Andelsboligforeningerne har i høj grad gode muligheder for at udnytte det rekordlave renteniveau. Realkreditlån kan som bekendt udgøre op til 80 procent af andelsboligforeningens værdi, og ydelsen på disse realkreditlån afspejler sig direkte i andelsboligens månedlige boligafgift.

Overvej et servicetjek af foreningens fastforrentede lån

Har man som andelsboligforening et variabelt forrentet realkreditlån, vil man automatisk nyde gavn af de lave renter i forbindelse med de løbende refinansieringer, men har man et fastforrentet lån, bør man være oppe på dupperne. Er det efterhånden nogle år siden sidst, man hjemtog et fastforrentet lån, kan der således være en god mulighed for at konvertere ned i rente og få optimeret foreningens økonomi. Her skal man også forholde sig til restløbetiden på foreningens lån og hvor hurtigt, man ønsker at afvikle på gælden og dermed påvirkningen af boligafgiften. Der er åbnet for 15-årige fastforrentede lån med en kuponrente på 0,5 procent, 20-årige lån med en kuponrente på 1 procent og så 30-årige fastforrentede lån med en kuponrente på både 1- og 1,5 procent.

Samlet set bør andelsboligforeninger med fastforrentede lån i hvert fald overveje at få lavet et servicetjek af deres konverteringsmuligheder – eventuelt via deres bankrådgiver. Her vil det være muligt at holde gevinsten ved konvertering op imod omkostningerne ved konvertering, og derefter kan man træffe beslutning på et oplyst grundlag.

Giv bestyrelsen et mandat til at handle

Det er altid en overvejelse værd, at andelsboligforeningens bestyrelse udstyres med et mandat til at konvertere foreningens realkreditlån ned i rente. Rentemarkederne bevæger sig fra dag til dag, og gevinsten ved en omlægning kan pludselig fordufte. Det kan derfor være afgørende, at bestyrelsen er i stand til at kunne træffe hurtige beslutninger, når muligheden for åbenlyse besparelser er til stede. Hvis ikke mandatet er til stede, vil det kræve, at foreningen indkalder til en ekstraordinær generalforsamling, og det tager i sagens natur tid.

Oplagt tidspunkt at tænke vedligeholdelse af andelsboligforeningen

Hvor stor en glæde andelsboligejerne i sidste ende får af de lave realkreditrenter afhænger af belåningsgraden i andelsboligforeningerne – jo lavere belåningsgrad desto mindre brug af realkreditfinansiering. Den gennemsnitlige belåningsgrad i andelsboligforeningerne er på i omegnen af 45 procent, og de mange andelsboligforeninger med lav gældsætning står hermed med lidt af et luksusproblem i øjeblikket. De har en sund økonomi, men mærker dermed heller ingen større effekt af de historisk lave realkreditrenter. Denne situation giver imidlertid en oplagt mulighed for at overveje, om man vil udnytte de gunstige finansieringsmuligheder til at igangsætte større renoveringsprojekter eller projekter, der kan forbedre forholdene i andelsboligforeningen.

1.7.2018 trådte de seneste ændringer af andelsboligloven i kraft. Det betyder blandt andet, at nystiftede andelsboligforeninger kun i begrænset grad må optage realkreditlån med afdragsfrihed. Før 1.7.2018 kunne andelsboligforeningen frit vælge at finansiere 80 % af købesummen med afdragsfri lån. Det er nu begrænset til 40 % de første 3 år, og det skulle efter sigende gøre andelsboligforeningerne mere robuste.

Men er årsagen til de nødlidende andelsboligforeninger, at de har haft afdragsfri lån? Det mener jeg ikke. Jeg mener, at afdragsfrihed i nystiftede andelsboligforeninger er godt, når den bruges med omtanke.

Årsagen til nødlidende andelsboligforeninger skal findes i en kombination af flere forhold:

Hvis ovennævnte punkter lægges til grund, er det svært at få øje på, at afdragsfrihed skulle være årsagen til at andelsboligforeningerne fik svært ved at overleve. At der var blevet aftalt afdrag på halvdelen af realkreditfinansieringen, ville ikke have gjort den store forskel. Årsagen er simpelthen rentetilpasningslånene.

Det ville have gjort en forskel, hvis finansieringen var sket med fastforrentede realkreditlån. Ydelsen ville have været højere, og dermed boligafgiften, og formentlig ville flere af foreningerne ikke være stiftet. Med mindre at prisen på ejendommene var blevet fastsat derefter.

Måske var ejendommene blot blevet solgt til ”ejendomsudviklere” i stedet, men det havde nok været billigere for lejerne. Eller de andelshavere som købte andelsboligerne af de første andelshavere, som skyndte sig at sælge boligerne til opskruede priser.

Lovændringen virker ikke gennemtænkt, for som den er skrevet, er det stadig muligt at få afdragsfrihed på 80 % af købesummen, og godt for det, for så kan andelshaverne i stedet koncentrere sig om at afdrage deres boliglån i banken. Eller spare op.

Hvordan kan man så få afdragsfrihed alligevel? Det kræver bare at man læser loven ord for ord.Den nye § 3 c i andelsboligloven:

Ved en andelsboligforenings erhvervelse af en fast ejendom i forbindelse med foreningens stiftelse kan andelsboligforeningen for finansieringsaftaler, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen for ejendommen, kun indgå aftale om afdragsfrihed op til 40 pct. af købesummen.

Det er for mig krystalklart, at tanken er rettet mod realkreditfinansieringen, som jo maksimalt kan udgøre 80 % af finansieringen. Tidligere kunne hele realkreditlånet være afdragsfrit. Det er nu ændret til halvdelen, eller 40 % af købesummen. Og det betyder groft sagt, at de kommende andelshaveres boligafgift stiger, fordi gælden skal afdrages fra start.

Hvis man læser loven ord for ord, så handler begrænsningen om afdragsfrihed på lån indenfor 80 % af købesummen. Og så kan man jo vælge en alternativ finansiering, men først lige en oversigt, som viser hvordan finansieringen kunne se ud indtil 30.6.2018, hvis en ejendom med 12 boliger blev købt for 40 millioner kr. Jeg bruger kun fastforrentede lån og der er kun taget højde for finansieringsomkostninger. Når boligafgiften beregnes indgår også alle øvrige driftsomkostninger.

Hvis den nye lovgivning udnyttes fuldt ud med 40 % afdragsfrihed, ser tallene sådan ud:

De nye regler koster altså andelshaverne en forøget boligafgift på 2.700 pr. måned i dette eksempel.

Alternativet:

Her vises et alternativ, hvor hele realkreditlånet er med afdrag. Ved at vælge lån med afdrag, skal man låne ca. ½ million mindre, da kurserne er højere.

Kravet om indskud på 20 % er væsentligt større end man typisk har set, men det er generelt en fordel at flytte mest muligt af finansieringen ud til andelshaverne, da de kan få skattefordelen af renteudgifterne. Samtidig kan andelshaverne afvikle gælden helt individuelt uden hensynstagen til andre andelshaveres ønsker.

Bemærkninger til beregningerne:

Afsluttende bemærkning:

Fastsættelse af andelsværdier har altid været genstand for uenigheder i andelsboligforeninger. Andelshavere som er potentielle sælgere ønsker høje andelsværdier og andelshavere som har børn på ventelister ønsker lave andelsværdier. Måske sat på spidsen, men det har været mine oplevelser i de 3 andelsboligforeninger jeg har været andelshaver i.

Andelsværdierne kan f.eks. skrues op ved at forsøge at få en højere valuarvurdering, men de kan også gå den anden vej, fordi valuarvurderinger i høj grad er styret af renteniveauet.

Ændrede andelsværdier påvirker altså andelshavernes formue, og derfor kan det være en fordel at gøre en del af formuen uafhængig af andelsværdierne. Det kan man gøre ved at spare op på sin egen konto eller afdrage sin egen gæld. Det ændrer ikke noget ved eventuelle fald i andelsværdien, men en privat opsparing eller lavere gæld vil være uændret.

Hvad kan foreningen få?

Foreningen får et nyt tag og afhængig af salgsprisen for ejerlejlighederne og omkostningerne ved at etablere de nye ejerlejligheder, så kan foreningen måske også få udført vedligeholdelse på ejendommen, eksempelvis en eller flere dele af faldstammer, stigestrenge, nye vinduer, hulmursisolering, nye fuger eller maling af opgange. Tillægsydelser forhandles i hver enkelt sag.

Hvordan starter foreningen sagen op?

Inden projektet kan igangsættes skal en fagmand besigtige ejendommen. Hvis det ser ud til at der er mulighed for at etablere tagboliger, kan de indledende møder med en entreprenør igangsættes.

Hvordan vil forløbet normalt være?

Typisk sætter entreprenøren en ingeniør og en arkitekt på sagen, ejendommen besigtiges og de mange spørgsmål afklares, eksempelvis omkring trappe til tagarealet, kan murene bære en etage mere og kan faldstammer og stigestrenge føres videre op.

Herefter kan der udarbejdes planer og tegninger for tagarealet, og der kan tages kontakt til kommunens byggeafdeling. Hvis der kommer positivt svar fra kommunen, udarbejdes der detailplaner og købsaftale til foreningen, hvor projektets økonomi vil vise, hvad foreningen kan få af vedligeholdelsesarbejder ud over et nyt tag.

Hvis foreningens bestyrelse er tilfreds med købsaftalen, så skal projektet vedtages på en generalforsamling i foreningen. Når projektet er vedtaget kan en endelig byggeansøgning til Kommunen indsendes. Når byggetilladelsen fra kommunen foreligger, går ombygningen i gang i henhold til de aftalte tidsplaner.

Har foreningen en økonomisk risiko ved tagprojektet?

Der findes flere firmaer, der etablerer taglejligheder på tørrelofter, som stiller bankgaranti for projekternes gennemførelse. Foreningen kan lade købsaftale samt projektets økonomi og sikkerhed gennemgå af administrators jurister.

Får foreningen andre fordele end et nyt tag og vedligeholdelsesarbejder?

Ja, de nye lejligheder skal være med til at bidrage til mange af foreningens omkostninger.

Hvad koster det hvis kommunen eller generalforsamlingen siger nej til tagprojektet?

Så koster det ikke noget for foreningen, kun eventuelle omkostninger til foreningens egne rådgivere.

Udnyttes andelsboligforeninger med lav værdi af useriøse købere?

Andele som andelsboligforeninger må sætte til salg til en pris nær kr. 0, tiltrækker ofte de forkerte købere. Enten vil de ikke betale boligafgiften efter de er flyttet ind, og/eller de satser på at foreningen går konkurs, så de kan blive lejere. Blandt disse købere findes en del, som direkte spekulerer mod andelsboligforeningen og på den måde påfører andelsboligforeningen tab, fordi det tager nogle måneder at få sagen i fogedretten, så andelshaveren kan sættes ud af lejligheden.

Kan foreningen sikre sig mod disse andelshavere, som spekulerer mod foreningen?

Ja, det kan de godt. Foreningen kan starte med at spørge fogedretten om ekspeditionstiden for at får en sag i fogedretten. Det tager eksempelvis 5 måneder, og så går der en måned før administrator har rykket andelshaveren, og får sendt sagen til fogedretten. Hertil kommer, at hvis andelshaveren forhaler udsættelsen, så kan der gå yderligere tid inden andelshaveren bliver udsat og andelen igen kan sælges via foreningen.

Løsningen er, at en sådan forening på en generalforsamling skal ændre sine vedtægter, så nye andelshavere skal deponere eksempelvis 8 til 10 måneders boligafgift. På den måde er det kun seriøse andelsboligkøbere der køber, og dermed kan foreningen for en meget stor del begrænse sine tab. Når andelsværdien ad åre kommer op, kan andelsboligforeningen nedlægge deponeringerne.

Er ekspeditionstiden i fogedretten endnu længere, så skal foreningen bare øge antallet af måneder med den boligafgift, der skal deponeres.

Hvorfor er en gennemgang af økonomien en god idé?

Renteniveauet for realkreditlån har været lavt i lang tid. Det er dog stadig en god idé, at I som andelsboligforening får gennemset jeres nuværende lån med henblik på omlægning til lavere rente. Der kan være store besparelser at hente, hvad enten det er tre eller 10 år siden, at I har omlagt jeres lån. Besparelsen kan herefter bruges til nedbringelse af gæld eller finansiere et kommende vedligeholdelsesprojekt.

Hvilke muligheder har I?

Der er forskellige muligheder for optagelse af fastforrentede lån, alt efter foreningens behov. I øjeblikket er der tre forskellige muligheder med hver sin rente. Der er det klassiske 30-årige fastforrentede lån som pt. ligger på 2 %. Dette lån er især godt til større projekter, hvor I ønsker maksimal løbetid. Derudover findes det 20-årige fastforrentede lån, som pt. ligger på 1,5 %. Lånet er til dem, der foretrækker en længere løbetid, men ønsker en hurtigere afvikling end 30-års-lånet. Renten ligger i øjeblikket på 1,5 %, og ligesom renten på det 30 årige lån ligger niveauet også lavere, end det tidligere har gjort.

Som noget nyt har Nordea åbnet et realkreditlån med relativ hurtig afvikling, en løbetid på 10 år og med en rente på 0,5 %. Dette lån er især fordelagtigt for de mindre projekter, hvor foreningen ønsker hurtig afvikling samtidig med en fast lav rente. Det kan med fordel benyttes til omlægning af foreningens nuværende realkreditlån, hvor løbetiden er tæt på 10 år. Ved at omlægge til et realkreditlån med 0,5 % i rente og med en løbetid på 10 år sikrer foreningen sig en fast lav rente i den sidste del af lånets løbetid.

Husk at have mandatet på plads

For at I, som andelsboligforening, kan handle hurtigt, er det vigtigt at I har mandatet på plads. Til jeres generalforsamling, hav da ”omlægning” på dagsordenen og få et mandat til at omlægge, såfremt det er gunstigt for jer. Så snart bestyrelsen har mandatet til omlægningen, gælder dette indtil næste generalforsamling og bestyrelsen kan hermed også selv være med til at styre tempoet.

Har du spørgsmål eller ønsker du at vide mere om dine muligheder, er vi klar til at hjælpe hos Nordeas Boligforeninger, så vi kan sikre jer den bedst mulige løsning for jeres forening.

• Er du i tvivl om hvilke lånetyper Nordea Kredit kan tilbyde?
• Ønsker du inspiration til netop din forenings kommende låneomlægning?
• Eller vil du gerne vide om det er nu din forening bør se på deres finansiering?

Disse spørgsmål er blot nogle af de områder Nordeas specialister vil komme ind på og starte en dialog omkring.
Nordea stiller op med et specialistteam af rådgivere, som er klar til at gennemgå de respektive muligheder for andelsboligforeninger.
Let forplejning, vand og kaffe serveres under seminaret, som foregår på Scandic i Roskilde.
Vi ser frem til at møde dig og din andelsboligforening til dette uforpligtende seminar.

Tilmelding

Hvis I har lyst til at høre mere om, hvad Nordea kan gøre for jer som andelsforening, kan tilmelding af max 2 bestyrelsesmedlemmer ske senest d. 19. april 2017 til Michelle Skovbjerg Andersen på mailadresse michelle.andersen@nordea.com.

For rigtig mange foreninger er det finansieringen og valg af lån, som har den største indflydelse på både andelskronen og boligafgiften. Langt de fleste andelsboligforeninger er heldigvis sunde og har udnyttet den lave rente til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen. Men uanset om økonomien er god eller dårlig, så har mange foreninger ikke en strategi for, hvordan ejendommens belåning skal indgå i den fremtidige økonomi.

Finansiel strategi i andelsboligforeningen

Der er mange områder at tage højde for, når strategien skal fastlægges og valget af finansiering skal foretages. Foreningens drift, grundøkonomi, den finansielle historik, ejendommens stand og andelshavernes sammensætning – alle områder som kan have indflydelse på nuværende og fremtidige valg af finansiering.

På trods af forskellighederne andelsboligforeningerne imellem, så gælder det for langt de fleste, at de ønsker stabilitet i driften og at andelskronen er beskyttet. Samtidig skal man undgå at optage risikable og uigennemsigtige lån, som man først opdager konsekvensen af, når renten går op og ned.

Det behøver faktisk ikke at være særlig komplekst at sikre andelsværdien samtidig med at stabiliteten i driften bevares. Det kræver selvfølgelig indsigt og ikke mindst tid til at følge med og overvåge, om markedet har ændret sig, så den valgte finansiering fortsat er optimal for foreningen.

Dertil giver det som regel også tryghed, hvis man som forening har en professionel sparringspartner til at hjælpe når banken og kreditforeningen henvender sig med nye smarte lånetyper – og ikke mindst om bidragssatsen og gebyret har den rette størrelse i forhold til lignende foreninger.

Uvildig rådgivning er vejen frem

For mange foreninger kan det derfor være en god ide med en uvildig rådgiver. En rådgiver der kender markedet og har specialiseret sig i at hjælpe foreninger med at finde og forhandle den rette finansiering på plads. Det skaber tryghed – ikke alene for bestyrelsen men også for foreningens medlemmer, når der er en uvildig sparringspartner.

En uvildig rådgiver kan samtidig støtte op om bestyrelsen, så forslag om konvertering, optagelse af tillægslån eller bare ændringer på foreningens lån, udfærdiges så præcist som muligt i indkaldelsen til generalforsamlingen. Det skaber tryghed for foreningen og synliggør værdien af finansieringens sammensætning

Vi yder denne service hos Status. Og der til tager vi som regel udgangspunkt i klassiske fastforrentede obligationslån for at undgå unødige risici ved både rentestigninger og rentefald. Men det vil jeg skrive mere om i min næste blog her på siden.

Kontakt mig endelig på wiw@status-kbh.dk for at vende din forenings situation.

Hvorfor er en gennemgang af økonomien en god idé?

Renteniveauet for realkreditlån har været lavt i lang tid. Det er dog stadig en god idé, at I som andelsboligforening får gennemset jeres nuværende lån med henblik på omlægning til lavere rente. Der kan være store besparelser at hente, hvad enten det er tre eller 10 år siden, at I har omlagt jeres lån. Besparelsen kan herefter bruges til nedbringelse af gæld eller finansiere et kommende vedligeholdelsesprojekt.

Hvilke muligheder har I?

Der er forskellige muligheder for optagelse af fastforrentede lån, alt efter foreningens behov. I øjeblikket er der tre forskellige muligheder med hver deres rente:

Når en bestyrelse henvender sig til os i Nordea med henblik på at låne penge til renovering- eller vedligeholdelsesarbejde på foreningens ejendom, er vores udgangspunkt, at vi bruger lidt tid på at gennemgå foreningens eksisterende lån. Der er mange scenarier, hvor en omlægning af foreningens eksisterende lån kan give plads og være med til at betale låneydelsen på et nyt lån til finansieringen af renoveringsarbejdet. Det kan f.eks. være ved at omlægge til et lån med en lavere rente eller forlænge løbetiden på de eksisterende lån.

Valg af lån

Det er bestyrelsen og foreningens egen renteforventning og risikovillighed, der er afgørende for, hvilket lån foreningen skal optage til finansiering af renoverings- og vedligeholdelsesarbejdet. Hvis foreningen ønsker en fast rente og afdrag i 30 år, ligger renten i øjeblikket på 3,00%. Hvis foreningen er mere risikovillig og tror på, at renterne forbliver på et lavt niveau, så kan et F5 lån med afdrag over 30 år til en rente på ca. 0,80 % p.a, være en billigere måde at få finansieret f.eks. en tagrenovering eller en vinduesudskiftning.

Få det hele med

Renten er ikke længere rekord lav, men den ligger fortsat på et meget lavt niveau. Derfor vil jeg anbefale, at de andelsboligforeninger, der står med større vedligeholdelsesprojekter inden for de kommende år, overvejer muligheden for at rykke projekterne et par år frem. I det nuværende rentemarked kan andelsboligforeningerne opnå en lav rente på deres finansiering, som de principielt kan have glæde af i 30 år. Hvis foreningen venter, kan situationen være anderledes, og finansieringen af projektet som helhed bliver dyrere.

F.eks. koster det ca. 120.000 kroner, at indfri et lån på 1.000.000 kroner, med en ”overkurs” på 112.

Overkursen betyder, at mange foreninger med inkonvertible lån, fortsat ikke har fået glæde og nytte af det aktuelt meget lave renteniveau, fordi omkostningen ved at indfri og omlægge lånet til et nyt lån med en lavere rente, simpelthen vil være for stor.

Søg rådgivning og indsigt i mulighederne

Heldigvis sker der det, at overkursen falder mod 100 i takt med at lånet nærmer sig udløb og skal refinansieres. Derfor begynder det nu, at være interessant for foreninger med realkreditlån, der skal refinansieres i år 2016 til 2018, at overveje om det er værd at slå til, og realisere et mindre kurstab, mod til gengæld at sikre en lav rente i 10 til 30 år. I øjeblikket kan Nordea Kredit tilbyde 10-årige lån med en rente på 2,00 % og 30-årige lån med en rente på 3,00 %.

Et alternativ til at realisere et kurstab nu og omlægge lånet, er at tegne en forsikring på et renteloft gældende fra f.eks. 2016 og 10 år frem. På den måde kan foreningen allerede nu opnå vished om, at de kender deres maksimale renteudgift 10-13 år frem i tid.

F.eks. kan en foreningen p.t. tegne et renteloft på 1,50 % + 1,35 % forsikringspræmie gældende fra 30.12.2016 frem til 30.12.2026. Det betyder, at foreningen kan sikre en maksimal rentebetaling på 2,85 % p.a. i 10 år.

Vi anbefaler, at foreninger der står over for en refinansiering inden for de kommende 2-3 år, allerede nu overvejer at udnytte den aktuelt lave rente og tage hul på forløbet. I er velkomne til at kontakte Nordea Boligforeninger, hvis I har behov for en indledende snak omkring de aktuelle muligheder for netop jeres forening.

Kurssikring eller ej

Hvis foreningen vælger at omlægge det eksisterende lån og/eller tage tillægsbelåning hjem, så er det vigtigt at bestyrelsen forholder sig til om de skal kurssikre. Mange af dem der konverterede pr. 30.04.2015 uden kurssikring fik en stor overraskelse i starten af maj, da kurserne begyndte at falde og de dermed led store kurstab i forbindelse med hjemtagningen af nyt realkreditlån eller måtte vælge at hjemtage i en højere rente end først forventet.

Giv bestyrelsen mandat til at handle hurtigt

I den forbindelse kan det også være relevant for bestyrelsen at få et mandat på generalforsamlingen, så de kan handle hurtigt når kurserne og renterne ændrer sig på markedet. Hvis bestyrelsen ikke har fået mandat, kan processen for en omlægning eller optagelse af et tillægslån blive meget lang. Det medfører en risiko for kurs- og renteændringer, der kan få konsekvenser for både andelskronen og boligafgiften.

Det er dog vigtigt at generalforsamlingen sikrer, at der ikke er tvivl om, hvilket mandat man har givet bestyrelsen. Det kan derfor være relevant at skrive kriterier for renten, lånetype og kursen i mandatet og eventuelt gøre fuldmagten tidsbegrænset i 3-6 måneder.

En del foreninger skriver også ind i vedtægterne, at en bestyrelse til enhver tid kan lave en 1:1 konvertering til lavere rente/lavere ydelse uden det skal godkendes på en GF. Dette vil gøre arbejdet væsentligt nemmere for bestyrelserne.

Kontakt bank eller realkreditinstitut

Hvis jeres forening betaler en rente på 3,50% eller højere på foreningens realkreditlån lån, så er det en god ide at få tjekket, om det økonomisk kan betale sig at omlægge til en lavere rente. Rigtig mange foreninger vil kunne opnå pæne besparelser på at få omlagt deres lån og samtidig sikre deres ydelse på lånet i op til 30 år.

Overvej også om det er nu vedligeholdelsesarbejder eller renoveringsprojekter i nær fremtid skal fremrykkes.

Beregningerne er lavet på baggrund af de aktuelle kurser den 27. maj 2015 og der tages forbehold for ændringer i markedet. Ovenstående eksempel viser forskellene på afdrag og ydelse på et lån på 10.000.000 kr.

Nordea ruster op

Som følge af den væsentligt større aktivitet og efterspørgsel efter rådgivning er vi oppe på at Nordea i dag har to afdelinger med samlet 17 rådgivere, der alene beskæftiger sig med rådgivning til andelsbolig og ejerforeninger. Vores rådgivere deltager meget gerne på stiftelses-, bestyrelses- og beboermøder, for at kunne understøtte bestyrelserne eller svare på diverse spørgsmål vedrørende finansiering, hvilket er et godt supplement til en ejendomsadministrator. Så har I behov for en gennemgang af jeres nuværende lån, ønsker et uforpligtende møde eller har behov for et tilbud på finansiering, er I meget velkomne til at kontakte os. Kontaktoplysninger findes på nedenstående link.

Nordea Boligforeninger

Med det lave renteniveau vi ser i øjeblikket, vil mange foreninger kunne drage fordel af, at få gennemgået deres nuværende lån. Der kan være meget store besparelse at hente.
Eksempelvis, kan et lån med en restløbetid på 23 år og en rente på 3,00 eller 3,50 procent, konverteres til et realkreditlån med 2% i rente og en løbetid på 20 år. Låneomlægningen giver foreningen en rentebesparelse, som eksempelvis kan bruges til at afdrage ekstra på gælden, eller kan sættes til side til vedligeholdelsesprojekter.

Hvorfor en god ide?

Alle ejendomme skal på et tidspunkt igennem større eller mindre vedligeholdelsesarbejder. Det kan være som led i løbende vedligeholdelse eller drømmen om forbedringer som eksempelvis nye altaner, renovering af trappeopgange – ja alle har jo deres drømme som måske kan blive til virkelighed.

Hvordan kommer vi i gang?

Når bestyrelsen skal vælge lånetype til foreningen, er det vigtigt at lytte til dens medlemmer, og de planer og ønsker der er på både kort og lang sigt. I Nordea vil vi rigtig gerne hjælpe med at afdække mulighederne, så de ønsker og ideer foreningen må have kan blive en realitet.

En god ide, er et møde med banken/realkreditinstituttet for en drøftelse af hvilke muligheder vi sammen kan finde til jeres forening.

Følgende emner kan være relevante at drøfte på mødet:

Mødet kan være med til, at bestyrelsen bliver klædt bedre på op til generalforsamlingen, og at relevante og aktuelle emner bliver bragt op i god tid. Herved kan bestyrelsen få belyst og besvaret vigtige spørgsmål, og viderebringe informationen til beboerne på generalforsamlingen.

Herved sikrer man sig, at:

På generalforsamlingen er det normalt at administrator deltager. Hvis bestyrelsen f.eks. skal præsentere nye finansielle forslag, kan det ligeledes aftales, at en boligforeningsrådgiver fra banken, deltager på generalforsamlingen for at støtte bestyrelsen i de forslag, der skal forelægges.

En god forberedelse kan spare foreningen for tid og omkostninger.

Vejrkompenseringsanlæg

Det fleste varmecentraler har et såkaldt vejrkompenseringsanlæg, som regulerer vandtemperaturen i radiatoranlægget afhængig af udetemperaturen. Jo koldere det er uden for, jo varmere er vandet, der løber ud til radiatorerne. Grunden til, at man installerer vejrkompensering er, at man derved kan spare varmetabet fra rørene i ejendommen. En hovedregel er, at der kan spares ca. 10% af varmen, hvis man installerer et vejrkompenseringsanlæg. Hvis man har fjernvarme, kan man spare mere, idet man også afkøler returvandet til fjernvarmesystemet bedre. Desværre ses tit, at vejrkompenseringsanlægget er stillet forkert og så højt, at man er sikker på, at ”ingen klager”. Dermed har man et unødigt stort energiforbrug og øgede energiomkostninger.

Sommersluk

Mange ældre varmecentraler har desuden ikke automatik, der sørger for, at varmeforsyningen til ejendommen helt nedlukkes om sommeren. Denne sommer-slukfunktion sikrer, at pumperne til centralvarmeanlægget slukkes i sommermånederne, så der ikke strømmer varmt vand ud i rørene hele sommeren. Alene slukningen af pumperne i sommermånederne reducerer elforbruget til pumperne med ca. 25%. Dertil kommer det man sparer ved, at der ikke er varmetab i rørene.

Pumper

Mange ældre pumper kan reguleres i trin, så det er muligt at tilpasse pumpens ydelse efter behov. Men lige som med vejkompenseringen stilles pumperne for højt fx på højeste trin for at sikre, at ingen fryser en kold vinterdag. Der kan tit være god økonomi i at få udskiftet pumperne med nye moderne energisparepumper, som selv regulerer pumpens ydelse afhængigt af behovet for vandgennemstrømning i varmesystemet.

Indregulering

Mange andelsboligforeninger har udført større eller mindre energibesparelser og fx udskiftet vinduer eller isoleret tag. Men ofte ser man, at varmeanlægget ikke er blevet justeret efter disse forbedringer. Justeringen vil typisk indebære, at vandflowet i radiatoranlægget skal indreguleres, pumperne nedreguleres og vejrkompenseringen indstilles. Det kræver en fagmand, som typisk er autoriseret vvs-installatør, der har specialiseret sig i varmesystemer i ejendomme.

Gode råd

Som det fremgår, er det ikke lige til at finde ud af, om varmecentralen fungerer, som den skal og ikke bruger for meget energi. Der er dog en løsning, som kan håndtere flere af de ovennævnte problemer og lette andelsboligforeningerne i det daglige.
Løsningen er at få installeret en ny moderne elektronisk regulator, som udover at fungere bedre end de gamle regulatorer også kan tilgås via internettet. På den måde kan andelsboligforeningens vvs-installatør følge anlægget hjemmefra via en webside. VVS-installatøren kan derfor hurtigt gribe ind, hvis der er problemer, og justere anlægget hjemmefra, så det kører energimæssigt optimalt.
Vi har i Det Økologiske Råd set eksempler på, at sådanne nye reguleringer med fjernadgang kan give op til 10-15 % besparelse ved en investering på 15-30.000 kr. afhængigt af varmecentralens størrelse.
Det er således en god idé både for klimaet og for pengepungen at interessere sig mere for, hvad der sker i ”den oversete varmecentral”.

Undgå overraskelser:

I Nordea lægger vi stor vægt på en langsigtet planlægning. Det betyder, at vi anbefaler, at der allerede i forbindelse med stiftelsen udarbejdes 10 årige driftsbudgetter. Budgetterne skal give de kommende og evt. nye andelshavere et trygt fundament, og skal være en rettesnor for, hvordan driften forventes at hænge sammen i de første 10 år af foreningens levetid.
De 10 årige budgetter skal bl.a. udarbejdes på baggrund af en vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen udfærdiges af en ingeniør, og er med til at give beboerne et godt billede af, hvilke vedligeholdelsesopgaver foreningen skal afsætte penge til i de kommende ti år for at sikre, at ejendommen forbliver i god stand.
I vores rådgivning af beboerne anbefaler vi, at der allerede fra starten skal være overskud på foreningens drift. For foreningen betyder det nemlig, at der er plads til uforudsete udgifter i budgettet. Ved at benytte sig af lange budgetter, og en konservativ budgettering sikrer man, at de nye andelshavere ikke får ubehagelige overraskelser, og fra starten får et billede af, hvordan de kan forvente at boligafgiften vil udvikle sig.

Hvordan kommer I i gang?

Vi anbefaler, at ejendommens beboere som det første får etableret en initiativgruppe, som blandt andet skal undersøge de fordele og ulemper der er ved at stifte en andelsboligforening. Initiativgruppens første opgave er, at sammensætte en gruppe af rådgivere der kan bistå dem med at undersøge mulighederne for at stifte andelsboligforeningen.
Gruppen af rådgivere bør bestå af en bank, en advokat samt et rådgivende ingeniørfirma. Med hjælp fra disse rådgivere, får initiativgruppen det fornødne grundlag til at stifte en sund og bæredygtig andelsboligforening.

Bliver forbrugeren klogere?

Den øgede oplysningspligt hilser vi, som tidligere nævnt, meget velkommen og er helt i tråd med, hvad vi har praktiseret de seneste år. Jeg frygter dog, at det vil blive en udfordring for mange foreninger og det helt store spørgsmål er hvor mange af køberne der rent faktisk kan gennemskue alle de tal, de nu får kastet i hovedet? Hvis man ikke har købt bolig før eller boet i andel, kan de mange tal virke uoverskuelige og i sidste ende kan det skabe større forvirring og usikkerhed for køberne.

Ikke en løsning

Formålet med lovændringen og den nye bekendtgørelse var at sikre forbrugerne mod sager som A/B Duegården og generelt give større sikkerhed. Men blot fordi man øger oplysningspligten – som i øvrigt har været der i mange år, når man handlede gennem ejendomsmægler – betyder ikke nødvendigvis, at man ikke kan tabe penge på sin andelsbolig. Der er stadig risiko for faldende vurderinger på andelsforeningernes ejendomme, på trods af, at markedet generelt set går opad. Oplysning i sig selv er ikke en løsning for at sikre andelshaverne – det giver dem selvfølgelig en bedre indsigt i, hvad de køber sig ind – man bliver nød til at kigge på det reelle problem: Dét at en andelshaver kan risikere at værdien af deres bolig falder samtidig med at markedsværdien ikke falder. Den eneste løsning på dette ville være at kigge på maksimalprisbegrebet og derved sikre andelshaverne mod urimelige tab.

Klassificering af lån og en masse nøgletal sikrer ikke andelshaverne mod tab.

Men i alle andelsboligforeninger er der nogle procedurer, der skal følges og hvis disse ikke er sat i gang, når man opstarter salget hos ejendomsmægleren, kan man risikere at lejligheden slet ikke kan sælges.

Derfor har jeg lavet en hurtig tjekliste så I kan sikre jer at jeres salg forløber bedst muligt:

Man kan sagtens kontakte ejendomsmægleren tidligt i processen, men det er vigtigt at man hurtigst muligt får igangsat de andre ting, således at køberne kan få det bedst mulige overblik fra start og så man ikke risikerer at køberne bliver usikre fordi f.eks. vurderingsrapporten endnu ikke foreligger eller at ventelisten ikke er blevet spurgt endnu.

– Held og lykke med salget!

200.000 andelsboliger ramt

Konsekvensen har været at størstedelen af Danmarks 200.000 andelsboliger er blevet ramt negativt på andelsværdierne, idet langt de fleste andelsboligforeningerne benytter den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastsættelse af andelskronen. Som eksemplet nedenfor dokumenterer, går andelshaverne glip af enorme værdier, når SKAT vurderer for lavt. Det skyldes at den enkelte andelshaver mister muligheden for at sælge til markedsprisen, som i mange tilfælde er højere end maksimalprisen, der er baseret på SKATs fejlvurderinger.

Ifølge salgstal fra Andelsbutikken har handelspriserne på andelsboliger været stødt stigende i hele 2013, og ca. hver 5. andelsbolig sælges i dag til maksimalprisen. Sagt med andre ord; det er skræmmende sandsynligt at godt 20% af andelshaverne går glip af en markant fortjeneste fordi SKATs vurderinger er for lave.

Konkret eksempel

Som eksempel på SKAT´s fejlvurdering kan nævnes AB Hollændervej 15/Dr. Priemes Vej 1 på Frederiksberg:

Den offentlige vurdering 2012 lyder på 28,5 mio. kroner, mens en indikativ vurdering fra cand.merc., statsaut. ejendomsmægler og valuar Lars Wismann ligger i nærheden af 37 mio. svarende til en kvadratmeterpris på ca. 20.000 kroner. Her går foreningen altså potentielt glip af 8,5 mio. kroner i værdi, som ville kunne tillægges foreningens egenkapital og fordeles mellem andelshaverne jævnfør fordelingstal. For en konkret lejlighed i foreningen på 98 m2 betyder det en forøgelse af andelsværdien indklusiv forbedringer fra nuværende 1.394.000 kroner til 1.829.200 kroner. Andelsbutikken har vurderet markedsprisen for den pågældende bolig til mindst 1.700.000 kroner. Sagt med andre ord: andelshaveren i eksemplet står overfor et potentielt tab på 306.000 kroner, svarende til ca. 22%.

Lad det være sagt med det samme at SKAT også skyder over målet. I den grelle ende af spektret kan nævnes AB Skydebanen på Vesterbro i København. Her er den offentlige ejendomsvurdering sat til 36.569 kroner pr m2. Men I modsætning til en salgspris baseret på en for lav vurderingen fra SKAT, sker der ingen skade når der sælges på basis af en eventuelt for høj vurdering fra SKAT. I disse tilfælde har kunden nemlig muligheden for frivilligt at købe til markedsprisen, som i AB Skydebanens tilfælde ligger på under det halve af den offentlige ejendomsvurdering. Det afgørende i disse tilfælde er således at hverken køber eller sælger har lidt noget tab i forbindelse med handelen. Til gengæld må andelshaveren leve med en alt for høj grundskyld.

Det vil kræve enorme ressourcer at få rettet op på det nuværende vurderingssystem for at opnå mere præcise ejendomsvurderinger. Derudover vil der altid eksistere en interessekonflikt mellem andelsboligforeningernes ønske om høje vurderinger og boligudlejernes ønske om lave vurderinger, fordi boligudlejerne betaler grundskyld og dækningsafgift på basis af vurderingerne. En interessekonflikt, som kun understøtter den umiddelbare manglende sammenhæng mellem vurderinger af erhvervsejendomme og andelsboligforeninger.

Men hvor ligger løsningen?

Som eksemplet ovenover viser, så har andelsforeningerne muligheden for at fastsætte andelskronen på basis af en valuarvurdering som alternativ til den offentlige ejendomsvurdering fra SKAT. En langt mere langtidsholdbar løsning er imidlertid at ophæve maksimalprisbegrænsningen på andelsboliger. På denne måde bliver ejendomsvurderingen overflødig på nær ansættelsen af grundskyld, som også betales af andelsboligforeningerne. Resultatet bliver at andelsboligerne i al fremtid vil blive solgt til markedspriser – en løsning, der har mange sidegevinster; dels vil ingen nuværende andelshaver længere blive stavnsbundet til en andelsbolig med for lav andelskrone på grund af en fejlvurdering fra SKAT. Dels vil de mange frigjorte værdier hos andelshaverne, ved en ophævelse af maksimalprisbegrænsningen, have en positiv afsmittende effekt på hele samfundsøkonomien og bankerne vil sandsynligvis også finde finansiering af andelsbolig-køb betydeligt mindre risikabelt.

Kilde: Hollændervej 15 st. th. 98 m2. Andelsværdi: 1.254.000,- + 140.000,- i vurderet forbedringer. Boligafgift: 2.957,- + 676 i a conto varme.