbordet i en andelsboligforening, sidder man som stedfortræder for andelsboligforeningens ejere: andelshaverne. Derfor har man pligt til at agere som bestyrelsesmedlem, der varetager de faste opgaver, andelsboligforeningen har, som eksempelvis planlægning af kommende renoveringsprojekter, håndtering af salg af andelsboliger eller koordination med andelsboligforeningens administration. I en professionel bestyrelse er de faste opgaver ofte af en lidt anden skala. Her skal bestyrelsen levere visioner, inspiration og konstruktiv provokation. Eksempelvis med idéer til, hvor virksomheden skal være henne om 3-4 år, eller om det er tid til at finde midler til at opkøbe en konkurrent.

Planlægning, kontrol og problemløsning

Ifølge Asger Aamund er planlægning og kontrol vigtige elementer i bestyrelsens arbejdsværktøjskasse.

„Det er meget vigtigt, at man sætter sig nogle mål, lægger nogle planer for, hvordan man når dem, og så følger op på det, så man kan se om virkeligheden adskiller sig fra planerne.“

Stemmer virkeligheden ikke overens med planerne, handler det om at finde ud af hvorfor og dernæst finde en metode, så man kan komme tilbage på plansporet. I en virksomhed kan problemet være en konkurrent, der får stadig større markedsandel. I en andelsboligforening kan det være planlægningen af næste arbejdsdag, der hænger i en tynd tråd.

Problemløsning er derfor også en vigtig og central opgave for de fleste bestyrelser. I en virksomhed er det et tegn på en høj trygheds- og tillidsfaktor, at bestyrelsen kan hjælpe ledelsen med at løse problemer. Også selvom det ikke altid er opgaver, der ligger på bestyrelsens bord:

„Det er også en meget vigtig faktor, at en bestyrelse sørger for, at der er en god, konstruktiv problemløsning, hvor man kommer til hinanden og beder om at få noget hjælp. De virksomheder, der kan det, er dem, der er konkurrencedygtige. Det er dem, der får løst deres problemer. Det er dem, der er kreative, og det er dem, der klarer sig bedst – så det er også en vigtig del af bestyrelsesarbejdet,“

forklarer Asger Aamund.

»Det er vigtigt for mig, at alle stiller op velforberedt til et bestyrelsesmøde, og det må en formand også gøre i en boligforening, for selvom det er på et lidt mere venskabeligt plan og der ikke er nogle egentlige konkurrenter, så må man forlange at de mennesker, der har ansvaret for boligforeningens trivsel, at de også opviser den myndighed, der skal til for at sætte sig ind i sagerne, og sørger for, at det foregår på et kompetent niveau«

En måde, hvorpå man kan hjælpe bestyrelsesmedlemmer med forberedelsen til et bestyrelsesmøde, er med en god agenda eller dagsorden. Særligt, hvis der er beslutningspunkter på agendaen, er det en god idé, at alle bestyrelsesmedlemmer har mulighed for at indhente viden om emnet og læse informationer og dokumentation om emnet.

Frivilligt arbejde giver point på CV’et

Investerer man både tid og engagement i det frivillige bestyrelsesarbejde i andelsboligforeningen, kommer det også tilbage til én. Man er ikke bare med ved bordet, når der træffes beslutninger. Man får også indflydelse og rygsækken fyldt op med gode erfaringer. Bestyrelsesmedlemmer i en andelsboligforening får ofte kompetencer, som også kan benyttes i jobsammenhænge. De besidder nemlig en tillidspost, hvor de får indflydelse på og erfaring med både økonomistyring, kommunikation med andelshavere og projektstyring på byggeprojekter.

Rigtig mange danskere bruger fritiden på frivilligt arbejde. 42 procent af den danske befolkning, har engageret sig i ulønnede aktiviteter, fremgår det af Social- og Indenrigsministeriets frivillighedsrapport fra 2014. Og ser vi på en femårig periode, har omkring 70 procent været aktive. Det vil sige, at en meget stor del af danskerne på et tidspunkt er frivillige, fordi deres livssituation, egne interesser eller samfundsforhold på den ene eller anden måde fører dem ind i frivilligt arbejde som eksempelvis bestyrelsesarbejdet i andelsboligforeningen. I Danmark udnytter vi ofte de kompetencer, det frivillige arbejde giver, i det professionelle erhvervsliv. Mange erhvervsledere har erfaringer fra frivilligt arbejde og fra foreningslivet.

„Jeg har ansat mange og især på ledelsesposter. Og jeg kigger meget efter, at de har foretaget noget andet end lige deres arbejde. For eksempel hvis jeg har to lige kvalificerede kandidater til en ledelsespost, og den ene har været i arbejde hos Røde Kors med at flyve sække med korn ud til nødlidende landsbyer – det synes jeg er rigtig godt, for det indikerer, at man kan tænke ud af boksen,“ fortæller Asger Aamund.
Frivilligt arbejde er for mange arbejdsgiveres et ekstra plus, og i nogle sammenhænge kan erfaring fra frivilligt arbejde endda være tungen på vægtskålen, når den rette kandidat skal findes.

„Hvis jeg sidder med to medarbejdere, hvor den ene har påtaget sig frivilligt at være bestyrelsesmedlem i en boligforening, så synes jeg også det er et samfundsnyttigt arbejde, som vil give vedkommende et ekstra plus,“

siger Asger Aamund.

Han tilføjer: „Det gør jo ikke ham eller hende kvalificeret til at sidde i et professionelt aktieselskabs bestyrelse, men det viser, at interessen er der, og der er noget vitalitet i vedkommende og noget interesse for at gøre andet end lige det at passe sit arbejde fra 9-17, så det er altid godt at have på CV’et.“

Der er mange processer at holde styr på og ofte mange meninger og spørgsmål fra andelshaverne, når et byggeprojekt skal igangsættes i en andels
boligforening. Det er bestyrelsens opgave og ansvar at informere andelshaverne korrekt, indgå entreprenørkontrakt og sikre, at byggeriet overholder de gældende lovkrav. Det kan trække store veksler på bestyrelsen, som ofte bliver overrasket over den tid, de skal bruge på et byggeprojekt. Derfor anbefaler projektchef Thomas Mortensen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, at bestyrelsen samarbejder med en byggeteknisk rådgiver, der kan håndtere processen fra start til slut.

Før byggeriet

Før byggeriet påbegyndes, er det vigtigt at få lavet en korrekt afgrænsning af byggeprojektet, så der kan indhentes brugbare og sammenlignelige tilbud på opgaven.

“Mange bestyrelser indhenter hurtigt tilbud på eksempelvis nyt tag uden at have taget stilling til, hvad der skal indgå, om isolering og stillads skal inkluderes. Det betyder, at de får nogle meget forskellige og usammenlignelige tilbud,“ siger Thomas Mortensen, der bl.a. står for byggeteknisk rådgivning til foreninger ved større projekter og styrer vedligeholdelsesopgaver.

Ved store byggesager skal projektet godkendes på en generalforsamling, og her oplever Thomas Mortensen, at grundlaget ikke altid er i orden.

“Det er et krav, at beslutningsforslagene skal være korrekte, så beboerne i foreningen ved, hvad de siger ja til. Bestyrelsen skal oplyse om, hvad byggesagen går ud på, omfanget, tidsplanen, den estimerede pris, konsekvenserne for de enkle beboere og hvorvidt projektet kræver ændringer i vedtægterne,“ understreger Thomas Mortensen.

Tjek entreprenørkontrakten og det færdige arbejde

Det er alfa og omega at grundlaget for entreprenørkontrakten er helt i orden inden foreningen og entreprenøren skriver under på projektet. Den skal blandt andet indeholde arbejdsbeskrivelse, materialer, udførelsesperiode, tidsplan, lovmæssige aftaler, forsikringer og sikkerhedsstillelse, hvis projektet bliver forsinket, eller hvis firmaet går konkurs midt i byggesagen.

“Mange foreninger er dårligt stillet, hvis ikke de har haft alle disse aftaler på plads inden projektets start. Det er nemlig bestyrelsens ansvar, at lovkravene bliver overholdt og ikke håndværkerens,“ fortæller projektchefen.

Ifølge Thomas Mortensen er mange andelsboligforeninger ikke klar over, at de har 10 års garanti på det udførte projekt. Derfor anbefaler han, at foreninger får lavet både en 1- og 5-års gennemgang af det udførte arbejde, hvis der skulle være opstået fejl og mangler på byggeprojektet efterfølgende.

Ejendomsmægleren

Når der indstilles til ny andelskrone, skal bestyrelsen tænke alle scenarier igennem, råder Tony Robinson, adm. direktør og ejendomsmægler hos Base1.

“Som ejendomsmægler sælger vi fortsat andelslejligheder i gode og sunde foreninger. Vi støder tit på en bestyrelse, der ‘ønsker en stabil andelskrone’ og dermed holder prisen kunstigt nede. Ulemperne ved dette er, at man i værste tilfælde kan anspore til ‘penge under bordet’. Vi har også erfaringer med, at andelshavere ikke har haft interesse i løbende vedligehold, da det ikke afspejlede sig i andelsprisen på grund af en kunstig lav andelskrone. Som bestyrelse skal man derfor huske, at det er lovligt, når markedet regulerer prisen ned, men ikke når markedet regulerer prisen over den tilladte værdi,“ fortæller Tony Robinson.

Intern venteliste

Nogle andelsboligforeninger har en intern venteliste, og her er rådet fra Tony Robinson klart:

“Vi står tit med forvirrede andelshavere, når de skal sælge. I vedtægterne står anført en salgsprocedure inklusiv venteliste, men i praksis er proceduren ændret i årenes løb. Et godt råd er løbende at få ændret vedtægterne, så de stemmer overens med procedurerne, herunder om foreningen benytter sig af venteliste med videre,“ forklarer ejendomsmægleren.

Salgsprocessen

Der er fortsat andelsforeninger, der kræver et møde med en ny andelshaver/køber inden salg af andelsboligen.

“I takt med reguleringen af ‘lov om andelsboliger’, som har gjort at mange andelslejligheder er steget kraftigt i værdi, er den gamle andelstanke blevet udvisket. Prisen på andelsboliger er i mange tilfælde bestemt af markedskræfterne. Når en bestyrelse kræver et møde med en ny andelshaver, skaber det tit en unødig usikkerhed hos både køber og sælger, og man burde måske overveje helt at droppe ‘godkendelsesprincippet’,“ slutter Tony Robinson.

Den byggeadministrative rådgiver

Det at sidde i en bestyrelse er arbejde på frivillig basis. Det er derfor sjældent, at bestyrelsen har ressourcer til at administrere de større projekter på egen hånd. Derfor oplever kunderådgiver Tim Vibeholm fra DEAS, at flere og flere andelsboligforeninger supplerer med hjælp fra en byggeadministrativ rådgiver, hvilket han mener er en god investering.

Lav en vedligeholdelsesplan

Ifølge Tim Vibeholm er det fundamentalt for en god økonomi, at foreningen får lavet en vedligeholdelsesplan . En vedligeholdelsesplan giver et tiårigt overblik over kommende projekter i andelsboligforeningen, som foreningen kan planlægge sin økonomi ud fra.

“Uden en vedligeholdelsesplan arbejder bestyrelsen i blinde, da de ikke får skabt et overblik over de fremtidige projekter. Vedligeholdelsesplanen skal bruges som styringsværktøj til planlægning af de faste projekter. Eksempelvis kan det betale sig at pulje projekterne i vedligeholdelsesplanen og optage finansiering til ét samlet projekt. Dette giver typisk bedre priser fra entreprenøren og besparelser på byggeplads, stilladsudgifter med videre. Foreningen kan med en vedligeholdelsesplan få et overblik over, hvad der kan betale sig at gå i gang med, eller slå sammen, således at de får udført deres projekter i den bedst tænkelige rækkefølge,“ fortæller Tim Vibeholm, der bl.a. rådgiver DEAS’ andelsboligforeninger om økonomi og finansiering af større projekter.

Tag fat i projekterne nu

Et andet godt råd Tim Vibeholm vil give til bestyrelserne er at huske på, hvor vigtigt det er at inddrage foreningens beboere i forslagene.

“Ved at inddrage andelshaverne hurtigt i processen kan bestyrelsen få inputs, gode råd og kritiske spørgsmål, som kan bruges konstruktivt i beslutningsprocessen. På den måde kan bestyrelsens forslag blive udfordret på den gode måde, så foreningen får det projekt de gerne vil have,“ forklarer Tim Vibeholm.

Tim Vibeholm anbefaler, at bestyrelserne tager fat i projekterne nu:

“Tag fat i projekterne nu, hvor det er billigt at finansiere. Det er en meget lav rente lige nu, og derfor vil vi anbefale, at foreningerne udnytter, at markedet er som det er lige nu,“ fortæller Tim Vibeholm.

Finansieringsrådgiveren

Spørger man erhvervsrådgiver hos Nordea Michelle Skovbjerg Andersen, er det vigtigt at bestyrelserne har styr på mandaterne i foreningen, så bestyrelsen kan operere, når kurserne svinger.

“Ofte ser vi, at bestyrelserne ikke har tilladelse til at omlægge eksisterende lån, når kurserne rykker, hvorfor de så må afholde ekstraordinære generalforsamlinger. Det skal stå i referatet og eventuelt i vedtægterne, at man godt må omlægge foreningens lån,“ fortæller Michelle Skovbjerg Andersen.

En forening må gerne have gæld

Groft sagt er opfattelsen, at en andelsboligforening skal afdrage hurtigt og helst ingen gæld må have, forklarer Michelle Skovbjerg Andersen. Dette er dog ikke sandt. Andelsboligforeninger behøver ikke at afdrage på det hele.

“En andelsboligforening skal kunne holde i mange år, og dette kræver, at foreningen bruger penge på vedligeholdelse, legepladser eller andet relevant. Derfor må en andelsboligforening altså gerne have gæld,“ fortæller erhvervsrådgiveren.

Det er en god idé at andelsboligforeningen ser på, hvilke projekter de kan bruge deres penge på.
„Det er en god idé at lave en tiårig vedligeholdelsesplan så foreningen ved, hvad den skal have penge til og spare sammen til at få lavet i fremtiden,“ siger Michelle Skovbjerg Andersen, hvis anbefaling er klar:

“Nogle foreninger har mange penge stående i banken, men da der ikke er indlånsrenter, så får de 0 kroner for at have dem stående der. Derfor bør foreningen kigge på, hvad de kan bruge pengene til, både i forhold til projekter og afdrag,“ fortæller Michelle Skovbjerg Andersen.

Kommunikationseksperten

Mange bestyrelser er i deres kommunikation slet ikke opmærksomme på, at de rent faktisk varetager en tillidsbaseret ledelsesopgave, og er derfor mere optaget af, hvilke budskaber de ønsker at få ud, end til hvem og på hvilken måde de formidles. Sådan lyder det fra kommunikationsrådgiver Jan Erik Elgaard fra Elgaard Mancom, der blandt andet rådgiver bestyrelser i foreninger og virksomheder.

“Jeg anbefaler, at bestyrelsen udarbejder en køreplan for, hvordan den kommunikerer sine budskaber. En klassisk model for kommunikation tager afsæt i emne, afsender, modtager, situation og form,“ fortæller Jan Erik Elgaard.

Emne og afsender

Emne: For det første er det vigtigt, at bestyrelsen har et fælles og klart billede af det emne, som den ønsker at kommunikere. Er emnet let tilgængeligt eller komplekst? Er det kontroversielt? Vækker det følelser i folk?

Afsender: For det andet bør bestyrelsen vurdere, hvilken rolle og troværdighed, den har, og om hvor kendte bestyrelsesrollerne er i foreningen.

“Er I forholdsvis ny som bestyrelse og dermed lidt ukendte i foreningen, kan der være brug for at underbygge både troværdighed og tillid til jeres roller som bestyrelsesmedlemmer. Det kræver, at man ved, hvem I er og hvad I står for,“ fortæller Jan Erik Elgaard.

Modtager og situation

I forhold til modtageren skal bestyrelsen se på, hvad modtagerne, altså andelshaverne, ved i forvejen.

Jan Erik Elgaard uddyber: “Er der behov for at opsummere forhold fra tidligere vedrørende samme emne? Hvilken ny information og eventuel baggrundsinformation har andelshaverne brug for osv.“

Her kan bestyrelsen med fordel give en oplysning om, hvor andelshaverne kan få yderligere information, eller hvem de skal kontakte om pågældende emne.

Det næste parameter, Jan Erik Elgaard nævner, er situation.

“Her bør bestyrelsen overveje de ydre og indre omstændigheder. Er der udefrakommende forhold; lovgivning, skærpede krav, konkurrenceforhold, der ligger til grund for bestyrelsens beslutning, bør andelshaverne være bekendt med det. Blandt de indre omstændigheder bør I som bestyrelse vurdere den situation, I selv befinder jer i, og som er styrende for, at I vil formidle, og hvordan I vil formidle. Der er forskel på, om budskabet skal gives mundtligt på den årlige generalforsamling, eller det skal sendes ud som brev til beboerne, som opslag på en hjemmeside, eller eksempelvis på Facebook, hvor der lægges op til dialog,“ understreger Jan Erik Elgaard.

Form og sprog

Til sidst er der form og sprogbrug, hvor Jan Erik Elgaard har fire råd:

„Brug du, I, vi og jeg – det er meget mere personligt og nærværende. Passivt sprogbrug er også passivt i oplevelsen. Der er forskel på ‘det værdsættes, at eventuelle kommentarer fremsendes senest en uge inden generalforsamlingen’ og ‘I må meget gerne sende jeres eventuelle kommentarer senest en uge før vi holder generalforsamling’,“ slutter kommunikationskonsulenten Jan Erik Elgaard.

Valuaren

Overordnet set er bedømmelsen af en andelsboligforenings ejendom vigtig, især i forhold til salg. Der findes tre vurderingsmetoder til at vurdere andelsboligforeningens ejendomme: offentlige vurderinger, valuarvurderinger og anskaffelsesprisen, hvor de to første er de hyppigst anvendte former i andelsboligforeninger.

Ifølge valuaren Peter Ryaa, indehaver og DiplomValuar hos VALUAREN, er en valuarvurdering altid relevant for en forening, da den giver et overblik over ejendommens egentlige værdi.

“Hvis man som forening har en høj offentlig vurdering kan denne sagtens falde igen. Derfor er det en god idé at få lavet en valuarvurdering, ligegyldig hvorvidt den offentlige vurdering er lav eller høj, så man ved, hvad der sker i forhold til ejendommens egentlige værdi,“ fortæller Peter Ryaa.

Hvad en valuarvurdering egentligt betyder

“Vi oplever tit at andelshavere misforstår, hvad en valuarvurdering egentligt er. En valuarvurdering er en vurdering af ejendommens handelsværdi og rent professionelt, hvad en investor vil give, hvis den skulle lejes ud. Det har altså ingen sammenhæng til, hvorvidt det er let eller svært at sælge den enkelte andelsbolig,“ forklarer Peter Ryaa og fortsætter:

“Lovgivningsmæssigt er der sat en maxpris for andelsboligforeningens ejendom, hvilket udgør forskellen på andel og ejer. Når man køber en andelsbolig, tror man kun at boligen kan stige, men det er altså ikke tilfældet. Det er en rentefølsom ting, da det handler om, hvor billige lån investorerne kan købe ejendommen med. Hvis renten er lav, er vurderingen af boligen altså automatisk højere,“ fortæller valuaren.

Valg af den rette valuar

I valget af valuar er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på valuarens uddannelse og baggrund. Her er Peter Ryaas råd klart:

“Der blev lavet en ny valuar-uddannelse for 4-5 år siden, der hedder Diplom i vurdering, da den gamle uddannelse blev kritiseret for dårlig kvalitet. Vælg derfor en valuar, der har den nye uddannelse. Undersøg også, hvorvidt valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmægler Forening. Det giver forsikringsgaranti,“ slutter Peter Ryaa.

Bestyrelse efterlyses

„Hvad gør en andelsforening, hvis der ikke kan etableres en bestyrelse?“ skriver en frustreret andelshaver til brevkassen på Andelsportal.dk. Hun har siddet i bestyrelsen i mere end 15 år og ønsker nu at komme ud, fordi alderdommen trykker. En anden andelsboligforening har problemer med at sammensætte en bestyrelse på grund af uoverensstemmelser bestyrelsesmedlemmerne imellem: „Jeg sidder i en bestyrelse, hvor der hele året har været interne konflikter og manglende samarbejde, hvilket har været nedslidende, og jeg har derfor valgt ikke at genopstille. Da jeg meddelte det, kom formand og næstformand i konflikt og trak sig begge. Hvad gør vi?“

De to brevkassespørgere er langt fra de eneste, der bor i andelsboligforeninger, hvor det kan være svært at få sammensat en bestyrelse. Andelsportal.dk modtager jævnligt henvendelser fra frustrerede andelshavere, der søger råd til, hvordan de finder det rette antal bestyrelsesmedlemmer. Portalens arkiver afslører særligt mange henvendelser fra små foreninger, hvor et lille antal af andele i foreningen giver begrænsede muligheder, når en bestyrelse skal sammensættes.

Alderdom er også en udfordring i flere foreninger, fordi størsteparten af andelsboligforeningens beboere har nået en alder, hvor de ikke længere kan eller har lyst til bestyrelsesarbejdet.

Aldersproblematikken har også omvendt fortegn. Hos nogle foreninger er der mange små andelsboliger, som tiltrækker unge andelshavere, der på grund af deres livssituation kun bor i andelsboligforeningen i en kortere periode, og derfor ikke engagerer sig i bestyrelsesarbejdet. Andre foreninger henvender sig til Andelsportal.dk, fordi de har problemer med konflikter mellem både andelshavere og bestyrelsesmedlemmer i så stor grad, at det er svært for dem at sammensætte en velfungerende bestyrelse.

Ligeledes er der foreninger, der kæmper med en meget styrende formand, eller få bestyrelsesmedlemmer, der har siddet mange år i bestyrelsen, som kæmper mod forandringer.

Problemstillingerne er mange. Men hvad gør foreningerne, når de ikke mangler en bestyrelse?

De gemmer sig bagerst i butikken

Winnie Worsøe er konsulent i den finansielle rådgivningsvirksomhed Status, som blandt andet er specialiseret i at hjælpe andelsboligforeninger med optimering og overvågning af deres realkreditlån samt oprydning i komplicerede finansielle løsninger. Hun fungerer som uvildig rådgiver for en lang række andelsboligforeninger, hvor hun aflaster dem i deres bestyrelsesarbejde ved at overvåge foreningens lån og finanser. Derfor er hun også jævnligt i kontakt med bestyrelser, hvor bestyrelsesarbejdet er ved at vokse dem over hovedet, og problemstillingen med manglende kandidater til bestyrelsen kan hun nikke genkendende til:

„Der er mange andelsboligforeninger, der har svært ved at sammensætte en bestyrelse. Når jeg er ude som dirigent på generalforsamlingerne kan man se, de sidder og dukker sig, når vi når til det punkt, der hedder valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Det er lidt ligesom at komme ind i en forretning, hvor alle ekspedienter gemmer sig bagerst i butikken, så de slipper for at ekspedere kunden,“ forklarer Winnie Worsøe.

Hun fortæller om en generalforsamling, hvor hun var med som dirigent:

„Der sad én ovre i hjørnet og krøb sig ned i stolen. Han ville gerne vide, hvad en suppleant egentlig lavede, og da jeg havde fortalt det, sagde han til sidst ja til at være suppleant. Er man med som dirigent, skal man nogle gange være lidt proaktiv for at bestyrelsen kan sammensættes“.

En vaks dirigent på generalforsamlingen kan være en god primus motor for at hive de sidste bestyrelsesmedlemmer frem. Og ellers handler det om information om bestyrelsesarbejdet. Winnie Worsøe anbefaler derfor også, at andelsboligforeningen har en forretningsorden, hvor spørgsmål om bestyrelsens rolle og opgaver bliver besvaret.

Det er lidt ligesom at komme ind i en forretning, hvor alle ekspedienter gemmer sig bagerst i butikken, så de slipper for at ekspedere kunden.

„For en bestyrelse kan der være en del arbejde og forpligtelser i forhold til overvågning af andelsboligforeningens realkreditlån. Derfor er det en god idé at søge ekstern bistand, som den vi sidder og laver, hvor vi overvåger deres lån og hjælper dem med omlægning,“ fortæller Winnie Worsøe

Hun har lige hjulpet en andelsboligforening med en konvertering, der betød, at de sparede 132.000 kroner om året – blandt andet fordi deres bidragssatser blev ændret samtidig med låneomlægningen. Winnie Worsøe har arbejdet med andelsboligforeninger siden 1998 – specielt i den finansielle sektor. Hun har derfor nogle kompetencer og redskaber, som mange bestyrelsesmedlemmer kan drage nytte af. Hun ved, hvordan andelsboligforeningerne bør håndtere deres realkreditlån, hvordan man forhandler lån og hvornår prisniveauet på et lån er for højt. Det er de egenskaber hun benytter, når hun hjælper som sparringspartner for bestyrelser. Professionel hjælp til bestyrelsen er naturligvis ikke gratis. Overvågning af lån, som den de tilbyder hos Status koster 2.400 kroner om året. Til gengæld er det penge, der hurtigt er tjent ind igen, da det resulterer i besparelser for foreningen og samtidigt aflaster det bestyrelsen med ekstern bistand udefra.

I det hele taget lyder opfordringen til mange andelsboligforeninger, at de skal være opmærksomme på, om deres udgifter er så store, at der ikke er råd til at aflaste bestyrelsen med ekstern hjælp. Aftaler på lån, administration, revision, forsikringer eller ejendomsservice bør fra tid til anden gennemgås. Nogle foreninger betaler nemlig i dyre domme for deres faste aftaler. Kan omkostninger begrænses ét sted, kan det frigive penge til at indkøbe ekstern hjælp et andet sted. Måske er det tid til en revisor med mere ansvar? Eller også skal administrationen have en anden rolle, så den kan aflaste bestyrelsen?

„Du kan købe hjælp til mange ting, du skal bare vide, hvad det er du vil købe hjælp til, så kan man sagtens finde den hjælp, der er brug for til andelsboligforeningen,“ slutter Winnie Worsøe.

Hvad kan foreningen få?

Foreningen får et nyt tag og afhængig af salgsprisen for ejerlejlighederne og omkostningerne ved at etablere de nye ejerlejligheder, så kan foreningen måske også få udført vedligeholdelse på ejendommen, eksempelvis en eller flere dele af faldstammer, stigestrenge, nye vinduer, hulmursisolering, nye fuger eller maling af opgange. Tillægsydelser forhandles i hver enkelt sag.

Hvordan starter foreningen sagen op?

Inden projektet kan igangsættes skal en fagmand besigtige ejendommen. Hvis det ser ud til at der er mulighed for at etablere tagboliger, kan de indledende møder med en entreprenør igangsættes.

Hvordan vil forløbet normalt være?

Typisk sætter entreprenøren en ingeniør og en arkitekt på sagen, ejendommen besigtiges og de mange spørgsmål afklares, eksempelvis omkring trappe til tagarealet, kan murene bære en etage mere og kan faldstammer og stigestrenge føres videre op.

Herefter kan der udarbejdes planer og tegninger for tagarealet, og der kan tages kontakt til kommunens byggeafdeling. Hvis der kommer positivt svar fra kommunen, udarbejdes der detailplaner og købsaftale til foreningen, hvor projektets økonomi vil vise, hvad foreningen kan få af vedligeholdelsesarbejder ud over et nyt tag.

Hvis foreningens bestyrelse er tilfreds med købsaftalen, så skal projektet vedtages på en generalforsamling i foreningen. Når projektet er vedtaget kan en endelig byggeansøgning til Kommunen indsendes. Når byggetilladelsen fra kommunen foreligger, går ombygningen i gang i henhold til de aftalte tidsplaner.

Har foreningen en økonomisk risiko ved tagprojektet?

Der findes flere firmaer, der etablerer taglejligheder på tørrelofter, som stiller bankgaranti for projekternes gennemførelse. Foreningen kan lade købsaftale samt projektets økonomi og sikkerhed gennemgå af administrators jurister.

Får foreningen andre fordele end et nyt tag og vedligeholdelsesarbejder?

Ja, de nye lejligheder skal være med til at bidrage til mange af foreningens omkostninger.

Hvad koster det hvis kommunen eller generalforsamlingen siger nej til tagprojektet?

Så koster det ikke noget for foreningen, kun eventuelle omkostninger til foreningens egne rådgivere.

Udnyttes andelsboligforeninger med lav værdi af useriøse købere?

Andele som andelsboligforeninger må sætte til salg til en pris nær kr. 0, tiltrækker ofte de forkerte købere. Enten vil de ikke betale boligafgiften efter de er flyttet ind, og/eller de satser på at foreningen går konkurs, så de kan blive lejere. Blandt disse købere findes en del, som direkte spekulerer mod andelsboligforeningen og på den måde påfører andelsboligforeningen tab, fordi det tager nogle måneder at få sagen i fogedretten, så andelshaveren kan sættes ud af lejligheden.

Kan foreningen sikre sig mod disse andelshavere, som spekulerer mod foreningen?

Ja, det kan de godt. Foreningen kan starte med at spørge fogedretten om ekspeditionstiden for at får en sag i fogedretten. Det tager eksempelvis 5 måneder, og så går der en måned før administrator har rykket andelshaveren, og får sendt sagen til fogedretten. Hertil kommer, at hvis andelshaveren forhaler udsættelsen, så kan der gå yderligere tid inden andelshaveren bliver udsat og andelen igen kan sælges via foreningen.

Løsningen er, at en sådan forening på en generalforsamling skal ændre sine vedtægter, så nye andelshavere skal deponere eksempelvis 8 til 10 måneders boligafgift. På den måde er det kun seriøse andelsboligkøbere der køber, og dermed kan foreningen for en meget stor del begrænse sine tab. Når andelsværdien ad åre kommer op, kan andelsboligforeningen nedlægge deponeringerne.

Er ekspeditionstiden i fogedretten endnu længere, så skal foreningen bare øge antallet af måneder med den boligafgift, der skal deponeres.

For rigtig mange foreninger er det finansieringen og valg af lån, som har den største indflydelse på både andelskronen og boligafgiften. Langt de fleste andelsboligforeninger er heldigvis sunde og har udnyttet den lave rente til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen. Men uanset om økonomien er god eller dårlig, så har mange foreninger ikke en strategi for, hvordan ejendommens belåning skal indgå i den fremtidige økonomi.

Finansiel strategi i andelsboligforeningen

Der er mange områder at tage højde for, når strategien skal fastlægges og valget af finansiering skal foretages. Foreningens drift, grundøkonomi, den finansielle historik, ejendommens stand og andelshavernes sammensætning – alle områder som kan have indflydelse på nuværende og fremtidige valg af finansiering.

På trods af forskellighederne andelsboligforeningerne imellem, så gælder det for langt de fleste, at de ønsker stabilitet i driften og at andelskronen er beskyttet. Samtidig skal man undgå at optage risikable og uigennemsigtige lån, som man først opdager konsekvensen af, når renten går op og ned.

Det behøver faktisk ikke at være særlig komplekst at sikre andelsværdien samtidig med at stabiliteten i driften bevares. Det kræver selvfølgelig indsigt og ikke mindst tid til at følge med og overvåge, om markedet har ændret sig, så den valgte finansiering fortsat er optimal for foreningen.

Dertil giver det som regel også tryghed, hvis man som forening har en professionel sparringspartner til at hjælpe når banken og kreditforeningen henvender sig med nye smarte lånetyper – og ikke mindst om bidragssatsen og gebyret har den rette størrelse i forhold til lignende foreninger.

Uvildig rådgivning er vejen frem

For mange foreninger kan det derfor være en god ide med en uvildig rådgiver. En rådgiver der kender markedet og har specialiseret sig i at hjælpe foreninger med at finde og forhandle den rette finansiering på plads. Det skaber tryghed – ikke alene for bestyrelsen men også for foreningens medlemmer, når der er en uvildig sparringspartner.

En uvildig rådgiver kan samtidig støtte op om bestyrelsen, så forslag om konvertering, optagelse af tillægslån eller bare ændringer på foreningens lån, udfærdiges så præcist som muligt i indkaldelsen til generalforsamlingen. Det skaber tryghed for foreningen og synliggør værdien af finansieringens sammensætning

Vi yder denne service hos Status. Og der til tager vi som regel udgangspunkt i klassiske fastforrentede obligationslån for at undgå unødige risici ved både rentestigninger og rentefald. Men det vil jeg skrive mere om i min næste blog her på siden.

Kontakt mig endelig på wiw@status-kbh.dk for at vende din forenings situation.