Højesterets dom af 8. februar 2024

Højesteret har i en dom af den 8. februar 2024 ændret Østre Landsrets dom, hvor en andelsboligforening oprindeligt blev frifundet for erstatningsansvar. Sagen drejer sig om et salg af en andelsbolig, som blev solgt tilbage i 2020. Sælger af boligen solgte den til køber til en pris opgjort efter den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. Begge parter underskrev overtagelsesaftalen den 1. juli 2020, mens bestyrelsen først underskrev aftalen den 7. juli 2020. Men allerede i maj 2020 indhentede bestyrelsen en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog foreningen en værdiindikation, der vurderede, at ejendommen ville vurderes til mellem 247-251 mio. kr. Den endelige valuarvurdering fik foreningen den 1. juli 2020, og den lå på 251,85 mio. kr.

Bestyrelsen var derfor bekendt med, at en værdistigning lå for døren, men informerede ikke sælger herom. Og nogle måneder senere, i oktober 2020, valgte foreningen på en generalforsamling at skifte til valuarvurderingen, som deres måde at værdiansætte foreningen på. Skiftet betød, at værdien af andelsboligen, som sælger solgte tilbage i juli samme år, steg med 146.001 kr.

Dommen understreger vigtigheden af oplysningspligten

Højesterets dom i sagen understreger vigtigheden af bestyrelsens oplysningspligt. Det er standard praksis, at bestyrelsen skal godkende prisen ved et salg samt sikre, at boligen ikke sælges til en ulovlig høj pris, der strider imod maksimalprisen.

Men nyt er, at bestyrelsen skal orientere sælger, såfremt der mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, opstår ændringer, som betyder, at sælger kan få mere for sin bolig. Derfor er det særlig vigtigt, at bestyrelser er opmærksomme på deres oplysningspligt. Og kommer der, mens en handel er undervejs, ændringer i foreningens vurdering, skal bestyrelsen oplyse herom. På den måde kan sælger vælge, om handlen skal skubbes til efter en generalforsamling eller gøre brug af en prisreguleringsklausul i aftalen, der tager højde for en stigning. Det skal dog stå i vedtægterne, at man kan gøre brug af en reguleringsklausul, før man i praksis kan det.

Der er brug for, at vi finder en løsning. Det er en alt for lukrativ forretning for udenlandske kapitalfonde at opkøbe danske udlejningsejendomme.

Kaare Dybvad, Boligminister

Boligaftalen og andelsboligforeningerne

Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Ekspertgruppen blev nedsat i foråret, og er nu klar med en model A, B, C og D. Men de har alle hver deres konsekvens, skriver DR, som er kommet i besiddelse af rapporten.

Model A: Kan skære 25 procent af prisen på andelsboligens værdi

Væk med paragraf 5 styk 2. Den første model er den mest vidtrækkende. Den går nemlig ud på at slette hele paragraffen i boligreguleringsloven.
Det vil få den konsekvens, at udlejere ikke længere kan tjene store penge på at lave forbedringer, da de ikke kan hæve huslejen særlig meget. For lejerne betyder det, at huslejen bliver på et rimeligt niveau og kun vil stige langsomt.

Men ekspertgruppen vurderer også, at det vil have den konsekvens for andelsboligejere, at deres bolig bliver 25 procent mindre værd. Det skyldes, at en valuar også medregner det såkaldte forbedringspotentiale i paragraf 5 styk 2. Uden det medregnede forbedringspotentiale, vil ejendommen falde i værdi.

Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste

Model B: Mulighed for en lavere el-, vand- og varmeregning

Skal en udlejer få gavn af de forbedringer han eller hun laver skal ejendommen mindst være vurderet til at have energimærke D, hvis man følger dagens regler. Ekspertgruppen anbefaler med model B, at sætte dette op til energimærke C. Det vil forsinke huslejestigningerne, og samtidig også give en lavere udgift på vand, varme og el.

For udlejerne betyder det, at de først skal energirenovere, inden de kan påbegynde at sætte ejendommen i stand. Og DR vurderer, at op mod 80 procent – mod nuværende 20 procent i dag – skal energirenoveres, hvilket giver udlejerne et kapitaltab på 1-7 procent.

Men andelsboligforeningerne vil også få et kapitaltab, på samme antal procent, hvis de ikke lever på til de skærpede energikrav.

Model C: Udlejerne skal smide flere penge efter en forbedring

En udlejer skal mindst smide 250.000 kroner efter en forbedring, hvis han vil sætte huslejen i vejret. Model C anbefaler, at man fordobler den grænse til 500.000 kroner.

Med denne løsning, er håbet, at de udenlandske kapitalfonde ikke længere vil se en økonomisk gevinst i at sætte de danske ejendomme i stand. Huslejerne vil derfor stige mindre end ellers, hvis altså boligspekulanterne ser den forhøjede beløbsgrænse som en hindring.

Ifølge de eksperter som DR har snakket med, vil konsekvenserne af model C være usikre, men det vil sandsynligt også føre til et værditab for andelsboligejerne, da mange kapitalfonde i forvejen bruger langt over 500.000 til forbedringer.

LÆS OGSÅ: Stort fald i andelsboligforeningers værdi ved indgreb mod moderniseringsregler

Model D: Det skal kunne betale sig at forbedre boliger

Med den sidste løsning afskaffes paragraf 5 styk 2 – ligesom i model A. Men til gengæld bliver udlejerne kompenseret ved at kunne få et højere afkast, hvis de vælger at forbedre boligen efter paragraf 5 styk 1.

Paragraf 5 stk. 1 vedrører alle boliger – også de boliger som ikke nødvendigvis har behov for en forbedring. Der vil derfor være en større økonomisk gevinst til at forbedre private udlejningsboliger. Men hvad det vil have af konsekvenser for andelshavere, udlejere og lejere er ifølge de eksperterne, DR har snakket med svære at gennemskue.

Boligministeriets alternative modeller

Efter de fire løsningsmodeller er Boligministeriet kommet med tre alternative modeller, der lyder:

Hvad siger boligministeren selv?

Det er altså med at holde tungen lige i munden for boligministeren, hvis han skal vælge én af de fire modeller. Til pressemødet i formiddags havde han følgende at sige:

Der er ikke nogen af modellerne, der adresserer det samlede problem. Derfor kan det være en blanding af flere modeller.

Kaare Dybvad, Boligminister

Boligminister Kaare Dybvad meddeler, at han vil gå til forhandlingerne med et ønske om at beholde paragraf 5.2, men med skærpede krav til energistandarden. Det er den løsning, som i ekspertgruppens rapport hedder Model B. Samtidig vil han kombinere energikravet med den såkaldte Alternativ model 3 og derudover foreslår han en styrkelse af huslejenævnene.

Andre partiers holdning

Ifølge DR har to af regeringens støttepartier talt for helt at afskaffe paragraffen, mens Venstre afviser model A, af hensyn til andelsboligejerne, som ville stå til at miste 25 procent af deres andelsværdi.

Boligordfører Ole Birk Olesen har meddelt til boligministeren, at Liberal Alliance ville trække sig fra forhandlingerne.

Alt du skal vide, når du vil låne til en andelsbolig

Fra offentlig- til valuarvurdering

Mange andelsboliger er steget markant i pris efter de gik fra den offentlige ejendomsvurdering til en valuarvurdering, og det får Sydbank til at tænke sig om en ekstra gang, når en andelsboligkøbere melder sin ankomst i bankens låneafdeling. Kommende andelshavere kan ifølge Sydbank nemlig risikere at sidde med et meget dyrt lån, og få et underskud, når de vil sælge andelsboligen igen.

Vi kan ikke forsvare det over for vores kunder, for hvis vi ikke sagde nej til et for højt gældsniveau, kunne man beskylde os for at bedrive dårlig rådgivning.

Karen Frøsig, adm. direktør i Sydbank til Finans.

Ejendomsvurderinger udskydes til 2021

Andelsbeviser risikerer at falde i værdi

Ifølge Karen Frøsig bliver andelsbeviser, der førhen kostede 200.000 kroner nu handlet for 1.000.000 kroner. Det skyldes ifølge bankdirektøren, at den lave rente gør det nemt at låne penge, hvorfor prisen på andelsbeviser stiger. Men hvis renten stiger igen, vil det få andelsbeviserne til at falde kraftigt i værdi, påpeger hun.

Curt Liliegreen som er ekspert i boligmarkedet ser positivt på Sydbanks tiltag og udtaler til Finans:

”Det er positivt, at dele af den finansielle sektor er proaktiv og opmærksom på, om prisniveauet er realistisk også på langt sigt. Jeg vurderer, at andelsboligpriserne er gået meget højt op på grund af valuarvurderingerne.”

Ifølge Karen Frøsig har mange andelsboligejere stirret sig blinde på de negative renter samt den månedlige ydelse, men glemmer gælden. Særligt, hvis renten pludselig stiger.

Ny vurderingsnorm i valuarvurderinger i 2018

Andre banker satser stadig på andelsboligmarkedet

Det ser dog ikke helt sort ud, hvis du går med drømme om at låne til en andelsbolig. Flere andre banker vil fortsat gerne låne til andelsboligen.

Det gælder blandt andre Danske Bank, der bruger et internt vurderingssytem, som giver en mere sikker rådgivning:

”At købe andelsbolig kræver en god rådgivning. Vi har i Danske Bank haft en individuel vurdering af foreningerne gennem mange år, som gør at vi altid rådgiver vores kunder i forhold til den specifikke forening. Vi har netop styrket vores set-up omkring andelsboliger ved etablering af et rådgiverteam, der er specialiseret i at rådgive om andelsbolig, ligesom vi går ud med rådgivning til foreningerne om hvordan de bedst kan strukturere foreningen,” forklarer Lasse Nygaard, der er boligchef hos Danske Bank.

I Arbejdernes Landbank er andelsboliglån også fortsat en mulighed. Boligdirektør Asger Friis Pedersen påpeger til Finans at:

Det er rigtigt, at priserne er steget, men boligformen er stadig attraktiv og billigere end ejerboliger, der ligger i samme områder. Samtidig står mange danskere på venteliste til at købe en andelsbolig, så vi er ikke nervøse.

Boligdirektør Asger Friis Pedersen

For ham skal andelsboligkøbere have lov til at købe en bolig, selvom de risikerer, at blive teknisk insolvente på papiret – allerede når de underskriver købsaftalen.

ABF ser med ro på udlåning til andelsboliger

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, mener, at det er for vidtrækkende at smække pengekassen for lån til andelsboliger i.

For dem er det vigtigste, at boligerne kan afsættes til de priser, som de nu engang er fastsat til samt at mange andelsboligforeninger har en buffer i regnskabet mod fald i ejendomsværdierne.

Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste

Sådan lyder de nye tinglysningsregler

Når du køber en bolig, skal den tinglyses. Det betyder, at du skal betale en afgift – tinglysningsafgift – til skattevæsnet for at registrere, at du ejer den. Der findes to forskellige tinglysningsafgifter. Et fast registreringsgebyr og en variabel afgift, hvis størrelse afhænger af ejendommens værdi.

Ændringer til gavn for andelshavere

Udover de lavere tinglysningsafgifter er formålet med ændringerne også, at det bliver mere enkelt for boligejere at tinglyse boligen. Og særligt andelshaverne vil få gavn af de nye regler, forklarer Peter Jayaswal, direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark til Berlingske.

Vi har længe kæmpet for ændringer i tinglysningsafgiftsloven for at gøre reglerne mere enkle og reducere omkostningerne for den enkelte boligkøber. Så det er godt nyt for alle, der fremadrettet skal tinglyse pant i fast ejendom eller i en andelsbolig – for eksempel i forbindelse med køb.

Peter Jayaswal

Grunden til, at de nye regler særligt er til gavn for andelshaverne er, at man som andelshaver nu også kan modregne afgiften på et allerede tinglyst pantebrev ved tinglysning af et nyt pant. Tidligere var denne mulighed kun givet andre boligejere.

Tinglysning bør være endnu billigere

Selvom ændringerne betyder en billigere tinglysningsafgift, bør prisen for tinglysning være endnu mindre, mener Anders Palmkvist, vicedirektør i brancheforeningen Dansk Ejendomsmæglerforening.

“Tinglysningsafgifter er en stor omkostning, når man handler bolig. Vi mener, at det skal være betydeligt billigere,” siger Anders Palmkvist, der mener, at staten ikke bør tjene så stort på tinglysningen, som de gør i dag.

Kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden Nybolig er enig i en yderligere nedsættelse af tingslysningsafgiften.

”Med de stigende krav til klimasikring af boligmassen kan de penge med fordel bruges af boligejerne til at optimere deres boliger i stedet for at betale afgifter. I det hele taget er tiltag, især økonomiske, der fremmer mobiliteten på boligmarkedet, positive,” siger Thomas Hovgaard, kommunikationschef i Nybolig.

Højesteret: Valuarvurdering var fejlbehæftet

I marts faldt der dom i en af flere sager om fejlbehæftede valuarvurderinger – og afgørelsen var klar. Højesteret afgjorde, at prisen var vurderet for højt, da et par tilbage i 2008 købte en andelsbolig i den nu konkursramte andelsboligforening Duegården på Frederiksberg. Sagen har været hele vejen gennem retssystemet med skiftende afgørelser, men Højesteret fandt, at ejendommens værdi var sat for højt af en valuar, og dermed blev andelsboligen solgt til overpris.

Hele ejendommen, som andelslejligheden var en del af, blev i 2007 handlet for 360 millioner kroner. Men året efter vurderede en valuar ejendommen til at være 499 millioner kroner værd. En væsentlig prisafvigelse, som valuaren ikke kunne retfærdiggøre i retten. For eksempel havde valuaren ikke henvist til lignende handler med andre ejendomme, der kunne retfærdiggøre den højere pris.
Læs mere: Sådan finder foreningen en seriøs valuar

Sælger skal tilbagebetale 1,1 million kroner

Den fejlbehæftede valuarvurdering betyder, at den tidligere sælger af andelsboligen skal tilbagebetale 1,1 million kroner til køberparret. Men hvad med valuaren? I Landsretten blev valuaren frifundet for erstatningsansvar. Advokat Kasper Westberg, der repræsenterede køberne, er dog tilfreds med dommen:

“Vi er tilfredse med dommen. Højesteret lagde vægt på, at valuaren ikke havde godtgjort, hvorfor prisen skulle være højere. Man kan altså ikke bare slynge en pris ud uden et grundlag.”

Parallel sag: Ingen erstatning til andelshavere

En lignende sag om en fejlbehæftet valuarvurdering fandt også vej til Højesteret i marts. Sagen omhandlede andelsboligforeningen Blidahlund i Charlottenlund, hvis ejendom blev vurderet til 114,4 millioner kroner af én valuar og til 256 millioner kroner af en anden valuar, skriver Berlingske. Spørgsmålet lød derfor, om valuaren havde et erstatningsansvar over for andelsboligforeningen ved at have vurderet foreningens ejendom for lavt.

I Landsretten blev valuaren frikendt for at have begået fejl, og Højesteret stadfæstede dommen i marts 2019 med begrundelsen:

”En betingelse for at pålægge en valuar erstatningsansvar over for sælgeren af en andel i en andelsboligforening er, at sælgeren godtgør, at der foreligger væsentlige fejl eller mangler ved valuarvurderingen, eller at vurderingen har ført til en åbenbart urigtig værdiansættelse.”

Til kamp mod tårnhøje valuarvurderinger

Kasper Westberg, der også var advokat i sagen om erstatningsansvaret i andelsboligforeningen Blidahlund, er uforstående overfor afgørelsen i Højesteret. Han uddyber:

Der kommer til at herske så stor usikkerhed om værdien af disse ejendomme, at det er uforsvarligt fordi det medfører så store risici for folks privatøkonomi.

Advokat Kasper Westberg

Og netop usikre og tårnhøje valuarvurderinger har længe været et diskuteret emne på andelsboligmarkedet. Med den nye andelsboliglov i 2018 kom derfor også skærpede regler for valuarvurderinger, der skal sikre kvaliteten af valuarvurderingerne. Spørgsmålet er, om disse sager om valuarvurderinger, vil udløse en bølge af retssager i fremtiden. På Andelsportal.dk følger vi udviklingen løbende.

Læs mere: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening.

Salgstiderne er på vej op

Tal fra ejendomsmæglerkæden Home peger på, at der går længere mellem de hurtige andelsboligsalg i hovedstaden. Salgstiden på andelsboliger er på vej op, og det sker efter adskillige år, hvor flere og flere andelshavere har droppet ejendomsmægleren og solgt boligen selv, eller via foreningens interne ventelister.

Ifølge Home kan de længere salgstider betyde, at flere andelsboliger kommer forbi en mægler igen, og dermed sættes til offentligt salg i fremtiden.

”2019 kan blive året, hvor salgskurven vender for ejendomsmæglerne, ” siger senior kommunikationskonsulent Michael Dalsager i Home.

Svaret kan findes i de skærpede krav til egenbetaling

En væsentlig grund til de længere salgstider kan findes i de skrappere lånekrav som købere af andelsboligerne møder efter et nyt lovkrav sidste år. Købere af en andelsbolig skal nu stille med en egenfinansiering på mindst 5 procent af den tekniske værdi af boligen – og ofte mere – førend de kan blive godkendt til et banklån. Et krav, der har gjort det sværere og mere langsommeligt at sælge nogle af andelene, og som trækker salgstiderne opad igen, fordi der skal arbejdes mere for at få salgene på plads, forklarer Home.

Samtidig med de skærpede krav til egenfinansiering af andelsboligen, så er andelsboligpriserne over de seneste år også skudt i vejret, hvilket påvirker salgspriserne.

Nu er der også stor efterspørgsel på andelsboliger uden for storbyen

Efterlysning: Andelsboligsælgere søges

Hos ejendomsmæglerkæden Home oplever man også et fald i salgstider, når de kigger på andelsboligerne uden for storbyerne. I 2014 tog det gennemsnitligt 141 dage at sælge en andelsbolig uden for storbyerne, mens tallet i 2017 var faldet til 112 dage. En udvikling, der fortsatte ind i 2018, hvor andelsboligernes salgstid faldt til blot 82 dage. Jesper Frendrup Guldmann, der arbejder som ejendomsmægler hos Home i Vejle, bekræfter andelsboligernes popularitet.

Andelsboligerne er blevet meget nemmere at sælge end før. Mange flere ønsker at købe en andelsbolig, og derfor er vi hos Home begyndt at efterlyse andelsboligsælgere, hvilket i flere år slet ikke har været en nødvendighed.

Jesper Frendrup Guldmann

Og den erfarne ejendomsmægler har et godt bud, på hvorfor andelsboligen er blevet attraktiv blandt de boligsøgende langt fra storbyen.

“Jeg oplever typisk, at køberne til andelsboligerne i Vejle og omegn er det lidt ældre kundesegment. De, som har solgt en større villa, og nu gerne vil have sig en mindre bolig at passe. Her er andelsboligen en god boform, da man som andelshaver ikke er alene om vedligeholdelsen,“ forklarer Jesper Frendrup Guldmann og fortsætter:

“Samtidig er der også det sociale aspekt i at købe en andelsbolig, hvor der er mulighed for at blive en del af et fællesskab. Det er også klart en af de fordele, som køberne har in mente, når valget falder på en andelsbolig.“

Generel medvind til andelsboligmarkedet

Det er dog ikke kun i landkommunerne, at andelsboligerne har fået medvind i boligstatistikkerne. I storbyerne har boligmarkedet nemlig længe været støvsuget for andelsboliger.

De korte salgstider hænger tæt sammen med, at boligmarkedet generelt har været i vækst de seneste år. Senior kommunikationskonsulent Michael Dalsager i Home uddyber:

“Det går generelt godt for andelsboligmarkedet, fordi det er gået godt for salget af blandt andet ejerlejligheder og sidenhen også husene. I hovedstaden har vi haft flere år, hvor ejerlejlighederne har solgt som varmt brød og til markant stigende priser. Det betyder, at flere nemmere kan få solgt andelsboligen også.“

Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra

Samtidig understreger han, at man som boligkøber skal huske på, at andelsboligmarkedet i landkommunerne ofte tager andre former end i storbyen:

“Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på de to former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig i hovedstaden er typisk kendetegnet ved en lejlighed i en etageejendom, hvorimod en andel også ofte er rækkehuse i kommunerne uden for de store byer.“

Andelsboligmarkedet er populært som aldrig før, og storbyerne er støvsuget for andelsboliger til offentligt salg. Faktisk blev 2018 året, hvor udbuddet af andelsboliger ramte sit laveste, hvis man sammenligner over de seneste ti år. Tal fra Boliga viser nemlig, hvor mange andelsboliger, der er sat offentligt til salg og her er et drastisk fald at spore. I 2013 blev der sat 12.569 andelsboliger til salg, mens tallet i 2018 var nede på 2.716.

Tallene viser også, at andelskøbere skal slå hurtigt til, hvis de ønsker en andelsbolig. 118 dage nåede en andelsbolig på landsplan nemlig at være sat til salg i år, mens det sidste år var 180 dage og hele 261 dage i 2012. Grunden til de få offentlige andelsboligsalg og den lave liggetid kan spores tilbage til den rivende efterspørgsel på andelsboliger, som betyder, at flere sælger deres andelsbolig uden om en ejendomsmægler. Samtidig benytter flere andelsboligforeninger interne ventelister til salget, ellers finder en købere gennem deres netværk.

Se tallene og læs mere om udviklingen her

Året for den nye andelsboliglov og ny erhvervsminister

2018 blev også året, hvor den nye og omdiskuterede andelsboliglov blev vedtaget og trådte i kraft. Den nye andelsboliglov skal sikre et tryggere andelsboligmarked og beror på 16 initiativer, som spænder lige fra stiftelse af nye andelsboliger til krav om egenfinansiering og lejevilkår ved en konkurs. En af flere ændringer i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. For at imødekomme penge under bordet og beskytte andelshaveren mod snyd eller regnefejl, har køber nu fået tre år til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger. Før havde køber kun 6 måneder.

Skærpede krav til valuarvurdering
Med andelsboligloven kom også skærpede regler for valuarvurderinger for at undgå tårnhøje og usammenlignelige vurderinger. Nye krav til valuarens uddannelse og erfaring med boligudlejningsejendomme kom i fokus og samtidig blev et nyt vurderingsprincip – Discounted Cash Flow – fastlagt. Målet er mere gennemsigtige vurderinger, så foreningen, administrator og ikke mindst andelskøbere ved, hvilke kriterier, der ligger bag ved vurderingen af ejendommen.

Ny erhvervsminister på andelsboligmarkedet
Andelsboligmarkedet har i 2018 også fået en ny minister. Rasmus Jarlov (K) har nemlig taget over for Brian Mikkelsen (K), som var den tidligere erhvervsminister. Brian Mikkelsen nåede blandt andet at indføre den nye andelsboliglov, inden Rasmus Jarlov (K) overtog ministerposten den 21. juni 2018.

Få et overblik over alle andelsboliglovens bestemmelser her

Ny persondatalov og ingen nye offentlige ejendomsvurderinger

I 2018 har den nye persondataforordning været på manges læber og med god grund. Den nye ordning skal nemlig sikre, at håndteringen af personoplysninger sker forsvarligt. Det betyder strammere regler for håndteringen af persondata – også i landets andelsboligforeninger, hvor bestyrelsen er foreningens dataansvarlige.

En ny udskydelse af ejendomsvurderinger blev også offentliggjort i sidste kvartal af 2018. Det er endnu ikke fastlagt præcis, hvornår de nye vurderinger af erhvervsejendomme udsendes, men det forventes først at ske i 2021. Vurderingerne var ellers lovet offentliggjort i 2020.

De offentlige ejendomsvurderinger udskydes igen

Det er ikke noget nyt under solen, at andelsboligerne sælger sig selv i storbyerne. Faktisk viser nye tal, at kun 60 andelsboliger blev sat til salg gennem en ejendomsmægler i København i maj-måned. Til sammenligning var tallet 2.051 andelsboliger i samme periode i 2010. Det øgede selvsalg skyldes både boligmangel og massive prisstigninger på ejerboliger, som gør andelsboligerne ekstra attraktive.

Ejerboligerne er dog ikke de eneste, som er steget i pris. Tal fra Danmarks Statistik, som blev offentliggjort i februar, viser nemlig, at prisen på en andelslejlighed er steget med 16 procent fra første kvartal 2014 til andet kvartal 2017. Hvilket naturligt betyder, at der skal større lån til at finansiere et andelsboligkøb. Et lån, som Finanstilsynet i en ny rapport nu advarer bankerne om at udstede.

Prisstigninger på andelslejligheder er langt bagefter ejerlejligheder

Finanstilsynet: Lån til andelsboliger er for risikobetonede

Anbefalingen i en ny rapport fra Finanstilsynet er klar: Pas på med lån til andelsboliger, banker. Grunden er, at tilsynet finder lånene for risikobetonede.

“Købere af andelsboliger i København og Aarhus bliver ofte bevilget lån, der er risikobetonede for både dem selv og deres bank, hvis priserne falder,” fremgår det af rapporten. Rapporten er baseret på en undersøgelse af udvalgte udlån til finansiering af andelsboliger i både Danske Bank, Nykredit Bank, Arbejdernes Landsbank, Lån & Spar Bank, Sparekassen Kronjylland og Sparekassen Sjælland-Fyn.

Risikoen mener Finanstilsynet hænger sammen med, at konkurrencen mellem bankerne har medført en mere risikobetonet låneadfærd.

Godkendte lånere har en alt for svag økonomi

Undersøgelsen af bankernes lån til andelsboliger viste også, at ikke alle institutter kræver en egenfinansiering på 5 procent, som ellers er forventeligt.

Hovedregel om 5 procent i egenfinansiering af handelsprisen for andelsbeviset tillagt den forholdsmæssige andel af foreningens gæld. Denne tilgang harmonerer med mange institutters tilsvarende krav til passende egenfinansiering for ejer- eller fritidsboliger. Hovedreglen blev dog fraveget i nogle tilfælde,

Finanstilsynets rapport

På baggrund af dette er rådet fra Finanstilsynet, at bankerne udviser større forsigtighed i forhold til at låne til kunder med et lavt rådighedsbeløb eller dem, der i forvejen har gæld. På den måde kan bankerne sikre, at kunderne har økonomi til at klare faldende ejendomspriser. En anbefaling, der ikke burde være svær for bankerne at overholde, da den nye andelsboliglov netop stiller krav til, at fremtidige købere af en andelsbolig selv skal lægge 5 procent af købesummen. Et krav, som trådte i kraft den 1. juli 2018.

De nævnte nøgleoplysninger skal af bestyrelsen forelægges for generalforsamlingen i et særskilt skema på baggrund af det regnskab der skal godkendes på generalforsamlingen,

Sådan står det skrevet i Erhvervsstyrelsens bekendtgørelse, som blev sendt ud den 30. maj 2018. Modtagerne var landets andelsboligforeninger og formålet med bekendtgørelsen var at præcisere reglerne for nøgleoplysninger. Konkret betyder det, at bestyrelserne nu pålægges pligten til at fremlægge et skema over centrale økonomiske nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling. Skemaet hedder ”Nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen” og findes i bilag 4 under bekendtgørelsen.

Formålet med det nye krav er at sikre mere gennemsigtighed i økonomien for nuværende og fremtidige andelshavere. Derfor skal nøgletalsskemaet også udleveres til dem, der ønsker at købe en andelsbolig i foreningen.

Bestyrelsens ansvar at indberette nøgleoplysninger

Rent praktisk indberettes nøgleoplysningsskemaer digitalt på andelsboliginfo.dk, som drives af Erhvervsstyrelsen. Det er bestyrelsen i andelsboligforeningen, der er ansvarlig for at indtaste oplysningerne.

Der findes tre skemaer, som bestyrelsen skal tage stilling til:

Læs mere om, hvordan foreningen indberetter nøgleoplysningerne digitalt her.

Andelslejligheder stiger mindre i pris end ejerlejligheder

En af analysens hovedkonklusioner er, at priserne på andelslejligheder er steget langt mindre end priserne på ejerlejligheder over de seneste år. Tallene viser, at prisen på andelslejlighederne er steget med 16 procent fra første kvartal 14 til andet kvartal 2017. I samme periode er ejerlejligheder steget med 32 procent på landsplan og i København by er de steget med 35 procent – altså mere end dobbelt så meget. Flere eksperter påpeger i denne sammenhæng, at det er derfor, at andelsboligerne går som varmt brød – sammenlignet med ejerlejligheder er der simpelthen flere kvadratmeter for pengene, når man køber andelsbolig.

Forklaringen er, at maksimalprisen har lagt en dæmper på prisudviklingen. Maksimalprisen, som er defineret i andelsboligloven, regulerer andelsboligforeningernes værdi. Ifølge analysen har den fungeret som en øvre grænse i langt de fleste af handlerne. Det fremgår det, at andelslejligheder siden 3. kvartal i 2015 er blevet solgt til maksimalprisen i mere end 95 procent af tilfældene. Da andelsboligforeninger kun fastsætter andelskronen en gang om året (på generalforsamlingen) er der derfor også en vis forsinkelse i prisen i forhold til ejerlejligheder.

Andelsværdi og udlejningsaktivitet i foreningen hænger sammen

En anden af analysens konklusioner er, at der er en sammenhæng mellem hvor stor udlejningsaktivitet, der er i foreningen og hvor høj andelskronen er. Jo mere udlejning, der er i en andelsboligforening, jo større er andelsprisen pr. kvadratmeter. De udlejede enheder er nemlig en indtægtskilde for andelsboligforeningerne. Mange steder er det erhvervslokaler, der udlejes og disse er ikke underlagt samme regulering, som almindelige boliger er, hvilket betyder, at de har en højere leje pr. m2.

Den gennemsnitlige tekniske andelsværdi pr. kvadratmeter var i 2016 på cirka 15.000 kr. i andelsboligforeninger, der ikke udlejede nogen enheder. For andelsboligforeninger, hvor andelen af udlejede enheder udgør mellem 5-15 procent, var den tekniske andelsværdi cirka 20.000 kr. pr. kvadratmeter.

Ny data om andelsboligmarkedet

Statistikken giver også et sjældent indblik ind i andre data omkring landets andelsboligforeninger, idet analysen anvender nøgleoplysningsskemaerne, som andelsboligforeninger årligt indsender til Erhvervsstyrelsen. Eksempelvis fremgår det at:

Interessen for investeringsejendomme har kick-startet prispumpen

Muligheden og interessen for at opløse og sælge andelsboligforeningen til en ejendomsinvestor er kommet i kølvandet på salget af A/B Turesensgade 6 i København, som eftersigende fik et tilbud, de ikke kunne sige nej til. Advokat Anders Birkenfeldt, som er partner i Hansen Thomsen Advokater, fortæller til Børsen, at han allerede har modtaget 10-15 henvendelser fra andelsboligforeninger, der gerne vil sælge, eller som minimum høre om mulighederne for at opløse og sælge deres forening. Anders Birkenfeldt er overbevist om, at i hvert fald en håndfuld af ejendommene bliver solgt inden for kort tid.

»Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges,«

Anders Birkenfeldt, partner hos Hansen og Thomsen Advokater

Grunden til, at mange andelsboligforeninger får dollartegn i øjnene skyldes, at interessen for investeringsejendomme i hovedstadsområdet er steget markant. Samtidigt er boligpriserne skyhøje og det har altså medført en mulighed, der er for tiltalende for nogle andelsboligforeninger, der øjner en god forretning. ”Der betales nogle liebhavertillæg i million klassen, også på mindre velbeliggende ejendomme, som ud fra almindelige afkastmodeller ikke giver mening,” siger Anders Birkenfeldt til Børsen og tilføjer: ”Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges.” Det betyder, at hvis man går fra andelshaver til lejer, så kan man selv være med til at fastsætte den fremtidige husleje. Med andre ord betyder det, at andelshaverne høster den økonomiske gevinst ved salg af ejendommen, uden at de nødvendigvis skal opgive retten til boligen.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

En skattefri gevinst til andelshaverne

Den store gevinst kan indfries, eftersom at andelsboligejendomme har en sammenlagt højere værdi, end de enkelte andelsboliger i selv samme ejendom. Det betyder, der er en stor økonomisk gevinst at hente ved at opløse foreningen og sælge ejendommen. Det ekstra beløb som ejendommen sælges for, kommer andelshaverne til gode. Skattefrit vel at mærke. Ved salg af en hel ejendom er kvadratmeterprisen omtrent 5000 kroner dyrere. Hvis du derfor ejer en 50 kvadratmeter lejlighed, kan du altså få en skattefri gevinst på godt og vel en kvart million kroner.

”Omkring 5000 kroner merpris per kvadratmeterpris bliver det hurtigt til. Så hvis vurderingen tidligere har været 17.000 kroner per kvadratmeter, så kan de nu få 22.000. Vi tilskynder ikke til det, men er der foreninger, der gerne vil, så har vi køberne,” siger Helge Rud Larsen, valuar og ejendomsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, som oftest er manden, der hjælper salgslystne andelsboligforeninger med at finde en køber.

Børsen har fornyligt set et likviditetsbudget, altså en oversigt over de forventede indtægter og udgifter, for en andelsboligejendom, som blandt andre Anders Birkenfeldt skal hjælpe med at få nye hænder til. Det drejer sig om salget af en lille andelsboligejendom på blot fem andelsboliger. Alligevel forventes det, at de fem boliger indbringer 13 mio. kroner og når udgifter og gæld er betalt, vil andelshaverne stå tilbage med 4 mio kroner mere til sammen, end hvis de havde solgt andelsbeviset hver især.

»Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,«

Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation

Det stritter imod andelsboligtanken

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er man ikke synderligt begejstrede for den såkaldte andelsboligfidus.

”Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,” siger Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation.

Der spekuleres i, hvem taberne er ved denne fidus, og ifølge ABF-direktør Jan Hansen og formanden for Andelshavernes LO, Allan Tyllesen, var svaret klart for mange år siden – de fremtidige købere, der skal ind i de nystartede andelsboligforeninger bliver syndebukke. Priserne for en andelsbolig bliver højere og nærmer sig priserne på en ejerbolig. Andelsboligejendommene bliver solgt til overpris, også selvom mange af foreningerne allerede har anvendt en valuarvurdering til at prissætte ejendommen. Og netop valuarvurderingerne knytter Anders Birkenfeldt gerne en kommentar til. Ifølge Anders Birkenfeldt er problematikken ved valuarvurderinger, at de kun tager udgangspunkt i gennemsnitlige markedsbetragtninger. Også Helge Rud Larsen er enig og supplerer: ”Markedet er stærkt, og det gør, at prisen ved salg til investorer stikker foran den værdiansættelse, der er på andelsboliger”.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

Det lader til at være en kamp mellem andelshavere og andelsboligmarkedet. Den enkelte andelshaver kan høste en stor gevinst her og nu ved et investorsalg, men på den lange bange kan det få konsekvenser for selve andelsboligmarkedet, eftersom priserne pumpes i vejret og nærmer sig en ejerboligs pris. De høje salgspriser ser dog ud til at afhænge af, hvor ejendommen ligger henne og om andelshaverne vælger at fraflytte i forbindelse med salget. Især andelsboligforeninger i Frederiksberg- og Københavnsområdet er attraktive for de købevillige investorer.

Vi følger naturligvis den omdiskuterede andelsboligfidus her på Andelsportal.dk. I mellemtiden, vil vi meget gerne høre din mening omkring emnet.

30.000 kroner for toiletpapir

Det er ulovligt at sælge sin andelsbolig for mere end den maksimalpris, der er fastsat af andelsboligforeningen. Og selvom straffen for overtrædelse af andelsboligloven kan medføre bøde og helt op til fire måneders fængsel, er penge under bordet stadig et stort problem på det københavnske andelsboligmarked.

Et krav om 30.000 kroner for toiletpapirsruller – er blot et af de eksempler, som TV2 afslørede i en undersøgelse af ulovlige pengekrav på andelsboligmarkedet. Her kom det også frem at hele 70 procent af de andelsboligsøgende har oplevet krav om penge under bordet i størrelsesordenen 5.000-200.000 kroner. Et reelt problem, som i grove træk skyldes et glohedt andelsboligmarked og mangel på boliger i København.

Køber kan kræve de ’sorte penge’ tilbage

Selvom man som køber går med til at betale ulovlige penge for sin andelsbolig, kan man stadig stille krav til at få overprisen tilbagebetalt af sælger, når købet er gjort. Man kan nemlig henvende sig til bestyrelsen i den pågældende forening og kræve pengene retur.
Dette er ifølge Niels Erlandsen, som er advokat og bestyrelsesmedlem i Danske Boligadvokater, muligt da mere end 95 procent af landets andelsboligforeninger har en ’for-køber-regel’ i deres vedtægter om, at bestyrelsen skal godkende andelskøber.
”Netop på grund af den godkendelsesprocedure, hvor andelsboligforeningen skal sige god for handlen. Overdragelsessummen for andelsboligen bliver som regel indbetalt til foreningen. Og først, når handlen er på plads efter overdragelsestidspunktet, frigiver andelsboligforeningen pengene til sælger«, forklarer Niels Erlandsen til Politiken.

Modstå fristelsen

Til trods for muligheden for at få sine penge retur, har boligadvokat Niels Erlandsen dog én klar anbefaling til de forventningsfulde andelsboligkøbere: Modstå fristelsen og hold jer væk! Der er nemlig ingen garantier for at man får sine penge igen, da det kan være svært at bevise, hvad pengene er gået til.

”Som køber udsætter man sig selv for en kæmpe risiko ved at betale penge under bordet, for hvad hvis der er fire, der lægger sådan et stort beløb? Du har ingen sikkerhed for, at du får lejligheden – eller pengene – at se igen,” fortæller Niels Erlandsen.

Hvis man skal bevise at der er sket et salg på ulovlig vis, er det en god idé at sikre dokumentation af affæren ved eksempelvis en kvittering. Hvis dette ikke er muligt kan et kontoudtog med overførselsbeskeden ’ekstrabetaling for handel’ også være en god idé.

Sælger risikerer dårlig forretning

“Sælger skal have styr på Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen. Eksempelvis må sælger ikke betinge salget af, at der indgås andre retshandler mellem parterne, og det er altså strafbart fx at medsælge et værdiløst maleri for en høj købesum. Dog må sælger medsælge særligt tilpasset inventar, men kun til den reelle værdi,” forklarer Erik Matthiesen fra Advodan til Andelsportal.dk.

Selvom køber går med til ekstra penge – eller sågar selv foreslår det for at komme i betragtning til andelsboligen – er det altså sælger, der overtræder loven og kan blive straffet.

“Køber har to muligheder: At lade handlen gå tilbage eller kræve overprisen tilbagebetalt, hvis der er dokumentation for, at køber har givet overpris. Men køber skal sagsøge sælger inden seks måneder. Og så kan det blive en dyr fornøjelse for sælger,” pointerer Erik Matthiesen.

Lav ventelister i foreningen

Siden 2005 har det været strafbart for sælger af en andelsbolig at tage penge under bordet. Det ryster derfor direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) Jan Hansen, at så mange sælgere tør tage chancen.

Men hvordan kommer man de ulovlige penge til livs? Spørger man Jan Hansen er et venteliste-system en god idé i kampen mod penge under bordet.

”Vi kan se, at der er foreninger, der har ventelistesystemer, og det gør, at det ikke kan lade sig gøre at kræve penge under bordet. Derfor er ventelister en af mulighederne for at forhindre penge under bordet, siger han med henvisning til, at ventelisterne dikterer, hvem der skal overtage andelen ved et salg,” fortæller han til TV2 Nyhederne.

Han råder også både købere og andelsboligforeninger at gå til myndighederne, hvis de oplever penge under bordet:

”Hvis man bliver bekendt med penge under bordet, bør man overveje at anmelde det til politiet, siger Jan Hansen, der også mener, at man skal se på en forhøjelse af straffen, der i dag lyder på maksimum fire måneders fængsel”.

Der er sket en halvering

I første halvår af 2017 er der blevet solgt andelsboliger for 1,1 milliard kroner af ejendomsmæglere, hvilket er en halvering sammenlignet med tallene fra 2014. Især i det centrale København bliver andelsboligerne solgt lynhurtigt, da der er en stor efterspørgsel på andelsboliger i Hovedstadsområdet.
”I løbet af årets første seks måneder er der handlet for 1,1 milliarder kroner andelsbolig, fordelt på 1.686 salgsemner med en ejendomsmægler som mellemmand. Men sammenligner vi med tal fra første halvår i 2014, er der tale om en halvering af den samlede købssum, samt et fald i antallet,” siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.
Den store efterspørgsel på andelsboliger gør dem lette at sælge, og derfor er der en naturlig stigning i private salg udenom en mægler. En dynamik, som er velkendt på andelsboligmarkedet.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179511196{margin-bottom: -50px !important;}”][vc_column_text]

Summen af salgspriser:

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179494434{margin-top: -50px !important;}”][vc_column_text css=”.vc_custom_1502179338925{padding-top: 25px !important;padding-right: 25px !important;padding-bottom: 25px !important;padding-left: 25px !important;}”]

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179586538{margin-top: -20px !important;margin-bottom: -50px !important;}”][vc_column_text]Beløbet dækker over salg af andelsboliger handlet via en ejendomsmægler. Kilde: Boligsiden.dk.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502111500479{margin-top: 10px !important;}”][vc_column_text]

Købere findes gennem ventelister og netværk

Hvordan finder sælgerne så deres købere? Spørger man kommunikationschef Jan Nordmann fra EDC, bliver de fleste andelsboliger i dag solgt gennem ventelister og netværk. Det gør det nemmere for sælger at finde en køber, hvilket betyder at behovet for en mægler naturligt bliver mindre.
Jan Nordmann pointerer dog, at det ikke er alle andelsboliger der sælger sig selv, enten fordi andelsprisen er høj, eller dens beliggenhed er langt væk fra hovedstaden.
”Ejendomsmæglerne spiller stadig en rolle på andelsboligområdet ved nybyggeri og rækkehuse i provinsen, hvor priserne ikke er reguleret på samme måde, som i den ældre andelsboligmasse i København. Her er prisstrukturerne mere fastlagte, hvilket gør, at der ikke er noget at handle om på prisen. Og når køberne allerede står i kø, så er der kun papirarbejdet tilbage. I de områder, hvor andelsboligerne sælges til markedspriser, er behovet for egentligt salgsarbejde mere relevant,” siger Jan Nordmann til Boligsiden.dk.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Her har du på papiret en række forskellige muligheder, der dog i langt de fleste tilfælde ender med et banklån, hvor du stiller din andel som sikkerhed for lånet. Alternativerne til banklånet er enten et privat pantebrevslån uden om banken eller en særlig konstruktion, der kaldes for realkreditlån til andelshavere, hvor du afbetaler på et real-kreditlån, der er optaget af andelsboligforeningen.

Men lad os se nærmere på de forskellige låntyper og hvilke fordele, ulemper og risici de indebærer for dig som nybagt andelsboligejer.

Privat pantebrevslån

Dette er den mindst attraktive låneform. Her låner du af private finansieringsselskaber med din andel som sikkerhed for lånet. Men renten på lånet er oftest meget højere end et tilsvarende banklån, hvorfor det private pantebrevslån først bør være noget, du bør overveje, hvis du har prøvet alle andre lånemuligheder.

Realkreditlån til andelshavere

Siden 2009 har det været muligt at få finansieret sit køb af andelsbolig via en særlig konstruktion, hvor andelsboligforeningen optager et real-kreditlån i ejendommen og udlåner pengene til andelsbolighaverne.

Det vil sige, at det er andelsboligforeningen, der optager realkreditlånet og derefter agerer bank for dig som andelsbolighaver. Det foregår i praksis ved, at du udsteder et gældsbrev til andelsboligforeningen med samme rente- og afdragsbetingelser, som der er på det realkreditlån, andelsboligforeningen har optaget.

Det sparer dig som køber for en masse dyre låne- og stiftelsesudgifter til banken. Samtidig opnår du en væsentlig besparelse på renten i forhold til, hvis du optog et banklån. Ja, faktisk kan du spare helt op til halvdelen af renterne på den måde.

Men desværre er der ikke særlig mange andelsboligforeninger, der tilbyder denne finansieringsmulighed. Det skyldes, at det dels giver andelsboligforeningen en masse administration, og dels at foreningen løber en stor risiko, fordi de i den sidste ende står som garant for lånet over for realkreditforeningen.

Lån i banken

Den lånemulighed som de fleste andelshavere ender med at vælge, er at optage et lån i banken med din andel som sikkerhed for lånet. For det er oftest den eneste reelle mulighed, der er.

„Der er som udgangspunkt ikke andre lånemuligheder, som er relevante. Realkreditinstitutterne udbyder ikke lån til andelshavere, det er kun til andelsboligforeningerne. Det eneste reelle alternativ er pantebrevslån uden om banken,“ forklarer Peter Jensen, kommunikationschef hos MyBanker.dk, der samtidig understreger, at andelshavere er meget populære bankkunder.

„Andelshaverne er populære, fordi de ofte har brug for et større lån til andelen. Samtidig er andelsboliger som udgangspunkt beliggende i eftertragtede områder, ligesom andelshaverne tit har en stabil og stærk privatøkonomi, der vil gøre dem til gode, solide kunder. Det gør andelshavere til populære kunder og da bankerne i øjeblikket konkurrerer hårdt for at få nye kunder og for at låne flere penge ud, gør det andelshaverne endnu mere attraktive“, uddyber Peter Jensen.

Andre faktorer, der har indflydelse på din privatøkonomi

Samtidig skal du være opmærksom på, at mange andelsboligforeninger sætter boligafgiften op, hvis vurderingen på ejendommen falder. Det skyldes, at foreningen på den måde vil sikre penge til den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. For ved en lavere vurdering af ejendommen får andelsboligforeningen dårligere muligheder for at finansiere vedligeholdelsen ved at låne i ejendommen.

Det er også noget, du bør have luft i privatøkonomien til, når du flytter i andelsbolig.

En anden vigtig detalje du bør sætte dig ind i omkring økonomien, når du køber en andel i en andelsboligforening, er, hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Her skal du især være opmærksom, hvis det fremgår af vedtægterne, at du som andelshaver hæfter personligt og solidarisk for foreningens gæld.

Det betyder, at hvis andelsboligforeningen får økonomiske problemer, hæfter du og de andre andelshavere med hele jeres formue for gælden. Det kan få katastrofale følger for din privatøkonomi.

Betaler du for meget på dit andelsboliglån?

Usikkerhed på markedet

De svingende priser på andelsboligernes ejendomme betyder, at nærmest identiske andelsboliger bliver prissat vidt forskelligt. Situationen bliver kaldt ”kaotisk” og ”uholdbar” af flere af andelsboligmarkedets parter. Det gør den fordi, at prissætningen af andelsboligforeningens ejendom har stor betydning for, hvordan andelskronen sættes og dermed afgør, hvad de enkelte andelsboliger må sælges for.

Når en andelsboligforenings ejendom skal prissættes findes der i virkeligheden tre metoder til værdisætningen: den offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsesprisen eller valuarvurderinger. Sidstnævnte er blevet meget udbredt blandt andelsboligforeninger de senere år, fordi de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt på ubestemt tid.

INFOGRAFIK: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Andelsboligloven har ikke en ordentlig løsning på, hvordan en valuar skal vurdere en andelsboligforenings ejendom, og det er problematisk ifølge Curt Liligreen fra Boligøkonomisk Videncenter: ”Når man laver en valuarvurdering af en andelsboligforening, er der ikke noget rigtigt facit, fordi man ikke har beskrevet metoden entydigt i loven. Valuaren bestemmer selv på en række parametre, hvilke tal han putter ind i regnemaskinen, og derfor ser vi meget forskellige værdier af den samme ejendom, ” udtaler han til Politiken.

Løsningen findes ikke med et fingerknips

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er nu klar til at sætte valuarvurderingerne under luppen:

”Der er alt for meget usikkerhed om prisen. Det skaber utryghed for både købere og sælgere af andelsboliger. Jeg har haft dialog med branchen om, hvorvidt der er behov for at ændre reglerne på området,” udtaler han til Ritzau.

Helt konkret vil ministeren nedsætte en arbejdsgruppe, der kan komme med anbefalinger og afvente domsafsigelser i verserende retssager om selvsamme emne.

“Mit udgangspunkt er at vurderingerne skal ramme plet og sikre tryghed,” udtaler han.

Brian Mikkelsen ved dog godt, at det kan tage tid at få værktøjerne på plads. Derfor vil han ”sætte turbo på”, men ved godt at løsningen ikke kan findes med et ”fingerknips”.

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Bred politisk opbakning til oprydning

Det er ikke kun regeringen, der ønsker at få undersøgt, hvordan de store udsving i valuarvurderingerne kan kommes til livs. Erhvervsordfører hos Dansk Folkeparti, Hans Kristian Skibby, mener at de store udsving er tegn på at nogle har været lemfældige og upræcise:

”Den der skal købe og sælge, har behov for at vide, om en vurdering er korrekt eller ej- Jeg vil gerne have, at forbrugerne, købere og sælgere af fast ejendom skal kunne stole på de valuarvurderinger, de får,” siger han.

Også de Radikales Martin Lidegaard opfordrer regeringen til at rydde op i det kaotiske system for værdisætning. Ifølge ham er det en oplagt mulighed at medtage vurderingssystemet for valuarvurderinger, når der i forvejen bliver udarbejdet et system for offentlige ejendomsvurderinger og boligskat.

Socialdemokratiet bakker ligeledes op om, at valuarvurderingerne bliver undersøgt.

Hvordan finder man ejendommens værdi?

Valuarvurdering:
En valuarvurdering (også kaldet den kontante handelsværdi) er en metode, hvor ejendommens værdi fastsættes som om ejendommen var en udlejningsejendom.

Valuarvurderinger skal foretages af uddannede valuarer. En valuarvurdering gælder i 18 måneder. Andelsboligforeningen skal selv betale for vurderingen.

Den offentlige ejendomsvurdering:
En offentlig vurdering foretages af Told og Skat og baseres på udlejningspriser for lejligheder i det samme geografiske område, som foreningen er placeret i.

De offentlige beregninger bliver udarbejdet hvert andet år på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Anskaffelsesprisen:
Her baseres værdien på den pris, som andelsboligforeningen havde,da den blev stiftet, samt et tillæg på de forbedringer, som foreningen har foretaget på ejendommen. Det er ofte nyere andelsboligforeninger, som anvender anskaffelsesprisen til at vurdere deres ejendoms værdi, idet prisen forholder sig forholdsvis konstant og derfor heller ikke er så afhængig af udviklingen på boligmarkedet.

SÅDAN UDREGNES ANDELSKRONEN:

(ejendoms værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld)

oprindelige indskud fra alle andelshavere

= andelskronen

Hvad er maksimalprisen?

Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris som en sælger må tage for sin andelsbolig. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) + værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

2. Individuelle forbedringer

Typer af forbedringer

Værdien af de individuelle forbedringer i andelsboligen kan lægges oven i andelsboligens maksimalpris. Det fremgår af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9:

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

Der findes i dag en omfattende praksis for værdifastsættelsen. En af de større poster, der typisk kan tælle som en større individuel forbedring er renovering af badeværelse eller køkken, der ofte afskrives over 20 år. Gulvbehandling betragtes derimod som almindeligt vedligehold.

Eksempel på regnestykke

DEN MAKSIMALE PRIS, DER KAN TAGES FOR ANDELSBOLIGEN:

999.000 kroner + 142.500 kroner = 1.141.500 kroner

Mere end 100 procent ’rigere’ ved ny vurdering

I det københavnske nordvest-kvarter ligger en andelsboligforening med små 50 lejligheder. Umiddelbart adskiller foreningen sig ikke fra mange andre foreninger, og de er da også hoppet med på bølgen af foreninger, der har indhentet en valuarvurdering på ejendommen – og med en gevaldig stigning i andelskronen til følge:

„Andelskronen steg fra cirka 350.000 til 907.000 kroner uden forbedringer svarende til en procentvis stigning på langt over 100 procent,“ fortæller en af ejendommens tidligere beboere, som Andelsportal.dk har talt med.

Forud for den nye fastsættelse af andelskronen fulgte flere overvejelser – for så høj en vurdering lød næsten for god til at være sand.

Op og ned, for og imod

„Jeg købte min lejlighed i 2010, hvorefter jeg gik igennem den sædvanlige ‘rejse’ som mange andre; frem til 2012 mistede den små fem procent i værdi, men fra 2013 gik det langsomt fremad, og i 2015 var der plus i forhold til den pris, jeg oprindeligt havde givet.

I 2016 hører foreningen om stigninger på markedet, og grundet flere års bemærkelsesværdigt lave stigninger i ejendomsvurderingen beslutter bestyrelsen at prøve en anden uvildig valuar,” forklarer den tidligere andelshaver i den økonomisk sunde forening. Han henviser til, at den tidligere valuar talte uden om, når man spurgte til de meget lave stigninger. Den nye valuar vurderede som bekendt ejendommen væsentligt højere, og hans omfattende dokumentation og sammenligningsgrundlag blev afgørende for foreningens valg af vurderingsmetode:

„På generalforsamlingen diskuterer vi længe, om vi bør fastsætte andelskronen ud fra den nye vurdering – principielt burde andelsboliger jo ikke være så dyre at komme i nærheden af. Men den nye valuar viser solid dokumentation, gennemsigtighed og sammenligner med det omkringliggende område modsat den gamle valuar. Og så tænkte vi, at det var dumt at holde maksimalprisen fiktivt lav uden grund,“ fortæller den tidligere andelshaver, der med husdrømme og stor efterspørgsel på andelsboligmarkedet efterfølgende solgte sin andel.

Høje vurderinger kan være bevidst urealistiske

Vurderingen i ovenstående eksempel er et ekstremt eksempel på en forskel i værdiansættelser, men tendensen til flere og højere vurderinger – og jagten på selv samme – er stigende. Ja, nogle foreninger vælger direkte valuarer ud fra, hvem der er kendt for at værdiansætte højt. Og ønsket om en høj vurdering er der for så vidt ikke noget underligt i – problemet opstår, hvis valuarvurderingerne bliver en ‘bestillingsvare’ uden dokumentation og sans for realitet. Det fortæller mangeårig ejendomsmægler og Diplomvaluar MDE, Peter Ryaa:

„Andelsboligforeningerne bliver forståeligt nok glade for høje vurderinger – og de fleste vil gerne have tilfredse kunder. Men som valuarer er det vores job at vurdere realistisk i det gældende marked – det gør os ikke altid populære, men vi må være os vores ansvar bevidst.“

Selv oplever han med sine cirka 150 årlige vurderinger af andelsboligforeninger dog flest kunder, der ønsker en sikker vurdering og ved, at de skal ‘stoppe for rødt’, når vurderingen bliver for høj. Alligevel er eksistensen af de såkaldte ‘sidegadevaluarer’ en realitet – altså vurderingsmænd, der lever fedt af at give urealistiske vurderinger på 20-30 procent over markedsprisen.

Flere faktorer spiller ind

Baggrunden for problematikken omkring vurdering af andelsboligforeninger tager sit udspring i især tre forskellige faktorer: For det første sammenligner mange fejlagtigt andelsboligmarkedet med ejerboligmarked- et og tror, at de kan deltage i prisfesten, når medierne fortæller om prisstigninger for ejerboliger. Ikke mindst når andelslejlighederne for tiden er så efterspurgte. Men andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme og følger reglerne i boligreguleringsloven og lejeloven. For det andet skal valuaren i sin vurdering kigge på referencehandler fra samme område – men skæve sammenligninger giver skæve vurderinger:

„Det er klart, at man opnår en skæv vurdering, hvis man sammenligner handelspriser i København NV med handelspriser på Frederiksberg,“ pointerer Peter Ryaa, der som tredje punkt nævner usikkerheden omkring de offentlige vurderinger som en faktor for valuarvurderingernes stigende popularitet:

„Mange offentlige ejendomsvurderinger er fastsat skævt, tilfældigt og udokumenteret – og det forklarer blandt andet efterspørgslen på valuarvurderinger, der kan give et mere retvisende billede af ejendommens værdi,“ forklarer han.

Alle parter kan få håret i postkassen

En eventuel overpris kan på længere sigt skabe problemer i foreningerne – for hvis andelshavere køber sig ind til en urealistisk høj pris, kan det ende i en boligboble for foreningen, der risikerer at miste penge, hvis værdien falder igen. Oveni hatten er det ofte en ny bestyrelse, der står med håret i postkassen, fordi tidligere andelshavere og bestyrelsesmedlemmer har skyndt sig at sælge til den høje maksimalpris. Derfor bør køber og bestyrelse tænke sig om. Men også sælger bør overveje risikoen ved salg til skyhøj maksimalpris – for lovgivningen er klar: Køber kan kræve overprisen refunderet, hvis der er tilstrækkelig dokumentation for, at prisen bevidst er sat for højt. Problemet er bare, at det kan være svært at bevise, at sælger eller bestyrelse bevidst har handlet i ond tro. Og også sidegadevaluarerne kan snige sig uden om, hvis argumenterne for vurderingen er tilstrækkeligt i orden:

„Ingen har endnu fået frataget autorisation, og domme er der få af, desværre. Men har en forening indhentet flere vurderinger og sat maksimalprisen ud fra den højeste vurdering, kan køber stille spørgsmålstegn ved andelsprisen,“ forklarer Peter Ryaa.

Derfor garderer nogle foreninger sig også ved blot at indhente én valuarvurdering – måske sågar ved en sidegadevaluar, der kan love høje vurderinger. Rådet til både køber, sælger og bestyrelse lyder derfor: Tænk jer om og pas på de vurderinger, der lyder for gode til at være sande – for fælden kan klappe, og samtidigt opstår et andelsboligmarked, der er endnu sværere at komme ind på.

Vil du vide enndu mere om de faktorer, der har indvirkning på prisen på en andelsbolig? Så besøg vores infografik om samme emne, hvor du får et overblik over, hvad der afgør, hvad en andelsbolig må koste.