Forenkling bliver til afskaffelse

De offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt af mange omgange og sidst de blev fornyet, var tilbage i 2012. Skatteministeriet har i mange år arbejdet på at udarbejde et nyt system og mange andelsboligforeninger har ventet på nye offentlige ejendomsvurderinger lige siden. Flere foreninger er skiftet til valuarvurderinger i mellemtiden, men opgørelser viser, at det er omtrent 40 procent af landets andelsboligforeninger, der stadig benytter sig af en offentlig ejendomsvurdering.

I maj indgik partierne, der står bag den politiske aftale om nye ejendomsvurderinger – Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen i de kommende tre år, som er gældende mens det nye system bliver klargjort. Af denne aftale fremgår det, at der skal findes en mere enkel model for vurdering af erhvervsejendomme for at minimere risikoen for flere fejl.

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi af andelsboligforeningernes ejendomme. I hvert fald hvis det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, bliver en realitet.

Kritik: Konsekvenser for andelsboligforeninger er ikke belyst

Lovforslaget blev sendt i høring allerede d. 12.10.20, men lidt atypisk er ABF – Andelsboligforeningernes Interesseorganisation – ikke inviteret med. De har i en pressemeddelelse udtrykt stor utilfredshed med forslaget blandt andet fordi, at de økonomiske konsekvenser for den enkelte andelsboligforening ikke er belyst, og uden at forholde sig til den boligpolitiske betydning.

”Nu har en ny offentlig vurdering været udskudt siden 2012, og rigtig mange andelsboligforeninger har set frem til den nye offentlige ejendomsvurdering. Senest i september i år oplyste skatteministeren, at den offentlige vurdering for andelsboliger ville komme i forlængelse af vurderingen for ejerboliger i 2021. Derfor gør det ikke forundringen mindre, at der nu – ud af den blå luft – kommer et forslag om helt at afskaffe den offentlige vurdering for andelsboliger – og det endda uden, at det overhovedet belyses, hvilke konsekvenser regeringens forslag vil få for landets andelsboligforeninger,” siger Jan Hansen, direktør i ABF, i en pressemeddelelse.

Politiken skriver, at regeringen som led i forenklingen kun vil fastsætte en grundværdi for erhvervsejendomme. Denne fastsættelse af grundværdien skal ske ved, at man som udgangspunkt vurderer grundens værdi i de tilfælde, at der kunne bygges ejerboliger på grunden. Forligspartierne blev præsenteret for forslaget inden det blev sendt ud, men ville give deres opbakning til forslaget.

”Det er for egen regning, at regeringen har sendt forslaget i høring. Vi har brug for at grave os dybere ned i det, men grundlæggende er jeg meget skeptisk,” siger Venstres skatteordfører, Louise Schack Elholm til Politiken.

Hvad mener du? Skal de offentlige ejendomsvurderinger afskaffes helt? På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen og vil meget gerne høre fra berørte parter.

Alt du skal vide, når du vil låne til en andelsbolig

Fra offentlig- til valuarvurdering

Mange andelsboliger er steget markant i pris efter de gik fra den offentlige ejendomsvurdering til en valuarvurdering, og det får Sydbank til at tænke sig om en ekstra gang, når en andelsboligkøbere melder sin ankomst i bankens låneafdeling. Kommende andelshavere kan ifølge Sydbank nemlig risikere at sidde med et meget dyrt lån, og få et underskud, når de vil sælge andelsboligen igen.

Vi kan ikke forsvare det over for vores kunder, for hvis vi ikke sagde nej til et for højt gældsniveau, kunne man beskylde os for at bedrive dårlig rådgivning.

Karen Frøsig, adm. direktør i Sydbank til Finans.

Ejendomsvurderinger udskydes til 2021

Andelsbeviser risikerer at falde i værdi

Ifølge Karen Frøsig bliver andelsbeviser, der førhen kostede 200.000 kroner nu handlet for 1.000.000 kroner. Det skyldes ifølge bankdirektøren, at den lave rente gør det nemt at låne penge, hvorfor prisen på andelsbeviser stiger. Men hvis renten stiger igen, vil det få andelsbeviserne til at falde kraftigt i værdi, påpeger hun.

Curt Liliegreen som er ekspert i boligmarkedet ser positivt på Sydbanks tiltag og udtaler til Finans:

”Det er positivt, at dele af den finansielle sektor er proaktiv og opmærksom på, om prisniveauet er realistisk også på langt sigt. Jeg vurderer, at andelsboligpriserne er gået meget højt op på grund af valuarvurderingerne.”

Ifølge Karen Frøsig har mange andelsboligejere stirret sig blinde på de negative renter samt den månedlige ydelse, men glemmer gælden. Særligt, hvis renten pludselig stiger.

Ny vurderingsnorm i valuarvurderinger i 2018

Andre banker satser stadig på andelsboligmarkedet

Det ser dog ikke helt sort ud, hvis du går med drømme om at låne til en andelsbolig. Flere andre banker vil fortsat gerne låne til andelsboligen.

Det gælder blandt andre Danske Bank, der bruger et internt vurderingssytem, som giver en mere sikker rådgivning:

”At købe andelsbolig kræver en god rådgivning. Vi har i Danske Bank haft en individuel vurdering af foreningerne gennem mange år, som gør at vi altid rådgiver vores kunder i forhold til den specifikke forening. Vi har netop styrket vores set-up omkring andelsboliger ved etablering af et rådgiverteam, der er specialiseret i at rådgive om andelsbolig, ligesom vi går ud med rådgivning til foreningerne om hvordan de bedst kan strukturere foreningen,” forklarer Lasse Nygaard, der er boligchef hos Danske Bank.

I Arbejdernes Landbank er andelsboliglån også fortsat en mulighed. Boligdirektør Asger Friis Pedersen påpeger til Finans at:

Det er rigtigt, at priserne er steget, men boligformen er stadig attraktiv og billigere end ejerboliger, der ligger i samme områder. Samtidig står mange danskere på venteliste til at købe en andelsbolig, så vi er ikke nervøse.

Boligdirektør Asger Friis Pedersen

For ham skal andelsboligkøbere have lov til at købe en bolig, selvom de risikerer, at blive teknisk insolvente på papiret – allerede når de underskriver købsaftalen.

ABF ser med ro på udlåning til andelsboliger

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, mener, at det er for vidtrækkende at smække pengekassen for lån til andelsboliger i.

For dem er det vigtigste, at boligerne kan afsættes til de priser, som de nu engang er fastsat til samt at mange andelsboligforeninger har en buffer i regnskabet mod fald i ejendomsværdierne.

Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste

Andelsboligforeningerne skal være robuste

I Danmark er der 208.000 private andelsboliger (per november 2014) ifølge Danmarks Statistik. For boligminister Kaare Dybvad er det dog ikke vigtigt hvor mange andelsboliger, der findes i Danmark, men at de andelsboligforeninger som allerede eksisterer – er stabile og robuste. Sådan svarede han, da Andelsportal.dk tilbage i foråret spurgte ham, hvordan politikerne kan fremme boligformen.

Kaare Dybvad er meget positivt stemt over andelsboligen som boform.

”Det er en rigtig fin boligform, hvor man har mulighed for at være med i driften af ens bolig og dermed få en indsigt i samt påvirke den ejendom man bor i. Den mulighed har man ikke i samme omfang i ejerboliger eller udlejningsbyggerier. Andelsboligen er en boform, hvor man har et meget større demokratisk element, og hvor man tit er bedre til at vedligeholde sin bolig, fordi man har et mere langsigtet perspektiv – modsat mange af dem som blot investerer i boliger.”
Læs også: S: Nyt boligudspil skal gøre op med dyre andelsboliger

Privatisering er ikke en løsning

Kaare Dybvad holder fast i, at andelsboligen skal være noget andet end ejerboligen. Priserne skal derfor ligge på et helt andet niveau. Og ordet privatisering er ikke en løsning.

”Jeg synes, at det ville være meget uheldigt, hvis man privatiserede andelsboligen – som nogle gerne vil. Det mener, jeg er enormt problematisk. Så vil jeg hellere sørge for, at man ikke kan hive valuarvurderingerne så højt op, og sørge for, at der er en forskel i boligformen sammenlignet med ejerboligen. Valuarvurderingerne skal under kontrol, så de ikke bare kan få lov at stige og stige.”

Andelsportal.dk ser frem til fire år med Kaare Dybvad ved roret, og vi vil løbende følge, hvordan hans visioner om sund økonomi, andelstanken og hvordan stabile andelsboligforeninger vil komme i politiskspil.

Læs også: Det mener politikerne om andelsboligen anno 2019

Bekymrende dyre andelsboliger

Ifølge Socialdemokratiet koster en andelsbolig i hovedstaden gennemsnitlig to millioner kroner, og et hus runder de fem millioner. En alarmerende og bekymrende udvikling, mener Mette Frederiksen, som påpeger, at prisudviklingen også truer den sammenhængskraft, der er selve forudsætningen for et “stærkt dansk samfund”.

En del af boligudspillet lyder derfor, at andelsboligen skal tilbage til at være det billigere alternativ – for at sikre et varieret boligmarked for almindelige lønmodtagere og førstegangskøbere. Og derfor skal flere af de seneste stramninger på andelsboligmarkedet tilbagerulles. I Socialdemokratiets boligudspil står:

Socialdemokratiet vil bevare andelsboligen som et billigt alternativ til ejerboligen. Vi vil sikre, at andelsboligen er til at betale for almindelige lønmodtagere og er derfor parate til at stramme loven yderligere, hvis det bliver nødvendigt. Desuden ønsker vi at tilbagerulle de strammere krav om udbetaling ved stiftelse af en ny andelsboligforening, så udbetalingen ved køb af en andelsbolig kun skal dække 5 procent af prisen på selve andelsbeviset. Det vil gøre det lettere for flere at komme ind på andelsboligmarkedet.

S: Udenlandske opkøb af billige lejeboliger skal stoppe

På Andelsportal.dk har vi tidligere skrevet, at Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet tidligere i år ønskede et indgreb i de nuværende regler om gennemgribende modernisering af lejeboliger. Med det formål at komme udenlandsk opkøb af danske investeringsejendomme til livs.
En mission, der fortsat afspejles i det nye boligudspil. Her står nemlig skrevet, at boligreguleringsloven skal strammes, så udenlandske kapitalfonde ikke presser almindelige lønmodtagere ud af byen.

Tidligere har Mette Frederiksen dog udtalt, at dette naturligvis skal ske uden, at andelshavere og andelsboligforeninger kommer i klemme.

Bedre boligforhold til ældre og studerende er i vente

Socialdemokratiets boligudspil sætter også forholdene for landets ældre og studerende under luppen. Der skal nemlig sikres bedre rammer for at bygge pleje- og ældreboliger, og samtidig skal etablering af seniorbofællesskaber understøttes, foreslår Socialdemokratiet.

Vidste du, at flere ældre vil bo i seniorbofællesskab? Læs mere her.

De studerende kan, hvis boligudspillet vedtages, også se frem til en ’tag-over-hovedet-garanti’ i de fire store studiebyer. Det betyder, at de studerende som minimum er sikret et sted at bo fra studiestart og frem til efterårsferien.

Boligekspert bakker op om boligudspillet

Spørger man boligekspert Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter, er et udspil med fokus på billigere boliger en nødvendighed.

”Det er blevet nødvendigt de senere år at reparere problemerne på det danske boligmarked. Det er manglen på billige boliger, især i hovedstaden, som er blevet mere akut, da befolkningen vokser med 1.000 borgere om måneden,” siger Curt Liliegreen og tilføjer, at andelsboligen som boform ikke længere er et billigt alternativ, som i gamle dage.

Det laveste udbud af andelsboliger i 10 år

 
Om boligudspillet fra Socialdemokratiet bliver vedtaget følger vi løbende på Andelsportal.dk

Efterlysning: Andelsboligsælgere søges

Hos ejendomsmæglerkæden Home oplever man også et fald i salgstider, når de kigger på andelsboligerne uden for storbyerne. I 2014 tog det gennemsnitligt 141 dage at sælge en andelsbolig uden for storbyerne, mens tallet i 2017 var faldet til 112 dage. En udvikling, der fortsatte ind i 2018, hvor andelsboligernes salgstid faldt til blot 82 dage. Jesper Frendrup Guldmann, der arbejder som ejendomsmægler hos Home i Vejle, bekræfter andelsboligernes popularitet.

Andelsboligerne er blevet meget nemmere at sælge end før. Mange flere ønsker at købe en andelsbolig, og derfor er vi hos Home begyndt at efterlyse andelsboligsælgere, hvilket i flere år slet ikke har været en nødvendighed.

Jesper Frendrup Guldmann

Og den erfarne ejendomsmægler har et godt bud, på hvorfor andelsboligen er blevet attraktiv blandt de boligsøgende langt fra storbyen.

“Jeg oplever typisk, at køberne til andelsboligerne i Vejle og omegn er det lidt ældre kundesegment. De, som har solgt en større villa, og nu gerne vil have sig en mindre bolig at passe. Her er andelsboligen en god boform, da man som andelshaver ikke er alene om vedligeholdelsen,“ forklarer Jesper Frendrup Guldmann og fortsætter:

“Samtidig er der også det sociale aspekt i at købe en andelsbolig, hvor der er mulighed for at blive en del af et fællesskab. Det er også klart en af de fordele, som køberne har in mente, når valget falder på en andelsbolig.“

Generel medvind til andelsboligmarkedet

Det er dog ikke kun i landkommunerne, at andelsboligerne har fået medvind i boligstatistikkerne. I storbyerne har boligmarkedet nemlig længe været støvsuget for andelsboliger.

De korte salgstider hænger tæt sammen med, at boligmarkedet generelt har været i vækst de seneste år. Senior kommunikationskonsulent Michael Dalsager i Home uddyber:

“Det går generelt godt for andelsboligmarkedet, fordi det er gået godt for salget af blandt andet ejerlejligheder og sidenhen også husene. I hovedstaden har vi haft flere år, hvor ejerlejlighederne har solgt som varmt brød og til markant stigende priser. Det betyder, at flere nemmere kan få solgt andelsboligen også.“

Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra

Samtidig understreger han, at man som boligkøber skal huske på, at andelsboligmarkedet i landkommunerne ofte tager andre former end i storbyen:

“Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på de to former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig i hovedstaden er typisk kendetegnet ved en lejlighed i en etageejendom, hvorimod en andel også ofte er rækkehuse i kommunerne uden for de store byer.“

Giver det mening at blive gældfri?

Men er det så en god idé, at andelsboligforeningerne afdrager på deres gæld? Sonia Khan forklarer, at der både er fordele og ulemper ved, at andelsboligforeningerne afdrager på gælden:

“Der er fokus på at komme af med sin gæld, for jo mere foreningen nedbringer sin gæld, jo mere robust er den også over for ændringer i ejendomspriserne. Og den bliver også mere attraktiv over for en ny køber, jo mindre gæld, der er i foreningen.“

Der er dog også et andet aspekt, som foreningen bør tage stilling til i forhold til gæld. Nemlig gældens indvirkning på andelskronen og maksimalprisen på en andelsbolig. Jo lavere gæld, der er i andelsboligforeningen, jo højere bliver andelsboligforeningens andelskrone.

Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, og at andelen til gengæld er lidt billigere.

Sonia Kahn, Seniorøkonom

En andelsbolig i en forening uden gæld er dyrere at finansiere for den kommende køber end i en forening med gæld. Særligt fordi, at de enkelte andelsboliger ofte finansieres af andelsboliglån, der har højere rente end de realkreditlån, som andelsboligforeningens lån består i.

Spørgsmålet om, hvor meget der skal afdrages på andelsboligforeningens gæld, kan derfor blive en ideologisk debat om, hvem der fremover

skal have råd til at købe sig ind i andelsboligforeningen. Og ligeledes om der kan komme en periode, hvor det er svært at sælge dyre andelsboliger. En debat, som man bør tage i fællesskab i andelsboligforeningen.

Opsparing til forbedringer

De andelsboligforeninger, der har afviklet store dele af deres gæld, kan overveje, om de skal vælge afdragsfrihed på deres lån i en periode og benytte besparelsen til at spare op til kommende forbedringer.

“Ved man i foreningen, at der lurer nogle ejendomsforbedringer 3-5-7 år ude i horisonten, kan det være, at man skal vælge afdragsfrihed i en periode – men have samme boligydelse og benytte besparelsen fra afdragsfriheden til at spare op til de forbedringer, der kommer i fremtiden,“ forklarer Sonia Khan.

En af fordelene ved denne model er, at andelsboligforeningen slipper for at skulle optage et nyt lån, når de skal bruge penge på renovering. Herved spares der penge på låneomkostninger som stiftelsesgebyrer og tinglysning. I dag findes der realkredit-produkter som eksempelvis

FlexLife®, der giver andelsboligforeninger mulighed for at tilrettelægge afdragene efter behov.

“Man kan bruge det til at tilrettelægge foreningens økonomi: Hvis man gerne vil spare op i en periode, eller hvis man ved, at nu har man brug for at spare lidt på boligydelsen i en periode uden at vælge fuld afdragsfrihed, kan man vælge denne her mellemvej, hvor man kan betale nogle små afdrag,“ siger Sonia Khan.

Andelsboligmarkedet er populært som aldrig før, og storbyerne er støvsuget for andelsboliger til offentligt salg. Faktisk blev 2018 året, hvor udbuddet af andelsboliger ramte sit laveste, hvis man sammenligner over de seneste ti år. Tal fra Boliga viser nemlig, hvor mange andelsboliger, der er sat offentligt til salg og her er et drastisk fald at spore. I 2013 blev der sat 12.569 andelsboliger til salg, mens tallet i 2018 var nede på 2.716.

Tallene viser også, at andelskøbere skal slå hurtigt til, hvis de ønsker en andelsbolig. 118 dage nåede en andelsbolig på landsplan nemlig at være sat til salg i år, mens det sidste år var 180 dage og hele 261 dage i 2012. Grunden til de få offentlige andelsboligsalg og den lave liggetid kan spores tilbage til den rivende efterspørgsel på andelsboliger, som betyder, at flere sælger deres andelsbolig uden om en ejendomsmægler. Samtidig benytter flere andelsboligforeninger interne ventelister til salget, ellers finder en købere gennem deres netværk.

Se tallene og læs mere om udviklingen her

Året for den nye andelsboliglov og ny erhvervsminister

2018 blev også året, hvor den nye og omdiskuterede andelsboliglov blev vedtaget og trådte i kraft. Den nye andelsboliglov skal sikre et tryggere andelsboligmarked og beror på 16 initiativer, som spænder lige fra stiftelse af nye andelsboliger til krav om egenfinansiering og lejevilkår ved en konkurs. En af flere ændringer i andelsboligloven er en udvidelse af forældelsesfristen i forhold til sager om overpris. For at imødekomme penge under bordet og beskytte andelshaveren mod snyd eller regnefejl, har køber nu fået tre år til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger. Før havde køber kun 6 måneder.

Skærpede krav til valuarvurdering
Med andelsboligloven kom også skærpede regler for valuarvurderinger for at undgå tårnhøje og usammenlignelige vurderinger. Nye krav til valuarens uddannelse og erfaring med boligudlejningsejendomme kom i fokus og samtidig blev et nyt vurderingsprincip – Discounted Cash Flow – fastlagt. Målet er mere gennemsigtige vurderinger, så foreningen, administrator og ikke mindst andelskøbere ved, hvilke kriterier, der ligger bag ved vurderingen af ejendommen.

Ny erhvervsminister på andelsboligmarkedet
Andelsboligmarkedet har i 2018 også fået en ny minister. Rasmus Jarlov (K) har nemlig taget over for Brian Mikkelsen (K), som var den tidligere erhvervsminister. Brian Mikkelsen nåede blandt andet at indføre den nye andelsboliglov, inden Rasmus Jarlov (K) overtog ministerposten den 21. juni 2018.

Få et overblik over alle andelsboliglovens bestemmelser her

Ny persondatalov og ingen nye offentlige ejendomsvurderinger

I 2018 har den nye persondataforordning været på manges læber og med god grund. Den nye ordning skal nemlig sikre, at håndteringen af personoplysninger sker forsvarligt. Det betyder strammere regler for håndteringen af persondata – også i landets andelsboligforeninger, hvor bestyrelsen er foreningens dataansvarlige.

En ny udskydelse af ejendomsvurderinger blev også offentliggjort i sidste kvartal af 2018. Det er endnu ikke fastlagt præcis, hvornår de nye vurderinger af erhvervsejendomme udsendes, men det forventes først at ske i 2021. Vurderingerne var ellers lovet offentliggjort i 2020.

De offentlige ejendomsvurderinger udskydes igen

Et flertal i udvalget bag rapporten har rådet til, at ændringen kun skal gøre sig gældende for bygninger opført efter 1966, hvor ejerlejlighedsloven blev vedtaget. Ud af landets 151.500 andelslejligheder er 13.300 af disse lejligheder beliggende i bygninger opført efter 1966. Ved at skelne mellem boliger opført før og efter 1966, vil ændringen hovedsageligt blive aktuel for beboere i Syd- og Midtjylland, mens kun relativt få andelsboliger i København og Aarhus vil blive påvirket.

En fordel for de nuværende andelshavere

Er man bosiddende i en af de 13.300 andelsboliger, kan man se frem til en økonomisk fordel. De nuværende andelshavere kan nemlig gennemsnitligt se frem til en skattepligtig gevinst på 825.000 kroner ved at blive omlagt til en ejerbolig. Er andelsboligen beliggende i København, kan den skattepligtige fortjeneste være helt op mod 1,5 og 3 millioner kroner.

”Min indgang til det er, at jeg er på borgerens side, og det betyder frihed til selv at vælge, hvilken boligform de gerne vil have. Det skal være op til den enkelte selv,”

forklarer erhvervsminister Brian Mikkelsen.

Fremtidige købere kommer til at betale prisen

En ændring af boligform fra andel til ejer kan dog blive en dyr fornøjelse, hvis man er på købers side. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realdania, kommer ændringen til at gøre det sværere for folk med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet. Dette skyldes ifølge Christian Hilligsøe Heinig blandt andet, at gennemsnitsindkomsten for andelsbolig- og lejemarkedet er lavere end på ejerboligmarkedet. Andels- og lejeboligerne tilbyder således en økonomisk overkommelig løsning for borgere med lavere indkomst. Omvendt vil flere ejerboliger betyde, at prisudviklingen på ejerboligmarkedet vil blive dæmpet grundet det højere udbud. Det skyldes blandt andet, at ejerboliger udgør 30% af boligerne i København i modsætning til 60% i resten af landet.

Andelsboligen er en vigtig boligform

I anledning af rapporten fra Erhvervsstyrelsen påpeger Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation vigtigheden af at fastholde andelsboligen som en boligform. Andelsboligen tilbyder nemlig en løsning for de, der hverken ønsker at leje eller eje deres bolig, samt fastholdelse af en boligform, hvor transaktionsomkostninger er væsentligt lavere end i ejerboliger og dermed øger mobiliteten og de enkelte andelshaveres mulighed for uden væsentlige omkostninger at flytte rundt internt i foreningen.

Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er blevet enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre mere tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

”Med aftalen gennemfører vi nogle tiltag, der skal være med til at sikre, at både nuværende andelshavere og kommende andelshavere kan føle sig trygge ved at bo i en andelsbolig. Vi stiller blandt andet nogle højere krav til stiftelsen og finansieringen. Og så præciserer vi bestyrelsens opgaver og ansvar, og andelshaverens vilkår i det – for fremtiden forhåbentligt sjældne – tilfælde, hvor en andelsboligforening skulle gå konkurs,” udtaler erhvervsminister Brian Mikkelsen

Aftalen bygger videre på de anbefalinger, som en arbejdsgruppe fremlagde i maj 2016.

Højere krav til stiftelse og finansiering af nye andelsboligforeninger

Aftalen betyder blandt andet, at der i fremtiden vil blive stillet større krav til stiftelser af andelsboligforeninger. Blandt andet begrænses afdragsfriheden på lån til andelsboligforeninger til de første 40 procent af en forenings lån. I dag er grænsen 80 procent af lånet.

Samtidig skal de andelshavere der køber andelsboligerne ved stiftelsen stille med en udbetaling på fem procent.

Ydermere er det et af de nye initiativer, at nystiftede har skærpede krav til deres stiftelsesbudgetter. I dag skal budgetterne nemlig kun dække en periode på 10 år, men i fremtiden skal en forening kunne fremlægge et budget for minimum 15 år.

Også rådgivere skal i højere grad stilles til ansvar for lån og kreditter. De skal gøres ansvarlige seks år frem for tre år, hvis de har vejledt foreninger uhensigtsmæssigt. Dette initiativ er blandt andet med som følge af, at flere foreninger de sidste år er endt i økonomiske kriser grundet katastrofale lånetyper og uhensigtsmæssig rådgivning.

Lejefastsættelse i forbindelse med konkurs

Med aftalen forsøger man også at undgå, at der spekuleres i andelsboligforeningers konkurs. De senere år har der været en række sager om nødlidende andelsboligforeninger, der er blevet opløst ved en konkurs. Når en andelsboligforening går konkurs, har beboerne i en ejendom som udgangspunkt mulighed for at blive boende som lejere. Huslejen for de andelshavere, der overgår som lejere fastsættes i dag efter huslejereguleringer, som er beregnet på baggrund af de udgifter, som en udlejer har til at drive ejendommen. I tidligere sager har det betydet, at de gamle andelshavere kunne blive boende som lejere til en lavere husleje end de gjorde inden foreningen gik konkurs. Med den nye aftale ønsker man at huslejen i stedet regnes ud som et gennemsnit af den boligafgift, som de konkursramte andelsboligejere har betalt i de seneste fire år.

Det vækker harme hos Lejernes Landsorganisaiton (LLO), som kalder denne del af aftalen for ‘en torn i forslaget’:

”Da boligafgiften lige før en konkurs typisk er meget høj, vil huslejen blive meget højere end normalt. Straflejen skal betales i seks år, hvorefter der skal betales husleje efter lejelovens almindelige regler. Men flytter den tidligere andelshaver inden, så skal huslejen fastsættes efter de almindelige regler. Den høje husleje skal altså kun betales af den tidligere andelshaver – han eller hun skal straffes. Vi ved ikke hvorfor, men måske mener forligspartierne, at andelshaverne selv har været skyld i konkurserne?” skriver LLO i en pressemeddelse.

Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Valuarer skal følge de samme regler

Mange foreninger har været nødsaget til at benytte sig af valuarvurderinger, fordi at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013. I de større byer har det været en udfordring, at der har været stor forskel på, hvordan valuarer vurderer de forskellige ejendomme. Nogle andelsboligforeningers ejendomsværdi er steget med mere end 100 procent på meget kort tid. Og det har skabt en usikkerhed for flere aktører på markedet. Det vil man med den nye pakke stramme op på ved at lade alle valuarer følge et særligt regelsæt opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Samtlige valuarer skal følge regelsættet uanset medlemskab af forskellige brancher.

Det forventes at det nye regelsæt vil sætte en stopper for de store prisforskelle, der hidtil har været i forbindelse med andelsbolighandler.

Udvalg skal se nærmere på problemer med sorte penge

Aftaleparterne er også blevet enige om at nedsætte en arbejdsgruppe, der inden sommerferien skal komme med forslag til, hvordan man kan komme problemer med penge under bordet til livs. Allerede nu har socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad dog nogle idéer til hvordan problemer med penge under bordet kan kommes til livs:

”Det kunne for eksempel være, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skulle godkende overdragelsen af andelsboligen. Det kunne være en idé med åbne ventelister, hvor bestyrelsen stod for overdragelsen, så vil en sælger aldrig kunne forlange penge under bordet,” forklarede Kaare Dybvad i går, da aftaleparterne stillede op til interview.

Oversigt over andelsboligpakkens 16 initiativer:

Stiftelse af en andelsboligforening:

Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening:

Forældelsesfrist for rådgiveransvar:

Andelsboligforeninger i landdistrikterne:

Driften af en andelsboligforening:

Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi:

Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.:

Mere retvisende valuarvurderinger:
 

Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger:

Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris:

Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Ligestil andelsboligejerne med andre boligejere

I dag fremlagde regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre 16 initiativer, der skal sikre et mere trygt andelsboligmarked. Blandt de 16 initiativer står det, at:

Den særlige forældelsesfrist på 6 måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, for købers tilbagebetalingskrav for overpris ændres, så den almindelige forældelsesfrist på 3 år i forældelsesloven finder anvendelse på disse tilfælde. Det medfører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at køberen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.

Boligordfører for Dansk Folkeparti, Merete Dea Larsen, udtalte efter aftaleparterne var blevet enige:

”Vi har også set på tiltag som forældelsesfristen. Når man har købt en bolig for dyrt, så bliver man fremover ligestillet med andre boligejere i forhold til hvad man hidtil har været. ”

Ændring af forældelsesfrist kom med i sidste øjeblik

Den nye aftale bygger videre på en række anbefalinger, som arbejdsgruppen om ansvarlig drift af andelsboligforeninger afleverede i maj 2017. Ændringen af forældelsesfristen er dog et punkt, som først er kommet med i andelsboligpakken i dag. Initiativet til at ændre forældelsesfristen kom med efter Andelsbolig Nyt i samarbejde med boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan har sat fokus på den urimeligt korte forældelsesfrist i andelsboligloven. Du kan læse hele artiklen fra Andelsbolig Nyt her: ”Andelsboligloven spænder ben for indsats mod sorte penge”

Tiltagene i aftalen om mere robuste andelsboligforeninger har karakter af en stemmeaftale og skal nu behandles i folketinget. Aftaleparterne forpligter sig til at stemme for de forslag, der udmønter stemmeaftalen.

Ændringerne forventes at træde i kraft d. 1. juli 2018.
Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Der er en klar lov om maksimalpriser ved salg af andelsboliger, der siger hvor meget man må tage for en andelsbolig. Alligevel har flere sager om penge under bordet fyldt mediernes overskrifter den seneste tid. 30.000 kroner for toiletpapir eller 100.000 kroner for en gammel seng. Alt sammen transaktioner, der er et skalkeskjul for at kamuflere en overpris for andelsboligen. Overpriserne er ulovlig og kan medføre op til fire måneders fængsel til sælger, der modtager penge under bordet. Det står i Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen.

Desværre spænder et hul i lovgivningen ben for, at køber kan gennemføre en overprissag og få sine penge tilbage, hvis der går mere end seks måneder. En forældelsesfrist på seks måneder er markant kortere end den generelle forældelsesfrist for pengekrav, som er på tre år. Vi spørger derfor politikerne, hvorfor lovgivningen spænder ben for at komme de sorte penge på andelsboligmarkedet til livs?

En klar forskelsbehandling i lovgivningen

Forældelsesloven er den lov, der blandt andet regulerer, hvor længe man som boligejer har krav på erstatning eller afslag i købesummen ved mangler. I Forældelseslovens kapitel 3 §3 står: Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Det betyder, at boligejere har tre år til at få deres penge tilbage, hvis de har betalt for meget for boligen. Dette gælder dog ikke for andelsejere, som kun har seks måneder til at anmelde en overpris.

“Som jurist har jeg meget svært ved at forstå, hvordan man kan have et almindeligt forældelsessystem i dansk ret, som går ud på, at man som boligejer har tre år til at søge om sine penge, men at det er anderledes med andelsboliger,“ lyder det fra boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan, der referer til paragraf 16 stk. 3 i lov om andelsboligforeninger:

»Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.«

Sådan fastsættes prisen på andelsboliger.

Ligestil andelshaverne med andre boligejere

Det er ikke kun boligadvokat Erik Matthiesen, der undrer sig over denne forskelsbehandling i lovgivningen. Flere af de boligordførere, som vi har talt med, sætter også spørgsmålstegn ved, hvorfor andelshavernes krav om tilbagebetaling ikke er ligestillet med andre boligejeres. Boligordfører Merete Dea Larsen fra Dansk Folkeparti mener, at der skal laves en konkret indsats mod de ulovlige penge under bordet, hvor en ændring i loven om forældelsesfristen kunne være en del af løsningen.

“Det giver god mening, at der skal gives en bedre tidsramme og længere mulighed for andelskøbere at anmelde en overpris i. Der kan nemt gå mere end et halvt år, før man som køber måske tør gå ind i det. Det første halve år er man nemt optaget af både flyttetanker og indretningstanker, og er måske ikke helt opmærksom på den kriminelle handling ved penge under bordet,“ lyder det fra boligordføreren, som siger at forældelsesfristen også burde være på tre år ved andelskøb, ligesom ved andre boligformer.

Også boligordførere fra Radikale Venstre og Enhedslisten mener, at andelshaverne skal ligestilles med andre boligejere, når det kommer til forældelsesfristen.

“Jeg kan ikke forklare, hvorfor det skulle være anderledes på andelsboligmarkedet. Så jeg synes man skal have fundet ud af hvorfor, og umiddelbart lave fristen længere,“ lyder det fra Andreas Steenberg fra Radikale Venstre. Samme holdning deler Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten, der understreger, at det kun er rimeligt, hvis man ligestiller alle boligkøb med en forældelsesfrist på tre år.

Kun 6 måneder til at anmelde penge under bordet

Af Andelsboliglovens §15 fremgår det, at man får en bøde eller fængselsstraf i op til fire måneder samt et krav om tilbagebetaling, hvis man modtager penge under bordet ved et andelsboligsalg. Det er altså en handling, der er så strafbart, at man kan komme i fængsel for det. Men hvordan kan krav, der opstår ved en handling, der er så forbudt at den medfører fængselsstraf, kun få en frist på seks måneder til at anmeldes i?

»Hvordan kan noget være så dadelværdigt, at det er strafbelagt, og samtidig gives ham eller hende, der bliver snydt i transaktionen kun en frist på seks måneder til at stævne sælgeren i? Hvis man har bevis på, at man har betalt overpris, skal man som andelshaver virkelig rubbe neglene, ellers bortfalder ens krav på at få sine penge tilbage. Det forstår jeg ikke meningen med eller det rimelige i« – Erik Matthiesen

Spørger man Erik Matthiesen bør tiden ikke være afgørende for, at køber får sine penge tilbage i en sag om penge under bordet:

“Man kan se i dommene, at der er flere andelshavere, der kommer i klemme ved denne korte frist. Der kan jo nemt gå mere end et år, før man opdager, at man er blevet snydt, eller at nogle i bestyrelsen har regnet forkert. Her er det i udgangspunktet bare ærgerligt,“ fortæller boligadvokaten, og understreger, at det er de færreste andelskøbere, der er så regnskabskyndige, at de selv kan gennemskue alle tal og beregninger i forbindelse med en overtagelse.

Hvad stiller man op, hvis man befinder sig i en overprissag?

Brian Mikkelsen: Vi må se nærmere på forældelsesfristen

Sagerne findes, men forklaringen på, hvorfor der er forskelsbehandling i lovgivningen findes ikke. Derfor har vi spurgt erhvervsminister Brian Mikkelsen, hvorfor andelshaverne, som de eneste, skal underlægges en særlig kort forældelsesfrist.

“Forældelsesfristen i andelsboligloven går helt tilbage til vedtagelsen af den oprindelige andelsboliglov i 1979. Den kortere forældelsesfrist skyldes, at køber, i forbindelse med handlen, bliver gjort bekendt med en række oplysninger om foreningen og om andelen (…). Med det sagt, så synes jeg selvfølgelig ikke, at en køber skal kunne komme i klemme på grund af en kortere forældelsesfrist,“ lyder det fra Brian Mikkelsen, som derfor vil undersøge, om forældelsesfristen i andelsboligloven bør forlænges:

“Det skal være trygt at være køber af en andelsbolig, og med henblik på, at den nuværende forældelsesfrist er fra 1979 synes jeg, at det er hensigtsmæssigt, at vi får set nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende,“ siger ministeren.

Vi følger sagen

Der er altså stor opbakning til at se forældelsesfristen efter i krogene. På Andelsportal.dk vil vi følge sagen og se, om en ændring i forældelsesfristen bliver taget op i de nuværende forhandlinger, omkring drift af andelsboligsektoren.

Tid til ændringer

Skandalesager og artikler om konkurstruede foreninger, der befinder sig i håbløse økonomiske situationer har ikke været til at undgå i medierne. Problemer i andelssektoren fik erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) til at nedsætte en arbejdsgruppe, der skulle se driften af landets andelsboliger efter i sømmene. Skærpelser og nye krav blev fremlagt i 13 nye anbefalinger, der omhandlede alt fra stiftelsessituationen, finansiering, dagligdrift og ophævelse af en andelsboligforening.

Krav om egenfinansiering ved andelsboligstiftelse – og slut med afdragsfrihed for andelsboligforeningerne. Sådan lød nogle af de centrale anbefalinger, som arbejdsgruppen fremlagde. Alt sammen tiltag, der skal være med til at ryste posen i forhold til andelsboligdrift. Men hvad siger andre andelseksperter og foreningerne selv til de nye tiltag? Det blev diskuteret på en åben høring i onsdags.

Boligekspert: Afskaf valuarvurderingerne

Landstingssalen på Christiansborg var fyldt med eksperter, politikere og aktører fra andelsboligmarked, da høringen blev skudt i gang onsdag eftermiddag. Også repræsentanter for andelsboligforeningerne var med på mødet. Formålet med den åbne høring var at høre forskellige synspunkter og holdninger til, hvordan man sikrer en mere ansvarlig drift af landets andelsboliger. Synspunkter og løsningmuligheder på alt fra belåning, sund drift af foreningerne, overgangen til lejevilkår og rådgiveransvar blev taget til debat. Også kritik af de tårnhøje valuarvurderinger fyldte dagsordenen:

“Det udgør et kæmpemæssigt ressourcespild, når andelsforeninger får en valuar til at vurdere ejendommen, i stedet for blot at bruge den offentlige vurdering. Derfor bør politikerne, når de nye offentlige vurderinger kommer i 2020, helt afskaffe muligheden for at bruge valuarvurderinger,” lød det på høringen fra Morten Skak, lektor ved Syddansk Universitet med speciale i boligmarkedet.

Enig i kritikken af valuarvurderingerne var direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt Lillegreen, som påpegede, at der bør indføres strammere krav til valuarerne og et bedre informationsniveau om vurderingerne.

Et skridt i den rigtige retning

Der var stor tilslutning til den åbne høring og mange holdninger til, hvordan man kommer problemerne i andelsboligsektoren til livs. Hvad anbefalingerne ender med må tiden vise, dog er de nye krav til andelsboligdriften et skridt i den rigtige retning.

”Jeg ser de 13 anbefalinger, der er kommet på området som et godt bidrag. Jeg siger bidrag, da jeg gerne så, at man på nogle punkter gik længere end det, der er blevet lagt op til. Men det er et skridt i den rigtige retning,” lyder det fra Curt Lillegreen om høringens dagsorden.

Se hele høringen på Folketingets hjemmeside.

Interessen for investeringsejendomme har kick-startet prispumpen

Muligheden og interessen for at opløse og sælge andelsboligforeningen til en ejendomsinvestor er kommet i kølvandet på salget af A/B Turesensgade 6 i København, som eftersigende fik et tilbud, de ikke kunne sige nej til. Advokat Anders Birkenfeldt, som er partner i Hansen Thomsen Advokater, fortæller til Børsen, at han allerede har modtaget 10-15 henvendelser fra andelsboligforeninger, der gerne vil sælge, eller som minimum høre om mulighederne for at opløse og sælge deres forening. Anders Birkenfeldt er overbevist om, at i hvert fald en håndfuld af ejendommene bliver solgt inden for kort tid.

»Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges,«

Anders Birkenfeldt, partner hos Hansen og Thomsen Advokater

Grunden til, at mange andelsboligforeninger får dollartegn i øjnene skyldes, at interessen for investeringsejendomme i hovedstadsområdet er steget markant. Samtidigt er boligpriserne skyhøje og det har altså medført en mulighed, der er for tiltalende for nogle andelsboligforeninger, der øjner en god forretning. ”Der betales nogle liebhavertillæg i million klassen, også på mindre velbeliggende ejendomme, som ud fra almindelige afkastmodeller ikke giver mening,” siger Anders Birkenfeldt til Børsen og tilføjer: ”Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges.” Det betyder, at hvis man går fra andelshaver til lejer, så kan man selv være med til at fastsætte den fremtidige husleje. Med andre ord betyder det, at andelshaverne høster den økonomiske gevinst ved salg af ejendommen, uden at de nødvendigvis skal opgive retten til boligen.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

En skattefri gevinst til andelshaverne

Den store gevinst kan indfries, eftersom at andelsboligejendomme har en sammenlagt højere værdi, end de enkelte andelsboliger i selv samme ejendom. Det betyder, der er en stor økonomisk gevinst at hente ved at opløse foreningen og sælge ejendommen. Det ekstra beløb som ejendommen sælges for, kommer andelshaverne til gode. Skattefrit vel at mærke. Ved salg af en hel ejendom er kvadratmeterprisen omtrent 5000 kroner dyrere. Hvis du derfor ejer en 50 kvadratmeter lejlighed, kan du altså få en skattefri gevinst på godt og vel en kvart million kroner.

”Omkring 5000 kroner merpris per kvadratmeterpris bliver det hurtigt til. Så hvis vurderingen tidligere har været 17.000 kroner per kvadratmeter, så kan de nu få 22.000. Vi tilskynder ikke til det, men er der foreninger, der gerne vil, så har vi køberne,” siger Helge Rud Larsen, valuar og ejendomsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, som oftest er manden, der hjælper salgslystne andelsboligforeninger med at finde en køber.

Børsen har fornyligt set et likviditetsbudget, altså en oversigt over de forventede indtægter og udgifter, for en andelsboligejendom, som blandt andre Anders Birkenfeldt skal hjælpe med at få nye hænder til. Det drejer sig om salget af en lille andelsboligejendom på blot fem andelsboliger. Alligevel forventes det, at de fem boliger indbringer 13 mio. kroner og når udgifter og gæld er betalt, vil andelshaverne stå tilbage med 4 mio kroner mere til sammen, end hvis de havde solgt andelsbeviset hver især.

»Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,«

Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation

Det stritter imod andelsboligtanken

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er man ikke synderligt begejstrede for den såkaldte andelsboligfidus.

”Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,” siger Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation.

Der spekuleres i, hvem taberne er ved denne fidus, og ifølge ABF-direktør Jan Hansen og formanden for Andelshavernes LO, Allan Tyllesen, var svaret klart for mange år siden – de fremtidige købere, der skal ind i de nystartede andelsboligforeninger bliver syndebukke. Priserne for en andelsbolig bliver højere og nærmer sig priserne på en ejerbolig. Andelsboligejendommene bliver solgt til overpris, også selvom mange af foreningerne allerede har anvendt en valuarvurdering til at prissætte ejendommen. Og netop valuarvurderingerne knytter Anders Birkenfeldt gerne en kommentar til. Ifølge Anders Birkenfeldt er problematikken ved valuarvurderinger, at de kun tager udgangspunkt i gennemsnitlige markedsbetragtninger. Også Helge Rud Larsen er enig og supplerer: ”Markedet er stærkt, og det gør, at prisen ved salg til investorer stikker foran den værdiansættelse, der er på andelsboliger”.

Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv

Det lader til at være en kamp mellem andelshavere og andelsboligmarkedet. Den enkelte andelshaver kan høste en stor gevinst her og nu ved et investorsalg, men på den lange bange kan det få konsekvenser for selve andelsboligmarkedet, eftersom priserne pumpes i vejret og nærmer sig en ejerboligs pris. De høje salgspriser ser dog ud til at afhænge af, hvor ejendommen ligger henne og om andelshaverne vælger at fraflytte i forbindelse med salget. Især andelsboligforeninger i Frederiksberg- og Københavnsområdet er attraktive for de købevillige investorer.

Vi følger naturligvis den omdiskuterede andelsboligfidus her på Andelsportal.dk. I mellemtiden, vil vi meget gerne høre din mening omkring emnet.

30.000 kroner for toiletpapir

Det er ulovligt at sælge sin andelsbolig for mere end den maksimalpris, der er fastsat af andelsboligforeningen. Og selvom straffen for overtrædelse af andelsboligloven kan medføre bøde og helt op til fire måneders fængsel, er penge under bordet stadig et stort problem på det københavnske andelsboligmarked.

Et krav om 30.000 kroner for toiletpapirsruller – er blot et af de eksempler, som TV2 afslørede i en undersøgelse af ulovlige pengekrav på andelsboligmarkedet. Her kom det også frem at hele 70 procent af de andelsboligsøgende har oplevet krav om penge under bordet i størrelsesordenen 5.000-200.000 kroner. Et reelt problem, som i grove træk skyldes et glohedt andelsboligmarked og mangel på boliger i København.

Køber kan kræve de ’sorte penge’ tilbage

Selvom man som køber går med til at betale ulovlige penge for sin andelsbolig, kan man stadig stille krav til at få overprisen tilbagebetalt af sælger, når købet er gjort. Man kan nemlig henvende sig til bestyrelsen i den pågældende forening og kræve pengene retur.
Dette er ifølge Niels Erlandsen, som er advokat og bestyrelsesmedlem i Danske Boligadvokater, muligt da mere end 95 procent af landets andelsboligforeninger har en ’for-køber-regel’ i deres vedtægter om, at bestyrelsen skal godkende andelskøber.
”Netop på grund af den godkendelsesprocedure, hvor andelsboligforeningen skal sige god for handlen. Overdragelsessummen for andelsboligen bliver som regel indbetalt til foreningen. Og først, når handlen er på plads efter overdragelsestidspunktet, frigiver andelsboligforeningen pengene til sælger«, forklarer Niels Erlandsen til Politiken.

Modstå fristelsen

Til trods for muligheden for at få sine penge retur, har boligadvokat Niels Erlandsen dog én klar anbefaling til de forventningsfulde andelsboligkøbere: Modstå fristelsen og hold jer væk! Der er nemlig ingen garantier for at man får sine penge igen, da det kan være svært at bevise, hvad pengene er gået til.

”Som køber udsætter man sig selv for en kæmpe risiko ved at betale penge under bordet, for hvad hvis der er fire, der lægger sådan et stort beløb? Du har ingen sikkerhed for, at du får lejligheden – eller pengene – at se igen,” fortæller Niels Erlandsen.

Hvis man skal bevise at der er sket et salg på ulovlig vis, er det en god idé at sikre dokumentation af affæren ved eksempelvis en kvittering. Hvis dette ikke er muligt kan et kontoudtog med overførselsbeskeden ’ekstrabetaling for handel’ også være en god idé.

Sælger risikerer dårlig forretning

“Sælger skal have styr på Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen. Eksempelvis må sælger ikke betinge salget af, at der indgås andre retshandler mellem parterne, og det er altså strafbart fx at medsælge et værdiløst maleri for en høj købesum. Dog må sælger medsælge særligt tilpasset inventar, men kun til den reelle værdi,” forklarer Erik Matthiesen fra Advodan til Andelsportal.dk.

Selvom køber går med til ekstra penge – eller sågar selv foreslår det for at komme i betragtning til andelsboligen – er det altså sælger, der overtræder loven og kan blive straffet.

“Køber har to muligheder: At lade handlen gå tilbage eller kræve overprisen tilbagebetalt, hvis der er dokumentation for, at køber har givet overpris. Men køber skal sagsøge sælger inden seks måneder. Og så kan det blive en dyr fornøjelse for sælger,” pointerer Erik Matthiesen.

Lav ventelister i foreningen

Siden 2005 har det været strafbart for sælger af en andelsbolig at tage penge under bordet. Det ryster derfor direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) Jan Hansen, at så mange sælgere tør tage chancen.

Men hvordan kommer man de ulovlige penge til livs? Spørger man Jan Hansen er et venteliste-system en god idé i kampen mod penge under bordet.

”Vi kan se, at der er foreninger, der har ventelistesystemer, og det gør, at det ikke kan lade sig gøre at kræve penge under bordet. Derfor er ventelister en af mulighederne for at forhindre penge under bordet, siger han med henvisning til, at ventelisterne dikterer, hvem der skal overtage andelen ved et salg,” fortæller han til TV2 Nyhederne.

Han råder også både købere og andelsboligforeninger at gå til myndighederne, hvis de oplever penge under bordet:

”Hvis man bliver bekendt med penge under bordet, bør man overveje at anmelde det til politiet, siger Jan Hansen, der også mener, at man skal se på en forhøjelse af straffen, der i dag lyder på maksimum fire måneders fængsel”.

Opkrævningen på 30 millioner sker helt efter bogen

Heimstadens opkrævning, der i alt løber op på over 30 millioner kroner, sker helt efter bogen. Beløbet og opkrævningen stemmer nemlig overens med den danske lejelovgivning. Dog falder opkrævningen på et ømt sted, da beboerne også mistede deres indskud for andelsbeviset og de penge, der var brugt til forbedringer i den tidligere andelsboligforening. Beboerne skal betale den 1. september, men opkrævningen er sat i bero, indtil huslejenævnet har truffet afgørelse.

Fire tidligere andelshaver får nedsat huslejen

Huslejestridigheden i Hostrups Have står ikke alene, og tidligere i år traf Københavns Huslejenævn en afgørelse i en lignende sag. Da AB Klostergården gik konkurs i 2015, gik en del af lejerne sammen i en interesseforening og forhandlede gennem nogle måneder med den nye ejer, om fastsættelsen af husleje og andre betingelser. Fire andre var ikke tilfredse med opkrævningen og valgte at indbringe udlejerens huslejekrav for Københavns Huslejenævn. De fire betalte stadig det, som udlejerne forlangte, men nægtede at skrive under på lejekontrakten.

Ifølge foreningen AB i krise, endte sagen godt for de fire andelshavere, som fik medhold i huslejenævnet. Dette betød et fald i huslejen fra cirka 775 kroner per kvm årligt til 460 kroner til de fire, som klagede over huslejekravene.

AB i krise: 3 gode råd til huslejekonflikter

I forlængelse af huslejekonflikten i Hostrup Have, og erfaring fra tidligere sager, som AB Klostergården giver AB i krise på deres Facebook-side tre gode råd til andelshavere, der befinder sig i lignende situationer:

Råd 1: Lad være med at underskrive lejekontrakter. Udlejeren kan ikke smide andelshavere ud. Når der ikke er en lejekontrakt, gælder lejelovens regler.

Råd 2: Betal den krævede husleje. Meddel udlejer, at det sker under protest.

Råd 3: Når udlejeren fremsætter sit krav om forudbetaling og depositum, skal man straks svare, at det er der ikke hjemmel til. Og så skal man med det samme indbringe sagen for huslejenævnet med anmodning om, at nævnet bestemmer, at klagen har opsættende virkning. I så fald kan udlejer ikke sætte lejeren på gaden med fogedens hjælp, da der er en tvist om det grundlag udlejer henviser til.

Kilde: AB i Krise

Der er sket en halvering

I første halvår af 2017 er der blevet solgt andelsboliger for 1,1 milliard kroner af ejendomsmæglere, hvilket er en halvering sammenlignet med tallene fra 2014. Især i det centrale København bliver andelsboligerne solgt lynhurtigt, da der er en stor efterspørgsel på andelsboliger i Hovedstadsområdet.
”I løbet af årets første seks måneder er der handlet for 1,1 milliarder kroner andelsbolig, fordelt på 1.686 salgsemner med en ejendomsmægler som mellemmand. Men sammenligner vi med tal fra første halvår i 2014, er der tale om en halvering af den samlede købssum, samt et fald i antallet,” siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.
Den store efterspørgsel på andelsboliger gør dem lette at sælge, og derfor er der en naturlig stigning i private salg udenom en mægler. En dynamik, som er velkendt på andelsboligmarkedet.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179511196{margin-bottom: -50px !important;}”][vc_column_text]

Summen af salgspriser:

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179494434{margin-top: -50px !important;}”][vc_column_text css=”.vc_custom_1502179338925{padding-top: 25px !important;padding-right: 25px !important;padding-bottom: 25px !important;padding-left: 25px !important;}”]

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502179586538{margin-top: -20px !important;margin-bottom: -50px !important;}”][vc_column_text]Beløbet dækker over salg af andelsboliger handlet via en ejendomsmægler. Kilde: Boligsiden.dk.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column offset=”vc_col-lg-offset-2 vc_col-lg-8″ css=”.vc_custom_1502111500479{margin-top: 10px !important;}”][vc_column_text]

Købere findes gennem ventelister og netværk

Hvordan finder sælgerne så deres købere? Spørger man kommunikationschef Jan Nordmann fra EDC, bliver de fleste andelsboliger i dag solgt gennem ventelister og netværk. Det gør det nemmere for sælger at finde en køber, hvilket betyder at behovet for en mægler naturligt bliver mindre.
Jan Nordmann pointerer dog, at det ikke er alle andelsboliger der sælger sig selv, enten fordi andelsprisen er høj, eller dens beliggenhed er langt væk fra hovedstaden.
”Ejendomsmæglerne spiller stadig en rolle på andelsboligområdet ved nybyggeri og rækkehuse i provinsen, hvor priserne ikke er reguleret på samme måde, som i den ældre andelsboligmasse i København. Her er prisstrukturerne mere fastlagte, hvilket gør, at der ikke er noget at handle om på prisen. Og når køberne allerede står i kø, så er der kun papirarbejdet tilbage. I de områder, hvor andelsboligerne sælges til markedspriser, er behovet for egentligt salgsarbejde mere relevant,” siger Jan Nordmann til Boligsiden.dk.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Nye indsatser skal komme konkursager til livs

Andelsboligforeninger der befinder sig i så håbløse økonomiske situationer, at de forsøger at likvidere sig selv. Bindende swap-låns aftaler, der er endt i langetrukne retssager mellem realkreditinstitutter og de forgældede andelsboligforeninger. Skandalesagerne er mange og artikler om konkurstruede andelsboligforeninger har næsten ikke været til at undgå. Sager, som Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) nu vil komme til livs gennem en række skærpelser og nye krav til andelsboligforeningerne.

“Hovedparten af andelsboligforeningerne i Danmark er sunde og veldrevne, men der har været enkelte eksemler på foreninger, som står i en økonomisk vanskelig situation. Det er helt afgørende at vi sikrer, at andelsboligsektoren drives ansvarligt, så vi fastholder et alsidigt boligmarked, med tryghed, fleksibilitet og valgmuligheder for borgerne,” fortæller erhvervsminister Brian Mikkelsen i en pressemeddelelse fra Erhvervsministeriet.

Derfor valgte erhvervsministeren i februar at sammensætte en arbejdsgruppe, bestående af blandt andet repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og realkreditsektorens interesseorganisation, FinansDanmark, til at se nærmere på, hvordan man kan sikre en mere ansvarlig drift i andelsboligsektoren.

Slut med afdragsfrihed for andelsboligforeninger

Og den nedsatte arbejdsgruppe er nu klar med 13 anbefalinger, der skal sikre en mere stabil andelssektor og forhindre, at realkreditten mister lysten til at låne til andelssektoren i fremtiden. De 13 anbefalinger vedrører stiftelsessituationen, herunder finansiering, den daglige drift og vilkår i forlængelse af ophævelse af en andelsboligforening.

Dette skal blandt andet ske ved at tvinge andelsboligforeningerne til at betale af på deres gæld i stedet for at gøre brug af afdragsfrie lån. Og netop de afdragsfrie lån sættes under luppen i Erhvervsministerens nye udspil, hvor de populære lån slet ikke skal være en mulighed for nystiftede andelsboligforeninger i fremtiden. Vil man fremover stifte en andelsboligforening skal man udover direkte afdrag også kunne lægge minimum fem procent af købesummen ved stiftelsen.

Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger

Driften af en andelsboligforening – bestyrelsens rolle

De nye anbefalinger sætter også anbefalinger til bestyrelserne i landets andelsboligforeninger. Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres en bestemmelse om disses opgaver og ansvar. . Bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse og påse, administrator udfører sit hverv på en behørig måde, sikre at ejendommen vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med budgetter, og generalforsamlingens beslutninger – og påse, at der til en hver tid sker en vurdering af den økonomiske situation.

Huslejestigning ved konkurs

For at undgå spekulationer om konkurser anbefaler arbejdsgruppen at fjerne muligheden for at blive boende til en lav husleje efter en konkurs:

”Huslejeniveauet for andelshavere, der overgår til at blive lejere, skal fastsættes som gennemsnittet af boligafgiften for de seneste 3-5 år. Dette for at huslejen kommer til at ligge på niveau med den boligafgift som andelshaverne tidligere har betalt til andelsboligforeningen.”

Dette krav vil betyde en væsentlig højere husleje til andelshaverne, da det vil være slut med at betale en lav husleje i andelsboligforeninger, der sejler mod en konkurs.

Et urimeligt tiltag, hvis du spørger Niels Bjørnstrup, formand for foreningen af andelsboligforeninger i krise (AB i Krise).

”Det betyder, at lejen vil være væsentligt højere for de tidligere andelshavere, end den vil være for de andre lejere. Det finder vi fuldstændigt urimeligt,” siger Niels Bjørnstrup og påpeger, at andelshaverne vil være dårligt stillet i tilfælde af en konkurs, hvor de overgår til at være lejere.

Kritik: Få styr på, hvordan ejendommene vurderes

De nye anbefalinger møder dog også kritik – for, hvorfor indgår ejendomsvurderingerne og anbefalingerne til finanssektoren ikke i erhvervsministerens nye tiltag?

Eksperten Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, ser anbefalingerne som en bagvendt måde at løse problemerne for andelssektoren på:

”Det egentlige problem er, at man med opskruede valuarvurderinger har pustet værdien af andelsboliger kunstigt op. Derefter har man belånt de oppustede værdier. Problemet burde løses ved at få styr på, hvordan ejendommene vurderes. Ikke ved at sætte ind bagefter ved at fjerne afdragsfriheden for finansieringen af den oppustede ejendom,« siger Curt Liliegreen til Finas.

Og i foreningen af andelsboligforeninger i krise er man enig:

”Rapporten beskæftiger sig ikke meget med det faktum, at de afgørende skader sker før der overhovedet eksisterer en bestyrelse i foreningen, dvs. før der overhovedet eksisterer en forening. Det er i den periode smarte advokater, sælgere af beboelsesejendomme, valuarer m.fl. boltrer sig som fisk i vandet.”

Her bør ansvaret også rettes mod realkreditinstitutterne og bankerne, der har overbelånt ejendomme, mener formand for foreningen Niels Bjørnstrup:

”Hvis bank og realkredit havde overholdt lovgivningen og ikke havde overbelånt ejendomme, var vi aldrig kommet ud i de her situationer,” siger Niels Bjørnstrup til Berlingske Business.

Et wake up-call til hele andelssektoren

Hvad end man er enig, eller uenig i at anbefalingerne kommer problemerne i andelssektoren til livs – kan indgrebene ses, som et wake up-call til landets andelsboligforeninger.

”Dette er et wake up-call til hele andelssektoren i Danmark. Det er et signal om, at man som andelshaver ikke er lejere, som kan skyde ansvaret fra sig. Man har et medansvar. Jeg tror, at dette indgreb vil føre til et boom i den uafhængige rådgivning. Man må så håbe, at den rådgivning bliver bedre, end valuarernes rådgivning har været,” siger Curt Liliegreen.

Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, er man overordnet tilfredse med de nye anbefalinger, som man mener vil skabe mere økonomisk robuste andelsboligforeninger, når der fremadrettet stiftes nye foreninger.

ABF-direktør Jan Hansen, som selv var en af repræsentanterne i arbejdsgruppen er tilfreds med, at det er en enig arbejdsgruppe, der nu anbefaler særregler omkring finansiering ved stiftelse af en privat andelsboligforening.

”Jeg synes det er meget tilfredsstillende, at arbejdsgruppen nu foreslår en øvre grænse for omfanget af afdragsfrie lån, når en forening skal stiftes,” fortæller Jan Hansen.

Hvad nu?

Erhvervsministeren vil nu gå i dialog med Folketingets øvrige partier, for at få opbakning til at gennemføre anbefalingerne.

Du kan følge sagen løbende på Andelsportal.dk.
 
Læs også: Her kan du se de 13 anbefalinger om andelsboliger og
Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Investorinteresse i andelsboligforeningernes ejendomme

Det er Nybolig Erhverv, der har været ansvarlige for salget. Ifølge dem har det været en vigtig faktor for andelshaverne, at opnå en købspris, så de kunne komme ud af salget med en passende indtægt.

Det er sjældent at Nybolig Erhverv København foretager denne form for transaktioner, hvor andelsboligforeninger frivilligt opløses. Nybolig Erhverv beretter dog om, at de der er mange investorer, der viser stor interesse for attraktivt beliggende investeringsejendomme. Partner hos Nybolig Erhverv har til Estate Media udtalt:

”Det har været en enormt spændende proces, idet frivilligt opløste andelsboligforeninger ikke forekommer særligt ofte. Vi oplever dog, at det er en stigende tendens, især blandt mindre andelsboligforeninger, blandt andet fordi det rent administrativt kan være udfordrende at få foreningen til at fungere”.

Ejendomme blev solgt hurtigt og off-market.

Atypisk omdannelse

På Andelsportal.dk har vi flere gange skrevet om, hvordan det er blevet populært at stifte andelsboligforeninger – særligt i udlejningsejendomme, der sættes til salg.

I en tid, hvor langt de fleste udlejningsejendomme bliver omdannet til andelsboligforeninger, når en investor banker på, er dette salg derfor bemærkelsesværdigt. Særligt fordi at prisen eftersigende har været så god, at andelsboligforeningen på Turensensgade 6 frivilligt har valgt at opløse sig selv, skriver Estate Media.