Forenkling bliver til afskaffelse

De offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt af mange omgange og sidst de blev fornyet, var tilbage i 2012. Skatteministeriet har i mange år arbejdet på at udarbejde et nyt system og mange andelsboligforeninger har ventet på nye offentlige ejendomsvurderinger lige siden. Flere foreninger er skiftet til valuarvurderinger i mellemtiden, men opgørelser viser, at det er omtrent 40 procent af landets andelsboligforeninger, der stadig benytter sig af en offentlig ejendomsvurdering.

I maj indgik partierne, der står bag den politiske aftale om nye ejendomsvurderinger – Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen i de kommende tre år, som er gældende mens det nye system bliver klargjort. Af denne aftale fremgår det, at der skal findes en mere enkel model for vurdering af erhvervsejendomme for at minimere risikoen for flere fejl.

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi af andelsboligforeningernes ejendomme. I hvert fald hvis det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, bliver en realitet.

Kritik: Konsekvenser for andelsboligforeninger er ikke belyst

Lovforslaget blev sendt i høring allerede d. 12.10.20, men lidt atypisk er ABF – Andelsboligforeningernes Interesseorganisation – ikke inviteret med. De har i en pressemeddelelse udtrykt stor utilfredshed med forslaget blandt andet fordi, at de økonomiske konsekvenser for den enkelte andelsboligforening ikke er belyst, og uden at forholde sig til den boligpolitiske betydning.

”Nu har en ny offentlig vurdering været udskudt siden 2012, og rigtig mange andelsboligforeninger har set frem til den nye offentlige ejendomsvurdering. Senest i september i år oplyste skatteministeren, at den offentlige vurdering for andelsboliger ville komme i forlængelse af vurderingen for ejerboliger i 2021. Derfor gør det ikke forundringen mindre, at der nu – ud af den blå luft – kommer et forslag om helt at afskaffe den offentlige vurdering for andelsboliger – og det endda uden, at det overhovedet belyses, hvilke konsekvenser regeringens forslag vil få for landets andelsboligforeninger,” siger Jan Hansen, direktør i ABF, i en pressemeddelelse.

Politiken skriver, at regeringen som led i forenklingen kun vil fastsætte en grundværdi for erhvervsejendomme. Denne fastsættelse af grundværdien skal ske ved, at man som udgangspunkt vurderer grundens værdi i de tilfælde, at der kunne bygges ejerboliger på grunden. Forligspartierne blev præsenteret for forslaget inden det blev sendt ud, men ville give deres opbakning til forslaget.

”Det er for egen regning, at regeringen har sendt forslaget i høring. Vi har brug for at grave os dybere ned i det, men grundlæggende er jeg meget skeptisk,” siger Venstres skatteordfører, Louise Schack Elholm til Politiken.

Hvad mener du? Skal de offentlige ejendomsvurderinger afskaffes helt? På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen og vil meget gerne høre fra berørte parter.

Der er brug for, at vi finder en løsning. Det er en alt for lukrativ forretning for udenlandske kapitalfonde at opkøbe danske udlejningsejendomme.

Kaare Dybvad, Boligminister

Boligaftalen og andelsboligforeningerne

Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Ekspertgruppen blev nedsat i foråret, og er nu klar med en model A, B, C og D. Men de har alle hver deres konsekvens, skriver DR, som er kommet i besiddelse af rapporten.

Model A: Kan skære 25 procent af prisen på andelsboligens værdi

Væk med paragraf 5 styk 2. Den første model er den mest vidtrækkende. Den går nemlig ud på at slette hele paragraffen i boligreguleringsloven.
Det vil få den konsekvens, at udlejere ikke længere kan tjene store penge på at lave forbedringer, da de ikke kan hæve huslejen særlig meget. For lejerne betyder det, at huslejen bliver på et rimeligt niveau og kun vil stige langsomt.

Men ekspertgruppen vurderer også, at det vil have den konsekvens for andelsboligejere, at deres bolig bliver 25 procent mindre værd. Det skyldes, at en valuar også medregner det såkaldte forbedringspotentiale i paragraf 5 styk 2. Uden det medregnede forbedringspotentiale, vil ejendommen falde i værdi.

Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste

Model B: Mulighed for en lavere el-, vand- og varmeregning

Skal en udlejer få gavn af de forbedringer han eller hun laver skal ejendommen mindst være vurderet til at have energimærke D, hvis man følger dagens regler. Ekspertgruppen anbefaler med model B, at sætte dette op til energimærke C. Det vil forsinke huslejestigningerne, og samtidig også give en lavere udgift på vand, varme og el.

For udlejerne betyder det, at de først skal energirenovere, inden de kan påbegynde at sætte ejendommen i stand. Og DR vurderer, at op mod 80 procent – mod nuværende 20 procent i dag – skal energirenoveres, hvilket giver udlejerne et kapitaltab på 1-7 procent.

Men andelsboligforeningerne vil også få et kapitaltab, på samme antal procent, hvis de ikke lever på til de skærpede energikrav.

Model C: Udlejerne skal smide flere penge efter en forbedring

En udlejer skal mindst smide 250.000 kroner efter en forbedring, hvis han vil sætte huslejen i vejret. Model C anbefaler, at man fordobler den grænse til 500.000 kroner.

Med denne løsning, er håbet, at de udenlandske kapitalfonde ikke længere vil se en økonomisk gevinst i at sætte de danske ejendomme i stand. Huslejerne vil derfor stige mindre end ellers, hvis altså boligspekulanterne ser den forhøjede beløbsgrænse som en hindring.

Ifølge de eksperter som DR har snakket med, vil konsekvenserne af model C være usikre, men det vil sandsynligt også føre til et værditab for andelsboligejerne, da mange kapitalfonde i forvejen bruger langt over 500.000 til forbedringer.

LÆS OGSÅ: Stort fald i andelsboligforeningers værdi ved indgreb mod moderniseringsregler

Model D: Det skal kunne betale sig at forbedre boliger

Med den sidste løsning afskaffes paragraf 5 styk 2 – ligesom i model A. Men til gengæld bliver udlejerne kompenseret ved at kunne få et højere afkast, hvis de vælger at forbedre boligen efter paragraf 5 styk 1.

Paragraf 5 stk. 1 vedrører alle boliger – også de boliger som ikke nødvendigvis har behov for en forbedring. Der vil derfor være en større økonomisk gevinst til at forbedre private udlejningsboliger. Men hvad det vil have af konsekvenser for andelshavere, udlejere og lejere er ifølge de eksperterne, DR har snakket med svære at gennemskue.

Boligministeriets alternative modeller

Efter de fire løsningsmodeller er Boligministeriet kommet med tre alternative modeller, der lyder:

Hvad siger boligministeren selv?

Det er altså med at holde tungen lige i munden for boligministeren, hvis han skal vælge én af de fire modeller. Til pressemødet i formiddags havde han følgende at sige:

Der er ikke nogen af modellerne, der adresserer det samlede problem. Derfor kan det være en blanding af flere modeller.

Kaare Dybvad, Boligminister

Boligminister Kaare Dybvad meddeler, at han vil gå til forhandlingerne med et ønske om at beholde paragraf 5.2, men med skærpede krav til energistandarden. Det er den løsning, som i ekspertgruppens rapport hedder Model B. Samtidig vil han kombinere energikravet med den såkaldte Alternativ model 3 og derudover foreslår han en styrkelse af huslejenævnene.

Andre partiers holdning

Ifølge DR har to af regeringens støttepartier talt for helt at afskaffe paragraffen, mens Venstre afviser model A, af hensyn til andelsboligejerne, som ville stå til at miste 25 procent af deres andelsværdi.

Boligordfører Ole Birk Olesen har meddelt til boligministeren, at Liberal Alliance ville trække sig fra forhandlingerne.

Tidslinje

Juni 2017

En nedsat arbejdsgruppe bestående af Andelsboligforeningers Fællesrepræsentaion(ABF), FinansDanmark og Erhvervsministeriet kom med 13 anbefalinger til en bred og mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne.

Efteråret 2017

Erhvervsministeren gik på baggrund af de 13 anbefalinger i dialog med Folketingets øvrige partier, hvor han fik opbakning fra Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre til en ny andelsboligpakke.

8. november 2017

Tiltagene blev diskuteret på en åben høring, hvor en række eksperter på området og repræsentanter for andelsboligforeningerne var inviteret ind på Christiansborg.

28. februar 2018

Erhvervsminister Brian Mikkelsen fremsatte 16 tiltag som lovforslag til ændring af andelsboligloven.

15. marts 2018

Folketinget behandler lovforslagene første gang.

22. maj 2018

Lovforslagene vedtages.

1. juli 2018

Den nye andelsboliglov træder i kraft.

Forlængelse af forældelsesfristen

En af ændringerne i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme. En god måde at imødekomme penge under bordet, hvis man spørger flere andelsboligaktører, og ligeledes en måde at sikre en andelshaver mod snyd eller regnefejl.

Loven om forældelsesfrist møder dog betænkeligheder fra Advokat Søren Nørkær Hansen fra advokatfirmaet Winsløv. Han mener nemlig, at en udvidet forældelsesfrist betyder usikkerhed hos sælgeren af andelsboligen. Til Berlingske Business udtaler han:

”Det vil potentielt skabe flere retssager, at man kan gå så langt tilbage i tid, og i hvert fald øge utrygheden for sælgere,” siger Søren Nørkær Hansen. Til kritikken svarer Brian Mikkelsen, at det aldrig kan være købers skyld have betalt en overpris. Et høringssvar fra Brian Mikkelsen lyder:

”Uanset årsagen til overprisen har sælger modtaget et beløb, som vedkommende ikke er berettiget til at oppebære, og det er ulovligt for sælger at modtage en overpris, hvorfor en sælger kan straffes med bøde eller fængsel. Sælger lider derfor ikke et egentligt tab ved at skulle fralægge sig sådanne beløb,” dertil uddyber han:

» Hensynet til at beskytte den køber, der har betalt for meget, vægter for mig tungere end hensynet til den sælger, der – uanset god tro – har indrettet sig i tillid til at have modtaget beløbet «

Brian Mikkelsen, erhvervsminister

Én ting er sikker, nemlig at en ændring i forældelsesfristen ligestiller andelshavere med andre boligejere. Andre boligejere har nemlig også en forældelsesfrist på tre år, en tidsramme som nu også gælder andelshavere. Den nye forældelsesfrist på tre år gælder fra det tidspunkt, hvor andelsboligkøberen kendte eller burde have kendt til sit krav. Lovforslaget ændrer ikke ved forældelseslovens absolutte forældelsesfrist på ti år.

Ændrede betingelser for konkursramte foreninger

En anden ændring, som fremgår af den nye andelsboliglov, omhandler nye betingelser for andelsboligforeninger, der går konkurs. Før kunne andelshavere overgå til lejere i ejendommen på lejelovens almindelige vilkår, men nu er en ny fastsættelsesmetode vedtaget. Ved konkurser skal lejen nemlig fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år, hvilket kan resultere i en højere husleje, end lejeloven foreskriver.

De ændrede betingelser skal sikre, at andelshavere ikke spekulerer i at lade deres foreningen gå konkurs og på den måde slippe ud af gælden. En begrundelse som møder kritik af blandt andet foreningen AB i krise, som i et høringsvar skriver: ”Det rammer andelshavere, der allerede har haft store tab. Omvendt forærer forslaget milliarder til kreditorerne, der har givet de uansvarlige lån og foretaget overbelåning”.

Hvad betyder de nye regler for din andelsboligforening?

De nye lovforslag stiller også krav til bestyrelsesarbejdet, herunder bestyrelsens ansvar og opgaver. Loven kræver blandt andet, at ejendommens vedligeholdelsesbehov løbende vurderes og at der afgives skemabaseret centrale nøgletalsoplysninger om foreningens økonomi. Det bliver derfor interessant at følge, hvad den nye lov får af betydning for det daglige foreningsarbejde. Hos Andelsportal.dk følger vi sagen løbende og opfordrer til, at l deler jeres mening og råd til lovforslagene i en kommentar.

Læs mere om, hvad loven betyder for din forening

Et flertal i udvalget bag rapporten har rådet til, at ændringen kun skal gøre sig gældende for bygninger opført efter 1966, hvor ejerlejlighedsloven blev vedtaget. Ud af landets 151.500 andelslejligheder er 13.300 af disse lejligheder beliggende i bygninger opført efter 1966. Ved at skelne mellem boliger opført før og efter 1966, vil ændringen hovedsageligt blive aktuel for beboere i Syd- og Midtjylland, mens kun relativt få andelsboliger i København og Aarhus vil blive påvirket.

En fordel for de nuværende andelshavere

Er man bosiddende i en af de 13.300 andelsboliger, kan man se frem til en økonomisk fordel. De nuværende andelshavere kan nemlig gennemsnitligt se frem til en skattepligtig gevinst på 825.000 kroner ved at blive omlagt til en ejerbolig. Er andelsboligen beliggende i København, kan den skattepligtige fortjeneste være helt op mod 1,5 og 3 millioner kroner.

”Min indgang til det er, at jeg er på borgerens side, og det betyder frihed til selv at vælge, hvilken boligform de gerne vil have. Det skal være op til den enkelte selv,”

forklarer erhvervsminister Brian Mikkelsen.

Fremtidige købere kommer til at betale prisen

En ændring af boligform fra andel til ejer kan dog blive en dyr fornøjelse, hvis man er på købers side. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realdania, kommer ændringen til at gøre det sværere for folk med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet. Dette skyldes ifølge Christian Hilligsøe Heinig blandt andet, at gennemsnitsindkomsten for andelsbolig- og lejemarkedet er lavere end på ejerboligmarkedet. Andels- og lejeboligerne tilbyder således en økonomisk overkommelig løsning for borgere med lavere indkomst. Omvendt vil flere ejerboliger betyde, at prisudviklingen på ejerboligmarkedet vil blive dæmpet grundet det højere udbud. Det skyldes blandt andet, at ejerboliger udgør 30% af boligerne i København i modsætning til 60% i resten af landet.

Andelsboligen er en vigtig boligform

I anledning af rapporten fra Erhvervsstyrelsen påpeger Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation vigtigheden af at fastholde andelsboligen som en boligform. Andelsboligen tilbyder nemlig en løsning for de, der hverken ønsker at leje eller eje deres bolig, samt fastholdelse af en boligform, hvor transaktionsomkostninger er væsentligt lavere end i ejerboliger og dermed øger mobiliteten og de enkelte andelshaveres mulighed for uden væsentlige omkostninger at flytte rundt internt i foreningen.

Slut med konkurser, fejlagtige vurderinger og sorte penge

I november sidste år vedtog regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre en ny andelsboligpakke, der har til formål at sikre tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder i alt 16 initiativer af forskellig karakter, som stiller krav til alt fra stiftelsesbudgetter og egenfinansiering ved andelsboligkøb til mere retvisende valuarvurderinger. Inden den endelige aftale blev fremlagt, blev dørene til den stukbeklædte Landstingssal på Christiansborg åbnet, så eksperter, aktører og repræsentanter fra andelsboligmarkedet og foreninger kunne diskutere tiltagene.

Holdningerne er mange, og flere eksperter er kommet med indvendinger til tiltagene: Hvorfor stilles der ikke krav til finansieringsinstitutternes til tider ugennemsigtige finansieringsprodukter og rådgivning? Og er det ikke urealistisk, at nye andelsboligforeninger kun har afdragsfrihed på 40 procent af lånet? Cobblestone Administrationshusets direktør, Rasmus Juul-Nyholm, deltog aktivt i høringerne, og han giver sit besyv på tiltagene og hvilken betydning, de får for andelsboligforeningerne, nystiftede såvel som etablerede.

Her er de 16 tiltag til et tryggere andelsboligmarked

Et misvisende billede af andelssektoren

“Regeringens indgreb baserer sig på en opfattelse af, at der er et overordnet problem med driften i andelsboligforeninger. Virkeligheden er imidlertid, at hovedparten af landets andelsboligforeninger er veldrevne med solide bestyrelser, en solid økonomi samt engagerede beboere og dygtige rådgivere. Det er lovgivningen, den er gal med,“ indleder direktøren Rasmus Juul-Nyholm som mener, at de 16 tiltag spænder lige fra at være ligegyldige til interessante.

Rasmus Juul-Nyholm
Direktør hos Cobblestone

Rasmus Juul-Nyholm har stor indsigt i finansiering, risiko- og økonomistyring i andelsboligforeninger, og spørger man ham, vil forslagene træde i kraft som planlagt. Derfor er det væsentligt, at foreningerne sætter sig ind i forslagene og deres betydning for den daglige drift.

“Jeg synes, at der er nogle gode ting i de nye forslag. Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. En anden ting, der er fornuftigt nok, er at man prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Men der er også nogle skæve forslag, som rammer helt ved siden af og skader boligformen frem for at hjælpe,“ lyder det fra direktøren. Her fremhæver han særligt fire områder, som foreningerne skal forholde sig til, nemlig:

1) Finansiering og krav til stiftelsessituationen 2) Reglerne for leje ved konkurs 3) Valuarvurderingerne og 4) Vedligeholdelsesplaner.

Stiftelsessituationen kan være ‘make it or break it’

Et forslag går på, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen. Det er der noget galt med ifølge Rasmus Juul-Nyholm:

“Personligt synes jeg, at et område, der er særlig bekymrende, er kravene til de nystiftede andelsboligforeninger. I modsætning til almindelige boligejere, skal andelshavere tvinges til at afdrage på al realkreditgæld ud over 40 procent af købesummen. Konsekvensen bliver, at markant færre vil stifte en andelsboligforening.“
Forslaget bremser ikke kun stiftelsen af nye andelsboligforeninger, det presser den ellers sunde løsning i forhold til at etablere nybyggede andelsboligforeninger, mener Rasmus Juul-Nyholm:

“I de nybyggede andelsboliger, der bliver udbudt, lægger man typisk et større indskud på 15-20 procent, og så har man afdragsfrihed på resten. Det er en rigtig god og sund løsning, da man starter med et stort indskud, men derefter får en lavere boligafgift bagefter. Mange pensionister har eksempelvis glæde af dette, da deres månedlige indtægt ikke er stor. Men ved lovændringen får man et problem ved denne type andelsboligforening, da man tvinger foreningerne til at afdrage på deres lån, og det kan ødelægge det rygende markedet for de nybyggede andelsboliger.“

Dertil advokerer Cobblestone-direktøren generelt for lånemulighederne i stiftelsessituationen, da han mener, at en lånebegrænsning på 40 procent vil presse de nye foreninger over i variabelt forrentede lån, vel at mærke i en tid hvor den faste rente er historisk lav. Det gør foreningerne særligt skrøbelige, hvis renten stiger.

Fagmandens råd til de nystiftede foreninger:

Søg uafhængig rådgivning, hvis I går med tanker om at stifte en ny andelsboligforening. Problemet er nemlig, at den stiftende advokat eller rådgiver kun får penge, hvis foreningen bliver stiftet. Søg derfor en uvildig part, der ikke har noget på spil i stiftelsessituationen. Uvildig rådgivning koster omkring 15.000-20.000 kroner, men er det hele værd

Lejeløsningerne kan give bagslag

Et andet kritikpunkt fra Rasmus Juul-Nyholm er de nye regler for leje ved konkurser. De nye regler siger, at ved konkurser skal lejen fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år. En fastsættelsesmetode, der vil gøre det vanskeligere at redde skrantende andelsboligforeninger.

„Jeg forstår overhovedet ikke lejeløsningen. Den er kontraproduktiv på alle punkter. Det vil gøre det svært at redde foreningerne, da loven spænder ben for, at nødlidende foreninger tør gøre en indsats for at redde foreningen. Andelshaverne vil i virkeligheden blive straffet for at gøre en indsats. For hvis foreningen investerer for at redde foreningen og det ikke lykkedes, har de straffet sig selv ved, at det bliver dyrere at bo i foreningen efter en konkurs. Det vil måske afholde foreningerne i at prøve,“ lyder kritikken fra Rasmus Juul-Nyholm.

Fagmandens råd til lejeløsningen:

Selvom det nye forslag næsten er kvit eller dobbelt i forhold til konkurser, så er det vigtigt, at konkurstruede foreninger stadig investerer i at redde foreningen. Der er lige så stor chance for, at foreningen klarer sig som den ikke gør. Derfor må man ikke nedprioritere indsatsen og vedligeholdelsen af ejendommen.

V for valuar og vedligeholdelsesplan

Grundet flere sager med skyhøje og fejlagtige valuarvurderinger er der også et stort fokus på nye krav til valuarerne. Og flere eksperter finder skabelontvang til valuarvurderinger positivt, da det vil betyde, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag.

“Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. Mit råd er, at foreningerne bruger nogle ordentlige valuarer, der lever helhjertet op til de standarder, der bliver fastsat med den nye bekendtgørelse. Her er min anbefaling, at man bruger valuarer, der har en konkret erfaring og en direkte relation med køb og salg af ejendomme,“ forklarer Rasmus Juul-Nyholm.

Udover skærpelser på valuarområdet finder Rasmus Juul-Nyholm det også fornuftigt, at man i forslagene prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Her understreger han dog, at reglerne om opdaterede vedligeholdelsesplaner bør gælde alle foreninger og ikke kun nye foreninger.

“Vi er enige i vigtigheden i vedligeholdelsesplaner, men den kvantitative tankegang, der ligger bag forslagene, er vi ikke enige i. Det foreslås, at der skal udarbejdes en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres minimum hver femte år, og som skal række 15 år frem i tiden. Men hvis 15 år er bedre end 10 år, så er 20 år vel også bedre 15 år, og når der kommer til stykket er et 50-årigt budget fantastisk? Nej,“ siger Rasmus Juul-Nyholm, som mener, at budgetter ud over 10 år er behæftet med en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen.

Boligekspert: Afskaf valuarvurderingerne

Fagmandens råd til vedligeholdelsesplaner:

Det er en god idé, at foreningen udarbejder vedligeholdelsesplaner og lange budgetter. Min erfaring er, at de fleste andelsboligforeninger er rigtig gode til at planlægge deres vedligehold, men derfor kan man jo altid blive bedre. Det er en af de allerstørste risici en andelsbolig kan have, hvis de ikke har styr på deres vedligeholdelsesplaner.

Vi må se, hvad 2018 bringer

Rasmus Juul-Nyholm forventer, at de 16 tiltag bliver rullet ud som annonceret, men påpeger, at foreningerne ikke skal regne med, at blot fordi der nu er lavet tiltag, er alt klaret. Foreningerne skal stadig have deres egen snusfornuft og opmærksomhed i højsædet og ikke skræmmes af de nye, måske utrygge, regler.

Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er blevet enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre mere tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

”Med aftalen gennemfører vi nogle tiltag, der skal være med til at sikre, at både nuværende andelshavere og kommende andelshavere kan føle sig trygge ved at bo i en andelsbolig. Vi stiller blandt andet nogle højere krav til stiftelsen og finansieringen. Og så præciserer vi bestyrelsens opgaver og ansvar, og andelshaverens vilkår i det – for fremtiden forhåbentligt sjældne – tilfælde, hvor en andelsboligforening skulle gå konkurs,” udtaler erhvervsminister Brian Mikkelsen

Aftalen bygger videre på de anbefalinger, som en arbejdsgruppe fremlagde i maj 2016.

Højere krav til stiftelse og finansiering af nye andelsboligforeninger

Aftalen betyder blandt andet, at der i fremtiden vil blive stillet større krav til stiftelser af andelsboligforeninger. Blandt andet begrænses afdragsfriheden på lån til andelsboligforeninger til de første 40 procent af en forenings lån. I dag er grænsen 80 procent af lånet.

Samtidig skal de andelshavere der køber andelsboligerne ved stiftelsen stille med en udbetaling på fem procent.

Ydermere er det et af de nye initiativer, at nystiftede har skærpede krav til deres stiftelsesbudgetter. I dag skal budgetterne nemlig kun dække en periode på 10 år, men i fremtiden skal en forening kunne fremlægge et budget for minimum 15 år.

Også rådgivere skal i højere grad stilles til ansvar for lån og kreditter. De skal gøres ansvarlige seks år frem for tre år, hvis de har vejledt foreninger uhensigtsmæssigt. Dette initiativ er blandt andet med som følge af, at flere foreninger de sidste år er endt i økonomiske kriser grundet katastrofale lånetyper og uhensigtsmæssig rådgivning.

Lejefastsættelse i forbindelse med konkurs

Med aftalen forsøger man også at undgå, at der spekuleres i andelsboligforeningers konkurs. De senere år har der været en række sager om nødlidende andelsboligforeninger, der er blevet opløst ved en konkurs. Når en andelsboligforening går konkurs, har beboerne i en ejendom som udgangspunkt mulighed for at blive boende som lejere. Huslejen for de andelshavere, der overgår som lejere fastsættes i dag efter huslejereguleringer, som er beregnet på baggrund af de udgifter, som en udlejer har til at drive ejendommen. I tidligere sager har det betydet, at de gamle andelshavere kunne blive boende som lejere til en lavere husleje end de gjorde inden foreningen gik konkurs. Med den nye aftale ønsker man at huslejen i stedet regnes ud som et gennemsnit af den boligafgift, som de konkursramte andelsboligejere har betalt i de seneste fire år.

Det vækker harme hos Lejernes Landsorganisaiton (LLO), som kalder denne del af aftalen for ‘en torn i forslaget’:

”Da boligafgiften lige før en konkurs typisk er meget høj, vil huslejen blive meget højere end normalt. Straflejen skal betales i seks år, hvorefter der skal betales husleje efter lejelovens almindelige regler. Men flytter den tidligere andelshaver inden, så skal huslejen fastsættes efter de almindelige regler. Den høje husleje skal altså kun betales af den tidligere andelshaver – han eller hun skal straffes. Vi ved ikke hvorfor, men måske mener forligspartierne, at andelshaverne selv har været skyld i konkurserne?” skriver LLO i en pressemeddelse.

Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Valuarer skal følge de samme regler

Mange foreninger har været nødsaget til at benytte sig af valuarvurderinger, fordi at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013. I de større byer har det været en udfordring, at der har været stor forskel på, hvordan valuarer vurderer de forskellige ejendomme. Nogle andelsboligforeningers ejendomsværdi er steget med mere end 100 procent på meget kort tid. Og det har skabt en usikkerhed for flere aktører på markedet. Det vil man med den nye pakke stramme op på ved at lade alle valuarer følge et særligt regelsæt opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Samtlige valuarer skal følge regelsættet uanset medlemskab af forskellige brancher.

Det forventes at det nye regelsæt vil sætte en stopper for de store prisforskelle, der hidtil har været i forbindelse med andelsbolighandler.

Udvalg skal se nærmere på problemer med sorte penge

Aftaleparterne er også blevet enige om at nedsætte en arbejdsgruppe, der inden sommerferien skal komme med forslag til, hvordan man kan komme problemer med penge under bordet til livs. Allerede nu har socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad dog nogle idéer til hvordan problemer med penge under bordet kan kommes til livs:

”Det kunne for eksempel være, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skulle godkende overdragelsen af andelsboligen. Det kunne være en idé med åbne ventelister, hvor bestyrelsen stod for overdragelsen, så vil en sælger aldrig kunne forlange penge under bordet,” forklarede Kaare Dybvad i går, da aftaleparterne stillede op til interview.

Oversigt over andelsboligpakkens 16 initiativer:

Stiftelse af en andelsboligforening:

Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening:

Forældelsesfrist for rådgiveransvar:

Andelsboligforeninger i landdistrikterne:

Driften af en andelsboligforening:

Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi:

Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.:

Mere retvisende valuarvurderinger:
 

Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger:

Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris:

Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Ligestil andelsboligejerne med andre boligejere

I dag fremlagde regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre 16 initiativer, der skal sikre et mere trygt andelsboligmarked. Blandt de 16 initiativer står det, at:

Den særlige forældelsesfrist på 6 måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, for købers tilbagebetalingskrav for overpris ændres, så den almindelige forældelsesfrist på 3 år i forældelsesloven finder anvendelse på disse tilfælde. Det medfører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at køberen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.

Boligordfører for Dansk Folkeparti, Merete Dea Larsen, udtalte efter aftaleparterne var blevet enige:

”Vi har også set på tiltag som forældelsesfristen. Når man har købt en bolig for dyrt, så bliver man fremover ligestillet med andre boligejere i forhold til hvad man hidtil har været. ”

Ændring af forældelsesfrist kom med i sidste øjeblik

Den nye aftale bygger videre på en række anbefalinger, som arbejdsgruppen om ansvarlig drift af andelsboligforeninger afleverede i maj 2017. Ændringen af forældelsesfristen er dog et punkt, som først er kommet med i andelsboligpakken i dag. Initiativet til at ændre forældelsesfristen kom med efter Andelsbolig Nyt i samarbejde med boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan har sat fokus på den urimeligt korte forældelsesfrist i andelsboligloven. Du kan læse hele artiklen fra Andelsbolig Nyt her: ”Andelsboligloven spænder ben for indsats mod sorte penge”

Tiltagene i aftalen om mere robuste andelsboligforeninger har karakter af en stemmeaftale og skal nu behandles i folketinget. Aftaleparterne forpligter sig til at stemme for de forslag, der udmønter stemmeaftalen.

Ændringerne forventes at træde i kraft d. 1. juli 2018.
Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Der er en klar lov om maksimalpriser ved salg af andelsboliger, der siger hvor meget man må tage for en andelsbolig. Alligevel har flere sager om penge under bordet fyldt mediernes overskrifter den seneste tid. 30.000 kroner for toiletpapir eller 100.000 kroner for en gammel seng. Alt sammen transaktioner, der er et skalkeskjul for at kamuflere en overpris for andelsboligen. Overpriserne er ulovlig og kan medføre op til fire måneders fængsel til sælger, der modtager penge under bordet. Det står i Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen.

Desværre spænder et hul i lovgivningen ben for, at køber kan gennemføre en overprissag og få sine penge tilbage, hvis der går mere end seks måneder. En forældelsesfrist på seks måneder er markant kortere end den generelle forældelsesfrist for pengekrav, som er på tre år. Vi spørger derfor politikerne, hvorfor lovgivningen spænder ben for at komme de sorte penge på andelsboligmarkedet til livs?

En klar forskelsbehandling i lovgivningen

Forældelsesloven er den lov, der blandt andet regulerer, hvor længe man som boligejer har krav på erstatning eller afslag i købesummen ved mangler. I Forældelseslovens kapitel 3 §3 står: Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det betyder, at boligejere har tre år til at få deres penge tilbage, hvis de har betalt for meget for boligen. Dette gælder dog ikke for andelsejere, som kun har seks måneder til at anmelde en overpris.

“Som jurist har jeg meget svært ved at forstå, hvordan man kan have et almindeligt forældelsessystem i dansk ret, som går ud på, at man som boligejer har tre år til at søge om sine penge, men at det er anderledes med andelsboliger,“ lyder det fra boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan, der referer til paragraf 16 stk. 3 i lov om andelsboligforeninger:

»Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.«

Sådan fastsættes prisen på andelsboliger.

Ligestil andelshaverne med andre boligejere

Det er ikke kun boligadvokat Erik Matthiesen, der undrer sig over denne forskelsbehandling i lovgivningen. Flere af de boligordførere, som vi har talt med, sætter også spørgsmålstegn ved, hvorfor andelshavernes krav om tilbagebetaling ikke er ligestillet med andre boligejeres. Boligordfører Merete Dea Larsen fra Dansk Folkeparti mener, at der skal laves en konkret indsats mod de ulovlige penge under bordet, hvor en ændring i loven om forældelsesfristen kunne være en del af løsningen.

“Det giver god mening, at der skal gives en bedre tidsramme og længere mulighed for andelskøbere at anmelde en overpris i. Der kan nemt gå mere end et halvt år, før man som køber måske tør gå ind i det. Det første halve år er man nemt optaget af både flyttetanker og indretningstanker, og er måske ikke helt opmærksom på den kriminelle handling ved penge under bordet,“ lyder det fra boligordføreren, som siger at forældelsesfristen også burde være på tre år ved andelskøb, ligesom ved andre boligformer.

Også boligordførere fra Radikale Venstre og Enhedslisten mener, at andelshaverne skal ligestilles med andre boligejere, når det kommer til forældelsesfristen.

“Jeg kan ikke forklare, hvorfor det skulle være anderledes på andelsboligmarkedet. Så jeg synes man skal have fundet ud af hvorfor, og umiddelbart lave fristen længere,“ lyder det fra Andreas Steenberg fra Radikale Venstre. Samme holdning deler Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten, der understreger, at det kun er rimeligt, hvis man ligestiller alle boligkøb med en forældelsesfrist på tre år.

Kun 6 måneder til at anmelde penge under bordet

Af Andelsboliglovens §15 fremgår det, at man får en bøde eller fængselsstraf i op til fire måneder samt et krav om tilbagebetaling, hvis man modtager penge under bordet ved et andelsboligsalg. Det er altså en handling, der er så strafbart, at man kan komme i fængsel for det. Men hvordan kan krav, der opstår ved en handling, der er så forbudt at den medfører fængselsstraf, kun få en frist på seks måneder til at anmeldes i?

»Hvordan kan noget være så dadelværdigt, at det er strafbelagt, og samtidig gives ham eller hende, der bliver snydt i transaktionen kun en frist på seks måneder til at stævne sælgeren i? Hvis man har bevis på, at man har betalt overpris, skal man som andelshaver virkelig rubbe neglene, ellers bortfalder ens krav på at få sine penge tilbage. Det forstår jeg ikke meningen med eller det rimelige i« – Erik Matthiesen

Spørger man Erik Matthiesen bør tiden ikke være afgørende for, at køber får sine penge tilbage i en sag om penge under bordet:

“Man kan se i dommene, at der er flere andelshavere, der kommer i klemme ved denne korte frist. Der kan jo nemt gå mere end et år, før man opdager, at man er blevet snydt, eller at nogle i bestyrelsen har regnet forkert. Her er det i udgangspunktet bare ærgerligt,“ fortæller boligadvokaten, og understreger, at det er de færreste andelskøbere, der er så regnskabskyndige, at de selv kan gennemskue alle tal og beregninger i forbindelse med en overtagelse.

Hvad stiller man op, hvis man befinder sig i en overprissag?

Brian Mikkelsen: Vi må se nærmere på forældelsesfristen

Sagerne findes, men forklaringen på, hvorfor der er forskelsbehandling i lovgivningen findes ikke. Derfor har vi spurgt erhvervsminister Brian Mikkelsen, hvorfor andelshaverne, som de eneste, skal underlægges en særlig kort forældelsesfrist.

“Forældelsesfristen i andelsboligloven går helt tilbage til vedtagelsen af den oprindelige andelsboliglov i 1979. Den kortere forældelsesfrist skyldes, at køber, i forbindelse med handlen, bliver gjort bekendt med en række oplysninger om foreningen og om andelen (…). Med det sagt, så synes jeg selvfølgelig ikke, at en køber skal kunne komme i klemme på grund af en kortere forældelsesfrist,“ lyder det fra Brian Mikkelsen, som derfor vil undersøge, om forældelsesfristen i andelsboligloven bør forlænges:

“Det skal være trygt at være køber af en andelsbolig, og med henblik på, at den nuværende forældelsesfrist er fra 1979 synes jeg, at det er hensigtsmæssigt, at vi får set nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende,“ siger ministeren.

Vi følger sagen

Der er altså stor opbakning til at se forældelsesfristen efter i krogene. På Andelsportal.dk vil vi følge sagen og se, om en ændring i forældelsesfristen bliver taget op i de nuværende forhandlinger, omkring drift af andelsboligsektoren.

Tid til ændringer

Skandalesager og artikler om konkurstruede foreninger, der befinder sig i håbløse økonomiske situationer har ikke været til at undgå i medierne. Problemer i andelssektoren fik erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) til at nedsætte en arbejdsgruppe, der skulle se driften af landets andelsboliger efter i sømmene. Skærpelser og nye krav blev fremlagt i 13 nye anbefalinger, der omhandlede alt fra stiftelsessituationen, finansiering, dagligdrift og ophævelse af en andelsboligforening.

Krav om egenfinansiering ved andelsboligstiftelse – og slut med afdragsfrihed for andelsboligforeningerne. Sådan lød nogle af de centrale anbefalinger, som arbejdsgruppen fremlagde. Alt sammen tiltag, der skal være med til at ryste posen i forhold til andelsboligdrift. Men hvad siger andre andelseksperter og foreningerne selv til de nye tiltag? Det blev diskuteret på en åben høring i onsdags.

Boligekspert: Afskaf valuarvurderingerne

Landstingssalen på Christiansborg var fyldt med eksperter, politikere og aktører fra andelsboligmarked, da høringen blev skudt i gang onsdag eftermiddag. Også repræsentanter for andelsboligforeningerne var med på mødet. Formålet med den åbne høring var at høre forskellige synspunkter og holdninger til, hvordan man sikrer en mere ansvarlig drift af landets andelsboliger. Synspunkter og løsningmuligheder på alt fra belåning, sund drift af foreningerne, overgangen til lejevilkår og rådgiveransvar blev taget til debat. Også kritik af de tårnhøje valuarvurderinger fyldte dagsordenen:

“Det udgør et kæmpemæssigt ressourcespild, når andelsforeninger får en valuar til at vurdere ejendommen, i stedet for blot at bruge den offentlige vurdering. Derfor bør politikerne, når de nye offentlige vurderinger kommer i 2020, helt afskaffe muligheden for at bruge valuarvurderinger,” lød det på høringen fra Morten Skak, lektor ved Syddansk Universitet med speciale i boligmarkedet.

Enig i kritikken af valuarvurderingerne var direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt Lillegreen, som påpegede, at der bør indføres strammere krav til valuarerne og et bedre informationsniveau om vurderingerne.

Et skridt i den rigtige retning

Der var stor tilslutning til den åbne høring og mange holdninger til, hvordan man kommer problemerne i andelsboligsektoren til livs. Hvad anbefalingerne ender med må tiden vise, dog er de nye krav til andelsboligdriften et skridt i den rigtige retning.

”Jeg ser de 13 anbefalinger, der er kommet på området som et godt bidrag. Jeg siger bidrag, da jeg gerne så, at man på nogle punkter gik længere end det, der er blevet lagt op til. Men det er et skridt i den rigtige retning,” lyder det fra Curt Lillegreen om høringens dagsorden.

Se hele høringen på Folketingets hjemmeside.

Valuarvurderinger får andelsprisen til at stige markant

At en lang række andelsboligforeninger tyer til valuarvurderinger er forståeligt set i lyset af, at de offentlige ejendomsvurderinger blev sat på pause i 2013. En forening som tog fat i en valuar var A/B Falsterborg på Frederiksberg. På fem år er en andelslejlighed i denne forening gået fra en kvadratmeterpris på 9.800 kroner til 25.400 kroner. Det betyder, at en 75 kvadratmeter andelslejlighed i denne forening kan sælges med en gevinst på én million kroner.

Selvom en gevinst af denne størrelse kan virke svær at modstå, advarer flere boligøkonomer mod valuarvurderingernes skævhed. Valuarvurderinger har nemlig drevet priserne på andelsboligmarkedet i vejret og gjort det svære at komme ind på markedet.

Valuarvurderinger kan koste andelshavere dyrt

Den store forskel på, hvordan valuarer vurderer foreningernes værdiansættelse kan også ende med at koste andelsforeningerne dyrt. Især mange nyere foreninger har store afdragsfri lån med variabel rente, der er hentet på baggrund af en høj friværdi med afsæt i en høj valuarvurdering. Hvis de gode tider på andelsmarkedet skifter og renten stiger, vil de andelsboligforeninger, der har foretaget store afdragsfrie lån være i klemme, forklarer Marc Lund Andersen, der er seniorøkonom i Boligøkonomisk Videnscenter. En situation som også vil få økonomiske konsekvenser for den enkelte andelshaver.

”Hvis renten på lånene stiger, stiger din boligafgift også. Så hvis du har spændt buen til, så du lige nøjagtig kan sidde der, kan en bare lidt højere rente ramme dig meget hårdt,” fortæller Marc Lund Andersen til Politiken.

Andelshavere bør ligeledes overveje risikoen ved et andelssalg til en skyhøj maksimalpris, da lovgivningen giver køber mulighed for at få refunderet overprisen, hvis der er tilstrækkelig dokumentation for, at prisen bevidst er sat for højt.

ABF: Lav strammere regler for valuarvurderinger

De skæve valuarvurderinger skaber usikkerhed på andelsboligmarkedet, da hverken køber eller sælger ved, om vurderingen er retvisende. Denne usikkerhed, får Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) til at efterlyse strammere regler for valuarvurderinger.

”Vi frygter, at anvendelsen af valuarer i andelsboligforeningerne kan skabe øget usikkerhed på andelsboligmarkedet, fordi valuarernes nuværende vurderingsmetoder ikke er til at gennemskue for de enkelte andelshavere. For køber bliver markedet utrygt, for hvis prisen efterfølgende falder på andelen, kan hun jo stå i en svær situation med en høj belåning,” skriver direktør for ABF Jan Hansen.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K), der har ansvar for andelsmarkedet, er enig i, at der skal gøres noget ved de usikre valuarvurderinger. Som en del af løsningen, skal der derfor fremtidigt fastsættes regler for valuarvurderinger og valuarernes uddannelseskrav.

Du kan også selv undersøge valuarens uddannelse og erfaring ved at tage en dialog med valuaren om deres baggrund.
 

Vil du vide mere?

Hos Andelsportal.dk følger vi løbende debatten om valuarvurderinger. Vil du vide endnu mere om, hvordan prisen på en andelsbolig fastsættes, og hvad forskellen på de forskellige vurderingsmetoder er? Så besøg vores infografik om samme emne her.

Valuarvurderinger – hvad skal du være opmærksom på?

Nye indsatser skal komme konkursager til livs

Andelsboligforeninger der befinder sig i så håbløse økonomiske situationer, at de forsøger at likvidere sig selv. Bindende swap-låns aftaler, der er endt i langetrukne retssager mellem realkreditinstitutter og de forgældede andelsboligforeninger. Skandalesagerne er mange og artikler om konkurstruede andelsboligforeninger har næsten ikke været til at undgå. Sager, som Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nu vil komme til livs gennem en række skærpelser og nye krav til andelsboligforeningerne.

“Hovedparten af andelsboligforeningerne i Danmark er sunde og veldrevne, men der har været enkelte eksemler på foreninger, som står i en økonomisk vanskelig situation. Det er helt afgørende at vi sikrer, at andelsboligsektoren drives ansvarligt, så vi fastholder et alsidigt boligmarked, med tryghed, fleksibilitet og valgmuligheder for borgerne,” fortæller erhvervsminister Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse fra Erhvervsministeriet.

Derfor valgte erhvervsministeren i februar at sammensætte en arbejdsgruppe, bestående af blandt andet repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og realkreditsektorens interesseorganisation, FinansDanmark, til at se nærmere på, hvordan man kan sikre en mere ansvarlig drift i andelsboligsektoren.

Slut med afdragsfrihed for andelsboligforeninger

Og den nedsatte arbejdsgruppe er nu klar med 13 anbefalinger, der skal sikre en mere stabil andelssektor og forhindre, at realkreditten mister lysten til at låne til andelssektoren i fremtiden. De 13 anbefalinger vedrører stiftelsessituationen, herunder finansiering, den daglige drift og vilkår i forlængelse af ophævelse af en andelsboligforening.

Dette skal blandt andet ske ved at tvinge andelsboligforeningerne til at betale af på deres gæld i stedet for at gøre brug af afdragsfrie lån. Og netop de afdragsfrie lån sættes under luppen i Erhvervsministerens nye udspil, hvor de populære lån slet ikke skal være en mulighed for nystiftede andelsboligforeninger i fremtiden. Vil man fremover stifte en andelsboligforening skal man udover direkte afdrag også kunne lægge minimum fem procent af købesummen ved stiftelsen.

Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger

Driften af en andelsboligforening – bestyrelsens rolle

De nye anbefalinger sætter også anbefalinger til bestyrelserne i landets andelsboligforeninger. Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres en bestemmelse om disses opgaver og ansvar. . Bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse og påse, administrator udfører sit hverv på en behørig måde, sikre at ejendommen vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med budgetter, og generalforsamlingens beslutninger – og påse, at der til en hver tid sker en vurdering af den økonomiske situation.

Huslejestigning ved konkurs

For at undgå spekulationer om konkurser anbefaler arbejdsgruppen at fjerne muligheden for at blive boende til en lav husleje efter en konkurs:

”Huslejeniveauet for andelshavere, der overgår til at blive lejere, skal fastsættes som gennemsnittet af boligafgiften for de seneste 3-5 år. Dette for at huslejen kommer til at ligge på niveau med den boligafgift som andelshaverne tidligere har betalt til andelsboligforeningen.”

Dette krav vil betyde en væsentlig højere husleje til andelshaverne, da det vil være slut med at betale en lav husleje i andelsboligforeninger, der sejler mod en konkurs.

Et urimeligt tiltag, hvis du spørger Niels Bjørnstrup, formand for foreningen af andelsboligforeninger i krise (AB i Krise).

”Det betyder, at lejen vil være væsentligt højere for de tidligere andelshavere, end den vil være for de andre lejere. Det finder vi fuldstændigt urimeligt,” siger Niels Bjørnstrup og påpeger, at andelshaverne vil være dårligt stillet i tilfælde af en konkurs, hvor de overgår til at være lejere.

Kritik: Få styr på, hvordan ejendommene vurderes

De nye anbefalinger møder dog også kritik – for, hvorfor indgår ejendomsvurderingerne og anbefalingerne til finanssektoren ikke i erhvervsministerens nye tiltag?

Eksperten Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, ser anbefalingerne som en bagvendt måde at løse problemerne for andelssektoren på:

”Det egentlige problem er, at man med opskruede valuarvurderinger har pustet værdien af andelsboliger kunstigt op. Derefter har man belånt de oppustede værdier. Problemet burde løses ved at få styr på, hvordan ejendommene vurderes. Ikke ved at sætte ind bagefter ved at fjerne afdragsfriheden for finansieringen af den oppustede ejendom,« siger Curt Liliegreen til Finas.

Og i foreningen af andelsboligforeninger i krise er man enig:

”Rapporten beskæftiger sig ikke meget med det faktum, at de afgørende skader sker før der overhovedet eksisterer en bestyrelse i foreningen, dvs. før der overhovedet eksisterer en forening. Det er i den periode smarte advokater, sælgere af beboelsesejendomme, valuarer m.fl. boltrer sig som fisk i vandet.”

Her bør ansvaret også rettes mod realkreditinstitutterne og bankerne, der har overbelånt ejendomme, mener formand for foreningen Niels Bjørnstrup:

”Hvis bank og realkredit havde overholdt lovgivningen og ikke havde overbelånt ejendomme, var vi aldrig kommet ud i de her situationer,” siger Niels Bjørnstrup til Berlingske Business.

Et wake up-call til hele andelssektoren

Hvad end man er enig, eller uenig i at anbefalingerne kommer problemerne i andelssektoren til livs – kan indgrebene ses, som et wake up-call til landets andelsboligforeninger.

”Dette er et wake up-call til hele andelssektoren i Danmark. Det er et signal om, at man som andelshaver ikke er lejere, som kan skyde ansvaret fra sig. Man har et medansvar. Jeg tror, at dette indgreb vil føre til et boom i den uafhængige rådgivning. Man må så håbe, at den rådgivning bliver bedre, end valuarernes rådgivning har været,” siger Curt Liliegreen.

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, er man overordnet tilfredse med de nye anbefalinger, som man mener vil skabe mere økonomisk robuste andelsboligforeninger, når der fremadrettet stiftes nye foreninger.

ABF-direktør Jan Hansen, som selv var en af repræsentanterne i arbejdsgruppen er tilfreds med, at det er en enig arbejdsgruppe, der nu anbefaler særregler omkring finansiering ved stiftelse af en privat andelsboligforening.

”Jeg synes det er meget tilfredsstillende, at arbejdsgruppen nu foreslår en øvre grænse for omfanget af afdragsfrie lån, når en forening skal stiftes,” fortæller Jan Hansen.

Hvad nu?

Erhvervsministeren vil nu gå i dialog med Folketingets øvrige partier, for at få opbakning til at gennemføre anbefalingerne.

Du kan følge sagen løbende på Andelsportal.dk.
 
Læs også: Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger og
Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Ifølge Brian Mikkelsen (K), har vi i mange år haft talrige sunde andelsboligforeninger, som er veldrevne og har en stabil økonomi. I den seneste tid har der dog været flere tilfælde af andelsboligforeninger, som er økonomisk udfordret og det påvirker både foreningen og andelshaverne. Arbejdsgruppens primære formål er at undersøge, hvorvidt der kan indføres nye love eller krav, som sikrer at andelsboligforeningerne bliver drevet tilstrækkeligt ansvarligt. De specifikke arbejdsopgaver, som arbejdsgruppen skal se efter i sømmene, gennemgår vi herunder.

Den primære opgave bliver at vurdere andelsforeningernes bestyrelse, vedrørende ansvarlig drift af selve foreningen. Dernæst skal den eksterne rådgivning i andelsforeningerne observeres og især kravene til rådgiverne vil blive drøftet. Arbejdsgruppen vil også vurdere om betingelserne for stiftelsen af en andelsboligforening er tilfredsstillende, eller hvilke eventuelle ændringerne der skal indføres for at undgå økonomiske vanskeligheder i fremtiden.

Lidende andelsboligforeninger påvirker hele andelsboligmarkedet

Brian Mikkelsen (K) påpeger, har der den seneste tid været en række sager om nogle af de større andelsboligforeninger i København, som er havnet i økonomisk uvejr af nogle helt principielle årsager. De fleste af de andelsforeninger der har økonomiske vanskeligheder, blev stiftet i årene op til finanskrisen i 2009. Stiftelsen af disse foreninger skete på et grundlag med urealistisk optimistiske budgetter, hvilket de i dag betaler prisen for. Foreningerne tog lån der var svære at gennemskue for andelshaverne og har vist sig at være yderst risikable, da mange af foreningerne simpelthen ikke kan betale pengene tilbage. Ikke nok med, at mange foreninger er gået konkurs, så har det også har øget risikoen for, at finansieringsmulighederne for andelsforeningerne bliver forringet. Det betyder også, at de sunde andelsforeninger, som eventuelt ville optage lån for at lave energibesparende renoveringer eller lignende, vil have sværere ved at få lov til dette.

Møder stor kritik fra Foreningen af Andelsboliger i Krise

Talsmanden for Andelsboliger i Krise(AB i Krise), Niels Bjørnstrup, er ikke imponeret over ministerens sammensætning af arbejdsgruppen. 
Han mener man har sammensat en arbejdsgruppe som har samme udgangspunkt og mener derfor ikke, at man får et retvisende billede af problematikken.

“ABFs formand er udpeget af Nykredit til at sidde i Nykredits repræsentantskab. Og på intet tidspunkt har vi hørt ham være kritisk over for Nykredits håndtering af de nødlidende andelsboliger eller stigningerne i bidragssatserne. Man kan derfor med stor sikkerhed fastslå, at ABFs repræsentanter ikke kommer til at tale de nødlidende foreningers sag,” lyder det fra Niels Bjørnstrup i en kommentar til Berlingske Business.

Ministeren åbner op for dialog

Efter AB i Krise meddelte deres utilfredshed, om ikke at være en del af arbejdsgruppen, har de sidenhen sendt en anmodning til erhvervsministeren i håb om at blive repræsenteret på lige fod med de øvrige medlemmer af arbejdsgruppen. 
Erhvervsministeren har hverken kommenteret på sammensætningen af arbejdsgruppen, eller om AB i Krise bliver en del af den, men har dog åbnet op for dialog for at sikre, at andelsboligmarkedets udfordringer bliver håndteret på bedste vis.

Arbejdsgruppen skal have udarbejdet og leveret anbefalinger til eventuelle ændringer inden udgangen af maj 2017. På Andelsportal.dk følger vi naturligvis udviklingen i sagen.

Usikkerhed på markedet

De svingende priser på andelsboligernes ejendomme betyder, at nærmest identiske andelsboliger bliver prissat vidt forskelligt. Situationen bliver kaldt ”kaotisk” og ”uholdbar” af flere af andelsboligmarkedets parter. Det gør den fordi, at prissætningen af andelsboligforeningens ejendom har stor betydning for, hvordan andelskronen sættes og dermed afgør, hvad de enkelte andelsboliger må sælges for.

Når en andelsboligforenings ejendom skal prissættes findes der i virkeligheden tre metoder til værdisætningen: den offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsesprisen eller valuarvurderinger. Sidstnævnte er blevet meget udbredt blandt andelsboligforeninger de senere år, fordi de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt på ubestemt tid.

INFOGRAFIK: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Andelsboligloven har ikke en ordentlig løsning på, hvordan en valuar skal vurdere en andelsboligforenings ejendom, og det er problematisk ifølge Curt Liligreen fra Boligøkonomisk Videncenter: ”Når man laver en valuarvurdering af en andelsboligforening, er der ikke noget rigtigt facit, fordi man ikke har beskrevet metoden entydigt i loven. Valuaren bestemmer selv på en række parametre, hvilke tal han putter ind i regnemaskinen, og derfor ser vi meget forskellige værdier af den samme ejendom, ” udtaler han til Politiken.

Løsningen findes ikke med et fingerknips

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er nu klar til at sætte valuarvurderingerne under luppen:

”Der er alt for meget usikkerhed om prisen. Det skaber utryghed for både købere og sælgere af andelsboliger. Jeg har haft dialog med branchen om, hvorvidt der er behov for at ændre reglerne på området,” udtaler han til Ritzau.

Helt konkret vil ministeren nedsætte en arbejdsgruppe, der kan komme med anbefalinger og afvente domsafsigelser i verserende retssager om selvsamme emne.

“Mit udgangspunkt er at vurderingerne skal ramme plet og sikre tryghed,” udtaler han.

Brian Mikkelsen ved dog godt, at det kan tage tid at få værktøjerne på plads. Derfor vil han ”sætte turbo på”, men ved godt at løsningen ikke kan findes med et ”fingerknips”.

Tårnhøje valuarvurderinger – er de guld værd?

Bred politisk opbakning til oprydning

Det er ikke kun regeringen, der ønsker at få undersøgt, hvordan de store udsving i valuarvurderingerne kan kommes til livs. Erhvervsordfører hos Dansk Folkeparti, Hans Kristian Skibby, mener at de store udsving er tegn på at nogle har været lemfældige og upræcise:

”Den der skal købe og sælge, har behov for at vide, om en vurdering er korrekt eller ej- Jeg vil gerne have, at forbrugerne, købere og sælgere af fast ejendom skal kunne stole på de valuarvurderinger, de får,” siger han.

Også de Radikales Martin Lidegaard opfordrer regeringen til at rydde op i det kaotiske system for værdisætning. Ifølge ham er det en oplagt mulighed at medtage vurderingssystemet for valuarvurderinger, når der i forvejen bliver udarbejdet et system for offentlige ejendomsvurderinger og boligskat.

Socialdemokratiet bakker ligeledes op om, at valuarvurderingerne bliver undersøgt.

Nye retningslinjer skemalægges

I de nye retningslinjer har Teknik- og Miljøudvalget besluttet at skemalægge lysberegninger, således at et standardskema skal tage stilling til hvor store københavnernes altaner må være. Skemaet tydeliggør hvor dybe og lang altanerne må være afhængigt af hvor langt, der er til den bygning, der ligger overfor.

Standardstørrelser for dybder mod gaden:

Standardstørrelser for dybder mod gården

Altanlængde:

Der er også lavet et vejledende skema for længden af altanen. Med dette skema bestemmes altanens længde ud fra antallet af vinduesfag i den underliggende lejlighed.

Ifølge retningslinjerne defineres et vinduesfag som eksempelvis ét dannebrogsvindue.

Nu kommer der skub i altansagerne

Med vedtægten i går kan ansøgerne se frem til at få deres sag vurderet hos Teknik- og Miljøforvaltningen i København snarest. Det drejer sig om cirka 80 ansøgninger om samlet set 1000 nye altaner – sager, der stort set siden 1. november har været sat i bero, indtil de strenge retningslinjer blev revurderet. Ansøgningerne er nu ved at blive behandlet.

Læs meget mere om altansagen tur-retur og find ud af, hvad reglerne i efteråret betød for en andelsboligforening i Valby.

Køber fik overraskelse – og tilbagebetaling

175.000 kroner. Sådan lyder det store beløb, som en tidligere andelshaver på trods af hjælp fra en vurderingsmand skal tilbagebetale køberen af sin andelslejlighed. Informationerne kommer fra en Børsen-artikelskrevet af advokat Niels Nørgaard Rasmussen, der blandt andet udnævner uvidenhed og fejlberegning på forbedringer som to af synderne.

Efter overtagelse af lejligheden opdagede køber i dette tilfælde fejl på badeværelset og forkerte procentsatser for den afskrivning, som en tidligere køkkenrenovering skulle igennem. En hurtig reaktion betød, at sagen kunne tages op i retten, som gav medhold i, at køber skulle have penge tilbage.

Ændr arbejdsrutiner og ”ring til en ven”

Opdager man fejlene inden køb, kan boligens maksimalpris reduceres, men er aftalen underskrevet, skal køber rejse krav om tilbagebetaling. Og sagen, der ikke er enestående, bliver derfor ofte noget bøvl for både sælger, køber og andelsboligforening.

Derfor opfordrer Niels Nørgaard Rasmussen parterne til altid at kigge betingelser igennem –
og foreningen til eventuelt at ændre arbejdsgange, når en andelsbolig skal sælges:

”De her problemer kan skyldes uskyldig uvidenhed, som måske kan undgås ved, at andelsforeningen proaktivt gør opmærksom på særlige vilkår ved afskrivninger i netop deres forening,” fortæller han, imens han råder købere til at rådføre sig med en advokat, når jagten på en ny andelsbolig går ind.

Sidstnævnte råd kan endvidere vise sig nyttigt i andre sammenhænge; Andesportal.dk satte sidste år satte fokus på, hvordan det overophedede andelsboligmarked også i stigende grad frister sælgere til at sælge til overpris via ”handler under bordet” – en affære, der i yderste konsekvens kan koste en tur bag tremmer.

Krav om udarbejdelse af synsrapport

Udlejere, der udlejer mere end en enkelt lejlighed, skal fremover udarbejde en rapport over flyttesynet til lejer ved udflytning. Dermed kan lejere fremover detaljeret se hvilke fejl og mangler, som er blevet identificeret ved flyttesyn. Det har tidligere ikke været obligatorisk at afholde flyttesyn eller lave rapport.

Istandsættelse ved fraflytning

Anden ændring i loven omhandler istandsættelsen af lejligheder ved fraflytning. Tidligere har udlejer kunnet kræve at en lejlighed nyistandsættes, når en lejer flytter ud, såfremt at lejeren har overtaget lejligheden nyistandsat. Med ændringen af lejeloven bliver det ikke muligt at kræve dette, da udlejer fremover kun på forhånd kan kræve, at flader, vægge, rør, karme og døre males, hvis lejligheden blev overtaget nymalet. Ellers kan der kun kræves vedligeholdelse, hvis der er et konkret behov for vedligeholdelse ved fraflytning, som lejeren er ansvarlig for.

Gebyrændring hos huslejenævnet

Fra den 1. juli er gebyrerne for forhåndsgodkendelse af husleje blevet sat ned fra 3600 kroner til 500 kroner. Dermed bliver det væsentligt billigere for udlejere at få godkendt en huslejestørrelse af huslejenævnet i fremtiden. Til gengæld bliver der indført et strafgebyr, som gives til udlejer, hvis lejer klager over huslejen og får medhold af huslejenævnet. Strafgebyret er på 2080 kroner. Loven gør det dermed billigere for udlejer at få godkendt huslejen, men samtidig straffes det fremover med et strafgebyr, hvis man tager for meget i leje.

Læs hele lovforslaget, som er blevet vedtaget her

Den store efterspørgsel på andelsboliger medfører desværre også, at penge under bordet bliver en del af mange andelsbolighandler. Det vil politikerne gerne lave om på, og Socialdemokratiets forbrugerordfører, Karin Gaarsted, har annonceret, at hun efter sommerferien vil tage initiativ til at samle forskellige parter til at kigge på andelsboligloven igen. Til Berlingske Business udtaler hun ”Jeg synes, det er foruroligende, at for eksempel et ungt par skal have penge med ved siden af det, man skal give for en bolig. Men jeg er ikke sikker på, at vi kan forhindre det med de midler vi har i dag. Jeg vil gerne være med til at samle de parter, der har indsigt og interesse i dette og måske lave en høring, så vi kan finde ud af, hvad der er op og ned”.

Tidligere på året fremsatte Venstre og Konservative et lovforslag, der blandt andet indebar en afskaffelse af maksimalpriserne. Lovforslaget blev tilbagetrukket på baggrund af nogle beregninger af hvilke prisstigninger en afskaffelse ville medføre. Venstre ønsker dog stadig at se på de dele af forslaget, der skal bidrage til et mere gennemsigtigt andelsboligmarked ved at forenkle andelsboligloven. Og derfor er de klar til at mødes med blandt andet Socialdemokratiet efter sommerferien for at se nærmere på mulighederne for en lovændring.

Liberal Alliance mener stadigvæk at en afskaffelse af maksimalpriserne er den bedste løsning på problematikken med penge under bordet.