Mejlshede Gruppen har hjulpet mange boligforeninger med adgangskontrol, og Gert Mejlshede forklarer her, hvad adgangskontrol er, og hvordan det adskiller sig fra almindelige låsesystemer og dørtelefoni:

“Forskellen mellem adgangskontrol og dørtelefoni er, at dørtelefoni bruges, når beboerne skal lukke gæster ind, mens adgangskontrol er et system, der administrerer adgangen til selve ejendommen. Adgangskontrolsystemet anvender typisk brikker eller elektroniske nøgler, som beboerne bruger til at åbne fællesdøre.

Mister du fx dine nøgler, så ringer du til din formand og siger, at du har mistet din nøgle. De kan med det samme logge ind på systemet og lave en ny brik eller elektronisk nøgle til dig, og i samme ombæring bliver den stjålne brik/nøgle spærret,” forklarer Gert Mejlshede.

Mange muligheder med adgangskontrol

Adgangskontrol er også populært blandt andelsboligforeninger, fordi det giver mange muligheder for at styre adgangen til fællesarealer. Det gør det nemt at bestemme, hvem der skal have adgang til hvilke områder og justere adgangen efter behov: 

“Det er meget dynamisk. Har du eksempelvis en beboer, der ikke har brug for adgang til fælles vaskeriet, så kan du let fjerne deres adgang. Du kan nærmest forestille dig en tabel, hvor du blot fjerner eller tilføjer adgange til de forskellige enheder med et enkelt kryds,” forklarer Gert Mejlshede.

Ligeledes kan det være fordelagtigt til håndværkerbesøg:

“Hvis man udsteder en håndværkernøgle, der giver adgang til fællesdøre A, B og C samt varmekælderen, og man senere opdager, at håndværkeren også skal have adgang til loftet, kan man nemt opdatere systemet. Man markerer blot en indstilling i systemet, og nøglen vil derefter også give adgang til loftet,” forklarer Gert Mejlshede og uddyber:

“Hvis en ekstern person mister sin nøgle, hvilket ofte sker, er det meget nemt at annullere den gamle nøgle i systemet.” 

Større sikkerhed med elektronisk adgangskontrol

Hvor du med et klassisk låsesystem med almindelige nøgler i højere grad ender med at have en masse hovednøgler, som du ikke længere ved, hvor er, så kan du med elektronisk adgangskontrol sikre dig, at der kun er brikker, der rent faktisk er i brug, der er aktiveret og giver adgang.

Hvordan ser den elektroniske nøgle eller brikken ud?

Med elektronisk adgangskontrol får du typisk et kort, en nøgle eller en adgangsbrik. De fleste opbevarer enheden i deres nøglebundt – ligesom med en almindelig nøgle.

“En praktisk fordel ved mange af disse systemer er, at man kan få nøgler eller brikker i forskellige farver. Det er smart, fordi når man udleverer nøgler eller brikker, kan man give en blå, en rød og en grøn, der hver giver adgang til fx hoveddør, lejlighed og vaskerum. Hvis en beboer mister en nøgle, ved de måske ikke, hvilken en de har mistet, men de kan i det mindste se, hvilke de stadig har,” forklarer Gert Mejlshede.

Hvem står for foreningens adgangskontrol?

Det afhænger af foreningens størrelse og sikkerhedskrav, om en særlig person eller enhed bliver ansvarlig for at administrere og vedligeholde systemet. Det kan være en vicevært, et bestyrelsesmedlem eller et eksternt firma, som fx Mejlshede Gruppen. Mejlshede Gruppen fortæller, at særligt mindre foreninger lader dem om at kode og redigere i adgangsbrikker og nøgler.

“Men der er ikke noget i vejen for, at man selv står for det. Så har man bare en nøgleansvarlig i bestyrelsen eller foreningen, som lige hiver systemet frem og koder den,” forklarer Gert Mejlshede.

Er det dyrt at få elektronisk adgangskontrol i boligforeningen?

Afhængig af systemets type og størrelse, kan omkostningerne ved adgangskontrol variere. I nogle tilfælde kan adgangskontrol være dyrere end klassiske låsesystemer, men det afhænger også af omfanget og niveauet af sikkerhed, som ønskes opnået. Til gengæld giver det en højere grad af sikkerhed. På den lange bane er elektronisk adgangskontrol billigere, hvis man sammenligner med et almindeligt låsesystem, og der er nogen, der taber en nøgle. Så skal man i princippet ud at omlægge låsesystemet for at holde sikkerheden på samme niveau. 

“Elektronisk adgangskontrol koster et sted mellem 2 og 5 gange prisen på et mekanisk låsesystem. Hvis man har rigtig mange brugere, så er det godt at vælge noget, der er lidt dyrere, men hvor prisen på brikkerne er lav,” forklarer Gert Mejlshede.

Mange efterspørger døre, der lydisolerer, tætner og er klimatilpassede – og det er ikke mange af de gamle opgangsdøre i ældre foreninger, der kan opfylde de krav.

Det er ofte sikkerhed som er en motivator for at udskifte dørene i andelsboligforening. Andelshaverne vil nemlig gerne have en indbrudssikker dør, så de følger sig trygge i egen bolig. Der er dog også en række andre vigtige faktorer, der spiller ind. Lydisolering, tæthed og klima er nogle andre krav, der er vigtige i tiden. Det betyder også, at selvom foreningen ikke oplever, at den skriger efter nye døre, så kan der være fordele ved at udskifte dem alligevel

Allier jer med en ekspert, når lejlighedsdørene skal udskiftes

Der kan nemt opstå flere spørgsmål, når det kommer til udskiftningen af dørene i andelsboligforeningen. Så har I besluttet jer for, at dørene i foreningen skal udskiftes, er det en god ide, at I allierer jer med eksperter hvor I kan få grundig vejledning ift. behov, krav og prisklasse.

Låsesystem

I skal som andelsboligforening også forholde jer til det låsesystem, der skal sidde i foreningens nye døre. Der er nemlig stor forskel på låsesystemer. Det digitale låsesystem er let at installere og administrere – og billigt at vedligeholde.

Udover at være batterifrit kan både nøgler og låsecylindre genanvendes – det vil sige slettes og genaktiveres med ny identitet. Det betyder, at flytter der nye beboere ind, skal der ikke tænkes i bortkomne eller uautoriserede kopierede nøgler.

Få en dør der matcher foreningens dørdesign

Når det kommer til udseende, har foreningens beboere ofte forskellige holdninger. Derfor anbefales det, at I ser de forskellige muligheder i virkeligheden.

Nogle mener, at det er på tide med nye døre, mens andre elsker nostalgien i det æstetiske udtryk med de gamle døre. Her er det ingen sag, at få de nye døre til at ligne de smukke gamle døre, så de passer til ejendommen, hvis man ønsker dette.

Når foreningens døre skal skiftes ud

Har I besluttet jer for, at foreningens døre skal udskiftes, kan i få firmaer ud og vejlede på bestyrelsesmøder og generalforsamlinger.

Selvom mange firmaer gerne komme ud og vejleder, anbefales det også at kunden kommer ud til dem og ser udvalget. Det er nemlig vigtigt, at kunden kommer og ser dørene i virkeligheden. Her kan de også høre alt om funktioner, låsesystemer, udseende m.m.

Firmaerne får ofte kontakt til foreninger gennem andelsportalen eller mund til mund anbefalinger. Ud fra nogle informationer vil der udarbejdes et tilbud og når tingene er snakket igennem, får kunden betænkningstid og kan så vende retur, om de går videre med det firma.

Hvor lang tid tager det at få nye døre?

Når man skal have udskiftet døre i andelsboligforeningen, handler det om at gøre det så smertefrit som muligt. Særlig når dørene til den enkelte andelsbolig skal udskiftes.

Det vil ofte fremgå af tilbuddet, hvor længe en udskiftning tager, og hvor lang leveringstiden er på dørene. Skal dørene i den enkelte andelsbolig udskiftes, tager det dog ikke mere end få timer at sætte en dør op i den enkelte lejlighed. Den gamle dør og karm fjernes helt og der etableres nyt – både hvad angår karm, dørtrin, håndtag, dør og lås.

En droneinspektion er en up-to-date version af den traditionelle facade- og taginspektion både hvad angår effektivitet samt teknologi. Dronen kan inspicere alle ydre dele af ejendommens facade. Certificerede piloter sender dronen i luften og kan med det udstyrede højteknologiske kamera optage både fotografier samt videoer af hele facadens tilstand og ikke kun ét specifikt område.

Inspektioner af jeres ejendom er essentiel allerede inden skaden rammer, da de også kan bruges til forebyggelse af skader samt kvalitetssikring af arbejde, der er udført på ejendommen. Dataene fra droneinspektionen bliver gennemset af en konstruktør, der udarbejder en fyldestgørende og brugervenlig tilstandsrapport. Droneinspektionen kan sikrer jeres forening og ejendom de bedste, billigste og mest bæredygtige løsninger.

Investér i en droneinspektion: Find skaden, forebyg – og spar penge

Har jeres andelsboligforening en skade på ejendommens facade og ønsker I at kende skadens omfang samt hele facadens tilstand, så er en droneinspektion nyttig og værdifuld.

Det kan også være, at I endnu ikke har indsigt i eksisterende skader på ejendommen – her er droneinspektionen en fornuftig investering for uforudsete og omfattende reparationer.

En traditionel inspektion med liftløsning fokuserer hovedsageligt på det enkelte beskadigede område af facaden, da det er både besværligt og tidskrævende at inspicere hele facadens tilstand fra en lift. Der undersøges derved ikke hele samspillet mellem skaden og resten af facaden – men dronen kan succesfuldt opnå det fulde overblik over både eventuelle skader og hele facaden som helhed.

Skader på ejendommes facader opdages oftest først, når den skaber problemer – specielt de skader, der finder sted på de dele af facaden, som er svært tilgængelige for mennesket som f.eks. taget af en høj ejendom. Hvis skaden og facaden ikke inspiceres inden en fagperson tilkaldes, kan man hverken berette om skadens omfang eller størrelse. Således kan reparationer af ejendomsfacader, der ikke inspiceres inden, ofte føre til dyre, lange processer, da nye ukendte skader kan opdages undervejs og give større økonomiske samt plan- og tidsmæssige udfordringer for boligforeningen. I nogle tilfælde må reparationer endda sættes på pause, hvis omkostningerne bliver for store.

Manglende inspicering og overblik af foreningens ejendoms tilstand mindsker muligheden for at budgettere og prioritere. Dette kan I undgå ved at anvende en droneinspektion med tilhørende tilstandsrapport, så I som forening får de bedste forudsætninger for en succesfuld vedligeholdelse af jeres ejendom, og samtidig kan sikre jer de bedste økonomiske løsninger. Klassificering af skaderne i rapporten giver jer netop muligheden for at budgettere økonomisk og bæredygtigt herefter.

En droneinspektion er ikke kun fordelagtig at benytte, når skaden er sket. Den kan med fordel også benyttes som en investering i ejendommen: Til forebyggelse af skader og til kvalitetssikring af endt håndværksmæssig arbejde, der er blevet udført på ejendommen. Med droneinspektioner undgår I store facadeskader og reparationsregninger og sikrer, at udførte opgaver stemmer overens med jeres ønsker og forventninger.

En droneinspektion og tilhørende rapport er dermed både en stor økonomisk gevinst og en vigtig investering for jeres forening og ejendom.

En mere bæredygtig ejendom

En ejendoms vedligeholdelse består af to dele: Inspektionen og selve vedligeholdelsen. Inspektionen af ejendommen og udførelsen heraf afgør oftest, i hvor høj grad vedligeholdelsen af jeres ejendom formår at være en bæredygtig vedligeholdelse.

En ejendoms vedligeholdelse består af to dele: Inspektionen og selve vedligeholdelsen. Inspektionen af ejendommen og udførelsen heraf afgør oftest, i hvor høj grad vedligeholdelsen af jeres ejendom formår at være en bæredygtig vedligeholdelse. Ved droneinspektioner er det ikke ualmindeligt, at kun 10-20% af inspektionerne rent faktisk finder en skade, der kræver udbedring her og nu. I de tilfælde, hvor en skade skal udbedres efter endt inspektion, må en fagperson tilkaldes. Det betyder, at 80-90% af tiden afdækker inspektionen ikke arbejde, der skal udføres, men i stedet at droneinspektionen kan bruges som det vigtigste led i hele vedligeholdelsesprocessen af ejendommen.

Droneinspektionen er ikke kun en økonomisk investering i jeres ejendom, men samtidig også den mest bæredygtige løsning. Droneinspektioner kræver hverken ressourcetunge og brændstofdrevede maskiner. Desuden kan I som forening forebygge skader og kvalitetssikre jeres ejendom ved at bruge inspektionen som en investering i vedligeholdelsen, så I netop undgår omfattende reparationsprocesser. En vedligeholdt og droneinspiceret ejendom er en bæredygtig ejendom.

I nogle foreninger fungerer det fint med fælles arbejdsdage, men det er mere og mere udbredt at nedlægge arbejdsdagene og overlade opgaverne enten til viceværten eller til professionelle håndværkere.

Hvad kan man lave på en arbejdsdag i andelsboligforeningen?

På en arbejdsdag sørger organisator (typisk et eller flere bestyrelsesmedlemmer) for en oversigt over de opgaver, som skal udføres. Nogle foreninger har lister hængende i opgangen eller beder om forslag på mail eller i Facebookgruppen. Det gør det lettere for organisatoren at sørge for, at der er de rigtige redskaber og materialer, hvis man kender opgaverne på forkant.

Mange foreninger kaster sig over rengøring og vedligeholdelse af fælles arealer, som eksempelvis pletmaling af trappeopgangen, rengøring af lofter, oprydning i cykelkælderen, vedligeholdelse af udendørsarealerne, maling af legehuse, fjernelse af ukrudt eller diverse småreparationer.

På arbejdsdagen har mange foreninger også sørget for godt med proviant og noget at spise, som kan bidrage til, at dagen bliver hyggelig og med tid til socialt samvær.

Bøde for manglende deltagelse

I nogle andelsboligforeninger kan det være svært at få andelshaverne til at møde op på arbejdsdagen. Derfor ser flere foreninger ind i muligheden for at give en bødestraf til deltagere, der ikke dukker op. Det er dog ikke altid så lige til.

Der findes regler om personlig frihed, som generalforsamlingens flertal ikke kan gribe ind i. Dog er det muligt at ændre vedtægter på en generalforsamling, så den enkelte andelshaver kan blive opkrævet et gebyr for udeblivelse på arbejdsdagen. En sådan vedtægtsændring kræver dog ofte enstemmighed.

Engangsbeløbets størrelse skal stå i rimeligt mål med de opgaver, som skal udføres.

Vederlag i stedet for gebyr

Det er bøvlet at inddrage gebyrer og ikke altid en aktivitet, som bestyrelser ønsker at udføre. Derfor vælger nogle foreninger at lave en ordning, hvor der ikke opkræves bøder/gebyrer ved udeblivelse ved en arbejdsdag. I stedet dækker andelsboligforeningen alle de udgifter, der måtte være i forbindelse med afviklingen af arbejdsdage. Andelshavere, som deltager i arbejdsdage får desuden et beløb for deres arbejde, som eksempelvis trækkes fra på boligafgiften, som en form for rabatordning.

Ja, der er mange fordele ved at skifte til nye vinduer, men når man som forening skal igangsætte et vindues-projekt, er der mange beslutninger at træffe – og manges behov at tage i betragtning. Få i artiklen her gode råd og viden om det at skifte vinduer.

Hvornår skal vi udskifte vinduerne?

Det er ikke helt så ligetil at sige, hvornår foreningen skal skifte vinduer. Det afhænger af flere faktorer, såsom kvaliteten og typen af vinduer. Men trækker det ind, og er vinduerne utætte, er det formentlig på tide, at I i foreningen tager snakken om vinduernes stand. Er der råd og skimmel i karmene omkring vinduerne, er det ligeledes tid til, at I reagerer.

Mange gamle vinduer er i rammer af træ, som man kan teste tilstanden af. Stikker man en syl eller lille skruetrækker i trærammen, og synker den 1-3 mm ind er rammen sund. Synker den 3-6 mm ind, tyder det på, at trærammen er fugtig og rådden. Synker den 6 mm ind eller mere, er rammen formentlig ramt af et større rådangreb. Så synker sylen eller skruetrækkeren 3-6 mm ind eller mere, er tiden måske til, at foreningen tager snakken om at skifte jeres vinduer.  

Vær opmærksom på dagens lovkrav

Har I gamle vinduer i ejendommen, består de formentlig af 1- eller 2-lags glas. Men skal I skifte vinduer, kan I ikke vælge samme type vinduer. Der er nemlig ret skrappe krav til vinduerne i dag. Der kom i 2021 skærpede regler, så vil man bygge nyt, bygge om eller bygge til, skal man benytte vinduer af energiklasse A (ofte 3-lags) vinduer.

Der er krav om, at nye vinduer skal være af energiklasse A – og her vil der ofte være tale om 3-lags glas (det er dog muligt at få energiklasse A vinduer i 2-lags glas). I f.eks. sommerhuse gælder samme krav ikke, så her må man gerne benytte energiklasse B vinduer, som typisk er 2-lags ruder.

De 3-lags glas er mest energirigtige, fordi de holder bedre på varmen ift. 2-lags glas, og derfor tyer mange til at få vinduer af 3-lags glas, når de skal skifte de gamle vinduer ud.

Forskellen på gamle vinduer og nye energirigtige er stor. Tager man 2-lags vinduer, der er 10 år gammel, ryger omkring 30 % af varmeregningen ud via vinduerne, men tager man 3-lags vinduer ryger kun 5 til 7 % af varmeregningen ud.

Det rette valg af vinduer og rammer

Som udgangspunkt er der ingen retningslinjer for, hvilken type af vinduer og type af rammer, I vælger. Men bor foreningen i en eller flere fredede bygninger, vil der være nogle særlige regler at tage hensyn til.

Der er flere forskellige typer af vinduer at vælge imellem, herunder topstyrede, sidestyrede, sidehængte, dreje-kip og dannebrogs-vinduer. Der er forskelle fordele og ulemper til de forskellige typer, så I bør i foreningen tale om de forskellige muligheder, der er og afdække, hvilke behov I har.

Når det kommer til vindues-type, vælger mange at fortsætte stilen og få samme type, som dén type, de gamle var. På den måde beholder foreningen nemlig sit originale udtryk. Et godt råd når I skal vælge vinduer er, at I sørger for, at de matcher bygningens udseende og stil.

Når det kommer til rammetyper, kan man typisk vælge imellem rammer af træ, træ/alu, aluminium og plastik. Der er forskellige fordele og ulemper til de forskellige typer rammer, men rammer i træ/alu anbefales hyppigt. Det skyldes, at

Der er forskellige fordele og ulemper til de forskellige typer rammer, men rammer i træ/alu anbefales hyppigt.

Det skyldes, at kunden slipper for det malerarbejde, der er ved rammer af træ. Rammer af træ og træ/alu holder lige længe – forskellen er bare, at man skal male og passe trærammerne og det skal man ikke, når man vælger rammer af træ/alu, for aluminiummet beskytter træet.

I dag er særligt rammer af træ/alu og træ populære valg blandt landets boligejere, mens rammer i rent aluminium er særligt populære i kommunale bygninger og kontorbygninger. Rammer i plast er som sagt en anden mulighed, men en ulempe ved plastikrammen er, at den ofte ikke matcher stilen i særligt ældre bygninger – som mange foreninger huser i.

Hvordan foregår processen i at udskifte vinduerne?

At skifte vinduer tager tid – men det kan være vanskeligt at sætte et estimat på tidsrammen, fordi den afhænger af flere faktorer, herunder særligt foreningens størrelse og om der er tale om etplans huse eller en/flere etageejendomme.

Tidsrammen vil naturligvis afhænge af bl.a. bygningens størrelse, og om det er let at tilgå dens flere facader. Skal der benyttes f.eks. stillads eller lift, vil processen ofte tage længere tid.

Ofte vil håndværkeren, foreningen vælger til at varetage udskiftningen af vinduerne, varetage alle dele af processen, herunder opmåling, levering, montering samt det murer- og fugearbejde, der følger efter. Det kan dog variere fra håndværker til håndværker, og det er derfor fornuftigt at få lagt en klar plan for, hvem der står for hvad.

Når først alle opmålinger er gennemført, og alle materialer er købt ind, kan processen i at skifte vinduerne gå i gang. Typisk vil man I en etageejendomme starte i én side ad opgangen, for dernæst at tage den anden side ad opgangen, og derefter næste opgang.

Hvad koster det at udskifte vinduer?

Prisen på at udskifte foreningens vinduer afhænger af flere faktorer, og det kan derfor være vanskeligt at sætte et estimat herpå. Først og fremmest afhænger prisen af projektets omfang: Er jeres forening lille eller stor? Og er der tale om enkeltplans huse eller en eller flere etageejendomme? Er der tale om en etageejendom, skal I tænke ind prisen på stillads/platform. Hertil afhænger prisen af typen af ruder og rammer, I vælger. Der er væsentlig forskel på, om I for eksempel vælger rammer i træ/alu eller rammer i plastik. Ydermere skal man naturligvis tillægge prisen for monteringen af vinduerne.

Det anbefales, at I kontakter en professionel håndværker, der kan råde og vejlede jer ift. valg af vinduer og rammer på baggrund af foreningens ønsker og behov.  

Hvornår ved man andelsboligforeningens tag skal udskiftes?

Det er meget individuelt, hvornår et tag står til at skulle udskiftes. Tagtype, standen på tagtypen og eventuelle skader er alle faktorer, der er med til bestemme, hvornår taget trænger til en kærlig hånd fra en professionel. Det anbefales at få en fagekspert til at gå taget igennem. Foreninger skal være opmærksomme på deres tag og overveje et tagtjek, hvis det begynder at se slidt ud, eller hvis det har mange år på bagen. Er det sådan at der kommer vand ind, så kan man jo hurtigt selv konkludere, at taget skal skiftes.

Sådan påbegyndes tagrenoveringen i andelsboligforeningen

En tagudskiftning starter med at andelsboligforeningen får stemt forslaget om et nyt tag igennem. Dette kan være til den ordinære generalforsamling eller ved en ekstraordinær generalforsamling, hvis der er opstået en pludselig skade, der kræver at taget skal udskiftes. En tagudskiftning er nemlig en så stor udgift, at det skal godkendes ved en generalforsamling. Hvis der i stedet er tale om en lappeløsning, må dette gerne foretages udelukkende baseret på bestyrelsens beslutninger.

Når disse formalia er på plads, skal et tømrerfirma kontaktes. Det indebærer en lidt ekstra og detaljeret gennemgang og forarbejde, når der er tale om et tag. Er det kun taget der skal udskiftes eller skal tagkonstruktionen også? Hvilken tagtype skal der anvendes? Hvordan skal taget afsluttes? Der er mange spørgsmål at få afdækket inden en pris afgives.

Vælg den rette tagtype til jeres forening

Flere firmaer arbejder med alle tagtyper og det er tagkonstruktionen, der sætter rammen for, hvilke tagtyper man kan vælge. Er taghældningen under 15 grader, kan man lægge tagpap og stålplader, men for eksempel ikke tegltag.

I princippet kan alt tag lægges, som kunden ønsker, men man skal være opmærksom på forskellige lokalplaner og reglementer. Der er nogle steder i et boligområde, hvor der ligger de samme 100 boliger med røde teglsten. Her skal man nok tjekke op på reglerne omkring tagtype, så man ikke ender med at lægge et sort tegltag på, som ikke er godkendt.

Andelsboligforeninger, der holder til i ejendomme i byerne, er ofte også underlagt regler for, hvilken tagtype der skal være på ejendommen. Derfor er det altid alfa og omega, at man tjekker de kommunale retningslinjer inden man vælger tagtype.

Derudover kan ejendommens tagkonstruktion og hældning også have betydning for, hvilket tag man kan vælge. Derfor er det igen relevant at rådføre sig med en fagekspert inden tagprojektet påbegyndes, så I er sikre på at træffe de rette beslutninger i byggeprojektet.

Forskellige tagtyper

Tegltag

Tegltag opbygges af teglsten, som er lavet af ler. Det er et tungt materiale, som gør at konstruktionen skal kunne bære stenen. Tagkonstruktionen skal derfor mindst have en taghældning på omkring 20-25 grader.

Et tegltag har en lang levetid. Det kan holde alt fra 50 til 100 år og faktisk kan mange af stenene også holde endnu længere end det, hvorfor de nogle gange kan genbruges, efter man har skiftet undertaget.

Eternittag

Eternitplader betegnes også som fibercement, da de er lavet af det armerede cementbaserede materiale: fibercement. Eternittage fra før 1984 indeholder asbest, mens plader produceret efter 1988 ikke indeholder det sundhedsskadelig stof. Eternittaget er produceret til at kunne holde til vind og vejr uden den store vedligeholdelse. Taget holder 20-30 år og kan anvendes på taghældninger på mindst 20 grader.

Betontag

Betontagsten er også det man kender som cementtagsten. Salt, vand og cement blandes, som skaber denne betonsten. Stenen er lidt billigere end den klassiske teglsten. Taget holder gerne i 50 år eller længere, hvis det er udført efter gode håndværksmæssige dyder.

Naturskifertag

Det er leraflejringer, som skaber naturskifer. Det er et slidstærkt materiale, som har en lang holdbarhed – helt op over 100 år i nogle tilfælde. Pladerne kan placeres på tagkonstruktioner, der har en hældning på mindst 25 grader.

Ståltag

Ståltag er et let materiale, der gør det muligt at lægge, når der er tale om lave taghældninger ned til 12 grader. Med sin lette vægt, ger det muligt at lægge et ståltag ovenpå et eksisterende tag, som så kan fungere som et undertag. Desuden er det et billigere materiale end de fleste andre tagtyper, og så holder det op til 50 år.

Tagpaptag

Fordelen ved tagpap er muligheden for at lægge den på helt flade tagkonstruktioner. Materialet har en holdbarhed på ca. 50 år.

Tagrenoveringen har mange muligheder

Som det første i tagprojektet opsættes stilladset, og så skal det eksisterende tag pilles af, så tagspærene kan ses, for at tjekke at alt er som det skal være. Så kontrolleres det, at der ikke er borebiller, fugt, råd eller andet. Og alt efter hvilket tag kunden ønsker, bygges konstruktionen op igen. Det er ikke ualmindeligt, at andelsboligforeninger vælger at slå flere renoveringer sammen med tagrenoveringen. I forbindelse med tagrenoveringerne, renoveres der ofte loftrummet.

Etablering af nye ovenlysvinduer, opsætning af kviste eller udbedring af skorstenen er nogle at de mange renoveringer, man kan vælge også at få foretaget i flæng med tagprojektet. På den måde sparer jeres forening penge på stilladsleje igen inden for en kort årrække.

Tagrenoveringen er også en energirenovering

Når taget renoveres, bliver der også altid isoleret efter bygningsreglementets regler, der kræver 300 mm isolering. Derfor er en tagrenovering også lig med en forbedring af tagisoleringen, som giver besparelser på varmeregningen. Der var andre isoleringskrav, da de ældre ejendomme blev opført. Så hvis spærene er 20 cm, kan der kun være 200 mm isolering. Så fores der på ydersiden med 10 cm træ, og på den måde har man så 300 mm isolering.

Taget er den vigtigste renovering

Taget er den allervigtigste del af ejendommen eller boligen, som man skal prioritere at renovere, hvis den trænger. Det oplever nogle gange, at folk starter nede fra med at totalrenovere deres bolig, selvom de har et gammelt tag. Det er ikke en god ide, for et defekt tag kan medføre mange problemer. Vand er det værste du kan have inde i dit hus. Vand giver svamp, svamp spreder sig og det er taget som holder vandet ude. Med et holdbart tag er du sikret at dit nyrenoverede køkken, dine nye gulve og dine ny-isolerede vægge ikke bliver udsat for fugt og svamp.

Beslutninger om fællesarealerne besluttes af generalforsamlingen

Fællesarealerne er fælles eje, og I skal derfor også træffe beslutninger om fællesarealerne i fællesskab. Det er generalforsamlingen, der sammen skal beslutte, om der skal ske større ændringer af fællesarealerne. Det er derfor også foreningen, der betaler for ændringer af fællesarealerne. 

Ønsker I i andelsboligforeningen at forny de udendørs fællesarealer, kan I få professionel hjælp allerede fra planlægningsfasen af. Professionelle anlægsgartnere har erfaring i at udarbejde løsninger til foreninger og kan også lave oplæg til bestyrelser, som I kan tage med på en generalforsamling. Det er nemlig en god idé, at bestyrelsen nemt kan vise og visualisere den løsning de ønsker.

Fælles om vedligehold

Foreningen er som oftest også fælles om vedligeholdelsen af de udendørs fællesarealer og de udgifter, der relaterer sig til. Der eksisterer dog ingen lov, som regulerer vedligeholdelsespligten – det er derfor op til foreningen selv at fastsætte deres egne regler. Oftest er det sådan, at foreningen er fælles om fællesarealernes vedligehold. Men har en andelshaver ene brugsret på et udendørs areal, er det ofte andelshaveren selv, der har pligten for vedligehold. Det anbefales, at foreningen sætter penge af i budgettet til vedligeholdelsen af de udendørs fællesarealer.

Renovering af de udendørs fællesarealer

Skal der ske større forandringer af foreningens fællesarealer, er det som sagt generalforsamlingen, der skal beslutte dette. Dog kan bestyrelsen godkende, når en andelshaver søger om lov til at foretage mindre forandringer. Her er det vigtigt at huske på, at bestyrelsen, ligesom generalforsamlingen, skal behandle alle andelshavere ens som følge af, at de er underlagt lighedsgrundsætningen. Det betyder, at godkender bestyrelsen, at én andelshaver må foretage en ændring, må bestyrelsen også godkende, at andre andelshavere må foretage lignende forandringer.

Har foreningen tanker om at forandre fællesarealerne, er der flere ting at tænke ind, herunder brug, vedligehold og det visuelle udtryk. Men først skal foreningen beslutte, om det kun er elementer af fællesarealerne, som skal forandres eller om det er er en totalløsning, I ønsker.

Nogle foreninger har behov for hjælp til enkelte opgaver, som for eksempel at lægge nye fliser, mens andre efterspørger en totalløsning, der kan omfatte både flisearbejde og integrering af grønne elementer. Uanset om der er tale om få opgaver eller en større løsning, er der mulighed for at få professionel rådgivning, samt at få udført projektet af fagfolk via Andelsportal.dk.

Belægning

Mange fællesarealer prydes af grå belægninger, for fliser er praktiske, når det kommer til at gå, cykle og køre. Der er dog mange former for belægning, som eksempelvis betonfliser, marksten, chaussesten, brosten m.m. og her skal man tænke brug og vedligehold ind, når den gamle belægning skal erstattes af ny.

Store fliser anbefales ofte til fællesarealer, da de kræver minimal vedligeholdelse. Valget af store fliser reducerer antallet af flisefuger, hvilket betyder mindre ukrudt mellem fliserne og dermed et lavere behov for løbende vedligehold.

Når det kommer til brug, er store fliser også et fornuftigt valg, da der er mange, der går og cykler i de udendørs fællesarealer, for store fliser betyder en mere lig flade uden mange flisesprækker.

Selv om mange, der forandrer fællesarealerne, integrerer grønne og/eller praktiske elementer i de udendørs fællesarealer, er den grå belægning fortsat populær og praktisk. Kunne I tænke jer ny belægning i gården, er det fornuftigt at få professionel hjælp – både ift. valg af belægning og lægningen heraf.

Integrer grønne elementer i de grå elementer

Det er populært at integrere grønne elementer i fællesarealer, da det skaber et mere levende og varieret visuelt udtryk i stedet for kun grå flader. Der er mange måder at tilføje grønne elementer på, men det kræver ofte mere vedligeholdelse, herunder fjernelse af ukrudt, trimning af træer og slåning af græs. Andelshavere værdsætter ofte grønne elementer, der bringer liv til fællesarealerne.

Integrer praktiske elementer

Når det kommer til, at der skal ske forandringer af fællesarealerne, er det fornuftigt at tænke brugen af fællesarealerne ind. Er det primært voksne, der bruger gården, eller er der mange børnefamilier? Der er mange ting, der spiller ind, og der er mange meninger man skal tage hensyn til. For eksempel er foreningen en forening af seniorer, skal der formentlig ikke bruges penge på et legehus, der aldrig benyttes. Men er der mange småbørnsfamilier i foreningen, er et legehus oplagt, så børnene nemt kan komme udenfor og lege. 

Ønsker foreningen, at de udendørs fællesarealer lægger op til socialt samvær, er det praktisk, at der er siddepladser. Her er borde/bænkesæt en populær løsning, for når solen viser sig eller lysten er der, kan foreningens andelshavere rykke spisningen udenfor. Denne løsning er også oplagt, når andelshaverne ønsker at komme hinanden nærmere – og på den måde støtte op om andelstanken.  

Er der mange af foreningens andelshavere, der til daglig cykler, er et cykelstativ eller –skur et praktisk element, der vil værdsættes af mange. Har foreningen mange grønne elementer, er et redskabsskur praktisk, så der er et rum til gårdredskaber.

Klimasikring af de udendørs fællesarealer

Klimasikring af de udendørs fællesarealer er også en vigtig faktor, som foreningen bør overveje. Hyppigere og kraftigere regnskyl betyder, at store mængder vand skal ledes væk fra de belagte områder. Uden korrekt afledning kan vandet samle sig på bestemte steder, hvilket kan føre til fugt- eller vandskader på andelsboligforeningens ejendomme, især hvis det ophober sig ved soklen, hvor det kan trænge ind gennem selv små sprækker.

Der findes flere løsninger til at håndtere regnvand på fællesarealer. En mulighed er at tilslutte riste og brønde til den offentlige kloak. På mindre gårdarealer kan faskiner være en god løsning, især hvor tilslutning til kloaksystemet ikke er mulig. Til større udendørs arealer kan nedsænkede, beplantede bede anvendes, da de effektivt kan opsuge og håndtere store mængder vand.

Hvorfor er et el-tjek vigtigt?

En hel del foreninger kræver, at man får udført et el-tjek. El-tjekket er med til at sørge for, at man har en vurdering af elinstallationernes tilstand i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig.

Det er ofte en god idé at få udført et el-tjek, fordi man kan have mange beboere, som enten får lavet noget selv, eller får lavet noget af nogle andre håndværkere. Der er desuden mange andelsboliger, der er beliggende i gamle ejendomme, hvor elinstallationerne vil have godt af at blive gennemgået fra tid til anden. Dertil kan det ske, at en beboer i forbindelse med fraflytning får rykket noget løst.

Elinstallationer er ikke helt ufarlige og løse elinstallationer eller afisolerede installationer, kan risikere at give elektrisk stød for dem, der bor i boligen. Og eventuelle løse samlinger kan gnistre og så er der en potentiel brandrisiko.

Hvordan udføres et el-tjek?

Når et el-tjek bliver udført vil en autoriseret elektriker lave en kontrol af de eksisterende elinstallationer. Her bliver der blandt andet lavet stikprøver af et par stikkontakter, nogle afbrydere og lampeudtag for at se, om kablerne er fjernet ordentligt i låsene og om der er anvendt aflastninger, så tingene ikke kan gå ud. Ligeledes bliver det tjekket, om installationen er sikker og intakt, så der ikke er nogen, der kan komme til skade på den.

Under el-tjekket bliver el-tavlen også testet. El-tavlen er forsyningspunktet til de øvrige installationer, og den skal også være sikker. Eksisterende installationer testes, samt gennemgås installationerne for at se, om noget er blotlagt eller om der er andet, som der skal tjekkes op på.

Det bliver også testet om relæet slår ud på den rigtige tolerance, så det slår fra, inden der sker for store skader.

Når el-tjekket er afsluttet, informeres ejeren af boligen om resultaterne af el-tjekket, samt får de fremsendt en el-installationsrapport.

Hvad tjekker elektrikeren under et el-tjek?

• El-tavlen besigtiges
• Fejlstrømsafbryderen kontrolmåles
• Antal og dimensionering på elinstallationerne
• Stikprøver af kontakter, afbryder eller lampeudtag eller lignende i alle rum.

Hvad står der i el-installationsrapporten?

Når et el-tjek udføres, står der i rapporten, hvilke iagttagelser, der er registreret, hvad der har været åbnet, og hvad der har været skilt ad. Hvis der findes fejl, vil bemærkningerne stå der i forhold til, hvad der er galt og hvad der skal laves.

Når rapporten er udarbejdet er den gyldig i et år. Elinstallatøren skriver rapporten ud fra et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har være med til at udarbejde.

Er et el-tjek af en andelsbolig lovpligtigt?

1. maj 2012 blev det et krav, at der, udover en tilstandsrapport, også skal udarbejdes en elinstallationsrapport for at kunne få tilbud på en ejerskifteforsikring. Det er den såkaldte huseftersynsordning, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Denne omfatter både tilstandsrapport og elinstallationsrapport, men gælder dog kun for ejerboliger.

Mange andelsboligforeninger vælger dog at få udført et el-tjek af andelsboligerne, selvom det ikke er lovpligtigt i andelsboliger. Nogle tilføjer også et vvs-tjek til denne praksis.

Hvornår er el-tjek en god idé?

Et el-tjek udføres typisk i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. Typisk står sælger for at el-tjekket bliver udført. Overtager man en andelsbolig, hvor der ikke er udført el-tjek på kan det også være en god idé selv at få udført et el-tjek. Både for at få undersøgt om der er noget sikkerhedsmæssigt uansvarligt, men også for at være sikker på, at man ikke har købt “katten i sækken” og kan gøre indsigelser, hvis elinstallationerne er fejlagtige.

Mange får også lavet et el tjek, så de ved hvad der skal laves på forhånd inden køb/salg.

Det kan også være en god idé med et el-tjek, hvis en bolig gennemgår en større renovering, hvor der flyttes rundt på installationer, etableres nye eller bliver ændret på de enheder, der kræver meget strøm som vaskemaskine, opvaskermaskine eller induktionskogeplade.

Bliver elinstallationer repareret under et el-tjek?

Har den som bor i andelsboligen sørget for at elinstallationerne er i orden, skal der som udgangspunkt ikke udbedres noget i forbindelse med et el-tjek. Har den, som har beboet boligen ikke foretaget noget, som er risikobetonet eller beskadiget installationen, så vil el-tjekket godkende boligens installationer. I nogle tilfælde kan der dog være et defekt relæ, som med tiden ikke længere slår fra som det skal og derfor skal udskiftes, men som udgangspunkt burde der ikke være noget, hvis installationerne er behandlet ordentligt.

Er der noget som skal laves, så kan man altid få et tilbud på, hvad det vil koste at udbedre fejl og mangler. Dette kan også være en god idé at have i tilfælde af, at det er køber, der skal udbedre fejlene, og fejl og mangler skal fratrækkes i salgsprisen for andelsboligen.

Der er flere fordele ved at installere dørtelefoner i andelsboligforeningen. Mejlshede Gruppen, der er et af Danmarks største og ældste låsesmedsfirmaer og eksperter i dørtelefoni, lægger især vægt på den sikkerhed og bekvemmelighed, som dørtelefonerne tilfører andelsboligforeningen. Anlægget er nemlig et kontrolværn og et essentielt redskab til at sikre, hvem der får adgang til ejendommen. Med andre ord giver dørtelefoner tryghed og er med til at sikre andelshaverne mod tyveri, og at andre ubudne gæster skulle finde vej ind i ejendommen.

Desuden giver dørtelefoner også en bekvemmelighed til beboerne, som slipper for at skulle ned til opgangsdøren for at åbne for gæster m.m. Både sikkerheden og bekvemmeligheden er de primære årsager til, at Mejlshede Gruppen anbefaler dørtelefoner til andelsboligforeninger.

Sådan får andelsboligforeningen nye dørtelefoner

Når det er besluttet på generalforsamlingen, at der skal installeres (nye) dørtelefoner, håndværkeren er fundet, og bestyrelsen har godkendt tilbuddet, så kan andelsboligforeningen få påbegyndt installationen af deres nye dørtelefoner. Ved installation kræves der adgang til alle lejlighederne, da dørtelefonerne både består af en udedel, som installeres ved hoveddøren, men også en indedel, der skal placeres inde i lejlighederne. Mejlshede Gruppen har erfaring med, at flere foreninger tilbyder at indsamle nøglerne til viceværten, som står for at lukke installatørerne ind. Ud over adgang til lejlighederne, skal installatørerne også have adgang til fællesarealerne, så de har adgang til strømanlæg mm.

Vælg den rette dørtelefon til jeres ejendom

Mejlshede Gruppen er eksperter i alle dørtelefoner. Der findes ingen standardløsning, når det kommer til dørtelefoner – nogle ejendomme er ældre og har brug for et anlæg, der passer hertil æstetisk, mens andre ønsker et anlæg med et moderne udtryk. Derfor er besigtigelse af jeres ejendom det første, Mejlshede Gruppen foretager – både for at professionelle fagfolk kan vurdere jeres ejendom samt høre jeres ønsker, så I får den helt rette og optimale løsning for jeres andelsboligforening.

Husk service på dørtelefonerne

Et essentielt parameter for levetiden på dørtelefonanlæg er, at man sørger for løbende vedligehold. Mejlshede Gruppen tilbyder altid et fast og årligt servicetjek af de anlæg, de sætter op. I forbindelse med servicetjekket bliver murværket fx undersøgt for revner, der kan være katastrofale, da der ikke må komme vand ind bag ved anlægget.

Jeres forening kan læse mere omkring dørtelefoner i denne guide.

Står du for forbedringen eller lader du professionelle tage hånd om den?

Når du skal forbedre din andelsbolig, kan du stå for forbedringen selv eller få en professionel til det. Står du for forbedringen selv? Så skal du huske at gemme fakturaen på de indkøbte materialer. Køber du for eksempel værktøj i samme omgang, så sørg for, at det ikke er på samme faktura. Det gør det lettere i sidste ende, når en vurderingsmand skal gennemgå din dokumentation. En anden ting du skal huske på, når du forbedrer selv er, at du kun kan notere ned det antal timer, som det tager en professionel at udføre forbedringen. Det betyder, at har du brugt 200 timer på et tømrerarbejde, som en professionel tømrer kunne klare på 40 timer, så er det kun de 40 timer, du kan lægge til som dokumentation på din forbedring.

Vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde lyder ifølge ABF i 2024 således:

Endelig skal du huske på, at noget arbejde skal udføres af autoriserede folk. Det gælder for stort set alt el-arbejde og en hel del vvs-arbejde. Der er altså noget arbejde, du ikke kan stå for selv.

Bruger du professionelle fagfolk? Så skal du gemme fakturaen for det arbejde, de udfører. Fakturaen skal være udspecificeret, så sørg for, at der udførligt står på fakturaen, hvad arbejde, der er udført og til hvad pris. Forskellige forbedringer følger forskellige afskrivningskurver, så derfor er det vigtigt, at der står, hvad der er udført.

Du skal også gerne kunne dokumentere, at der er tale om et autoriseret firma, når du bruger sådan ét til at udføre et stykke arbejde, som kun autoriserede må udføre. Du kan ikke kalde dit autoriserede el-arbejde en forbedring med mindre, at du har dokumentation på, at det er udført eller godkendt af et autoriseret firma. Sørg også gerne for, at du har dokumentation på, at din håndværker bruger autoriserede underleverandører.

Værdisættelse af forbedringer

Skal du sælge din andelsbolig, skal forbedringer og mangler vurderes. Vurderingen foretages til tider af andelsforeningen, men mange gør brug af en professionel vurderingsmand. Vurderingsmanden fastsætter værdien af forbedringer ud fra dine forbedringsudgifter, så sørg for at gemme alle former for fakturaer, så du har dokumentationen på plads. Først fastsættes værdien af forbedringen ud fra startværdien. Har du brugt professionelle fagpersoner, og har du fakturaen, er startværdien det beløb, der står på fakturaen. Har du udført forbedringen selv, og har du fakturaen på de indkøbte materialer, er startværdien det beløb, der står på fakturaen plus de timer, du har brugt. Når start værdien er fastsat, afskrives der på forbedringen.

Når der afskrives på forbedringer, fratrækkes en del af værdien på grund af værdiforringelse. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve, de ønsker at bruge. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter hvilken afskrivningskurvede benytter. Det anbefales ydermere, at foreninger benytter en vurderingsmand, da denne besidder faglig ekspertise. Dog gælder det, at det er op til bestyrelsen at godkende den endelige salgspris.

Uenigheder om forbedringer

Det kan ske, at der opstår uenigheder om værdien af forbedringer og afskrivninger heraf. Det kan ske, for eksempel når en andelsboligejer ikke har gemt sin faktura for en forbedring. Her må der prissættes ud fra et skøn, og det er ikke sikkert at alle parter er enige om det dette skøn. For både sælger og andelsboligforening er det essentielt, at forbedringer ikke værdisættes til mere end de egentlig er. Sælges en andelsbolig til mere end den egentlig er værd pga. forbedringer, der er værdisat for højt, kan køber slæbe sælger og andelsboligforeningen i retten. Skulle dette hænde, er det typisk sælger, der skal betale køber tilbage, men kan sælger ikke dette, kan andelsboligforeningen godt hænge på regningen. For at undgå dette, anbefales det, at foreningen inkluderer i sine vedtægter, at en vurderingsmand skal stå for at besigtige forbedringer i foreningens boliger. Bestyrelser i andelsboligforeninger har sjældent den byggetekniske indsigt, som en vurderingsmand har. Hertil har vurderingsmænd en ansvarsforsikring, der sikrer alle parter i tilfælde af en forkert værdisættelse. Det anbefales også, at foreningen i sine vedtægter noterer ned, hvilken afskrivningskurve de bruger.

Dirigenten vælges, for at styre generalforsamlingen i andelsboligforeningen. Dette skal foregå forud for generalforsamlingen, for at dirigenten har mulighed for at forberede sig og for at danne et overblik over dagsordenen.

Det bestemmes af den enkelte andelsboligforenings vedtægter, hvorledes dirigenten af en generalforsamling vælges. I en andelsboligforenings vedtægter fremgår det oftest, at dirigenten vælges af generalforsamlingen. Derudover er der eksempler på, at dirigenten vælges af bestyrelsen forud for generalforsamlingen. Det foreslås, at der bliver valgt en person, der har gjort det klart, at vedkommende ønsker at blive valgt som dirigent – uanset om dirigenten vælges af generalforsamlingen eller af bestyrelsen i andelsboligforeningen. 

Hvilke opgaver har en dirigent til en generalforsamling? 

Som dirigent har man til opgave at orkestrere generalforsamlingen så gnidningsfrit som muligt. Derfor skal dirigenten først og fremmest undersøge, om indkaldelsen til generalforsamlingen har fundet sted på et lovligt grundlag, og om diverse frister, der fremgår af vedtægterne, er blevet overholdt. Det kan derudover være en fordel for dirigenten at være i dialog med bestyrelsen eller bestyrelsesformanden op til generalforsamlingen for at afstemme opgavefordelingen med mere.  

Det kan være fordelagtigt for dirigenten at undersøge, hvor mange fremmøder, der forventes til generalforsamlingen, regler om fuldmagter og hvilke sager, der afgøres med hvilke typer af flertal. Derudover bør man som dirigent orientere sig om reglerne for fuldmagter og brevstemmer inden generalforsamlingen.  

Under selve generalforsamlingen er det dirigenten, der leder mødet. Det er derfor dirigentens ansvar at komme rundt om alle punkter i dagsordenen, holde styr på forløbet af mødet og sørge for at eventuelle spørgsmål, svar og afstemninger finder deres vej frem i generalforsamlingen. Det er dirigentens ansvar at beslutte, hvornår et emne er afsluttet, hvorvidt et forslag kan behandles på den aktuelle generalforsamling og træffe valget om, hvilken form for afstemning der skal gøres brug af til hvilke sager.  

Generalforsamlingen i en andelsboligforening er året vigtigste møde. Generalforsamlingen er andelsboligforeningens højeste myndighed, og her kan træffes beslutninger om alle forhold vedrørende andelsboligforeningen. Det er altså også til en generalforsamling, at du som medlem i en andelsboligforening kan have indflydelse på foreningen og foreningens vedtægter, eller blot give dine meninger til kende for bestyrelsen og de resterende medlemmer. Under særlige omstændigheder, kan der være brug for en ekstraordinær generalforsamling, hvis der er en hastesag, der ikke kan vente til den ordinære generalforsamling. Her kan du læse meget mere om generalforsamlinger og ekstraordinære generalforsamlinger.   

Afvikling, indkaldelse og dagsorden

Bestyrelsen står for at afvikle generalforsamlingen. Det er derfor også bestyrelsens pligt at indkalde medlemmer i andelsboligforeningen til generalforsamlingen. Indkaldelse kan udsendes via brev eller et opslag i andelsboligforeningens intranet. Af indkaldelsen skal den præcise dato og tidspunkt for generalforsamlingen fremgå. Indkaldelsen skal udsendes senest 14 dage før generalforsamlingen finder sted. Dertil er det en fordel hvis bestyrelsen vedhæfter den dagsorden, de mener er relevant for den givne generalforsamling. Dette giver medlemmerne bedst mulige forudsætninger for at kunne sende forslag til punkter i dagsordenen tids nok til, at de kan blive tilføjet til den endelige dagsorden.

Der forekommer af de fleste dagsordener et punkt kaldet eventuelt. Her kan man drøfte eventuelle sager, der ikke har nået at finde vej til dagsordenen. Det er dog vigtigt at vide, at der ikke kan træffes beslutninger til sager under punktet eventuelt. Såfremt man ønsker at træffe en beslutning om et punkt under eventuelt, er man som forening nødsaget til at gøre dette til en ekstraordinær generalforsamling. Her kan du læse meget mere om dagsorden, læse hvornår man som medlem skal indsende forslag, og se et eksempel et eksempel på en dagsorden.

Hvornår skal en generalforsamling afholdes?

En ordinær generalforsamling foregår en gang hvert år, og skal afvikles senest fire måneder efter udløb af regnskabsåret. Dette er også ensbetydende med, at mødet senest skal afholdes fire måneder efter d. 1. januar, såfremt foreningens regnskabsår også udløber ved årsskiftet. 

Hvad er en ekstraordinær generalforsamling?

Står andelsboligforeningen med en sag, der kræver omgående handling, kan det være nødvendigt at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Indkaldelsen til en ekstraordinær generalforsamling, skal ske senest otte dage før den ønskes afviklet. I en sådan indkaldelse skal der tydeligt fremgå dato, tidspunkt og lokation for den ekstraordinære generalforsamling. Modsat den ordinære generalforsamling er det ikke muligt at ændre den dagsorden, der er blevet udsendt, når det er en ekstraordinær generalforsamling. Dagsordenen indeholder udelukkende de eller det specifikke emne, der betragtes som nødvendigt at vende med andelsboligforeningens medlemmer.

Flertal til generalforsamlingen

De sager, der bliver taget op til generalforsamlingen afgøres som oftest efter forskellige flertalsprincipper. Det fremgår af den respektive andelsboligforenings vedtægter, hvilken form for flertal, der skal gøres brug af til hvilke sager. Her skelnes der mellem simpelt flertal og kvalificeret flertal. Simpelt flertal er blot et flertal, hvilket kan være alt over 50%. Kvalificeret flertal er derimod bestemt af vedtægterne, men er oftest at 2/3 eller 4/5 stemmer det samme, for at få et forslag igennem. Her kan du læse meget mere om flertal til generalforsamlingen. Til sidst er der nogle sager, der skal afgøres gennem enstemmighed. Dette betyder, at alle medlemmer skal være mødt op til generalforsamlingen og at alle stemmer for et givent forslag.

Hvor mange skal være mødt op til generalforsamlingen?

Det kan forekomme, at medlemmer ikke har mulighed for at møde fysisk op til en generalforsamling. Derfor er det vigtigt, at andelsboligforeningen har klare vedtægter om fuldmagter, så de forhindrede kan afgive en stemme i en sag, på trods af, at de ikke kan møde op. Det bør fremgå af vedtægterne, hvor mange der skal være mødt op for at kunne gennemføre generalforsamlingen, samt hvor mange fuldmagter hver fremmødte må have med på vegne af forhindrede medlemmer.

Af mange standardvedtægter fremgår det, at mindst 1/5 af de stemmeberettigede skal være repræsenteret på generalforsamlingen, for at den er beslutningsdygtig.

Hvad hvis vedtægterne ikke overholdes?

Det kan en sjælden gang imellem forekomme, at dirigenten eller bestyrelsen selv ikke overholder vedtægterne til en generalforsamling. Har bestyrelsen eksempelvis indkaldt til generalforsamlingen for sent, kan det have konsekvenser for de beslutninger, der bliver taget på generalforsamlingen. De kan nemlig ende med at blive ugyldige, og generalforsamlingen skal tages om. Det er derfor vigtigt at de formelle regler og vedtægter om selve generalforsamlingen bliver overholdt.

At bestemme sig for at få altan er en stor beslutning og en relativ stor investering, så det er vigtigt, at forarbejdet gøres grundigt. Det kan være en god idé at tale med andre andelshavere, bestyrelsen og eventuelt hele generalforsamlingen, inden der tages kontakt til et altanfirma, så der er nogenlunde enighed om, hvad I skal have tilbud på i foreningen. Opsætning af altaner betyder ofte mange meninger i andelsboligforeningen, derfor kan det være en god idé, hvis I på forhånd har formuleret nogle overordnede ønsker, såsom størrelse, placering, design og antal af beboere. Så vil det være meget nemmere for altanfirmaerne at give fyldestgørende rådgivning og et konkret tilbud.

Altan.dk har lavet en udførlig guide med gode råd og tips og tricks til det gode altanudvalg. Her er alt, hvad du skal vide og huske, når I går i gang med et altanprojekt.

Altantilbud

Når I skal have tilbud, vil en salgskonsulent fra altanfirmaet typisk komme ud. På mødet gennemgår I sammen jeres ønsker angående altanernes størrelse, materialer, placering, udseende med videre. Altan.dk kender langt de fleste typer af etageejendomme og kender til kommunernes regler rundt omkring i landet og krav ved opsætning af altaner.

Projekteringen

Projekteringsfasen handler om at få tilladelse fra myndigheder til at sætte altanerne op, hvilket altså er en nødvendig og essentiel del af altanprocessen. Tilladelsen og de gældende regler kan et større altanfirma, som Altan.dk, typisk hjælpe jer med. Alt afhængig af kommunens arbejdsbelastning og kompleksiteten af jeres altaner, er dette en af de lidt mere tidskrævende faser, men det afspejler blot vigtigheden af, at altanerne sidder rigtigt, så de rette tilladelser bliver indhentet rettidigt.

Altanproduktionen

Når kommunen udsteder en endelig byggetilladelse, kan altanfirmaet gå i gang med at producere alle nødvendige materialer til altanprojektet, så altanfirmaet kan begynde arbejdet med at montere altanen så hurtigt som muligt.

Montering af altanerne

Ved en helt ny altanmontering skal altanfirmaet først nedbryde det murværk (brystningen), som sidder umiddelbart under det eksisterende vindue, hvor altanerne skal være. Murværket skal fjernes som en forudsætning for, at der kan etableres et dørhul til de kommende altandøre og herefter påsætte altanerne.

Hos Altan.dk er der ca. 40 altanmontører med stor erfaring, som udelukkende beskæftiger sig med at montere altaner:

Vi forsøger at forstyrre så lidt som muligt, men du må forvente, at vi, for en kort tid, vil blive en lille del af din hverdag. Heldigvis er vores montører oftest meget vellidte og imødekommende, så det er ikke sjældent, at de bliver forkælet med kaffe, kage eller slik af glade nybagte altanejere,

fortæller Marketingansvarlig hos Altan.dk Louise Ganci.

Montagen af altanen tager ca. 3-4 dage pr. altan og følger en helt fast procedure, hvor først eksisterende vinduer tages ud, herefter laves dørhullet og sættes døren i, for så til sidst at hænge altanen op.

Det varierer fra altanfirma til altanfirma, hvilke arbejdsredskaber, der benyttes til at montere altanerne. Altan.dk benytter ikke stilladser, men benytter sig af egen platform, der kan hejses og sænkes til de forskellige etager. Dette giver både mere lys og luft til ejendommen, der altså ikke skal pakkes helt ind samt bedre arbejdsmiljø for montørerne.

Aflevering

Når altanerne er monteret, kan beboere begynde at benytte deres altaner – der kan stilles borde og stole ud, og planter kan indtage altanen. Din altan er altså klar til at blive brugt og nydt af dig og dine gæster.

Altaneftersyn

Teknologisk Institut skønner, at der i Danmark hænger mellem 50.000 og 100.000 betonaltaner, der er mere end 50 år gamle – og derfor længe har overskredet deres levetid. Grundet altanernes konstruktion er der fare for, at de kan styrte ned, hvorfor der bør foretages et altaneftersyn.

Udover at være livsfarlige, kan det også være rigtig skidt økonomisk. For selvom altanerne er dækket af jeres forsikring, er det ikke altid, at forsikringsselskaberne dækker skaden i tilfælde af nedstyrt af en gammel betonaltan, som ikke er vedligeholdt.

Takket være vores samarbejde med flere uvildige eksperter indenfor beton, stål og konstruktioner, har vi mulighed for at tilbyde professionelle og dybdegående altaneftersyn. Den uvildige ekspert vil udføre selve eftersynet og efterfølgende komme med en handlingsplan. Hvis deres konklusion bliver, at altanerne bør skiftes til nye – eller at de eksisterende skal renoveres – står det jer herefter frit for at vælge en leverandør til dette.

Det er dog klart, at vi gerne vil hjælpe med at udbedre de eventuelle skader eller udskifte altanen, hvis det er nødvendigt. Derfor tilbyder vi også at betale for udarbejdelsen af specialistens handlingsplan, som bliver udført på baggrund af første besigtigelse og eventuelle synlige skader, hvis vi vælges som leverandør.

Louise Ganci, Altan.dk

Og det kan hurtigt blive rigtig dyrt i tilfælde af, at der påføres person- eller materiel skade og forsikringen ikke vil dække, fordi skaden ikke vurderes til at opfylde betingelserne for pludselighed. Her er det ejeren af altanen, der står tilbage som erstatningsansvarlig.

Prisen for en såkaldt screening varierer en smule afhængigt af, hvor mange altaner der skal undersøges. Men for en boligejendom med 10 altaner lyder prisen 16.500 kr. eksklusive moms. Vælger I Altan.dk til at stå for renoveringen, dækker de beløbet for tilstandsrapporten.

11 ting, du bør holde øje med (uanset altantype)

Faldstammen er et lodret rør, der transporterer spildevand væk fra boligen, igennem bygningen og ud i kloakken. Når du sætter vaskemaskinen til, skyller ud i vasken eller går i bad, ryger al spildevand ud via faldstammen. Det samme sker hos dine naboer, for faldstammen går igennem hele ejendommen. Mens du måske ikke skænker faldstammen mange tanker, så har den en central betydning for, at dagligdagen forløber som smurt. Kan du pludselig ikke trække ud eller drypper det fra faldstammens afgrening i dit køkken, kan dagens gode humør nemlig hurtigt tage en drejning.

Faldstammen er et robust rør, der holder længe. Er den af støbejern, kan den holde omkring 50 år. Dog må man ikke negligere ejendommens faldstamme – vedligeholdelse skal der til. Det er nemlig ikke kun spildevand, der flyder via faldstammen, men også andre sager, der kommer sig af dagligdagens mange gøremål. For eksempel kan madfedt sætte sig som aflejringer, mens udskyllede vatrondeller kan stoppe faldstammen til. Bruger du kraftige kemikalier til rengøringen, kan de slide på faldstammens emalje, og det gør faldstammen mere porøs. Det kan på sigt føre til, at der opstår utætheder. 

Skån faldstammen

• Smid ikke ting i dit toilet, der ikke hører dertil, såsom vatrondeller og –pinde
• Brug ikke mange kemikalier, når du gør rent
• Smid madfedt ud i skraldespanden og ikke i vasken
• Rens rørene: hæld kogende vand i dine afløb

Første skridt, når der er mistanke om skader eller utætheder

Er der mistanke om, at faldstammen har skader eller er utæt, er første skridt at udføre en TV-inspektion af rørene, således faldstammens stand kan ses an. Faldstammen renses professionelt, og efter rensningen kan professionelle bedømme om rørene skal og/eller kan renoveres og mulighederne herfor. Der er flere metoder til renoveringen af faldstammer. 

Renovering af faldstammen

Faldstammer kan udskiftes, så de erstattes af nye rør i enten plastik eller rustfrit stål, der kan sættes et nyt rør ind i faldstammen, eller der kan strømpefores. Og strømpeforing er særligt fordelagtig.

Lader andelsboligforeningen en autoriseret kloakmester stå for strømpeforingen af faldstammen, skal I ikke tænke i udskiftning af alle rørene. Der skydes en filtstrømpe ind gennem kloakken, og det er denne strømpe, der, efter en hærdning, fungerer som et nyt rør inde i faldstammen. Den gamle faldstamme kan altså bestå. Dét at der ikke skal en komplet udskiftning til gør, at I ikke skal tænke på byggerod. I kan sagtens bo i lejligheden, mens faldstammen strømpefores.

Da den gamle faldstamme ikke skal udskiftes, skal I ikke tænke i samme omkostninger ift. materialer. Hele processen tager ikke mange dage, omkring to til fire dage, og det sikrer jer også besparelser. En traditionel udskiftning tager nemlig lang tid i kontrast til en strømpeforing af faldstammen, og det betyder mindre omkostninger ift. arbejdstimer.

Faldstammer i andelsboligforeninger

Det er foreningen, der har den primære behæftelse for faldstammen, da den er en del af ejendommens skelet. Den enkelte beboer bør dog bidrage holde øje med den eller de afgreninger af faldstammen, der er synlig i lejligheden. Kan der gentagne gange ikke trækkes ud i toilettet eller stopper afløbet til flere gange på trods af rensning, er et tjek af faldstammen formentlig en god ide. Også lugtgener og rotteproblemer er tegn på, at kloakrørene potentielt ikke fungerer som de skal. Skjolder på rørene er endnu et tegn på, at der er skader eller utætheder på faldstammen.

Det er en god ide, at andelsboligforeningen sætter penge af til en renovering af faldstammen, såfremt den har mange år på bagen. Skønt faldstammen løber igennem boligerne, og ikke på foreningens fællesarealer, er det foreningen, der står for renoveringen heraf. Det betyder også, at det er på en generalforsamling, at foreningen skal beslutte, om der skal en TV-inspektion eller en reparation til.