I ejendomme, der består af flere boliger eller lejemål, skal der pr. lovkrav udarbejdes individuelle forbrugsregnskaber til beboerne, så den enkelte bolig kun betaler for eget forbrug.

Et forbrugsregnskab er som sagt en fællesbetegnelse for ens vand-, varme og, til tider, el-regnskab. Der udarbejdes et regnskab for de enkelte poster, det vil sige ét for ens vand-regnskab og ét for ens varme-regnskab. El-regnskabet afregnes typisk direkte mellem beboer og elselskab.

Forbrugsregnskaberne er en tung post at skulle tage sig af, og derfor vælger mange foreninger at få professionel hjælp fra en udbyder af forbrugsregnskaber. De udbyder præcise og letforståelige forbrugsregnskaber til tiden. Den administrerende for foreningens forbrugsregnskaber modtager det samlede regnskab, samt de separate regnskaber til de individuelle beboere.

Individuelle forbrugsregnskaber

Det blev i 2014 pr. lovkrav besluttet, at man kun skal betale for sit eget forbrug som beboer, eller lejer, i en ejendom, der består af flere boliger. Tanken bag var, at når den enkelte kun skal betale for sit eget forbrug, vil vedkommende være mere tilskyndet til at nedsætte forbruget. Forinden opererede man i flere ejendomme med f.eks. et fælles vandregnskab, som blev delt i lige dele blandt beboerne.

I dag skal der derfor være målere i alle boligenheder. Det kan hurtigt løbe op i mange målere, der årligt skal aflæses, men lader man som forening en udbyder af forbrugsregnskaber stå for håndteringen af regnskaberne, skal man blot se sine regnskaber igennem, når man modtager dem.

Det er naturligvis vigtigt, beboeren kun modtager opgørelse for den periode, som vedkommende har boet i andelsboligen. Sker der derfor et skift mellem beboerne i forbrugsåret, skal disse modtage hvert deres individuelle forbrugsregnskab for netop deres beboelsesperiode.

Der udarbejdes som sagt ikke et samlet forbrugsregnskab for alle aconto-poster. Der udarbejdes derfor ét for ens vand-regnskab og ét for ens varme-regnskab, mens el-regnskabet afregnes direkte mellem beboer og elselskab.

Frist for udlevering af forbrugsregnskab

Når et forbrugsår er afsluttet, skal alle målere aflæses så tæt på forbrugsårets slutdato som muligt med henblik på at fastslå beboerens forbrug i regnskabsperioden samt afregne for meget eller for lidt indbetalt aconto i det forgangne forbrugsår.

Der må maksimalt gå fire måneder fra regnskabsårets afslutning til beboerne får tilsendt et gyldigt forbrugsregnskab. For varmeregnskaber, der fordeler fjernvarmeudgifter, kan fristen dog forlænges med tre måneder, såfremt forsyningsselskabet er forsinket i at fremsende regnskaberne.

Det sørger en professionel udbyder af forbrugsregnskaber for

Der er mange lovmæssige regler, krav og frister, som man skal tage hensyn til, når man udarbejder forbrugsregnskaber. Derfor er der også mange foreninger, der vælger at få hjælp fra en professionel udbyder.

Kunne jeres andelsboligforening tænke sig at høre mere eller få erfaren og professionel hjælp til forbrugsmåling og udarbejdelse af forbrugsregnskaber.

En professionel udbyder af forbrugsregnskaber, at du som beboer kun betaler for det, du selv bruger. Det sker primært via fjernaflæste målere, der giver et billede af dit forbrug, og sådan sikres det, at vand- og varmeregnskaberne fordeles fair mellem ejendommens husstande.

Mange efterspørger døre, der lydisolerer, tætner og er klimatilpassede – og det er ikke mange af de gamle opgangsdøre i ældre foreninger, der kan opfylde de krav.

Det er ofte sikkerhed som er en motivator for at udskifte dørene i andelsboligforening. Andelshaverne vil nemlig gerne have en indbrudssikker dør, så de følger sig trygge i egen bolig. Der er dog også en række andre vigtige faktorer, der spiller ind. Lydisolering, tæthed og klima er nogle andre krav, der er vigtige i tiden. Det betyder også, at selvom foreningen ikke oplever, at den skriger efter nye døre, så kan der være fordele ved at udskifte dem alligevel

Allier jer med en ekspert, når lejlighedsdørene skal udskiftes

Der kan nemt opstå flere spørgsmål, når det kommer til udskiftningen af dørene i andelsboligforeningen. Så har I besluttet jer for, at dørene i foreningen skal udskiftes, er det en god ide, at I allierer jer med eksperter hvor I kan få grundig vejledning ift. behov, krav og prisklasse.

Låsesystem

I skal som andelsboligforening også forholde jer til det låsesystem, der skal sidde i foreningens nye døre. Der er nemlig stor forskel på låsesystemer. Det digitale låsesystem er let at installere og administrere – og billigt at vedligeholde.

Udover at være batterifrit kan både nøgler og låsecylindre genanvendes – det vil sige slettes og genaktiveres med ny identitet. Det betyder, at flytter der nye beboere ind, skal der ikke tænkes i bortkomne eller uautoriserede kopierede nøgler.

Få en dør der matcher foreningens dørdesign

Når det kommer til udseende, har foreningens beboere ofte forskellige holdninger. Derfor anbefales det, at I ser de forskellige muligheder i virkeligheden.

Nogle mener, at det er på tide med nye døre, mens andre elsker nostalgien i det æstetiske udtryk med de gamle døre. Her er det ingen sag, at få de nye døre til at ligne de smukke gamle døre, så de passer til ejendommen, hvis man ønsker dette.

Når foreningens døre skal skiftes ud

Har I besluttet jer for, at foreningens døre skal udskiftes, kan i få firmaer ud og vejlede på bestyrelsesmøder og generalforsamlinger.

Selvom mange firmaer gerne komme ud og vejleder, anbefales det også at kunden kommer ud til dem og ser udvalget. Det er nemlig vigtigt, at kunden kommer og ser dørene i virkeligheden. Her kan de også høre alt om funktioner, låsesystemer, udseende m.m.

Firmaerne får ofte kontakt til foreninger gennem andelsportalen eller mund til mund anbefalinger. Ud fra nogle informationer vil der udarbejdes et tilbud og når tingene er snakket igennem, får kunden betænkningstid og kan så vende retur, om de går videre med det firma.

Hvor lang tid tager det at få nye døre?

Når man skal have udskiftet døre i andelsboligforeningen, handler det om at gøre det så smertefrit som muligt. Særlig når dørene til den enkelte andelsbolig skal udskiftes.

Det vil ofte fremgå af tilbuddet, hvor længe en udskiftning tager, og hvor lang leveringstiden er på dørene. Skal dørene i den enkelte andelsbolig udskiftes, tager det dog ikke mere end få timer at sætte en dør op i den enkelte lejlighed. Den gamle dør og karm fjernes helt og der etableres nyt – både hvad angår karm, dørtrin, håndtag, dør og lås.

Hvad er andelstanken?

Andelstanken bygger på, at man som andelshaver har et ansvar overfor fællesskabet. Dette gælder både i form af den økonomiske hæftelse, vedligeholdelse af sin andel, at deltage i drift- og vedligeholdelsesbeslutninger samt at bidrage til en vis grad af socialt fællesskab med foreningens øvrige beboere.

Hvad er naboskab i andelsboligforeningen?

Fællesskabet er altså en central faktor i andelsboligforeningen. Derfor vægter det højt, at man har et godt naboskab. Naboskab i andelsboligforeningen indebærer, at man tager ansvar for sin del af fællesskabet. Dette gælder vedligeholdelse af sin andel, deltage i generalforsamlinger, være med til arbejdsdage m.m.

Hvad kan man bruge naboskabet til?

Når man har et godt naboskab, er med at skabe bedre vilkår for alle beboerne i jeres andelsboligforening. Det bidrager nemlig blandt andet til, at man kan få hjælp af sine naboer. Dette kan være, hvis du skal låne en højtryksspuler til terrassen, en boremaskine eller mel til de pandekager du er i gang med at bage.

Et godt naboskab kan desuden også bruges som et værn mod eventuelle indbrud i andelsboligerne. Hvis en nabo er bortrejst, kan I aftale at se efter den pågældende bolig og tømme postkassen. Om vinteren kan man skovle sne i indkørslen eller slå græsplænen i forhaven. På den måde ser boligerne beboede ud, og I kan forhindre indbrud sammen.

Hvad gør man hvis naboen støjer?

Det er ikke en selvfølge, at alle naboskaber er lige positive. En væsentlig grund til nabokonflikter skyldes nemlig uoverensstemmelser i forhold til støj. En undersøgelse udført i 2017, som fremgår i projektet ‘Sammen om nabostøj’, viser at hele 36 procent af beboere i etagebyggerier jævnligt er generede af nabostøj. Hvis du er genereret af støj i din andelsboligforening, er det stadig muligt at bevare det gode naboskab. Her er det især den gode dialog omkring problemer, der er med til at redde en optrappende konflikt.

Husk den gode dialog

Om end det er støj eller andre problematikker, hvor du oplever, at din nabo svigter det gode naboskab og hverken respekterer dig eller husordenen, så er det stadig vigtigt, at du er indgår i en åben dialog. Når du indgår i dialog med din nabo, skal du sørge for at tale ærlig og konkret og samtidig også lytte til, hvad din nabo har at sige til problematikken. En saglig dialog er altid vejen til den bedste løsning.

6 gode råd: Sådan bliver du en god nabo

Vær imødekommende overfor dine naboer

Det kan have stor betydning for naboskabet, hvorvidt man hilser på sine naboer eller ej. En venlig hilsen, et smil og eller et nik signalerer nemlig, at I anerkender hinanden som naboer. Dine naboer ved derfor, at du både ser, husker og respekterer dem.

Deltag i arbejdsdagene

Fælles arbejdsdage er en fast del af mange andelsboligforeninger. Her får man bugt med foreningens fælles pligter. Disse arbejdsdage kan være ubelejlige, da de ofte falder i weekenden, hvor mange har arrangementer planlagt. Alligevel forslår vi, at man gør sit for at deltage – også selvom du måske blot kan deltage en halv dag. Arbejdsdage er nemlig med at skabe relationer til dine naboer. Derudover sender du også et signal om, at du tager ansvar for foreningens fælles pligter.

Hjælp din nabo

Vejen til et godt naboskab bygger i mange tilfælde på, at man er hjælpsom. Hjælpsomhed er nemlig vejen til en højere tolerancetærskel. Du kan f.eks. lægge dørmåtten på plads efter trappevask hos naboen, der er på ferie. Så kan eventuelle indbrudstyve ikke se, at naboen ikke selv er hjemme til at gøre det. Du kan også tilbyde at hjælpe med at vande planter og tømme postkassen, der begge dele ikke er særlig tidskrævende for dig, men en stor hjælp for din nabo. Når I udviser hjælpsomhed, har I også lettere ved at indgå i dialog omkring eventuelle uenigheder, fordi har I har en gensidig respekt.

Lån ting af hinanden

I forlængelse af at være behjælpelig over for sine naboer, er det også vigtigt at kunne låne sine ting ud. Måske skal din nabo have hængt sit nye kunststykke op på betonvæggen og har brug for en slagboremaskine eller også står de måske og mangler 200 gram sukker til fødselsdagskagen, som skal være klar til gæsterne. Selvom I ikke har en tæt relation, vil man få en højere tolerancetærskel for dem, som om man har haft en personlig relation til. Vær derfor behjælpelig og spørg også selv om hjælp, hvis du står i sådan en situation.

Informér om dine renoveringer

Er du på tærsklen til at skulle renovere i din andelsbolig, så er det altid en god idé at orientere dine naboer omkring det. Hæng gerne en seddel op i opgangen med en kort beskrivelse af din renovering samt en tidshorisont. Du kan også komme eventuelle klager i møde ved at lægge en seddel i dine naboers postkasse, hvor du informerer omkring projektet. Sørg desuden for at de har dit telefonnummer, så de har mulighed for at kontakte dig under renoveringen.

Derudover anbefales det også, at du orienterer håndværkerne omkring reglerne, der er i boligforeningens husorden, sådan at de ikke støjer uden for de tilladte tidspunkter.

Tænk over dit støjniveau

Som tidligere nævnt er nabostøj en væsentlig faktor for, hvorvidt beboere føler de har nogle gode naboer. Derfor er det vigtigt, at du sætter dig i din nabos sted. Læg en seddel i postkassen eller bank på og fortæl, at du holder fødselsdag eller julefrokost for familien. Når man er forberedt på, at der vil forekomme mere støj end normalt, er man også mere tolerant.

Interne ventelister

Typisk er en intern venteliste en venteliste for andelsboligforeningens medlemmer, der kommer forrest i køen og tilbydes boligen, forinden den sættes til salg eksternt. Der er flere mulige årsager til, at man som andelsboligejer ønsker at skifte bolig internt – et ønske om en mindre eller større bolig, problemer med at nå til femte sal, eller lysten til en bolig med andre faciliteter – her er den interne venteliste praktisk. Ofte foregår det sådan, at den, der står højest på ventelisten, tilbydes at købe andelsboligen først.

Indstillingsretten

Nogle andelsboligforeninger gør brug af indstillingsretten. Indstillingsretten betyder, at slægtninge til den fraflyttende andelsboligejer har fortrinsret til andelsboligen uden om ventelisten. Det betyder, at fraflytter du din andelsbolig, og er indstillingsretten i din forenings vedtægter, har dine slægtninge (børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller en person, du har haft fælles husstand med i mindst et år) fortrinsret til andelsboligen.

Det er op til den enkelte forening at beslutte rækkefølgen for, hvem der skal tilbydes andelsboligen ved salg. Det betyder for eksempel, at i nogle andelsboligforeninger har slægtninge fortrinsret og tilbydes boligen før den tilbydes internt, mens det modsatte gælder i andre andelsboligforeninger.

Eksterne ventelister

Er der ingen internt, der ønsker at købe andelsboligen, kan den sættes til salg eksternt. Den eksterne venteliste er en venteliste for interesserede købere udenom foreningen. Typisk bydes de interesserede købere på ventelisten ind for at se boligen, og er der flere, der ønsker at købe andelsboligen, er det den, der står højest på ventelisten, der først får chancen for at købe den.  

Gebyr for opskrivning til den eksterne liste

Andelsboligforeninger må gerne tage et gebyr for, at interesserede købere står skrevet op på den eksterne venteliste. Vælger andelsboligforeningen at tage et gebyr for dette, er det op til foreningen selv at bestemme gebyrets beløb. Det anbefales, at gebyret står mål med den arbejdsbyrde, der er forbundet med administrationen af den eksterne venteliste.

Interesselister

I nogle andelsboligforeninger benytter de interesselister frem for ventelister. En interesseliste fungerer til dels som en ekstern venteliste, men gør en andelsboligforening brug af en interesseliste, kan bestyrelsen i foreningen vælge mellem de interesserede kandidater ud fra nogle bestemte kriterier eller værdier, som foreningen selv har fastsat.

Offentliggørelse af ventelister

Flere foreninger vælger at fremlægge ventelister for de opskrevne, således at de kan få indsigt i deres placering på listen. Det anbefales, at andelsboligforeninger informerer de opskrevne på listen om, hvor mange andre, der er skrevet op på ventelisten, således at de opskrevne kan få en ide om udsigterne til boligen.

GDPR & ventelister

En stor del af administrationen af foreningens ventelister går på håndteringen af persondata. Ifølge de nyere GDPR-regler må andelsboligforeninger kun gemme data, såfremt at der et formål med dem. For at imødekomme de gældende GDPR-regler, kan din andelsboligforening fastsætte nogle regler for administrationen af ventelister.

Bed om en årlig bekræftelse

Det er en god ide at bede om en årlig bekræftelse fra de opskrevne på ventelisten, således at det bekræftes, at foreningen har samtykke til at beholde informationerne og at informationerne fortsat er væsentlige at beholde. For eksempel kan bestyrelsen tilføje ‘at personer én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes’ til reglerne for administreringen af ventelisten.

Hav én venteliste samlet ét sted

Som følge af persondataforordningen skal persondata håndteres, således at de beskyttes tilstrækkeligt mod illegitim behandling og misbrug. Det er derfor en god ide, at bestyrelsen gemmer ventelisterne ét sted og kun har ét eksemplar af dem. På den måde har bestyrelsen styr på, hvem der har adgang til ventelisterne.

Undersøg om du har ret til at udleje

Det første man som andelshaver skal undersøge er, om det overhovedet er tilladt i foreningen at udleje sin andelsbolig. Det findes der bestemmelser for i foreningens vedtægter.

I en stor del af landets andelsboligforeninger er der beboelsespligt for andelshaverne. Det betyder, at man som udgangspunkt selv skal bo i andelsboligen – også når den udlejes. Dog kan man blive godkendt, hvis man har god saglig begrundelse. Det kan være man selv er forhindret i at bo i andelsboligen grundet eksempelvis udstationering til et andet land. Perioden for en godkendelse er typisk 2 år.

Delvis- eller fuld fremleje af andelsboligen

Man kan foretage enten en delvis eller en fuld fremleje af andelsboligen. Delvis fremleje er, når du ønsker at udleje et værelse i din andelsbolig. Her kommer du ikke i karambolage med bopælspligten. Dog skal du være opmærksom på, at der ikke må være bosat flere mennesker i boligen, end hvad rumfordelingen tillader.

Hvis du derimod står overfor at skulle fremleje hele andelsboligen, og du derved selv fraflytter, gælder typisk de ovenstående regler med, at der kræves en tilladelse fra bestyrelsen. Hvis du får denne tilladelse, vil du skulle fremleje andelsboligen i henhold til de vedtægter din forening har. I standardvedtægterne er det for eksempel stadig dit ansvar som andelshaver at indbetale huslejen, samt sørge for, at din lejer opfører sig efter husordenen, der er i andelsboligforeningen. Som andelshaver har du altså stadig et direkte ansvar overfor andelsboligforeningen.

Så længe må du udleje din andelsbolig ud

Typisk vil andelsboligforeningens vedtægter beskrive, hvor længe man må udleje sin andelsbolig. I ABF’s standardvedtægter står der at dette normalt er to år, hvilket derfor er det mest almindelige i landets foreninger.

Når lejemålet ophører inden for den tidsbegrænserede periode skal lejeren fraflytte. Andelshaveren skal meddele udlejeren, at de skal fraflytte indenfor 1 måned fra endt lejekontrakt. Hvis dette ikke sker, må man i princippet benytte lejemålet på ubestemt tid.

Kan lejeren overtage andelsboligen efter endt udlejningsperiode?

Hvis andelshaveren ikke vender retur til andelsboligen og lejeren fortsat bliver boende efter endt kontrakt, så bliver lejeren dog ikke automatisk andelshaver. Den fortsættende udlejning vil gå imod foreningers vedtægter, da der som sagt skal ligge et aftaleforhold fra bestyrelsen på at andelshaveren fortsat må udleje sin andelsbolig. En fortsat udlejning, uden denne godkendelse,  vil altså være et brud på vedtægterne som kan resultere i eksklusion – også selvom andelshaveren ikke selv bor i boligen.  

Udlejning som feriebolig

Nogle andelshavere kan ønske at foretage ferieudlejning af deres andelsbolig. Især udlejningsplatformen Airbnb.com er blevet en populær metode til udlejning i kortere perioder. Dog er det ikke altid, at vedtægterne giver lov til at man udlejer – selv hvis det er for en kort periode. Derfor kan det være fordelagtigt at drøfte dette i andelsboligforeningen, så der bliver etableret en politik for, om man tillader ferieudlejning eller ej. Hvis foreningen vælger at tillade ferieudlejning, er det en fordel også at orientere andelshavere omkring skatteregler i forbindelse med lejeindtægterne. Ligeså skal feriegæster også sættes ind i husordenen, så man ikke ender med at have nogle boende, der spiller høj musik ud til sent på natten en tilfældig onsdag, hvor de andre andelshavere skal op på arbejde.

I nogle andelsboligforeninger bliver referater lagt op på foreningens hjemmeside, men der er ikke noget krav herom.

Skal du købe andelsbolig?

En god ide er at kigge referater fra tidligere generalforsamlinger igennem, da det kan bruges til at se foreningen an. Når en andelsbolig sælges, er de tidligere generalforsamlingsreferater en del af handlens dokumenter – du har derfor adgang hertil. Ud fra bl.a. referatet kan du få en ide om, om foreningen er ‘sund’ og om der er planer om større byggeprojekter i fremtiden.

Referatets indhold

Det er essentielt, at referatet grundigt redegør for det, der er talt om og besluttet på generalforsamlingen, så andelsboligejere, der ikke kunne komme, let kan få indsigt heri.

Sko, der flyder i opgangen. Høj musik, der spiller ud på de sene nattetimer. Rygning indendørs, der siver ind i de andre boliger. Ja, der er mange grunde til, at der kan opstå konflikter blandt beboere i andelsboligforeninger. Derfor er det vigtigt at vide, hvordan du som andelshaver skal gribe uoverensstemmelser og konflikter an, hvis de opstår.  

Du kan komme konflikterne i møde med godt naboskab

Et godt naboskab, hvor man hilser på hinanden i opgangen, og hvor man deltager i fælles arbejdsdage, er et godt udgangspunkt for at kunne imødekomme konflikterne. En god naborelation betyder ikke, at man partout skal være bedste venner. Det betyder i stedet, at man har gensidig respekt og har kendskab til hinanden. Med denne relation er det også lettere at være åben og fleksibel i forhold til gener fra naboen. Hvis overboen holder fødselsdag med høj musik, er man mere tilbøjelig til at kunne leve med det, hvis man ved, at personen er ung og har sine venner på besøg. Det samme gælder, hvis nabobørnene skændes en søndag morgen, hvor man ellers have set frem til at sove længe.

Dialog er vejen frem, hvis konflikten opstår

Til tider kan generne være så invaderende, at det bliver en så stor irritation, at andelshavere må handle. Her er det vigtigt at møde sin nabo i en åben dialog, hvor der også er plads til begges sider af konflikten. Måske er naboen slet ikke klar over, at børnene kan høres fra deres værelse, når de råber. Måske står skoene i opgangen, fordi din nabo er ved at få skiftet gulv i store dele af lejligheden. Derfor er det vigtigt ikke blot at antage at naboen hensynsløst generer dig.

Derudover er det vigtigt at tage en uformel og saglig snak med naboen. Det handler ikke om at råbe højest og få ret. Når det kommer til konflikter, er der nemlig ofte tale om en forvrænget forståelse af konflikten – især hvis man har siddet på hænderne og ladet irritationen ophobe sig. Derfor er det første råd at tage konflikten i opløbet gennem en rolig og uformel samtale. Læs mere om godt naboskab her.

Overtrædelse af husordenen

Er det husordenen eller vedtægterne, du oplever, at din nabo overtræder, og der ikke ændres i denne opførsel, er der god grund til at gå til bestyrelsen. De vil kunne vurdere, om der er grundlag for en klagesag. En klagesag på baggrund af, at man som andelshaver ikke overholder foreningens vedtægter eller husorden, kan man risikere at blive ekskluderet.

Få hjælp fra en konfliktmægler

Dog kan der også være tale om en irritation, der ikke overtræder husordenen. Hyppige konflikter omhandler blandt andet støj. Hverdagslyde kan nemlig irritere over længere tid. Hvis dialog med naboen ikke har hjulpet, kan du også her gå til bestyrelsen. Dog kan dette ende i en hårknude med din klage og indsigelser mod klagen fra din nabo. I disse tilfælde kan processen trække i langdrag, hvorfor bestyrelser ofte rådfører sig med en konfliktmægler, så der kan blive skabt dialog mellem parterne.

I husordenen finder du de fælles daglige regler, der gælder for alle beboere i andelsboligforeningen. Der er forskellige husordensregler i forskellige foreninger. Det er derfor op til den enkelte forening at fastsætte egne husordensregler. Husordenens regelsæt fastsættes på en generalforsamling, og ofte foregår det gennem simpelt flertal. Et simpelt flertal betyder, at der skal være flere ja-stemmere end nej-stemmere.

En husorden er nyttig, da den sikrer nogle fælles rammer for at bo i andelsboligforeningen – rammer, som I er sammen om at stifte. I stifter altså sammen nogle regler, der sikrer, at det er rart for alle i foreningen at bo der. Man kan betragte husordenen som en form for ‘do’s and dont’s’ i foreningen, der sikrer, at alle tager hensyn til hinanden. Du bør kunne finde din forenings husorden i vedtægterne.

Det er som sagt foreningen, der sammen skal udarbejde egne husordensregler, men typisk indgår der i husordenen regler om for eksempel husdyr, støj og larm, brug af fællesarealer og håndtering af affald.

Husordenen gælder for alle, så både andelshavere, lejere og gæster, der er på besøg.

Når husordenen overtrædes

Er der en beboer i din andelsboligforening, der overtræder husordenen flere gange, må bestyrelsen skride til handling. Fungerer advarsler ikke, kan bestyrelsen ekskludere beboeren. Dog bør eksklusionen stå mål med overtrædelsen. En beboer bør formentlig ikke ekskluderes, fordi denne igen-igen har smidt mælkekartonen i en forkert affaldsspand. Der findes dog ingen generelle regler for, hvornår en andelshaver kan ekskluderes. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening til forening. Typisk vil det lyde, at en andelsboligejer kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft. Eksklusion kan derfor potentielt komme på banen, hvis bebeboeren groft tilsidesætter husordenen adskillige gange.

Simpelt flertal er som navnet indikerer, et ganske almindeligt flertal, der afgør en given beslutning blandt medlemmerne. Det betyder altså, at en enkelt stemmes overtal kan afgøre en sag. Det er naturligvis op til hver enkelt andelsboligforenings vedtægter, hvilke sager der afgøres med hvilken form for flertal, men simpelt flertal bruges oftest om mindre sager. Dette kan eksempelvis være, om der skal oprettes et udvalg til at undersøge emner, som muligheden for at få altaner etableret i ejendommen.

Kvalificeret flertal

Står man i andelsboligforeningen overfor en sag til generalforsamlingen, der er af større vigtighed, anvender man som oftest det man kalder kvalificeret flertal. Her gør man enten brug af fordelingen 2/3 eller 4/5. Altså skal enten 66 procent eller 80 procent være enige, for at en beslutning bliver taget. Dette gælder som oftest også kun hvis mere end 50 procent af medlemmerne i andelsboligforeningen er mødt op til generalforsamlingen. Dette bruges i mange andelsboligforeninger til sager som:

Enstemmighed

Det sker sjældent at man opnår total enstemmighed til generalforsamlingen, uanset hvilket emne det er man stemmer om. Enstemmighed betyder at alle i andelsboligforeningen, der er stemmeberettigede, er mødt op og at alle på samme tid er enige om et givent emne.

Hvor mange fremmødte skal der være til en generalforsamling for at man kan stemme?

De fleste andelsboligforeninger følger normalvedtægten og den foreskriver, at minimum 1/5 af andelsboligforeningens medlemmer skal være mødt op til en generalforsamling, hvis man skal kunne foretage en afstemning af nogen form.

På generalforsamlingen skal dirigenten modtage fuldmagten fra fuldmagtbesidderen, men dirigenten skal desuden også godkende den. I flere foreninger gælder reglen om, at det kun er en anden andelsbolighaver fra samme forening, der kan besidde fuldmagten, og altså ikke en udefrakommende såsom en ven. Regler herom skal stå i din forenings vedtægter.

Desuden bør der stå i din forenings vedtægter, om en andelsbolighaver må besidde flere fuldmagter på en generalforsamling. Besidder én andelsbolighaver flere fuldmagter, har denne stor indflydelse på de beslutninger, der skal tages på forsamlingen. Derfor er det en god idé, at I i fællesskab beslutter om en andelsbolighaver må besidde én eller flere fuldmagter.

Fuldmagter skal som regel lægges som bilag i foreningens dokumenter – mange foreninger sender dem ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen.

To former for fuldmagter

Der skelnes mellem to former for fuldmagter, nemlig en generel fuldmagt og en special fuldmagt. Besidder en andelsbolighaver en generel fuldmagt, har denne ret til at stemme, som denne lyster – om fuldmagtsgiveren er enig eller uenig. Det er derfor en god idé, at du tildeler fuldmagten til en, du mener stemmer, som du selv ville stemme på forsamlingen.

En generel fuldmagt kan dog indeholde en særlig bemyndigelse. Besidder en andelsbolighaver en generel fuldmagt, der indeholder en særlig bemyndigelse, har denne ret til at stemme, som den lyster – dog ikke om anliggender, fuldmagtsgiveren særligt har tydeliggjort sin stemme på. Står der f.eks. i fuldmagten, at der skal stemmes ja ang. punkt 5 på dagsordenen, kan fuldmagtbesidderen ikke stemme nej.

En specialfuldmagt er en fuldmagt, der angår nogle specifikke punkter på dagsordenen. Det betyder, at fuldmagten kun angår akkurat de punkter, der fremgår af fuldmagten, men ikke andre punkter på dagsordenen. Det er fuldmagtbesidderen, der har stemmeretten, men altså kun ang. de punkter, der fremgår af fuldmagten. Det betyder, at fuldmagten ikke gælder andre punkter på dagsordenen. Fuldmagtbesidderen kan altså ikke stemme for en anden ang. de punkter.

I nogle tilfælde kan man som andelsboligforeninger have en interesse i ikke at ville inkludere en person i foreningen. I sådanne tilfælde er det op til bestyrelsen i andelsboligforeningen at træffe et valg på vegne af hele andelsboligforeningen. Det skyldes, at det i mange andelsboligforeninger hedder sig, at bestyrelsen skal godkende køber af en andelsbolig. Vil andelsboligforeningen ikke have et særligt individ inkluderet i foreningen, kræver det dog en stærk saglig begrundelse fra bestyrelsen.

I nogle tilfælde fremgår det af vedtægterne, at bestyrelsen har mulighed for at vælge, hvem der får en given andel, der måtte være til salg. I disse tilfælde må det dog ikke have negativ indflydelse på sælgers mulighed for at kunne frasælge sin andel.

Saglige argumenter for at nægte inkludering af et medlem:

Kan man blive smidt ud af sin andel?

Har man kontroverser internt i en andelsboligforening, er det naturligvis lettest, hvis det er noget man kan løse gennem dialog – også grundet processens besværlighed. Har man gentagne gange haft en alvorlig problematik med et medlem, kan eksklusion dog være den eneste udvej.  Der findes ingen generelle regler for hvornår en andelshaver kan blive ekskluderet. Derfor er det altid foreningens vedtægter, der afgør, hvornår en eksklusion skal ske. Vedtægterne varierer fra forening. Typisk vil det lyde, at en andelshaver kan ekskluderes, fordi vedkommende har misligholdt sine forpligtelser groft.

Tilfælde hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser groft i andelsboligforeningen er eksempelvis:

I tilfælde af eksklusion af et medlem er der stor nødvendighed af kvaliteten af bevismateriale. Det kan være en gråzone, og kan til tider være svært i retten at vurdere sager om ekskludering fra andelsboligforeninger.

Hvordan foregår en eksklusion?

Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, vil man andelshaveren typisk få besked via brev. Dette kan være fra foreningens advokat, administrator eller fra bestyrelsen i andelsboligforeningen. Dette brev vil indeholde information om ekskluderingen, samt en dato for krav om hvornår andelshaveren skal være flyttet fra andelsboligen.

Sker eksklusionen på baggrund af manglende betaling af boligafgift, skal dette dokumenteres i brevet. Foreningens vedtægter og lovgivningen på området skal fremgå, sammen med bevis for at andelshaveren har modtaget opkrævningen tidligere.

Hvad kan man gøre, hvis man bliver ekskluderet fra sin andelsbolig?

Bliver man ekskluderet fra sin andelsboligforening, har man som medlem også ret til at klage over beslutningen. Da det er bestyrelsen, der har muligheden for at kunne ekskludere et medlem, kan man som medlem anmode om at få sin sag diskuteret på en generalforsamling. Kan man ikke afgøre sagen til tilfredshed for begge parter internt, er der mulighed for at tage sagen i retten og få det afgjort på den måde.

Det sker ofte, at en eksklusion er uberettiget. Er du derfor blevet ekskluderet fra din andelsboligforening rådes du til at kontakte en boligadvokat hurtigst muligt.

Når man er blevet indkaldt til generalforsamling i andelsboligforeningen, vil det normalvis foregå gennem andelsboligforeningens interne kommunikationsplatform, et opslag i opgangen eller på anden vis. Her vil typisk følge en dagsorden, der kortlægger hvilke punkter, som skal drøftes til generalforsamlingen. Du kan som andelshaver være med til at påvirke, hvad der skal være på dagsordenen, når generalforsamlingen finder sted. Det er dog op til den enkelte andelshaver at sørge for at indsende ønskede punkter til dagsorden tidsnok til, at de andre beboere når at kende til punktet inden generalforsamlingen.

Derudover skal bestyrelsen kunne undersøge aspekter i forhold til økonomi og vedtægter i forbindelse med det foreslåede punkt. Du er altså som andelshaver med til at sætte dagsordenen til generalforsamlingen. Denne tidsfrist bestemmes af vedtægterne, men er typisk på 8 dage før generalforsamlingen.

Hvad skal dagsordenen til en generalforsamling indeholde?

Det er forskelligt fra andelsboligforening til andelsboligforening, præcis hvordan dagsordenen til en generalforsamling skal se ud, men denne er oftest bestemt ud fra vedtægterne i andelsboligforeningen. En række elementer går dog oftest igen i dagsordenen hos en andelsboligforening. Derfor ser man ofte at dagsordenen indeholder punkter som:

Hvor meget kan komme under eventuelt?

Det er forskelligt fra forening til forening, hvad man vælger at inkludere under eventuelt/diverse. Dog er det som oftest mindre ting eller forslag, der ikke er blevet gået særligt dybt med endnu. Det kunne eksempelvis være et forslag til en renovering, hvor man ikke havde undersøgt økonomien, eller andre væsentlige parametre endnu.

Hvordan bruger man dagsorden?

Når man har fremsat dagsordenen, kan man forvente at generalforsamlingen vil tage udgangspunkt i den endelige dagsorden, der er blevet forelagt fra bestyrelsen forud for mødet. Samtlige punkter der er kommet med på dagsordenen bør altså drøftes. Dagsordenen er med til at holde den røde tråd i mødet, og at sikre at man kommer rundt om alle punkter, der måtte have andelshaveres interesse.

Generalforsamlingen må ikke træffe væsentlige beslutninger angående punkter, som ikke er på dagsordenen. En vedtægtsændring skal eksempelvis altid fremgå som punkt af dagsordenen. Ellers fratages andelshaverne deres demokratiske rettigheder, da de ikke har mulighed for at tage stilling til alle emner og punkter på forhånd.

Det er en god idé og sker oftest, at bestyrelsen vedhæfter dagsordenen, når de sender indkaldelsen ud til medlemmerne – hvilket senest er 14 dage før generalforsamlingen. På den måde har medlemmerne minimum to uger til at tage stilling til den, samt indsende ønskede punkter over den næste uges tid. Er det derimod en ekstraordinær generalforsamling, er dagsordenen fast og indeholder kun en række relevante punkter.  

Som andelsboligejer skal du betale boligafgift til din andelsboligforening. Boligafgiften er en husleje, du skal betale til foreningen, og den dækker foreningens udgifter, så som administration, ejendomsskatter, og ydelser til foreningens lån. Boligafgiften betales månedligt.

Din boligafgift kan stige, og gør den det, skal du og foreningens andre ejere betale flere penge til foreningen. Boligafgiften kan f.eks. stige, når der skal repareres på din forenings tag og foreningen ikke har økonomien til at betale for reparationen. Her må foreningen ofte tage et lån, og det lån skal du som andelsboligejer betale af på. Det skyldes, at I er fælles om driften af andelsboligforeningen. Stiger boligafgiften, skal alle i andelsboligforeningen betale mere, og er der nogle i foreningen, der ikke har råd til stigningerne – og ikke kan sælge boligen – kan det ende ud i, at udgifterne pålægges de andre andelsboligejere i foreningen.

Beslutninger om fællesarealerne besluttes af generalforsamlingen

Fællesarealerne er fælles eje, og I skal derfor også træffe beslutninger om fællesarealerne i fællesskab. Det er generalforsamlingen, der sammen skal beslutte, om der skal ske større ændringer af fællesarealerne. Det er derfor også foreningen, der betaler for ændringer af fællesarealerne. 

Ønsker I i andelsboligforeningen at forny de udendørs fællesarealer, kan I få professionel hjælp allerede fra planlægningsfasen af. Professionelle anlægsgartnere har erfaring i at udarbejde løsninger til foreninger og kan også lave oplæg til bestyrelser, som I kan tage med på en generalforsamling. Det er nemlig en god idé, at bestyrelsen nemt kan vise og visualisere den løsning de ønsker.

Fælles om vedligehold

Foreningen er som oftest også fælles om vedligeholdelsen af de udendørs fællesarealer og de udgifter, der relaterer sig til. Der eksisterer dog ingen lov, som regulerer vedligeholdelsespligten – det er derfor op til foreningen selv at fastsætte deres egne regler. Oftest er det sådan, at foreningen er fælles om fællesarealernes vedligehold. Men har en andelshaver ene brugsret på et udendørs areal, er det ofte andelshaveren selv, der har pligten for vedligehold. Det anbefales, at foreningen sætter penge af i budgettet til vedligeholdelsen af de udendørs fællesarealer.

Renovering af de udendørs fællesarealer

Skal der ske større forandringer af foreningens fællesarealer, er det som sagt generalforsamlingen, der skal beslutte dette. Dog kan bestyrelsen godkende, når en andelshaver søger om lov til at foretage mindre forandringer. Her er det vigtigt at huske på, at bestyrelsen, ligesom generalforsamlingen, skal behandle alle andelshavere ens som følge af, at de er underlagt lighedsgrundsætningen. Det betyder, at godkender bestyrelsen, at én andelshaver må foretage en ændring, må bestyrelsen også godkende, at andre andelshavere må foretage lignende forandringer.

Har foreningen tanker om at forandre fællesarealerne, er der flere ting at tænke ind, herunder brug, vedligehold og det visuelle udtryk. Men først skal foreningen beslutte, om det kun er elementer af fællesarealerne, som skal forandres eller om det er er en totalløsning, I ønsker.

Nogle foreninger har behov for hjælp til enkelte opgaver, som for eksempel at lægge nye fliser, mens andre efterspørger en totalløsning, der kan omfatte både flisearbejde og integrering af grønne elementer. Uanset om der er tale om få opgaver eller en større løsning, er der mulighed for at få professionel rådgivning, samt at få udført projektet af fagfolk via Andelsportal.dk.

Belægning

Mange fællesarealer prydes af grå belægninger, for fliser er praktiske, når det kommer til at gå, cykle og køre. Der er dog mange former for belægning, som eksempelvis betonfliser, marksten, chaussesten, brosten m.m. og her skal man tænke brug og vedligehold ind, når den gamle belægning skal erstattes af ny.

Store fliser anbefales ofte til fællesarealer, da de kræver minimal vedligeholdelse. Valget af store fliser reducerer antallet af flisefuger, hvilket betyder mindre ukrudt mellem fliserne og dermed et lavere behov for løbende vedligehold.

Når det kommer til brug, er store fliser også et fornuftigt valg, da der er mange, der går og cykler i de udendørs fællesarealer, for store fliser betyder en mere lig flade uden mange flisesprækker.

Selv om mange, der forandrer fællesarealerne, integrerer grønne og/eller praktiske elementer i de udendørs fællesarealer, er den grå belægning fortsat populær og praktisk. Kunne I tænke jer ny belægning i gården, er det fornuftigt at få professionel hjælp – både ift. valg af belægning og lægningen heraf.

Integrer grønne elementer i de grå elementer

Det er populært at integrere grønne elementer i fællesarealer, da det skaber et mere levende og varieret visuelt udtryk i stedet for kun grå flader. Der er mange måder at tilføje grønne elementer på, men det kræver ofte mere vedligeholdelse, herunder fjernelse af ukrudt, trimning af træer og slåning af græs. Andelshavere værdsætter ofte grønne elementer, der bringer liv til fællesarealerne.

Integrer praktiske elementer

Når det kommer til, at der skal ske forandringer af fællesarealerne, er det fornuftigt at tænke brugen af fællesarealerne ind. Er det primært voksne, der bruger gården, eller er der mange børnefamilier? Der er mange ting, der spiller ind, og der er mange meninger man skal tage hensyn til. For eksempel er foreningen en forening af seniorer, skal der formentlig ikke bruges penge på et legehus, der aldrig benyttes. Men er der mange småbørnsfamilier i foreningen, er et legehus oplagt, så børnene nemt kan komme udenfor og lege. 

Ønsker foreningen, at de udendørs fællesarealer lægger op til socialt samvær, er det praktisk, at der er siddepladser. Her er borde/bænkesæt en populær løsning, for når solen viser sig eller lysten er der, kan foreningens andelshavere rykke spisningen udenfor. Denne løsning er også oplagt, når andelshaverne ønsker at komme hinanden nærmere – og på den måde støtte op om andelstanken.  

Er der mange af foreningens andelshavere, der til daglig cykler, er et cykelstativ eller –skur et praktisk element, der vil værdsættes af mange. Har foreningen mange grønne elementer, er et redskabsskur praktisk, så der er et rum til gårdredskaber.

Klimasikring af de udendørs fællesarealer

Klimasikring af de udendørs fællesarealer er også en vigtig faktor, som foreningen bør overveje. Hyppigere og kraftigere regnskyl betyder, at store mængder vand skal ledes væk fra de belagte områder. Uden korrekt afledning kan vandet samle sig på bestemte steder, hvilket kan føre til fugt- eller vandskader på andelsboligforeningens ejendomme, især hvis det ophober sig ved soklen, hvor det kan trænge ind gennem selv små sprækker.

Der findes flere løsninger til at håndtere regnvand på fællesarealer. En mulighed er at tilslutte riste og brønde til den offentlige kloak. På mindre gårdarealer kan faskiner være en god løsning, især hvor tilslutning til kloaksystemet ikke er mulig. Til større udendørs arealer kan nedsænkede, beplantede bede anvendes, da de effektivt kan opsuge og håndtere store mængder vand.

Mange administrationsselskaber har både jurister og revisorer tilknyttet, så de kan stå for og hjælpe med den faglige bistand, som andelsboligforeninger har brug for.

Hvorfor får andelsboligforeninger en administrator?

Det er almindeligt for andelsboligforeninger, at bestyrelsen består af andelshavere, som bruger deres fritid på bestyrelsesarbejdet – uden at modtage noget større honorar for deres indsats. De fleste bestyrelsesmedlemmer ønsker at gøre en positiv indsats for foreningen, men med bestyrelsesarbejdet følger også en række tilbagevendende driftsopgaver, som kan være overvældende for mange eller endda uden for bestyrelsens kompetencer. En administrator er en specialist, der altid er opdateret på relevant lovgivning og har færdighederne til at drive en økonomisk sund andelsboligforening.

Når man har en administrator på i andelsboligforeningen, får man frigivet noget tid. Der er del basisopgaver, som de fleste bestyrelser sidder med såsom opkrævninger og restance. Derudover er der også de almene spørgsmål om husordenen og vedtægterne samt spørgsmål vedrørende salg af andelsboliger i foreningen.

En administrator er bestyrelsens højre hånd, der letter byrden fra de ressourcekrævende opgaver.

Årsager til at en andelsboligforening får en ejendomsadministrator

Effektivitet:

En administrator har den nødvendige viden og erfaring til at løse de opgaver, der er forbundet med driften af en andelsboligforening på en effektiv og professionel måde.

Frigørelse af bestyrelsens tid:

Bestyrelsesmedlemmer i en andelsboligforening har ofte andre jobs og er frivillige. Ved at få en administrator kan de fokusere på deres kerneopgaver og de strategiske beslutninger, der skal træffes for foreningen.

Faglig viden:

En administrator har den nødvendige viden om regler, love og best practice inden for ejendomsadministration. Det gør dem i stand til at tage de rigtige beslutninger og sikre, at foreningen overholder relevant lovgivning.

Bedre beslutningsgrundlag:

En administrator kan levere regelmæssige rapporter og budgetter til bestyrelsen, der giver dem et bedre beslutningsgrundlag til at træffe de rette beslutninger eller til at præsentere de væsentligste informationer for generalforsamlingen.

Kommunikation med andelshavere:

En administrator kan tage sig af den daglige kommunikation med andelshaverne, løse tvister og sørge for, at alle andelshavere er informerede om relevante ting.

Professionel distance:

I og med bestyrelsesmedlemmerne har bopæl i samme andelsboligforening, de er med til at administrere, kan der hurtigt forekomme følsomme og personlige emner, det kan være svært at håndtere – særligt i mindre andelsboligforeninger, hvor folk bor klods op ad hinanden. Her kan administrator være den, der tager sig af de mere følsomme emner som husdyrhold eller støj.

Alt i alt kan en administrator være med til at sikre en glidende og effektiv drift af en andelsboligforening og samtidig give bestyrelsen og andelshaverne mere tid og overskud til at fokusere på andre ting.

Hvordan beslutter en andelsboligforening at få en administrator?

En andelsboligforening kan få en administrator ved at træffe en beslutning om det på en generalforsamling. På generalforsamlingen skal andelshaverne stemme om, om foreningen skal ansætte en ejendomsadministrator eller om opgaverne skal varetages internt af en bestyrelse.

Hvis der er flertal for at få en administrator, kan foreningen søge efter en egnet administrator ved at lægge opgaven i udbud (indhent tilbud) eller ved selv at kontakte et muligt firma.

Andelsboligforeningen bør sikre sig, at den kommende administrator har relevant erfaring og kompetencer, og at virksomheden kan tilbyde de tjenester, som foreningen har brug for.

Det er også en god idé, at foreningen har et gennemsigtigt tilbud fra administratoren, der beskriver opgaverne, ansvaret, pris og muligheder.

Hvad koster administration af andelsboligforeningen?

Prisen på en administrator varierer alt afhængig af kompleksiteten af aftalen og ikke mindst foreningens størrelse.

Til de mindre foreninger kan der i nogle tilfælde oprettes en mindre aftale til andelsboligforeninger med op til 20 andelsboliger. Her vil administrationen stå for bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere og så videre – kort sagt alt det praktiske driftsarbejde. Her skal kommunikationen gå gennem bestyrelsen, modsat en almindelig totalaftale.

Vedtægterne fungerer som retningslinjerne eller ‘lovgivningen’ i andelsboligforeningen. Vedtægter kan eksempelvis foreskrive hvilke regler, der er indenfor sager som:

• Fremleje af andelsboliger
• Regler om husorden
• Eksklusion
• Forældrekøb (bopælspligt)
• Overdragelsessum
• Boligafgiften

Hertil kan det være regler om, hvor meget boligafgiften i foreningen må være på, eller hvordan husordenen skal se ud. Husordenen er reglementet, der søger at skabe de bedste rammer for at danne sig et godt naboskab i andelsboligforeningens – her kan du læse meget mere om husorden. Vedtægterne bliver som regel også brugt af andelsboligforeningen på generalforsamlinger, hvor forslag fra medlemmer bliver diskuteret i kontekst til vedtægterne. Her kan du læse meget mere om generalforsamlinger og vedtægternes rolle til disse.

Andelskronen fastsættes efter prisen på andelsboligforeningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. Formlen for at finde andelskronen er:

Vurderingsmetoderne

En af de faktorer, der har afgørende betydning for en andelsboligs værdi og andelskronen er ejendommens værdi. Der findes i dag flere metoder til at prisfastsætte ejendommen. På en generalforsamling beslutter foreningen, hvilken af de tre metoder der skal benyttes.

Fastsættes ejendommens værdi som anskaffelsesprisen, så ser man på den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev købt for. Her bliver eventuelle forbedringer tilskrevet.

Ejendommens værdi kan også fastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Her er værdien fastsat ud fra udlejningsejendomme i områdets værdi og blev oprindeligt fastsat af SKAT. Den offentlige ejendomsvurdering er fra 2012. Man kan vælge at benytte vurderingen, som den er eller at regulere den efter nettoprisindekset.

Den mest udbredte måde at få værdiansat sin ejendoms værdi er ved at få udarbejdet en valuarvurdering. Her fastsættes ejendommens værdi som den kontante handelsværdi, hvis andelsboligforeningen blev opløst og solgt som udlejningsejendom. En valuarvurdering er gældende i 42 måneder (tre regnskabsår).

Hvilke værdiansættelsesprincipper benyttes?

Glem ikke forbedringer og mangler

Vil man finde prisen på den enkelte bolig i foreningen ganger man andelskronen typisk med enten boligens oprindelige indskud eller med boligens kvadratmeter – det afhænger af, hvad foreningen har besluttet. Hertil lægges prisen for eventuelle forbedringer af boligen oveni købsprisen.

Penge under bordet er ulovligt

En andelsbolig må ikke sælges til mere end dens maksimalpris tillagt værdien af forbedringer. Sælges en andelsbolig til mere end dette er det strafbart for sælger, da en overpris betragtes som penge under bordet eller sorte penge. Det er ulovligt og i værste tilfælde strafbart for sælger. Køber kan også få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen. Her kan vedkommende ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen.

Det er naturligt at tænke, at der ved overdragelse af en andelsbolig skal udstedes et nyt andelsbevis. Dog er dette ikke tilfældet. I stedet foretages en såkaldt transportpåtegning. Her noteres det, at de nye andelshavere har fået overdraget andelsboligen fra den pågældende dato. Ud over navnet på den nye andelshaver skal det oprindelige indskud, som var gældende ved andelsboligforeningens stiftelse, noteres på forsiden af andelsbeviset.

Hvorfor anvendes andelsbeviset?

I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations (ABF)’s standardvedtægter, står der i §6 stk. 4, at der skal udstedes et andelsbevis for hver andel med navn på andelshaveren på. I de foreninger, der måtte anvende standardvedtægterne, er andelsbeviset altså en fast formalitet.

Dog er andelsbeviset ikke et værdipapir, men udelukkende en bekræftelse på, at overdragelsen af andelsboligen er i orden. I stedet er det overdragelsesaftalen, som anvendes i juridiske henseender som et bevis på, hvem andelshaveren er.

Andelsbeviset fungerer derimod som en kvittering på, at den pågældende andelshaver nu har fået overdraget brugsretten til boligen. Frem for en juridisk værdi er andelsbeviset psykologisk vigtigt for andelshaverne, fordi det er en tryghed at have et ekstra stempel på, at de nu er andelshavere.

Kan der stå flere navne på andelsbeviset?

Når man overtager en andel, er det muligt at notere flere end én andelshaver på beviset. Hvis man ønsker dette, så er der eksempelvis to andelshavere, som i fællesskab vil være ejere af brugsretten i andelsboligen. Man bestemmer selv, hvor mange navne, man ønsker at have på andelsbeviset. Dog skal man være opmærksom på, at der i mange vedtægter står, at alle andelshavere har bopælspligt. Dette betyder, at ejerne rent faktisk også skal bo i andelsboligen.

Kan man ændre i antallet af navne på andelsbeviset?

Det er muligt at ændre i navnene, der er på andelsbeviset. Hvis dette ønskes, foretages en såkaldt deloverdragelse. Denne bliver behandlet som hvilken som helst anden overdragelse, der sker i foreningen. Derfor skal både andelsboligforeningens administrator eller bestyrelse ind over. Disse udarbejder deloverdragelsen, som alle involverede aktører skal underskrive.

Du skal være opmærksom på, at nogle administrationsselskaber tager et gebyr for denne ydelse, som typisk skal betales af den enkelte andelshaver.

Andelsbeviset ved sammenlægning af andelsboliger

Ved sammenlægning af andelsboliger har foreningerne normalt indskrevet i vedtægterne, at der skal udarbejdes et nyt andelsbevis til den nye andelsbolig. Andelsbeviset skal laves, når der forelægger en ibrugtagningstilladelse af andelen.

Hvad gør du med andelsbeviset ved forældrekøb?

Der kan opstå to problematikker vedrørende andelsbeviset og forældrekøb. Nogle foreninger har det nemlig som et krav i deres vedtægter, at der udelukkende kan stå ét navn på andelsbeviset. Desuden har andre andelsboligforeninger nedskrevet, at der er et krav om bopælspligt på alle andelshavere, som står på beviset.

Ved forældrekøb har mange foreninger nedskrevet i vedtægterne, hvem der skal stå på andelsbeviset. Derfor er det altid en god idé at forhøre sig hos bestyrelsen eller tjekke vedtægterne, så du er sikker på, at den/de rette står på andelsbeviset.

Hvad sker der hvis andelsbeviset forsvinder?

Proceduren for hvad der sker ved bortkomne andelsbeviser kan se ud på to forskellige måder. Almindeligvis står der i vedtægterne, at der blot kan udstedes et nyt bevis, der vil overskride det forhenværende. Dette kan man, da andelsbeviset ikke er værdipapir, men blot et bevisdokument. Den anden procedure indtræffer, hvis der i vedtægterne står, at andelsbeviset skal mortificeres. Her skal beviset erklæres ugyldigt ved dom. Denne proces sker i meget få og ofte ældre andelsboligforeninger, der har fastlagt særlige regler omkring bortkomne andelsbeviser.