Nytænkt regnvandshåndtering

Den gængse måde at få bugt med vandmasserne er at anlægge nye og større kloakker. Dog påpeger Frederiksberg Forsyning, at etablering af et nyt kloaksystem bringer en række konsekvenser med sig. Forsyningsselskabets chef for Kommunikation og forretningssupport, Kristian E. Beyer, lægger vægt på, at det er dyrt at grave hele byen op og anlægge nye kloakker, og regningen havner i sidste ende hos byens borgere.

Han tilføjer: ”Og så bryder folk sig forståeligt nok ikke om, at gaderne graves op og byens trafik og dagligliv forstyrres.”

Derfor har Frederiksberg Forsyning, sammen med Frederiksberg Kommune, lavet en plan for, hvordan regnvandet i stedet kan ledes væk via nedsivning til grundvandet. Herved aflastes kloakken, og man undgår at skulle investere i et komplet nyt kloaksystem. Dog kræver løsningen, at beboerne på Frederiksberg bidrager til klimatilpasningen.

”Når vi gør det på denne måde, mangler vi stadig at håndtere en tredjedel af vandet. Det kan vi få gjort ved at samarbejde med boligforeninger og virksomheder og bruge deres områder til at anlægge løsninger der håndterer vandet,” forklarer Kristian E. Beyer.

Løsningerne er især såkaldte LAR-løsninger, som gør at nedbøren forsinkes i at løbe mod kloakken. Dette er f.eks. faskiner, som agerer som midlertidigt depot for regnvandet og derfor aflaster kloaksystemet.

Få dækket økonomi og administration

For at intensivere andelsboligforeningernes incitament til at omdanne fællesområderne til løsninger, som håndterer nedbør, har Frederiksberg Forsyning søsat medfinansieringsinitiativet. Via dette kan andelsboligforeningen få dækket 100 procent af omkostningerne, som er forbundet med klimatilpasningsprojektet.

“Vi finansierer løsningen, når vi er bygherren på projektet. Vi står for al koordinering, etablering og efterfølgende drift af anlægget. Anlægget ejes af os, men til gengæld har andelsboligforeningen ikke nogen risiko ved at skulle stå for etablering eller forud-finansiere renoveringen,”

siger projektleder i Frederiksberg Forsyning, Kathrine Bebe.

Alternativt kan andelsboligforeningen selv være bygherre, og derved stå for at finde fagfolk, der kan eksekvere projektet. Her står andelsboligforeningen for finansieringen af projektet og forsyningsselskabet betaler på bagkant.

Anbefalingen fra forsyningsselskabet lyder, at andelsboligforeningerne lader selskabet stå for entreprisen, for at sikre den mest fuldendte løsning samt korrekte drift af anlægget i fremtiden.

Og det er også det, som de fleste, med god grund, vælger, siger Kristian E. Beyer:

”Det at skulle lave et anlægsprojekt til 10 millioner kroner fra kl. 20 til 22 om aftenen, fordi man sidder som frivillig i bestyrelsen… Det er bare ikke optimalt. Og det er jo så det, vi hjælper med, nemlig at reducere de administrative omkostninger. Der er selvfølgelig et arbejde i at forstå, hvad det er vi gør, og hvorfor vi gør som vi gør. Men den tunge tekniske og administrative del, den ser mange foreninger fordele i, at vi står for.”

Trygt og tæt samarbejde

Klimatilpasningsinitiativer er større projekter, som etableres med henblik på at holde i mange år. Derfor er det også et tæt samarbejde andelsboligforeningen indleder med Frederiksberg Forsyning. Her er åben dialog, medbestemmelse og løbende kommunikation centralt helt fra projektets begyndelse.

Kloakkerne kan ikke håndtere vandmasserne ved kraftige nedbørsmængder, og store mængder vand ender derfor på vejene. Derfor vil Frederiksberg Forsyning fremme etableringen af nedsivningsanlæg, som kan aflaste kloaksystemerne.

“I første omgang tager jeg ud på en generalforsamling og forklarer ideen og målet med projektet. Her kan andelshavere stille alle de spørgsmål, de har lyst til, så de er trygge ved situationen. Når jeg så forlader generalforsamlingen, kan andelshaverne stemme om de ønsker at gå videre med projektet,” siger Kathrine Bebe.

Stemmes initiativet igennem, har andelsboligforeningen en fast projektleder hos Frederiksberg Forsyning. Kathrine Bebe uddyber, at det er almindeligt, at projektlederen har den efterfølgende dialog med en valgt gruppe af repræsentanter fra foreningen. Herved kan foreningens ønsker til projektet indfries, og andelshaverne kan via denne gruppe stille spørgsmål, som opstår løbende i projektet.

På mange måder er det et gensidigt samarbejde Frederiksberg Forsyning og andelsboligforeningen indgår, og derfor er det også vigtigt for selskabet at møde foreningen og andelshaverne i øjenhøjde.

”Det er vigtigt for os, at de ikke tænker, vi bare kommer med et tilbud i postkassen. Det er et projekt, hvor vi kommer ud – og taler med folk og prøver at forstå, hvad de tænker, føler, mener og ønsker. Så laver vi et projekt, de kan se sig selv i. Det er altså federe at lave et projekt, som folk elsker,” siger Kristian E. Beyer.

Flere fordele ved klimatilpasningsprojekterne

Det er ikke kun for at hjælpe byrummet med at håndtere vandmasserne, at andelsboligforeningerne vælger at få udført klimatilpasningsprojekter. Projektet fornyer også fællesområderne – og derfor er projektet en gevinst på flere områder.

”Vi har lavet et projekt, hvor de i samme omgang fik lavet et område, hvor beboerne hellere ville være. Før var der bare sådan nogle døde græsplæner, som ingen ville være ved. Med terrænmodificeringer er der blevet skabt et mere indbydende uderum, der tiltrækker flere fugle, insekter og skaber biodiversitet,” siger Kristian E. Beyer og fortsætter:

”Det er jo en kæmpe win win. Vi får håndteret noget vand, mens foreningen får et uderum de kan bruge til noget.”

Et flerårigt initiativ

”Medfinansiering af klimaprojekter” er ikke et nyt initiativ hos Frederiksberg Forsyning. Skønt de stigende nedbørsmængder gør det mere aktuelt end nogensinde før, har projektet mere end 10 år på bagen. Allerede efter det store skybrud i 2011 begyndte man at interessere sig for, om der var plads nok i kloakkerne til fremtidens vand. Relativt hurtigt fandt forsyningsselskabet ud af, at der ikke var plads i kloakkerne – og derfor opstod medfinansieringsprojektet.

I dag har forsyningsselskabet flere projekter med i bagagen. Er jeres andelsboligforening placeret på Frederiksberg, og ønsker I at høre mere om projektet, kan I læse mere om ”Medfinansiering af klimaprojekter” på Frederiksberg Forsynings hjemmeside.

Klimatilpasning er meget aktuelt. I 2023 blev der slået nedbørsrekord med 972,7 mm ned- bør på et år – 28 % mere end den gennemsnitlige årsnedbør. Pr. 30. september 2024 er der faldet 760,4 mm nedbør, hvilket allerede er mere end klimanormalen for hele året på 759,1 mm. Aldrig har DMI registreret så meget nedbør i årets første ni måneder.

Fra gasfyr til varmepumper

At få installeret luft til vand varmepumper lå dog ikke i kortene for andelsboligforeningen. Da de halvandet år forinden begyndte at drøfte udskiftning af de gamle gasfyr, var det meningen, at gas igen skulle være forsyningskilden i foreningen.

“Egentlig skulle vi have nye gasfyr. Men så til generalforsamlingen var der en fra bestyrelsen, en tidligere VVS-mand, som var meget interesseret i, at vi skulle få varmepumper. Det lød jo meget fornuftigt, det han sagde. Ikke fordi jeg tror, vi kommer til at spare så meget, men så er vi med på den ’grønne bølge'”

siger Lea Duevang, der er formand i A/B Valnøddeparken II.

Den Haslev-baserede andelsboligforening, der sidste år kunne fejre 30-års jubilæum, består af 12 andele. Hver andel har fået installeret sin egen luft til vand varmepumpe.

Sparede knap 25 procent

844.000 kroner. Så meget kostede det at få udskiftet de gamle gasfyr med nye varmepumper.

”Igennem årene har vi sparet meget op. Vi havde over en million kroner på kontoen, så vi blev enige om, at vi skulle investere pengene i varmepumperne,” forklarer Lea Duevang og uddyber: ”Og så kunne vi søge tilsagn om tilskud.”

Ved udskiftning af blandt andet gasfyr til en jordvarme- eller luft til vand varmepumpe kan man søge om tilskud fra Energistyrelsens Varmepumpepulje. Ved udskiftning til en luft til vand varmepumpe kan man få 17.000 kroner i tilskud, mens man ved en jordvarmepumpe kan få dækket 27.000 kroner. Har man en større ejendom over 400 m2, kan man søge om et tilskud til et større varmepumpeanlæg.

Varmepumpepuljen løber til og med 2026. Puljen genåbnede den 27. maj 2024 efter den lukkede i december 2023 – stadig med midler tilbage. Her flere måneder efter genåbningen af puljen er der også stadig penge tilbage. Penge som A/B Valnøddeparken II kan nyde godt af.

”Vi har fået tilsagn om tilskuddet. Det fik vi, før varmepumperne blev installeret. Det er vigtigt, at installationen ikke er påbegyndt, når man søger om pengene,” siger Lea Duevang. Hun fortæller desuden:

”Nu hvor de er færdige med at installere varmepumperne, kan vi få udbetalt tilskuddet. Vi skal dog indberette, at installationen er færdiggjort indenfor de næste 30 dage, før det sker.”

I A/B Valnøddeparken II har man fået tilsagn til tilskud til at dække alle 12 varmepumper. Derfor sparer de 204.000 kroner på projektet – svarende til knap 25 % af installationens fulde beløb. Desuden var der også penge at hente fra Afkoblingsordningen.

”Vi har derfor også fået vores gas lukket til 0 kroner,” siger formanden og uddyber: ”Desuden var det tre andelshavere, der lagde fliserne, som varmepumpen står på – så de penge sparede vi også.”

Halvandet år fra start til slut

Det er ikke over natten, at der ved de 12 gulmurede andelsboliger i Haslev, er blevet installeret grå Sprsun varmepumper med Panasonic blæsere.

”Forslaget kom på bordet til generalforsamlingen i 2023, hvor vi stemte det igennem. Vi indhentede tilbud fra tre firmaer, foruden det som vi endte at gå med. Tilbuddene tog vi op på en ekstraordinær generalforsamling. Vi fokuserede på pris, og at det skulle være en lokal installatør, og vi valgte derfor firmaet VarmepumpeTech i Skuderløse – 5 kilometer herfra. Desuden skulle firmaet være VE-godkendt, fordi vi havde fået tilsagn til tilskuddet. Det er et krav fra Energistyrelsen,” siger Lea Duevang.

Grunden til, at processen har taget halvandet år skyldes ifølge formanden, at de i andelsboligforeningen var langsomme til at få igangsat processen om at søge tilskud.

“Vi kunne ikke finde ud af, hvordan vi skulle gribe det an. Derfor valgte vi også, at det var vores administrator, som også er vores advokat, der skulle søge om tilsagn til tilskud for os,”

siger Lea Duevang

På den måde fik de tilsagnet og kunne igangsætte projektet.

En grøn håndsrækning

At få luft til vand varmepumper har optimeret andelsboligforeningens energiforbrug. Denne optimering kunne ske for de 12 andelshavere, fordi det er andelsboligforeningen, som finansierede forsyningskilden. Desuden er Varmepumpepuljen også en kærkommen økonomisk og grøn håndsrækning. Lea Duevang er selv også positiv over for, at foreningen energioptimerer og afrunder:

”Med den alder jeg har, havde jeg ikke selv købt en varmepumpe. Så for os er flere boliger blevet energioptimeret, fordi det er foreningen som finansierer projektet. Og så spiller det også en rolle, at vi kan få tilskud. Det har gjort at vi er kommet med på den grønne bølge.”

Udskiftning af vinduer

Ældre vinduer kan være årsagen til et stort varmetab. Til tider er det mest hensigtsmæssigt kun at udskifte ruderne, da det er dem, der skaber kuldebroer. Hvis træværket eller vinduesrammen er i god stand, er der ingen grund til at udskifte dem. Men er ejendommens vinduer 15 år gamle eller ældre, bør man undersøge, om der er penge at spare på varmen ved at udskifte hele vinduet.

Isolering af etageadskillelser

Der er flere fordele ved at isolere af etageadskillelserne i andelsboligforeningerne. Det er blandt andet en god løsning for jer som synes, der er lidt for lydt i etageejendommen. Samtidig undgår man kolde gulve, som bidrager til et mindre varmeforbrug samt en øget komfort.

Undgå kolde ydervægge

Hvis ejendommens ydervægge er dårligt isolerede, kan andelsboligforeningen let komme problemet til livs med hulmursisolering. Hulmursisolering er en relativ billig isoleringsmetode, som nemt kan udføres via indblæsning i ydervæggene, såfremt man har en hulmur. Med en isoleret hulmur oplever man mindre varmetab og kuldebroer, hvilket bidrager til en lavere varmeregning.

Varmerørsisolering/teknisk isolering

Isolering af varmerør er en forholdsvis nem og billig måde at energiforbedre på. Med ikke isolerede rør taber man nemlig en betydelig del af varmen. Ved at efterisolere kan I opnå flere fordele, herunder en markant reduktion af varmetabet, hvilket resulterer i en mere effektiv energianvendelse og lavere udgifter.

Udskiftning af varmekilden

Er energikilden i andelsboligforeningen olie- eller naturgasfyr, vil udskiftning af denne til fjernvarme eller en varmepumpe, være essentiel for at andelsboligforeningen kan få en lavere varmeregning. Hvis der er anlagt fjernvarme i området, kan man med fordel undersøge mulighederne for at andelsboligforeningen overgår til fjernvarme. Hvis ikke der er anlagt fjernvarme i området, vil foreningen kunne skifte til luft til vand varmepumper. Andelsboligforeninger har også mulighed for at søge tilskud fra varmepumpepuljen, til at få dækket en del af udgifterne, når man overgår fra olie- eller gasfyr til luft til vand varmepumpe eller jordvarmeanlæg.

Nu sættes AndelsboligNyt på pause. Men bare rolig, hverken indholdet om andelsboliger eller redaktionen bag magasinet forsvinder. I stedet er vi til at finde online på Andelsportal.dk, som flere og flere af vores faste læsere allerede nu bruger som primær informationskilde, når det kommer til at være opdateret på andelsboligmarkedet.

Et andelsboligmarked i udvikling

Siden AndelsboligNyt første gang kom på gaden i 2007, er der sket meget med andelsboligmarkedet. Året forinden den første udgivelse kom der nye ejendomsvurderinger. Maksimalpriserne steg – og det gjorde at flere og flere andelsboligforeninger ønskede at gøre brug af en valuarvurdering til at hæve andelskronen. Tilbage i 2007 var valuarvurderingerne ikke så udbredte og størstedelen af alle landets andelsboligforeninger brugte den offentlige vurdering til værdiansættelse. Grundet den voksende efterspørgsel satte det første AndelsboligNyt derfor et stort fokus på valuarvurderinger.

Igennem AndelsboligNyts levetid er efterspørgslen på valuarvurderinger steget. Især efter den daværende regering i 2013 fastfrøs den offentlige vurdering fra 2012 fik vurderingerne medvind. Og først i 2024 blev det muligt at regulere den offentlige vurdering efter nettoprisindekset. Derfor har flere og flere andelsboligforeninger igennem tiden valgt valuarvurderingen til for at få en mere retvisende ejendomsvurdering, som matcher boligmarkedet frem for den forældede vurdering fra 2012.

I dag er valuarvurderingerne den hyppigst brugte værdiansættelsesmetode. 76 % af de andelsboliger, som blev solgt i tredje kvartal af 2023, var prissat efter en valuarvurdering.

Værdiansættelsesprincipperne og valuarvurderinger har været gennemgående temaer i AndelsboligNyt igennem alle 18 år – og er blevet berørt i et stort antal af udgivelserne. Fra 2017 til 2022 blev valuar i gennemsnit nævnt 26 gange per AndelsboligNyt – og i september 2021 fremgik ordet valuar hele 75 gange i magasinet.

Rejsen fra pamflet til magasin

Ved AndelsboligNyts begyndelse var det faktisk slet ikke et magasin, men en pamflet på blot fire sider, der blev sendt ud til landets andelsboligforeninger. Bladets mission var at holde især bestyrelser opdateret på andelsboligmarkedet. Fra 2014 kom der for første gang cases med i bladet som et fast element. Disse historier, med personlige beretninger og inspiration fra foreninger, har kunne opveje de mere informationstunge nyheder de seneste 10 år.

Derfor voksede magasinets fire sider også løbende til 48 sider – og i særudgivelserne har udgivelserne været over 60 sider. Fra at være en simpel og kort informationskilde til bestyrelser, er AndelsboligNyt blevet et bredt favnende magasin, som behandler alt fra bestyrelsesarbejde, konflikter, det gode naboskab, prisindeksering og de politiske beslutninger om andelsboligmarkedet.

Større digital efterspørgsel

Magasinet har været på en lang rejse igennem dets 18-årige lange levetid, men det kan være, du nu læser den sidste udgivelse – nogensinde. Endnu er det ikke et endegyldigt farvel til AndelsboligNyt, da nedlukningen af magasinet i 2025 fungerer som testperiode. Om magasinet returnerer i 2026, er ikke fastlagt.

I 2025 vil redaktionen fokusere på at producere mere information og nyheder om andelsboligmarkedet online på Andelsportal.dk blandt andet via indlæg, nyhedsbreve og i det digitale opslagsværk AndelsBogen. Grunden til et større fokus på digitalt indhold skyldes flere årsager.

Flere og flere af AndelsboligNyts læsere gør brug af Andelsportal.dk, som deres primære informationskilde til at være opdateret på nyheder fra andelsboligmarkedet. Denne udvikling skyldes, at især i Hovedstadsområdet, er andelshaverne yngre beboere – og da knap 60 % af læserne af AndelsboligNyt kommer fra Hovedstaden vil en stor del bruge vores online univers til at søge information. Naturligt, søger vi derfor hen mod at tilbyde mere indhold digitalt for at imødekomme målgruppen.

Udenfor Hovedstaden er en del af vores læsere pensionerede – og vi ved, at det fysiske magasin især har været kærkomment her. Foruden den digitale efterspørgsel er postdistributionen blevet dyrere i takt med udfasning af fysiske medier og breve, og med stigende udgifter årligt, bliver det mere omkostningsfuldt at skulle sende magasinet ud til andelsboligforeninger i hele landet uden at der betales abonnement.

Finanskrisen

Da finanskristen ramte i 2008, gik det også ud over andelsboligmarkedet. AndelsboligNyt har fulgt udviklingen – helt fra krisens start til i dag, hvor andelsboligmarkedet er sundt og andelsboligen er en attraktiv boform igen.

Tilbage i 2008 var det svært at sælge andele og flere måtte sælge til underpris. Siden da er historien blevet en anden. Igennem tiden har AndelsboligNyt blandt andet kunne berette om stigende tendenser med penge under bordet pga. den store efterspørgsel, samt hvordan flere kan få mulighed for at komme ind i de, til tider lukkede og meget attraktive, andelsboligforeninger.

2007

Første udgave af AndelsboligNytkommer på gaden i januar. Pamfletten på 4 sider udkommer 8 gange.

2008-2009

8 udgivelser dette år og 4 sider i pamfletten.

2010

8 udgivelser dette år. I løbet af 2010 fordobles sideantallet og vokser fra 4 til 8 sider.

2011

6 udgivelser dette år. Udgivelserne er på 8 sider.

2012

4 udgivelser dette år. Sideantallet fordobles igen fra 8 til 16 sider.

2013

AndelsboligNyt får nyt design. Udkommer 4 gange dette år og er nu et magasin, der indeholder 32 sider.

2014

AndelsboligNyt skifter design igen. Magasinet udkommer 4 gange, og der er nu 36 sider i bladet.

2015

Igen skifter bladet design samt logo. Magasinet udkommer 4 gange årligt og vokser til 40 sider.

2016-2019

4 udgivelser dette år. Magasinet er nu 44 sider.

2020

4 udgivelser – nu hvor 1 er med en klimasektion. Magasinet med klimasektion er 60 sider, mens resten er 44 sider.

2021

Nyt logo og helt nyt design af AndelsboligNyt. Udkommer 4 gange dette år. 3 magasiner er med

44 sider, mens det med klimasektionen er 60 sider.

2022

Magasinet udkommer 4 gange årligt, vokser og bliver som standard 48 sider. To gange er klimasektionen med, hvor det i alt er 64 sider.

2023-2024

2 udgivelser i alt – forårsudgivelsen er på 48 sider, mens efterårsudgivelsen med klimasektion er 64 sider.

AndelsboligNyt ændrer lovgivning

I 2017 var Andelsportal.dk og AndelsboligNyt med til at sætte fokus på et voksende antal sager omkring penge under bordet. Igennem flere indlæg satte redaktionen fokus på forældelsesloven. En køber af en andelsbolig havde nemlig blot 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, hvor boligejere havde tre år. Denne forskelsbehandling gav anledning til et stort antal sager omkring penge under bordet, der ikke kunne blive straffet grundet den korte frist. Redaktionens fokus på dette satte den forhenværende minister Brian Mikkelsen under pres, og AndelsboligNyt var sammen med andre instanser medvirkende til, at der blev fremsat et lovforslag om en ændring af andelsboligloven, således at en køber af en andelsbolig fremover har tre år til at stille et tilbagebetalingskrav til sælger ligesom boligejere. I marts udgivelsen 2018 kunne AndelsboligNyt endelig fortælle, at lovforslaget ville træde i kraft pr. 1. juli 2018.

Der blæser nye vinde over andelsboligmarkedet

Sådan kunne AndelsboligNyt skrive i november 2020 i kølvandet på den nye boliglov. Tiderne op til den nye boliglov var ganske tumultariske. Store udenlandske kapitalfonde opkøbte ejendommene, fortog mindre renoveringer og satte derefter lejen op. Derfor lavede man Blackstone-indgrebet for at forhindre dette, men som konsekvens frygtede man, at priserne på andelsboligforeninger ville falde. I den forbindelse gav man i februar 2020 andelsboligforeninger mulighed for at fastfryse deres valuarvurdering for ikke at blive påvirket af en potentiel faldende andelskrone. Valuarvurderingen skulle være udført senest 1. juni og være maks. 18 måneder gammel for den kunne fastfryses. Efterspørgslen på valuarvurderinger steg markant – og det gav på mange måder anledning til et nyt og anderledes andelsboligmarked, som blev beskrevet i alle udgivelser af AndelsboligNyt det år.

Værdiansættelsesvrede

Ja, det har været en tendens, som har været aktuel flere gange i AndelsboligNyts historie. Blandt andet i april udgivelsen i 2010 blev de offentlige vurderinger kritiseret. Igen i 2013 blev de offentlige vurderinger kritiseret – og det endte med, at den daværende regering låste vurderingerne fra 2012 og ville udforme nye offentlige vurderinger. I marts 2014 skrev AndelsboligNyt, at man forventede nye offentlige vurderinger i 2015. Hvad redaktionen dengang ikke vidste var, at planerne for de nye offentlige vurderinger ville blive skrottet i 2021.

Løbende har AndelsboligNyt kunne skrive om de manglende ejendomsvurderinger. Igennem årene er der opstået vrede i forbindelse med værdiansættelse af andelsboliger, som enten skulle ske via en valuarvurdering, anskaffelsesprisen eller den offentlige vurdering fra 2012, der ikke gav et retvisende indblik af markedspriserne. Først i forårsudgivelsen i 2024 kunne AndelsboligNyt dele den glædelige nyhed, at man nu var tættere på nye værdiansættelsesprincipper end nogensinde før, som en løsning på de manglende ejendomsvurderinger. Værdiansættelsesprincipperne blev opdateret i april 2024 med loven L111.

En klimasektion bliver aktuel

Under AndelsboligNyts levetid begyndte klimakrisen at rase. Energitilskuddet, også kaldet Bygningspuljen, igangsættes i 2020 – og også andelsboligforeninger kan få glæde af tilskuddet. For at imødekomme den grønne dagsorden finder en 16 siders klimasektion vej til AndelsboligNyt i 2020. En gang årligt, med udtagelse af 2022, hvor klimasektionen er en del af magasinet to gange, kan andelsboligforeninger læse om andre foreninger, der har taget skridtet og energi- eller klimatilpasset andelsboligforeningen. Desuden gives der i klimasektionen gode råd til grønne renoveringer i andelsboligforeningen.

“Vi har ikke haft en statistik før, fordi der ikke var nogle steder, hvor andelsbolighandler skulle registreres. Man har kunne handle andelsboliger fuldstændig uden at gøre nogen offentlige myndigheder eller centrale systemer opmærksomme på det.”

Manglende data 

Mens ejerbolighandler skulle, og stadig skal, registreres og tinglyses i Det Digitale Tinglysningssystem, var der dengang intet lignende krav for andelsbolighandler. Det betød, at der skulle igangsættes et større arbejde både i at indhente data til et prisindeks – samt i at finde den rette metode til at beregne indeksets udvikling.

“Manglen på data var udfordringen fra start af, da det her arbejde blev sat i gang i 2013. Vi (red. Boligøkonomisk Videnscenter) blev indkaldt som eksperter sammen med blandt andre ABF, Ejendom Danmark, Boliga, Boligsiden – vi blev bl.a. indkaldt for at høre, om det virkelig kunne passe, at vi ikke har nogle statistikker vi kan bruge,” fortæller Marc Lund Andersen.

Og det kunne det. Man skulle derfor finde frem til en måde at indhente data på – og til at starte med valgte man at gribe opgaven an ved at ringe ud og spørge 1.000 foreninger manuelt en gang pr. kvartal.

“Det gav selvfølgelig en måde at indhente data på, men det blev hurtigt klart for os alle i ekspertgruppen, at skulle der opstilles en seriøs og god statistik, så var man nødt til på en eller anden måde at få det gjort lovpligtigt at registrere andelsbolighandler. Og det tog lang tid,” fortæller cheføkonomen. For, kort fortalt, gjorde et regeringsskifte i 2015 og ændringer i flere ministerier, at der stort set intet skete fra 2015 til 2019.

“Med tiden lykkedes det Danmarks Statistik at sikre sig lovhjemmel til at få det indført, at andelsboligforeninger fra den 1. juli 2021 skulle registrere handelspriser via hjemmesiden Andelsboliginfo.dk, som allerede fandtes i forvejen,” fortæller Marc Lund Andersen.

Prisindekset viser en jævn prisudvikling for andelsboliger

Med et prisindeks for andelsboliger i Danmark har man nu en form for temperaturmåler, der gør det muligt at følge prisudviklingen af andelsboliger. Og det betyder, at man endelig har dokumentation for, hvordan det står til på andelsboligområdet.

Prisindekset går tilbage til 2015 og bygger derfor både på data indhentet via de føromtalte opringninger og via det fælles register på Andelsboliginfo.dk. Indekset baserer sig derfor på langt flere handler fra 2021 af ift. årene før. Men det betyder ikke, at man ikke kan bruge hele indekset, forklarer Marc Lund Andersen.

“Statistikken baserer sig på langt flere handler fra 2021 af, så der kan man være mere tryg, om man vil. Men skal jeg være helt ærlig, føler jeg mig nu rimelig tryg ved at gøre brug af hele statistikken,” fortæller han og forklarer om prisudviklingen, at den er som forventet, nemlig stabil og lidt lavere end prisudviklingen for ejerlejligheder og nogenlunde lig prisudviklingen for enfamiliehuse. Forventet, fordi andelsboliger er underlagt maksimalpriser, forklarer Marc Lund Andersen.

Maksimalpriserne gør, at markedet for andelsboliger ikke er frit på samme måde, som markedet er det for ejerboliger. I praksis betyder det, at andelskroneberegningen lægger en grænse for, hvad andelsboliger må sælges til, lyder det fra Marc Lund Andersen og tilføjer:

“Maksimalpriserne styres i praksis af, hvilket vurderingsprincip de enkelte andelsboligforeninger anvender. I løbet af 00’erne og 10’erne så vi, at langt de fleste overgik til at anvende valuar-metoden, hvilket som oftest giver de højeste maksimalpriser. Nu hvor denne overgang har fundet sted, vil maksimalprisbestemmelserne generelt virke dæmpende på udsvingene i priserne for andelsboliger set i forhold til ejerboliger.”

Figur 1: Boligprisindeks

Blackstone-indgrebet fik ikke store følger for andelsboligerne

Flere frygtede, at det ville gå værre for sig for andelsboligpriserne tilbage i og omkring 2021 som følge af flere lovændringer i 2020 herunder ændringer vedr. boligreguleringsloven §5, stk. 2 (i dag lejelovens §19, stk. 2) – også kendt som Blackstoneindgrebet. Marc Lund Andersen forklarer, at flere interessenter frygtede, at priserne ville falde hele 15 til 20 procent. Prisindekset afslører dog, at det ikke gik så slemt for sig.

Frygten fremspirede af ændringer i boligreguleringsloven. Ændringerne kom i kølvandet på, at man i 2019 så, at Blackstone, en udenlandsk kapitalfond, i høj grad benyttede sig af §5, stk. 2, der dikterede, at ejer/udlejer måtte gennemføre en gennemgribende forbedring af et lejemål, når lejer udflyttede, og derefter skifte fra at skulle benytte det, der hedder omkostningsbestemt husleje, til at kunne benytte den huslejebestemmelse, der hedder det lejedes værdi. Med andre ord: Man kunne, ved at forbedre lejemål, undgå huslejeregulering og dermed sætte huslejen gevaldigt op.

“I sig selv er der ikke noget odiøst i de her 5.2 renoveringer – det gør alle, der kan komme til det. Så det var i princippet ikke det, at de gik ind og gennemførte 5.2 renoveringer, der skabte dramatik. Det var måden de gjorde det på”, fortæller Marc Lund Andersen og uddyber, at der dengang blev berettet om et højt antal af anklager om chikane fra lejerne.

Mistanken var således, at Blackstone chikanerede lejerne, i håb om at de ville flytte ud, så renoveringen kunne igangsættes. Måden Blackstone brugte §5. stk. 2 på blev fundet uacceptabel, og det fik politikerne op af stolen. For at afholde Blackstone og andre fra at udnytte lovgivningen ændrede man i den.

Man indførte en karensperiode, der i praksis betyder, at der skal gå fem år fra man har købt en privat udlejningsejendom, til man må påbegynde 5.2 renoveringer. Hertil blev det bl.a. sådan, at inden man påbegynder en 5.2 renovering, skal der nogen fra huslejenævnet ud for at besigtige lejligheden for at se om det egentlig er muligt at udføre en gennemgribende forbedring. Nogen fra huslejenævnet skal nu godkende arbejdet, inden det påbegyndes.

Lovændringerne fik flere til at råbe op og sige, at indgrebet ville reducere værdien af private udlejningsejendomme og deraf værdien af andelsboliger (fordi valuaren værdisætter andelsboligforeningen, som var den en privat udlejningsejendom).

Det fik igen politikerne op af stolen, der for at friholde andelsboligforeninger fra effekten af den nye Blackstone-lov vedtog, at andelsboligforeninger ikke var underlagt den femårige karensperiode samt at andelsboligforeninger kunne fastfryse deres valuarvurdering. Et tiltag, der fik en blandet modtagelse.

Flere mente, at dét, at andelsboligforeninger kunne fastfryse deres valuarvurdering, ville føre til, at nye købere ikke ville være villige til at købe andelsboligerne – samt føre til et fald i andelsboligpriserne på 15 til 20 procent. Argumentet var, at nye købere ville vide og tage højde for, at andelsboligen ikke ville være det samme værd i tilfælde af, at man opløste andelsboligforeningen og den blev til en privat udlejningsejendom.

“Vi (red. Boligøkonomisk Videnscenter) følte os rimelig sikre i vores sag, da vi gik ud og sagde, at nej, andelsboligkøbere siger ikke nej til at købe en andelsbolig, fordi de frygter, at de ikke vil kunne få særlig meget for den i tilfælde af, at foreningen opløses og ejendommen sælges som privat udlejningsejendom,” forklarer Marc Lund Andersen og tilføjer, at prisindekset viser, at man hos Boligøkonomisk Videnscenter fik ret. Som det fremgår af Figur 1 faldt priserne en smule i et kvartal – men ikke i nærheden af de 15 til 20 procent som nogle spåede. De steg desuden kvartalet efter igen.

En god temperaturmåler for andelsboligmarkedet

Ifølge Marc Lund Andersen har manglen på et prisindeks for en af de fire store boligformer (de andre boligformer værende ejerboliger, almenboliger og private udlejningsejendomme) været stærkt problematisk. For der har nemlig ikke været et godt statistisk grundlag at lave politik på, når det kom til andelsboligområdet.

“Man kan sige, at man har skulle lave politik på andelsboligområdet, mens man reelt famlede i blinde. Det kommer den her statistik til at hjælpe med at ændre på, og jeg er sikker på, at den vil bruges i mange sammenhænge fremadrettet, når man skal pege på forslag til ændringer for andelsboligsektoren,” fortæller Marc Lund Andersen og uddyber:

“Før var der ingen reelle, gode beviser for, hvordan det gik med det allervigtigste – nemlig priserne. Men det er der nu, så nu kan man lave politik med baggrund i reelle, gode beviser for, hvordan det egentlig går. Det kan for eksempel bruges til at sige, om vi har en krise på andelsboligmarkedet.”

I 2007-2008 så man et fald i boligpriserne på ejerboligmarkedet – men der var ingen bevis herfor for andelsboligmarkedet. Fra politisk side iværksatte man forskellige hjælpepakker til banker og tog forskellige foranstaltninger for at redde boligmarkedet, fordi man kunne se, at prisudviklingen for ejerboligmarkedet gik i den gale retning. Og gjorde man ingenting, risikerede man at hele økonomien ville tilte, fordi det generelle ejendomsmarked er så væsentligt for hele samfundsøkonomien, forklarer cheføkonomen. Men skulle der nu ske en form for udsving i den ene eller anden retning på andelsboligmarkedet, vil man kunne se det og reagere på det. Med andre ord betyder det, at vi nu med prisindekset “har en rigtig god temperaturmåler for, hvordan det står til på andelsboligmarkedet,” som Marc Lund Andersen kalder den.

Storbranden i en etageejendom i Vanløse i 2022, hvor 16 opgange og 130 lejligheder udbrændte, skabte et vigtigt fokus på brandsikkerhed. Vigtigt, fordi mange gamle ejendomme på mange måder ikke efterfølger nutidens standarder indenfor brandsikkerhed. Her, to år senere, får langt flere etageejendomme undersøgt brandsikkerheden – og det er en god ting, for der findes fejl ved stort set alle brandtjek, rapporterer Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut. Hos ARC Nordic A/S, der er et ingeniørfirma, som blandt andet udfører brandmæssige gennemgange, er den større opmærksomhed på brandsikkerhed også til at mærke.

“Brandsikring af ejendommen blev mere udtalt i forlængelse af branden i Vanløse, hvor en hel ejendom brændte ned. 130 lejligheder udbrændte, men der skete heldigvis ingen personskade. Men her blev mange bekymrede for tilstanden af deres ejendom i forhold til brand,” fortæller Henrik Svalebæk, bygningskonstruktør og senior rådgiver hos ARC Nordic A/S, og tilføjer, at storbranden har ført til, at flere boligforeninger søger hjælp til at få udført en brandmæssig gennemgang.

Og selvom årsagen er tragisk, er det godt, at flere boligforeninger har fokus på brandsikkerhed:

“Det handler om personsikkerhed. Og så handler det om at beskytte de værdier, man har. Og jo mere man kan gøre for at sikre, at en brand ikke spreder sig, jo mindre skade får man,”

fortæller Henrik Svalebæk

Brandsikkerheden er bestyrelsens ansvar

Det er ejendommens ejer, der har ansvaret for at sikre, at ejendommen er brandsikret. I andelsboligforeninger er foreningen ejer, men idet det er foreningens bestyrelse, der har ansvaret for den daglige drift og for at sikre, at bygningen er vedligeholdt, er det derfor bestyrelsen, der har ansvaret for ejendommens brandsikkerhed.

Men at finde rundt i regler og lovkrav vedrørende brandsikring er en jungle, og typisk, er det kun brandeksperter, der har styr på lovgivningen vedrørende brandsikring. Det er derfor rigtig vigtigt, at bestyrelser får hjælp til brandsikringen af ejendommen.

“Der er ikke tale om et arbejde, bestyrelser selv kan udføre. Foreningen er nødt til at få en brandkyndig ud, der kan redegøre for brandsikkerheden af ejendommen. Det er vigtigt, at vedkommende har en brandmæssig viden, for brandsikring, og reglerne i bygningsreglementet om brand, er rigtigt komplekst stof at sætte sig ind i. Det er derfor heller ikke noget, man bare lige gør. Det kræver en nøje gennemgang,” fortæller Henrik Svalebæk.

Bygningsreglementet dikterer reglerne for brandsikkerhed

Byggeri i Danmark er underlagt bygningsreglementet 2018 (BR18), der har sit afsæt i Byggeloven og oplister de aktuelle krav, standarder og retningslinjer for byggeri i Danmark. I bygningsreglementet findes konkrete retningslinjer for bl.a. brandsikkerhed.

Bygningsreglement opdateres og ændres regelmæssigt, men det betyder ikke, at ejendomme opført før det nugældende bygningsreglement trådte i kraft er ulovlig – selvom de ikke opfylder de aktuelle krav i bygningsreglementet.

Det hedder nemlig, at alle former for byggeri skal følge det bygningsreglement, der var gældende ved opførelsen, eller renoveringen, af ejendommen. Det betyder, at en ejendom er lovlig, såfremt reglerne, der var gældende, da den blev opført, følges. Dette gælder også ift. brandsikkerhed. Ved større renoveringer skal sikkerheden dog bringes op til de standarder, der gælder i dag.

Bygningsreglementets regler er generelt komplekse. Derfor er det nødvendigt, at foreningen søger assistance fra en brandekspert, der har indsigt i reglerne, hvis den ønsker at brandsikre ejendommen, forklarer Henrik Svalebæk.

En brandteknisk gennemgang kortlægger fejl og mangler

I dag eksisterer der intet krav om, at der skal udføres brandtekniske gennemgange af beboelsesejendomme, men det er stadig op til ejendommens ejer at sørge for, at ejendommen er ordentligt brandsikret, så både ejendommen og beboerne er sikret, så godt som muligt. I boligforeninger er det bestyrelsen, der er “ejer”, da de har ansvaret for driften af ejendommen. Men for at sikre, at ejendommen er ordentligt brandsikret, er bestyrelsen nødt til at få kortlagt ejendommens brandmæssige fejl og mangler.

“Vil en forening brandsikre sin ejendom, sætter de en virksomhed som vores til at undersøge ejendommen og se på, hvor den svigter, og hvor den er i orden,” forklarer Henrik Svalebæk og tilføjer om proceduren for en brandmæssig gennemgang, at ejendommen gennemgås og inspiceres fra kælder til kvist. Undervejs kigges der på alle brandmæssige forhold, herunder branddøre, brandtætninger, brandalarmanlæg m.v. Efter gennemgangen udarbejdes en udførlig brandteknisk rapport, der anfører de forhold, der skal rettes op på, og forhold, der kunne være fordelagtige at rette op på.

Rapporten kan foreningen bruge til at få afdækket, hvor ejendommen ikke efterlever reglerne for brandsikkerhed, og på den måde bruge den til at få bragt forholdene til et niveau, hvor de er sikret bedst muligt.

Samme brandmæssige fejl og mangler, der går igen

Det er ofte de samme brandmæssige fejl og mangler, der ses igen og igen i de etageejendomme, der udføres brandgennemsyn på.

“Synderne er ofte branddøre, der svigter, fordi dørpumperne er i stykker, eller fordi nogle har kilet dørene op og mangel på brandtætninger ved kabelgennemføringer i brandvægge,” fortæller Henrik Svalebæk og tilføjer:

“Mellemrum mellem brandvæg og tag er endnu en synder, vi ofte ser. Ved mange tagudskiftninger har man ikke været god nok til at sikre, at brandvæggen kom op i tæt kontakt med det nye tag. Det betyder, at der et mellemrum mellem brandvæg og tag, som luft kan trænge gennem. Det resulterer i, at ilden kan brede sig fra et rum til et andet oppe på loftet. Det har man tidligere ikke været så opmærksom på, som man nok burde have været”.

DKV-planen: Et nyttigt værktøj til at opretholde brandsikkerheden

En brandmæssig gennemgang er en engangsudgift, såfremt foreningen efter gennemgangen får bragt forholdene op, så de følger regler og forskrifter for brandsikkerhed, og såfremt foreningen sørger for at vedligeholde disse forhold. Her kan en DKV-plan være nyttig.

“DKV står for drift, kontrol og vedligehold, og kort fortalt er en DKV-plan en kontrolgennemgang af ejendommen,” fortæller Henrik Svalebæk og tilføjer, at det er en god ide, at foreningen har en DKV-plan, fordi foreningen da har dokumentation på ejendommens brandmæssige drift.

Skønt DKV-planen kan være ret simpel og bestå af en enkeltside, der lister de punkter, der skal holdes kontrol med, kan man ikke selv udarbejde den, siger Henrik Svalebæk. Ejendommen skal gennemgås af en brandkyndig, der på den baggrund vil udarbejde en DKV-plan tilpasset ejendommen.

Når DKV-planen er udarbejdet, kan den anvendes årligt som kontrolliste til at dokumentere driften af ejendommen. Det er typisk bestyrelsen, der gennemfører det årlige gennemsyn, fortæller den erfarne bygningskonstruktør og senior rådgiver hos ARC Nordic A/S.

Der er ikke krav om, at der foreligger en DKV-plan for gamle ejendomme, men opstår der i foreningen behov for en ny byggetilladelse, vil der være krav om, at der foreligger en DKV-plan for ejendommen. For ejendomme, der ikke har en godkendt DKV-plan, skal drift, kontrol og vedligehold udføres i henhold til vejledning i bygningsreglementet. Henrik Svalebæk forklarer:

“Som bygningsejer er man forpligtet til at sikre, at ens brandsikring er i orden og efterlever de gældende regler. Har man en DKV-plan, så ved man, hvad man skal gennemgå for at sikre at ens brandsikring er i orden, for i DKV-planen står der helt præcist, hvad man skal kigge efter. Men har man ikke en DKV-plan, så ved man ikke, hvad man skal kigge efter. Og derfor er det en rigtig god ide, at foreningen får udarbejdet en DKV-plan.”

Hvordan tilgår bestyrelsen arbejdet med generalforsamlingen?

“Det er os i bestyrelsen, der kalder til generalforsamling og os, der opstiller forslag og ændringer. Der er en del arbejde i det. Men det er ikke værre end, at man tager en time foran computeren. Vi hjælper hinanden, så det er ikke kun én af os, der sidder med det. Det er os i bestyrelsen sammen, der står for det. Og det gør, at man ikke føler, at der er et pres på én. Men vi er en lille forening og vores boliger er sunde, så der er heller ikke så mange problemstillinger her, som vi skal drøfte på forsamlingen.”

Er der stor opbakning til generalforsamling og fællesarrangementer?

“Ja. Typisk deltager 20-23 mennesker på en generalforsamling. Vi er jo ikke så stor en forening, og i mange boliger bor der kun én. Men opbakningen er god. Både til forsamlingen og fællesarrangementer. Vi er som sagt 18 boliger, og når der er et arrangement af en slags, deltager minimum 16 af dem.”

“Måske vi er lidt atypiske, men de fleste af os er ret enige om, at det her liv er en fælles ting.”

“Vi har et stærkt socialt sammenhold, og andelstanken eksisterer. Men vi gør også en del for at gøre opmærksom på, at det er en særlig boform – at det er en form for fællesskab, man bor i. Vi opfordrer altid til, at folk deltager i arrangementerne og det fællesarbejde, der nu er. Og der er god opbakning til sociale arrangementer. Vi har dog den problemstilling, at det er de samme personer, der skal klare arbejdet, når der er noget. Det hænger formentlig sammen med, at mange er oppe i alderen og simpelthen ikke kan.”

Har I gjort jer nogle tiltag for at rette op på problemstillingen?

“Sidste år ændrede vi vores venteliste til en interesseliste. Så kan vi nemlig vælge de rette beboere. Så står en af de store boliger tom, vil vi gerne kunne vælge, at der skal et par eller en familie ind, frem for en enlig. Og så vil vi gerne kunne vælge på baggrund af, om vi mener, at der er tale om nogle, der gider deltage i arbejdet og fællesskabet – det, der nu hører til, når man bor i en andelsboligforening. Og vælge nogen, der interesserer sig i det fællesskab, som vi har.”

AB Bangsbo er en større, sund forening, der gennem årene har gennemført flere renoveringer. Projekterne har generalforsamlingen skulle stemme igennem, og derfor har bestyrelsen helt styr på at holde de gode generalforsamlinger, fortæller formand, Tonny Fisher.

Hvordan tilgår bestyrelsen arbejdet med generalforsamlingen?

“Det er meget administrator, der håndterer og styrer generalforsamlingen. Administrator og os holder møder forinden, og her hører hun om, hvad vi har af ting og sager, og hvilke forslag vi har. Men hun kalder ind til generalforsamlingen og sender dagsordenen ud. Det sker senest 3 uger før generalforsamlingen. Selvom vi har en administrator tilknyttet, er bestyrelsen selvfølgelig til stede til generalforsamlingen. Vi er lønnet, så der er krav til os om det. På general­forsamlingen præsenterer jeg lige bestyrelsen, og så foreslår jeg administrator som dirigent. Og den rolle påtager hun sig, og så går hun ellers i gang jf. dagsordenen. Vi runder selvfølgelig valg af bestyrelsen, regnskaber, forslag m.m. Det forløber meget stille og roligt efter planen.”

Hvordan forbereder I jer, når I har et renoveringsprojekt i sigte?

“Jamen vi har lige haft besøg af en VVS-ingeniør, der har fortalt, at vi skal skifte samtlige ventiler på vores fjernvarmeanlæg. Vi er gode til at planlægge ift. generalforsamlingen og jf. vedtægterne afholder vi generalforsamlingen i udgangen af april. Inden holder vi og administrator møder og snakker projektet igennem. Hun tilføjer det til forslagene, som hun senere sender til os, så vi kan kigge dem igennem. Så det er en del af dagsordenen, når vi sender den ud. Så ved de, at vi skal stemme om det.”

Er der stor opbakning til generalforsamling og fællesarrangementer?

“Til generalforsamlingerne er ca. 60 boliger til stede. Og vi er 157 lejligheder. Der er typisk størst engagement, når der er møder omkring valuarvurderingen. Så kommer dem, der har planer om at sælge, på banen. Men jeg synes egentlig, at opbakningen er okay. Til fællesarrangementer er det ca. det samme. Men man kan sige, at til en arbejdsdag, er der jo ikke arbejde nok til at sætte alle i gang – såfremt alle skulle dukke op. Sidste år var der et par stykker, der ikke kunne på dagen, men som gerne ville hjælpe en anden dag, så det fik de lov til. For eksempel var der en, der lugede bed en anden dag. Så der er okay opbakning.”

Har I nu eller førhen indført tiltag, der øger engagementet?

“Vi har flere fællesarrangementer årligt.”

“Vi har for eksempel en årlig lystændingsfest første søndag i december. Der står den på gløgg og varm chokolade – og sidste år kom julemanden.”

“Der er ret stor opbakning til fællesarrangementerne og hygger folk sig til de arrangementer, har de måske mere lyst til at deltage i andre arrangementer og forsamlinger.”

Bente Jensen er formand for A/B Gartnervænget, en lille andelsboligforening, der i 2018 fik opsat varmepumper efter et gammelt oliefyr gik i stykker. Og bor man i en lille bjerglandsby, er der ingen udsigter til fjernvarme, så når ens varmeform står af, må man ty til en anden løsning. Løsningen blev varmepumper til foreningen, der blev stiftet i 1996 og består af otte velholdte huse på en og samme vej – fire på den ene side af vejen og fire på den anden. 

På denne kølige sommerdag, i ly for regnen på parrets terrasse, fortæller Bente Jensen, og hendes mand, Stig Holten, os om foreningens varmepumpeprojekt. Med kaffe, hjemmebrygget hyldeblomstsaft og pandekager på bordet, deler parret ud af deres råd og erfaringer. 

En defekt vandtank blev til otte varmepumper 

En defekt vandtank blev starten på foreningens varmepumpeprojekt. Vandtanken tilhørte Bente Jensen og Stig Holten, der kontaktede Jens, en beboer i foreningen, som ifølge formanden ‘er den mest tekniske’ af dem alle. Men Jens kom hurtigt frem til, at der skulle en fagmand til. Så parret fik fat i en fagmand, men der var dårligt nyt: Vandtanken var ikke til at redde. Det gamle oliefyr var simpelthen så gammelt, at det ikke var muligt at skaffe nye dele til det. Så Bente Jensen og Stig Holten skulle på udkig efter en ny varmekilde. Men bor man i en andelsboligforening, er det ikke alle beslutninger, man lige træffer selv. Når det kommer til alt det ydre vedligehold af boligen skal foreningen og bestyrelsen inddrages. 

Bente Jensen fik derfor indkaldt til bestyrelsesmøde, og her drøftede beboerne, om det kun var det ene fyr, de skulle udskifte, eller om de skulle udskifte alle oliefyr på én gang. De blev hurtigt enige om at udskifte alle fyrene, for når alle husene er i samme stand, er de nemmere at sammenligne ved vurdering af dem. Et bestyrelsesmøde blev til flere, og efter et par møder om finansiering og løsning, blev det besluttet, at der skulle opsættes luft til vand-varmepumper i alle husene. 

“Vi kom ret hurtigt frem til, at vi skulle skifte til varmepumper. Egentlig talte vi om varmepumper allerede inden vores vandtank gik i stykker, så det var en let beslutning. Vi kunne jo se, at der ikke var en fremtid i oliefyr,” fortæller Bente Jensen og tilføjer: 

“Og når man er en lille forening, som vi er, er kommunikationen nemmere. Der er ikke så mange, der ikke ser sin mail eller siger, ‘at det har de ikke hørt om.”

Bente Jensen

På en officiel generalforsamling stemte alle ‘ja’ til varmepumper, og sådan blev det besluttet, at otte moderne varmepumper skulle erstatte de gamle oliefyr, der daterede tilbage fra 1996 – året, foreningen blev stiftet. 

Research og planlægning skal der til

At få varmepumper sker ikke fra den ene dag til den anden – og så alligevel. Installationen af en varmepumpe tager omkring to og en halv dag, og lige præcis to og en halv dag tog installationen af parrets varmepumpe, husker Stig Holten, og fortæller, at det, der tager mest tid, er alt det, der kommer inden installationen, nemlig planlægningen. 

Så efter afstemningen og otte ja’er, gik flere beboere i kast og researchede en masse selv. Googler man varmepumper, kommer der tusindvis af resultater frem. Nok til, at man mister pusten. Men ikke hos beboerne i A/B Gartnervænget, der søgte løs efter informationer om varmepumper, såvel som varmepumpevirksomheder. 

Men på nettet eksisterer så mange informationer, at man, som Stig Holten så fint siger det, “simpelthen må tage et valg.” Og det gjorde de. 

Det blev besluttet, at foreningen skulle indhente tilbud fra tre varmepumpefirmaer, og til de tre virksomheder stillede foreningen et særligt krav: Virksomhederne skulle kunne fremvise varmepumperne ‘in action’ eller arrangere, at beboerne kunne gæste kunder af dem for at kunne se dem, imens de var i gang. 

“Vi landede på et lokalt firma fra Silkeborg, som i dag er opkøbt af OK. Det var nogle yderst kompetente folk, der virkelig forstod sig på det, de snakkede om. Den konsulent, som kom ud, var rar og fornuftig, og selvom han jo lidt skulle sælge os en bestemt varmepumpe, var det ikke det, der fyldte,” fortæller Bente Jensen og fortsætter: 

“Og så sørgede firmaet for, at vi kunne komme ud og se, og høre, varmepumper ude hos kunder.”

Flere i foreningen er det, Bente Jensen og Stig Holten kalder, lydfølsomme, og derfor var det vigtigt for dem, at de kunne få lov til at se, eller nærmere høre, varmepumperne, mens de var i gang. De var nemlig bekymrede for støjen. Beboerne besøgte to kunder af varmepumpefirmaet og kunne hurtigt se en sammenhæng: Små varmepumper støjer, større varmepumper støjer ikke. Beboerne besluttede på den erfaring, at der skulle opsættes større varmepumper på boligerne i den lille forening. 

Varmepumpefirmaet sørgede selvfølgelig for, at varmepumperne fik den rette dimensionering. Faktisk sørgede virksomheden for alt, fortæller Bente Jensen. Fra vandtanken gik i stykker til alle otte varmepumper var opsat, gik der under et halvt år. 

Varmepumpeprojektet blev et entrepriseprojekt

Foreningen ønskede ikke selv at skulle ringe rundt til montører og vvs-installatører m.v. og planlægge, at først skulle den ene på projektet, så den anden og så endnu en. Foreningen stillede derfor som betingelse, at varmepumpefirmaet skulle stå for alt. Firmaet tog udfordringen op – og spørger man parret, klarede de den til UG. Det eneste de ikke sørgede for var at bortskaffe alle delene fra de otte oliefyr – for foreningen fik selv solgt de otte olietanke til en landmand. Det gik heldigvis ret nemt for sig, fortæller Bente Jensen. Men ellers sørgede varmepumpe-virksomheden faktisk for det hele, fortæller Bente Jensen:

“De sørgede for, ja, alt. Alt fra at vejlede om varmepumperne til at opsætte dem og tilslutte dem. Og de sørgede for at lukke hullerne i tagene efter skorstenene, der jo hørte til oliefyrene. Skorstenene skulle jo væk. Og de gik så langt, at de undersøgte, om de kunne skaffe de samme tagsten, som dem, der allerede lå der. Det kunne de.”

Tilbage i 2018 var det, som det er i dag, muligt at få et offentligt tilskud til en pumpe, men dengang skulle man ikke selv søge – det klarede varmepumpevirksomheden nemlig for foreningen. Bente Jensen husker det som ‘dejlig nemt’. Parret fortæller, at det alt i alt var dejligt nemt at få opsat varmepumperne på grund af den løsning, foreningen valgte – nemlig den at få varmepumpevirksomheden til at stå for det hele. 

Et lån skulle der til

“Det er foreningen, der står for alt det ydre, for det er jo sådan det er at bo i en andelsboligforening. Og det er jo en forbedring af husene. Så det var foreningen, der finansierede varmepumperne,” fortæller Bente Jensen. Men der skulle et lån til: 

“Der stod ikke en million kroner på vores konto, så vi skulle tage et lån,” siger Bente Jensen og tilføjer, at der blev talt om finansiering på flere møder, for tager man et lån, falder værdien af andelene. Men alle var enige om, at det var det, foreningen skulle.

Foreningen kunne presse varmepumpefirmaet lidt på prisen i og med de købte otte varmepumper på én gang, men der var ikke tale om en større rabat: 

“Jeg tror, de gik 25.000 kroner ned på otte pumper,” fortæller Bente Jensen og tilføjer, at de betalte omkring 125.000 kroner pr. varmepumpe. Det vil sige godt og vel en million kroner for hele varmepumpeprojektet. Men som Bente Jensen siger, er de jo en forbedring, der øger værdien af boligerne. 

Varmepumperne sparer beboerne på varmeregningen 

Foreningen nyder rigtigt godt af varmepumperne. De sørger nemlig for, at der altid er rigelig varme i hjemmene og så sparer varmepumperne beboerne mange penge på varmeregningen. Noget, beboerne naturligvis er begejstrede for. 

“De fleste af beboerne har sparet
25 procent årligt på varmeregningen. For Bente og mig er det lidt en anden sag, for vi har brændeovn,” fortæller Stig Holten. Bente Jensen fortsætter: 

“Ja, og så jublede flere af os også lidt, fordi vi slap for oliefyrene af miljømæssige hensyn.” 

Bente Jensen

For skifter man fra et gammelt oliefyr til en ny varmepumpe, er der som regel meget at spare på ikke kun varmeregningen men ligeså på CO₂-kontoen – og en hel del endda. For skiftet betyder typisk en CO₂-reduktion på helt op til 50 til 80 procent. 

Hos A/B Gartnervænget  sidder de godt på  erfaringerne

Beboerne skulle lige vænne sig til, at de ikke længere skulle skrue på termostaterne på radiatorerne, men på varmepumpedelen i bryggerserne – men det gik hurtigt. Og ellers passer varmepumperne sig selv: 

“De kører af sig selv, og vi mangler ikke varme. Heller ikke, når det er rigtig koldt. De mærker efter på luftens temperatur, og regulerer sig derefter. Om sommeren lukker de ned. Så der må være et godt styringssystem i dem,” fortæller parret, der tilføjer at beboerne “alt i alt er rigtig glade.” 

Der skal dog ske et årligt eftersyn af varmepumperne – det eksisterer der nemlig et lovkrav om. 

Der er sket en masse på varmepumpe-fronten siden 2018, men da vi spørger parret, om de har et godt råd til andelsboligforeninger, der drømmer om varmepumper, står det klart, at de sidder rigtig godt på erfaringerne. 

“Et godt råd er at få en virksomhed til at stå for det hele, for det gør det langt nemmere. Og vær opmærksom på lyden. Vores erfaring er, at større varmepumper ikke støjer, men det gør de små,” lyder det fra parret, der i dag ikke mærker til støjgener. 

“Og så anbefaler vi, at man undersøger, om der er en anden forening i nærheden, der har varmepumper, som foreningen kan besøge og høre i virkeligheden. På den måde får man en god fornemmelse for pumperne. Der var nogle, der kontaktede os fra Them for at høre om de måtte komme forbi og se vores varmepumper,” fortæller formanden. Og det måtte de selvfølgelig gerne, for hos A/B Gartnervænget er tanken, at man da selvfølgelig hjælper hinanden – om det er naboer, landsbyens indbyggere eller andre af landets andelsboligforeninger, der har brug for et godt råd eller to. 

Der kan være flere årsager til at nogen ønsker at omdanne foreningens andelsboliger til ejerboliger. Det kan være ønsket om at frigøre sig for de økonomiske begrænsninger, så som regler om maksimalpriser og muligheden for, at beboerne personligt kan investere i ejendommen. Ønsket om selvbestemmelse hos andelshaverne, er også en drivkraft, som får nogle andelsboligforeninger til at omdanne deres andele til ejerboliger.

Er det juridisk muligt at omdanne andelsboligforeningen til en ejerforening?

Ja, men der er forskellig lovgivning på området, alt efter hvilken type andelsboligforening, der er tale om. Er det en etageejendom foreligger der stram lovgivning for, om ejendommens andele må omdannes til ejerlejligheder. Er der derimod tale om en andelsboligforening bestående af huse er det langt lettere. Dette skyldes, at andelsboliger, som ligger horisontalt på jorden, og ejes af andelsboligforeningen, må konverteres til ejerboliger, blot ved at foreningen beslutter dette. 

Kan alle andelsboligforeninger omdannes til ejerboliger?

Nej. Der foreligger forbud mod omdannelse af specifikke ejendomme, som huser andelsboligforeninger.
Dette gælder: 

Dog kan bygninger som er påbegyndt opførelse den 1. juli 1966 eller tidligere, som tilhører private andelsboligforeninger, med undtagelser opdeles, hvis det fremgår af reglement og loven, at dette er muligt. 

Huse er lettere at omdanne til ejerboliger

For enfamilieshuse, rækkehuse og dobbelthuse er det nemmere at konvertere andelsboligerne til ejerboliger. Dette skyldes, at disse hustyper ligger horisontalt på jorden, og reglementet lyder at sådanne andelsboliger, som dertil ejes af foreningen, kan omdannes til ejerboliger. Hvis der desuden er tilladelse ifølge lokalplanen samt byggetilladelse, kan boligerne udstykkes til enkeltstående boliger. 

Hvordan foregår omdannelsen af andelsboliger til ejerboliger? 

Selve opløsningen af andelsboligforeningen er reguleret af andelsboligloven samt andelsboligforeningens vedtægter. Beslutningen om omdannelsen træffes på generalforsamlingen ved et kvalificeret flertal. Vedtægterne skriver desuden ofte, at der skal udpeges to likvidatorer til omdannelsen, samt en revisor og en ejendomsmægler. 

Likvidatorerne er almindeligvis advokaten, som agerer rådgiver i omdannelsen og andelsboligforeningens formand. Deres vigtigste funktion er at afvikle foreningens aktiver og forpligtigelser. Dette kalder man likvidation. 

Revisoren står for at opstille selve likvidations-regnskabet og bistår rådgivning i forbindelse med at likvidatorerne udfører likvidationen. 

Ejendomsmægleren anvendes til at værdiansætte ejendomme for at bevise at omdannelsen kan opnå de indtægter, der kræves for at indfri foreningens lån og øvrige forpligtigelser. 

Hvad med foreningens statslige lån? 

Ud over likvidationen, skal andelsboligforeningen i forbindelse med omdannelsen også betale statsstøttelånet tilbage, hvis foreningen har sådan et. Det kan hænde at lånenes størrelse er så store, at det ikke er en økonomisk fordel at gennemføre omdannelsen alligevel. 

Kan en del af andelsboligforeningen blive til ejerboliger? 

Ja. Hvis andelsboligforeningen ønsker at opføre boliger i ejendommens tagetage, kan disse omdannes til ejerlejligheder. Dette sker via udstykning og salg, af lejlighederne som ejerlejligheder. Processen kan foretages også selvom bygningen er fra 1. juli 1966 eller før. Dog skal man være opmærksom på at man ved sådan en løsning får en ejerforening, som andelsboligforeningen bliver medlem af. 

Men Finn Bodholt og Allan Hyldgaard var ret solgt på ideen, og valgte derfor at søge tilskud, for ”det skadede jo ikke, at vi gav det et skud,” som Finn Bodholdt siger. Det var, og er, nemlig sådan, at boligforeninger kan søge tilskud til installationen af ladestandere. Faktisk kan foreninger få tilskud på op til 25 procent af projektets udgifter. A/B Frødalen var blandt de foreninger, der fik tilsagn til tilskud – og så skulle foreningen igen snakke ladestanderprojektet igennem. Og det gjorde de på en generalforsamling.

Opsætning af en ladestander skal stemmes igennem på en generalforsamling, og det blev det – med kun to stemmer i flertal. Men hvordan får man så solgt ideen om en ladestander til en generalforsamling, der tidligere har vist lille interesse for projektet? Allan Hyldgaard forklarer:

“For at få tilslutning til etablering af ladestanderne, tror jeg det var vigtigt, at projektet var ordentligt oplyst og gennemarbejdet samt det, at vi selvfølgelig samtidig kunne få et tilskud til etableringen. Endvidere gav vi udtryk for, at vi mente at vores forening fremadrettet ville være mere attraktiv for fremtidens beboere, der har en el-bil.”

Allan Hyldgaard

Få en ekstern rådgiver på sagen

Rådgiveren, som bestyrelsesmedlemmerne tidligt allierede sig med, var med i hele processen,
fortæller Finn Bodholt og Allan Hyldgaard.

“Rådgiveren kontaktede Ørsted, der fik lagt flere ampere i el-skabet, som ladestanderen skulle tilsluttes til. Han kontaktede kommunen, der fik lagt informationerne i LER-systemet, som er et register, der fortæller om ledninger i offentlig vej osv. Det var også rådgiveren, der fandt 3 mulige operatører, hvoraf vi valgte Power Fuels produkt, fordi det matchede foreningens ønsker og behov bedst,” fortæller Allan Hyldgaard. Og i og med, at Power Fuels produkt matchede foreningens ønsker bedst, blev Power Fuel valgt til som operatør. 

“Det var vigtigt for os, at det ikke ville koste os noget rent administrativt at have anlægget stående, for der var jo ikke nogen dengang, der ejede en el-bil. Og det kunne Power Fuel tilbyde os. Så det har ikke kostet os noget, at vi har haft ladestanderen til at stå i, ja, et år. Eller jo, prisen på installationen af anlægget, men ingen administrationsomkostninger,” forklarer Allan Hyldgaard. 

Projektet tog omkring et år, men fordi ingen i foreningen ejede en el-bil, var der ingen grund til, at de skulle skynde sig gennem det. Og det var rart, forklarer de to bestyrelsesmedlemmer og tilføjer, at der var tid til, at de kunne vende alle sten og spørgsmål, der var omkring projektet. Og dét hjalp rådgiveren særligt med: 

“Vi er ikke ladestandereksperter, så vi kunne ikke tage os af alle de spørgsmål, som alle beboerne har haft på beboermøderne. Men det kunne rådgiveren, så han var virkelig en stor hjælp. Han hjalp os igennem hele processen. Vi vil klart råde andre foreninger, der planlægger at få ladestandere, til at de får en rådgiver på, der kan vejlede dem.”

Finn Bodholt og Allan Hyldgaard

En enkelt ladestander, men foreningen er klar til at få flere

Løsningen blev til en enkelt ladestander med to stik. Og så er der forberedt til, at der en dag nemt kan sættes en ladestander til op. At lade sin el-bil er også nemt, forklarer de to bestyrelsesmedlemmer. Man bruger enten en brik eller Power Fuels app – begge dele løsninger, man knytter til sin egen konto. Lige pt har Allan, og ejeren af den nye el-bil, en brik. Allan Hyldgaard har haft sin brik, siden ladestanderen blev opsat, for skulle der komme nogen forbi, for eksempel gæster, der ønskede at lade, kunne de bruge hans brik. Men i og med, at brikken er tilknyttet Allans konto, er regningen endt hos ham, men “sådan er det jo, og så afregner man jo bare,” fortæller han og tilføjer, at det dog ikke er sket mange gange.

Får flere beboere el-bil, eller kommer der nye el-bilejere til, så er det nemt at få nye brikker igennem Power Fuel – eller bruge appen, såfremt de ønsker det. Og siden der er forberedt til, at der nemt kan opsættes en ladestander til, er den lille forening klar til at byde flere el-bilejere velkomne. 

I dag er ladestanderen i brug, den fungerer lige som den skal, og skulle der i fremtiden være noget, der driller, tager foreningen bare fat i deres operatør, Power Fuel.

Fotos: Power Fuel

Dan Colding fortæller selv, at hans hjerte brænder for renovering i boligforeningerne og han er ikke bleg for at huske en andelsboligforening på, hvorfor det er vigtigt at prioritere renoveringerne i tide:

“Jeg fortæller ofte bestyrelserne, at de skal sørge for at spare op til noget løbende vedligehold. Så deres ejendom bevarer den værdi den havde, da de købte den.”

Dan Colding

Vedligeholdelsesplanen udarbejdes i samarbejde med beboerne

De andelsboligforeninger, der administreres af Newsec, har fornøjelsen af at få byggeteknisk rådgivning fra Dan Colding. Et forløb indledes typisk med at andelsboligforeningen får udarbejdet en vedligeholdelsesplan, som Dan Colding gennemgår i samarbejde med foreningen: 

“Man kan sige, at vedligeholdelsesplanen indeholder et 10-årigt budget. Og i sådan et 10-årigt budget bliver der lagt partielle opgaver ind for at vedligeholde bygningerne bedst muligt.”

Under gennemgangen af vedligeholdelsesplanen er dialogen med bestyrelsen og ejendommens beboere essentiel, fordi de kender ejendommen bedre end nogen andre.

“Når jeg kommer ud til dem, så får vi altid talt sammen. Der er ikke nogen, der kender ejendommen bedre, end dem der bor der. Og det gør de både med følelser og ikke med følelser. For de ved også godt at nede i kælderen irriterer det dem, at der mangler noget mur eller et eller andet,” forklarer Dan Colding og tilføjer: 

“Bygningen falder jo ikke sammen, fordi der mangler lidt puds på væggen, men hvis det er vigtigt for beboerne, så skal det selvfølgelig prioriteres. Man lytter sig frem til de kosmetiske ting. Og så laver man en samlet plan sammen med beboerne om rækkefølgen på opgaverne.” 

Dan Colding, byggeteknisk rådgiver i Newsec.

Indhent tilbud på en vedligeholdelsesplan til jeres andelsboligforening –>

Renovering skal ofte puljes 

At renovere en andelsboligforening er en kompleks og dyr proces, som kræver omhyggelig planlægning. Derfor er vedligeholdelsesplanen også et godt værktøj, der kan hjælpe med at pulje nogle af foreningens vedligeholdelsesopgaver. 

“Vi hjælper foreningerne, så der er synergi i det de får lavet. Der er ingen grund til at stille stillads op på facaden for at male vinduer, hvis de til næste år skal have nye tagrender og bruge stillads igen”

Dan Colding

Samtidig er vedligeholdelsesplanen også vigtig, fordi den er med til at sætte fokus på nogle af de opgaver, der ikke altid kan ses med det blotte øje. Vedligeholdelsesopgaver, som de færreste tænker over, men som er vigtige at renovere på, inden det er for sent: 

“Kloakker, stistrenge og alle de her varmeanlæg ser du ikke som almindelig lægmand. Forsyningsanlæg er i det hele taget overset, så dem kigger vi også på, når en vedligeholdelsesplan udarbejdes. Hvordan ser de ud?  Og er der noget der, som vi kan optimere på også? Så vi prøver at guide foreningerne med sådan nogle pakker og puljer.”

Valg af håndværker

Når en andelsboligforening har besluttet at de vil igangsætte renoveringsprojekter er Dan Colding ofte også med i processen. Her hjælper han foreningen med at finde nogle entreprenører, der vil give tilbud på renoveringsopgaverne. I den forbindelse understreger han vigtigheden af at spørge foreningen, om de har nogle foretrukne håndværkere, som de har arbejdet sammen med tidligere. Foreninger har ofte positive relationer til håndværkere, der har bistået dem i mange år med deres løbende ejendomsdrift. 

“Vi spørger altid ind til om foreningen har nogen de gerne vil bruge. Og det har foreningen altid. De er altid glade for nogen, der har hjulpet dem igennem mange år med deres drift og deres ejendomme.”

Dog påpeger Dan Colding, at selvom disse håndværkere er dygtige til daglig drift, er de måske ikke altid de bedste til større renoveringsprojekter. Manglen på ressourcer og ekspertise til projekter af det omfang kan være en udfordring. 

“Det er ikke så tit, at valget falder på dem. Og det er der mange årsager til. Det er fordi de som regel er rigtig gode til at drifte – sådan løbende drift. Men de er ikke så gode til at sætte ressourcer af til store projekter,” siger han. 

Alligevel er de mindre virksomheder, der hjælper med den daglige drift ofte gode samarbejdspartnere. Eksempelvis ejendommens faste VVS-montør eller elektriker. Deres viden om ejendommen og tidligere erfaringer kan være uvurderlig under processen: 

“De er næsten altid med inde over. For de ved også mere om ejendommen end dem, der er i bestyrelsen. Samarbejdspartnerne vil vi altid rigtig gerne tænke på. De kender faldgruber og kan være med til at forhindre uforudsete hændelser, fordi de kender ejendommen og dens installationer rigtig godt.”

Vær påpasselig med VVS-kusinen eller elektriker-fætteren

Det sker heldigvis ikke ofte, men det hænder, at Dan Colding hører om boligforeninger, der har fået et familiemedlem til at stå for renoveringsprojektet: 

“Man skal være forsigtig med, at det ikke bliver familierelateret. Det vil sige, at elektriker-fætter eller
VVS-kusinen, kommer og bliver en del af projektet.”

I stedet foreslår han, at foreningen sørger for at få nogle gode bud fra forskellige entreprenører og firmaer: 

“Man skal sørge for, at det ikke bare er den første og den bedste, men at man lige får lagt det i udbud. Vi anbefaler, at man spørger tre. Man kan spørge ti, men det bliver man ikke klogere af,” siger han. 

Han råder også foreninger til at lave en lille baggrundsundersøgelse på de firmaer, de spørger om tilbud fra. Firmaerne kan slås op for lidt baggrundsviden i form af regnskab og informationer om, hvorvidt firmaet kan magte opgaven. 

“Den billigste kan blive den dyreste. Og hvad med forsikring og garantier? Der er meget at tjekke op på og vi hjælper gerne med det,” siger Dan Colding. 

Man kan ikke kommunikere for meget

God kommunikation er nøglen til en vellykket renovering. Dan Colding anbefaler løbende orientering og inddragelse af beboerne i processen for at undgå misforståelser og konflikter.

“Man kan næsten ikke kommunikere for meget. Jeg gør meget for at holde nogle orienterende møder for de beboere, der er interesserede. Det bedste er, hvis du kan samle dem et eller andet sted til noget kaffe eller noget kage, og så holde dem orienteret om, hvor langt man er i processen,” siger Dan Colding og fortsætter:

“Det er jo dem, der bor der, der har ulemperne ved, at renoveringen står på. De kan ikke bare gå hjem kl. 16. De bor jo i det hver dag, så det skal jo også være lempeligt for dem at bo der. Og det kan da godt være, at vi bliver nødt til at sadle om undervejs, fordi vi opdager, at der er nogen, der har nogle andre behov.” 

Dan Colding

Den gode kommunikation hjælper med at undgå konflikter og sikrer, at alle er enige om projektets mål.

“Når beboerne føler, at deres synspunkter bliver hørt og respekteret, skabes der en større følelse af ejerskab og fællesskab omkring renoveringsprojektet.”

Tålmodighed er vigtigt

Dan Colding har en anden god pointe, som de fleste andelsboligforeninger, der har renoveringsplaner bør have med: 

“Nogle projekter skal ligge og modne lidt før alle i foreningen synes de er en god idé. Vent hellere et år med at renovere end bare at sætte i gang, så alle er med. For det gælder om at få alle med.” 

Han eksemplificerer med vinduer, der trænger til at blive malet, men som ikke falder ud, fordi der går et ekstra år eller to, men til gengæld er langt lettere at male, hvis alle i foreningen er med på, at de bliver malet i den kommende periode.  

Etårs- og femårsgennemgangen

Når håndværkerne er taget hjem og foreningens projekt står færdigt, er det vigtigt ikke at glemme de gennemgange, som bygningsreglementet (BR18) foreskriver, at der skal udføres. Etårs- og femårsgennemgangene er ikke blot en formalitet, men derimod kritiske processer for at bevare ejendommens kvalitet og sikre, at eventuelle problemer opdages og løses i rette tid.

“Har man en byggeteknisk rådgiver eller en administrator kan man bede dem om at holde øje med, at der bliver lavet både den her etårs- og femårsgennemgang og indkaldt til den. Fordi man mister noget garanti ved ikke at stille krav til en entreprenør efter fem år, hvis der skulle være noget.”

På en femårs gennemgang opdager man noget af det, som typisk ikke blive set på etårs gennemgangen: 

“Det kan være løse fliser på et badeværelse. Det kunne være fugerne på vinduerne. Det kunne være tæringer på nye rør,” uddyber Dan Colding.

Disse gennemgange indebærer, at der holdes penge tilbage fra entreprenørens garanti i et og fem år efter afslutningen af projektet. Dette sikrer, at eventuelle skjulte defekter, der ikke umiddelbart er synlige, kan opdages og udbedres, uden at foreningen pålægges yderligere omkostninger.

Undgå disse klassiske fejl, når foreningen skal renoveres:

Bekæmp ikke først vandskader, når de opstår

Alt for mange foreninger prioriterer deres faldstammer, rør og stigstrenge for sent. Det kan betyde dyre og generende vandskader. Og mange rør har ofte en udløbsdato, hvorfor nogle forsikringsselskaber ikke vil betale for skader på dem, hvis de er mere end 30 år gamle.

Tag ikke munden for fuld som lægmand

Dan Colding har ofte set renoveringsprojekter i boligforeninger, hvor det kan være svært at komme i mål, fordi en beboer i foreningen er endt med et ansvar, der er lidt for stort. Ansvaret for en renovering af f.eks. ti trappeopgange kan på papiret lyde som et opkald til en maler, men det er meget mere end det: Uforudsete udgifter, varslinger, beboerkommunikation, inspektioner og beslutninger, der gør processen ret omfattende og kompleks. Med en byggeteknisk rådgiver kan foreningen undgå at et projekt vokser dem over hovedet og bliver til konflikter. 

Glem ikke kommunikationen

Du kan næsten ikke kommunikere for meget, når en andelsboligforening skal renovere. Hold gerne orienteringsmøder løbende og giv andelshaverne mulighed for at få viden om, hvordan projektet forløber og hvad tidshorisonterne er. Flere kommunikationskanaler er at foretrække, så du rammer så mange som muligt. 

Begynd ikke for tidligt

Selvom en vedligeholdelsesplan siger en ting, så vent hellere lidt tid med at igangsætte. Det er nemlig vigtigt, at projektet får lov at ’modne’ og at alle andelshavere er klar til at renoveringen går i gang. 

Benyt ikke familien

Der kan være mange faldgruber forbundet ved at vælge den forkerte entreprenør til opgaven. Indhent flere tilbud og lad være med at tage den første og billigste. 

Glem ikke etårs- og femårsgennemgangen

Det er ikke alle der er opmærksomme på det, men der skal faktisk udføres både etårs- og femårsgennemgang ifølge BR18. Bliver de glemt kan garantien bortfalde. 

Allier jer med en byggeteknisk rådgiver

En byggeteknisk rådgiver kan hjælpe med at renoveringsprocessen bliver en succes for andelsboligforeningen. Samtidig har den byggetekniske rådgiver også en forsikring, der beskytter bestyrelsesmedlemmer, således at de ikke kan blive stillet til ansvar, hvis noget går galt. Ansvaret ligget i stedet på den byggetekniske rådgivers forsikring.

Da andelsboligforeningen trængte til flere forskellige former for renovering, kontaktede bestyrelsen Gaihede, ingeniører & arkitekter, for at få udarbejdet en ti-årig vedligeholdelsesplan. 

“I vedligeholdelsesplanen stod det skrevet sort på hvidt, hvad der var kritisk og hvad der skulle laves inden for en fem-tiårig periode,” fortæller Boye Schnack, der er formand i andelsboligforeningen. 

Vedligeholdelsesplanen var et vigtigt værktøj

Med vedligeholdelsesplanen i hånden havde andelsboligforeningen et konkret værktøj, der kunne hjælpe dem med at prioritere i renoveringsopgaverne.

“Det, der var kritisk, satte vi sådan set i gang så hurtigt, det overhovedet kunne lade sig,” siger formanden. 

Udover de mest kritiske opgaver indeholdt vedligeholdelsesplanen også forslag om udskiftning af tag, forstærkning af tagkonstruktion, rensning og renovering af facader for og bag samt en vinduesudskiftning. Omfattende renoveringer, som var både nødvendige og dyre. 

“Vedligeholdelsesplanen var et godt argument på generalforsamlingen for at stemme renoveringerne igennem, Der er ikke nogen i bestyrelsen, som er håndværkere. Når vi ikke har det, så er der et stort behov for, at der er nogle eksperter, der håndterer tingene for os.”

Boye Schnack, formand i A/B Falcken.

A/B Falcken valgte at benytte Gaihede, som rådgivere, fordi de både havde ingeniører og arkitekter tilknyttet. En vigtig kombination ifølge formanden Boye Schnack, fordi de to faggrupper supplerer hinanden rigtig godt.

Under budget

A/B Falcken havde ikke en opsparing og skulle hente finansiering til renoveringsprojekterne ved et lån i banken. Et sted mellem 17-18 millioner kroner lød budgettet for den store renovering på. 

“Vi vidste vi skulle låne et større millionbeløb, så vi lagde en plan for, hvad det ville kræve i huslejeindtægter på det tidspunkt. Og så regnede jeg mig frem til, at hvis vi steg cirka 8 procent hvert år frem til det år, hvor vi så gerne ville lave et facadeprojekt, så vi landede på den indtægt, der skulle til for at betale af på lånet” fortæller formanden Boye Schnack. 

“Det passede rimelig spot on, så der har ikke været huslejestigninger siden vi fik lavet facadeprojektet.” 

Finansieringen var vellykket af flere årsager. A/B Falcken endte faktisk også med at bruge færre penge end renoveringen først var budgetteret til. Ca. 15 millioner kroner endte det med at koste. 

“Der var ikke så mange uforudsete udgifter. Det hjælper altid rigtig meget på budgettet,” siger han. Luften i budgettet betød, at foreningen kunne få genskabt friser og ornamenter, som den gamle ejendom oprindeligt var opført med.  

Renoverede under corona og lock down

Andelsboligforeningens planlagte renovering skulle udføres i 2020 samtidig med at der var corona lockdown i Danmark. Det var ikke det mest oplagte tidspunkt at beklæde bygningen med stilladser og presenninger,
mens andelshaverne sad indendørs på hjemmekontorer og brugte det meste af deres tid i lejlighederne, men et flertal blandt beboerne var alligevel enige om, at de ikke kunne udskyde den planlagte renovering. 

“Det var rigtig uheldig timing, men flertallet stemte for, at det skulle vi simpelthen bare have kørt igennem. Og det gik jo heldigvis også godt,” fortæller Boye Schnack.  

Hussvamp blev dækket af forsikringen

Under renoveringsprojekter af det omfang, som A/B Falcken har fået udført, vil der ofte være bump på vejen. Hos A/B Falcken var det hussvamp, der befandt sig i en del af tagkonstruktionen og i nogle af de øverste lejligheder. De beboere, der boede i lejligheder påvirket af hussvamp skulle genhuses imens materialer med hussvamp blev fjernet. Hussvampen var en skade, som andelsboligforeningens forsikringsselskab dækkede. 

“En vigtig pointe, hvis man har et dårligt tag. På et eller andet tidspunkt er det så dårligt, at man ikke kan blive forsikret på det. Og så kan forsikringsselskabet sige, at skader som svamp skyldes manglende vedligeholdelse, så derfor dækker forsikringen ikke.”

Boye Schnack

Han fortæller også, at andelsboligforeningen var opmærksom på, at det kan være svært at bevare sin dækning på forsikringen og derfor havde det med som et argument for at få stemt renoveringen igennem på generalforsamlingen. 

Mere i støbeskeen

Den succesfulde renovering af A/B Falckens ejendom har ikke kun efterladt tilfredse andelshavere og bestyrelse, den er rent faktisk også blevet indstillet til Renoverprisen i både 2022 og 2023. 

Det betyder dog ikke, at de læner sig tilbage hos andelsboligforeningen på Nørrebro. De har nemlig allerede bestilt en ny vedligeholdelsesplan og så skal de til at lave et helt særligt fugtsikringsprojekt: 

“For 10 år siden fik vi lavet nogle tiltag, der skulle sikre mod regnvand, men det har vist sig ikke at være tilstrækkeligt. Ejendommen ligger delvist over Ladegårdsåen, som går fra Nørrebro station og ned til Bispebuen. Så ejendommen står rent faktisk og sopper i det der mosevand,” forklarer Boye Schnack. 

Løsningen er nogle særlige stålplader, der skal lægges ind i det murede fundament og beskytte
mod det opstigende vand.

“Hvis du cykler forbi i disse dage, så ser facaden nok ikke så pæn ud med store huller foran ejendommen, men det kan forhåbentligt hjælpe os med at vores flotte facade bliver ved med at se pæn ud fremover,”
slutter han. 

Fotos: Gaihede

Energiforbedringer, særligt de større, kan koste en del, men faktisk kan de ofte betale sig. Men inden I går i kast, bør I undersøge om I skal starte det ene eller andet sted. Og her kan et energimærke være et godt udgangspunkt. Det fortæller energikonsulent og ekspert fra Norca ApS, Chris Skaarup: 

“Et energimærke er jo et godt udgangspunkt, når foreningen gerne vil energiforbedre, fordi det opstiller nogle forslag til rentable energiforbedringer. Og der følger estimerede priser med, så man kan tænke forbedringerne ind i budgettet.” Rentable energiforbedringer er de energiforbedringer, der vil kunne betale sig på kort eller længere sigt. 

Chris Skaarup
Energikonsulent, Norca ApS

Når en energikonsulent fra Norca ApS udarbejder et energimærke, kigger vedkommende foreningens ejendom efter i sømmene: 

“En energikonsulent kommer ud, og kigger på en masse forhold, herunder isolering og varmeinstallationer. Vedkommende kigger på små og større parametre, der kan gøre en forskel. Selv helt små ting, som for eksempel belysning i opgangen, tager vi med. Der er mange, der allerede har det, men har man gamle pærer, vil man anbefale, at man skifter til LED-pærer. Så kan der i rapporten, foreningen får, stå noget om pumperne inde i varmeinstallationerne, som egentlig skal skiftes ud. At der er en lille ventil eller noget, som skal skiftes. Det er små ting, men der kan man alligevel spare. Vi tager alt med, der kan spare foreningen energi,” forklarer Chris Skaarup.  

Kombiner energimærket og vedligeholdelsesplanen

Energimærket er et krav ved salg af boliger, og derfor har mange foreninger et energimærke i forvejen. Men har foreningen udført ombygninger, efter det blev udarbejdet, er det muligt, at foreningen får et mere retvisende billede med et nyt.

Energikonsulenten anbefaler, at man får udarbejdet et energimærke i kombinationen med, at man får udarbejdet sin vedligeholdelsesplan. 

“Når vi udarbejder et energimærke, kommer vi og undersøger ejendommen og udarbejder på den baggrund en rapport, som foreningen så får. Men vedligeholdelsesplanen inkluderer vejledning, så der gennemgår vi alle tingene i den sammen, og kombinerer man de to ting, vil vi naturligvis kigge på energimærket og forslagene i den, og sige ’er der måske nogle af de her projekter, som kunne være interessante for jer’ samt tage priserne fra energimærket og føre dem med ind i det 10-årige budget i vedligeholdelsesplanen. Det kunne også være at vedligeholdelsesplanen viser, at taget er i dårlig stand, og derfor skal skiftes inden for 5 år, og ligger der så et forslag i energimærket om efterisolering af skråvæggene, så kan man jo passende kombinere de to projekter,” fortæller energikonsulenten. 

Tageksperten

Mangel på isolering og utætheder i andelsboligforeningens tag kan føre til et større varmetab – og det kan tit mærkes på varmeregningen. Men at skifte hele foreningens tag er en tung post, og der skal ofte mere end små utætheder til, før man snakker om tagskift. Men vil man som forening gerne komme unødigt varmetab til livs, er der muligheder. Det fortæller tagekspert, Rasmus Andersen fra Tømrermester RFA ApS:

“Vi anbefaler foreninger, at de undersøger om efterisolering kan betale sig. Det kan det tit. Varme søger automatisk opad og er ejendommens tag ikke ordentligt isoleret, kan man miste rigtig meget af varmen. Og generelt har mange af de gamle tage bare dårlig isolering.”

Som tommelfingerregel hedder det, at efterisolering ofte kan betale sig, når isoleringstykkelsen er på 175 mm eller derunder. Anbefalingen lyder, at man isolerer, så isoleringstykkelsen kommer op på minimum 300 mm. 

Rasmus Andersen
Indehaver, Tømrermester RFA ApS

Men tageksperten gør opmærksom på, at efterisolering for nogle foreninger ikke er muligt: 

“Om efterisolering er muligt, afhænger af om, der er loftrum eller loft til kip i foreningens ejendom. For er der loft til kip, er der ikke så meget at gøre. Her ville man oftest skulle lægge et nyt tag. Men er der loftrum, er det ret nemt. Der består efterisolering blot af, at man lægger mere isolering på loftet.” 

Til foreninger, der har loft til kip, er løsningen som sagt typisk et nyt tag – og så er det om at isolere ordentligt, fortæller Rasmus Andersen. Eksperten tilføjer, at mange faktorer har betydning, når det kommer til valg af isolering – og derfor anbefaler han, at man forhører sig hos en tagekspert, som kan komme og besigtige foreningens tag. Generelt er det fornuftigt at få en professionel med på råds, når det kommer til energiforbedringer af foreningen.

Vindueseksperten

En af flere populære energiforbedringer blandt landets andelsboligforeninger er at skifte de gamle vinduer ud. Og det forstår man godt. Nye vinduer reducerer støjgener, tilføjer nyt liv til facaden – og er de utætte, så slipper I for at skulle fjerne dug i karmen morgen og aften. Taler man energiforbedringer, er der typisk også meget at hente. Det fortæller tømrermester Martin Frederiksen fra virksomheden Tømrermester Martin Frederiksen ApS:

“Energivinduer, der typisk er 3-lags ruder, isolerer bedst og har derfor et lille varmetab. Og der er meget at hente her, når man sammenligner nye og gamle vinduer. Tager man 10 år gamle 2-lags vinduer, ryger omkring 30 % af varmeregningen ud via vinduerne. Men tager man 3-lags vinduer ryger kun 5 til 7 % af varmeregningen ud.”

“Energivinduer, der typisk er 3-lags ruder, isolerer bedst og har derfor et lille varmetab. Og der er meget at hente her, når man sammenligner nye og gamle vinduer. Tager man 10 år gamle 2-lags vinduer, ryger omkring 30 % af varmeregningen ud via vinduerne. Men tager man 3-lags vinduer ryger kun 5 til 7 % af varmeregningen ud,” fortæller vindueseksperten. 

Martin Frederiksen
Tømrermester, Tømrermester Martin Frederiksen ApS

Han forklarer også, at der i energiruder er en tynd metalbelægning i det ene lag glas, som lader solens stråler trænge igennem, men reflekterer varmen tilbage i rummet. Metalbelægningen sørger på den måde for, at mere af varmen holdes indenfor. 

At vælge de rigtige materialer 

Når det kommer til rammerne, er der flere materialer at vælge imellem. Man skelner mellem rammer i træ, træ/alu (aluminium), aluminium og plast. Vil man vælge rammer efter klimaaftryk, skal man gå efter særlig en løsning, fortæller eksperten: 

“Når det kommer til klimapåvirkning, er træ typisk det rammemateriale, der udleder mindst CO₂. Træ er jo et naturligt materiale, og nedbrydningen af det er nemmere ift. for eksempel nedbrydningen af materialer som PVC, man ser i plastrammer. Men det er vigtigt at huske på, at man alt afhængig af træmateriale skal male eller bruge træbeskyttelse med mellem 5 og 10 års mellemrum, så vinduerne holder så længe så muligt.”

Solcelleeksperten

Antallet af andelsboligforeninger, der får øjnene op for muligheden for at få solceller på taget, er stigende. Og med god grund. Solceller er en ubegrænset kilde til grøn energi, tilbagebetalingstiden er kort og anlægget kræver stort set ingen vedligeholdelse. Til gengæld kan det bedst svare sig at investere i dem, hvis strømmen bliver brugt, når den bliver produceret. Medmindre man selvfølgelig investerer i et batteri.

Lars Gyldenholm
El Chef, DKTV

Når andelsboligforeninger investerer i solceller, er der en række muligheder og regelsæt at tage stilling til, når man bor flere sammen i en ejendom eller forening. Hos DKTV har de stor erfaring med boligforeninger, og kan levere et bredt sortiment af solceller, invertere og batteriløsninger.

“Relativt tidligt i processen kigger man på tagkonstruktion, taghældning og placering i forhold til solen: Hvad giver bedst mening for foreningen at vælge i forhold til deres tag og tagflade? Og hvad giver samtidig bedst mening i forhold til deres forbrugsmønster?” siger El Chef Lars Gyldenholm fra DKTV. 

Lars Gyldenholm uddyber, at foreningen skal beslutte om de eksempelvis ønsker en løsning med integrerede solceller eller ej? 

“Det er helt basalt et valg mellem de solceller, som de fleste kender, som er de påmonterede solceller, og de integrerede solceller. De påmonterede solceller bliver skruet ned igennem tagpladerne. Og det er klart den billigste løsning – umiddelbart investeringsmæssigt. Men æstetisk er det ikke altid den pæneste løsning.”

El Chef Lars Gyldenholm

El Chefen uddyber:  “Der er også mulighed for integrerede solceller. Det bliver nogle rigtig flotte løsninger, men for at der er god økonomi i det, siger vi som tommelfingerregel, at foreningen skal have udsigt til en tagrenovering inden for de kommende ti år. I de tilfælde kan det økonomisk betale sig at gå efter en model med integrerede solceller.”

Rådgivning og beregninger i den indledende fase er altafgørende

Hos DKTV går de i det hele taget meget op i at hjælpe foreninger med at beregne, hvilke løsninger og muligheder, der er for en andelsboligforening, der skal have opsat solceller på taget. Og så påpeger de vigtigheden af at gå i dialog med en professionel rådgiver helt fra start: 

“Start med at få lavet et møde med en professionel samarbejdspartner, som kan give jer en helt initial vurdering af mulighederne for, hvad for en solcelleløsning, I kan få. Få en umiddelbar overslagsberegning på, hvor god en idé det er. Hvis I har det, så har I også en ramme at arbejde indenfor. Og så hvis I går videre derfra, så skal I sørge for at få fat i nogen, der faktisk har en kompetent rådgivning at tilbyde,” siger El Chef Lars Gyldenholm fra DKTV. 

Har I i andelsboligforeningen gjort jer tanker om mulige energiforbedringer af jeres bygning? Så er I ikke alene. Energiforbedringer er populære, og det samme er de offentlige tilskudspuljer, som boligejere, herunder andelsboligforeninger, kan få tilskud til energiforbedringer fra. I 2023 har to tilskudspuljer, varmepumpepuljen og energirenoveringspuljen, erstattet den tidligere bygningspulje. Mens man fra varmepumpepuljen kan få tilskud til en af to typer af varmepumper, kan man fra energirenoveringspuljen få tilskud til forbedringer af boligens klimaskærm og optimering af boligens drift.

En del af Energiaftalen 2018 

Bygningspuljen, som i år er blevet til varmepumpepuljen og energirenoveringspuljen, stammer fra Energiaftalen 2018. Puljens formål var at reducere det samlede energiforbrug og omstille varmeforsyningen i landets helårsboliger. Det har varmepumpe- og energirenoveringspuljen nu til formål. Bygningspuljen gav tilskud til tre forskellige typer forbedringer af boligen, nemlig skift af varmekilde, forbedring af boligens klimaskærm og optimering af boligens drift, men det er som sagt i 2023 fordelt mellem varmepumpepuljen og energirenoveringspuljen. 

Husk de fem krav

Som andelsboligforening er I berettiget til at søge tilskud fra energirenoveringspuljen, men der er i alt fem krav, som I skal opfylde for at kunne søge: 

Tidslinje:

Hvor mange penge er der i bygningspuljen?

Finansloven for 2021 afsatte flere midler til at søge om tilskud til energiforbedringer, hvilket også øgede midlerne til Bygningspuljen. Følgende beløb er foreløbigt tildelt til bygningspuljen:

2021

675 mio. kr.

2022

375 mio. kr.

2023

320 mio. kr.

Her er det meningen, at 70 procent af
pengene skal gå til varmepumpepuljen og
de resterende til energirenoveringspuljen.

2024

315 mio. kr.

2025

230 mio. kr.

2026

200 mio. kr.

Alt du skal vide om energirenoveringspuljen

Det er som sagt muligt at få tilskud til forbedringer af bygningens klimaskærm og optimering af bygningens drift. Se længere nede i artiklen, hvad I kan få tilskud til.

Hvor meget er der i tilskud?

Midlerne i Energirenoveringspuljen fordeles efter først til mølle-princippet, så vil foreningen være sikker på at få tilsagn til tilskuddet er det om at være hurtig, når en pulje åbner. 

Tilskuddets størrelse afhænger af energiforbedringsprojektets karakter og omfang, og beregnes på grundlag af satser, der er fastsat for de enkelte tiltag. Satserne tager udgangspunkt i estimerede markedspriser. Tilskuddet kan maksimalt være på 15 procent af de estimerede markedspriser for det enkelte tiltag. Beregnes det samlede tilskudsbeløb for energiforbedringsprojektet til at være under 5.000 kroner, ydes der ikke tilskud. 

Der er forskellige satser til hhv. tiltag, der vedrør bygningens klimaskærm og tiltag, der vedrører bygningens drift. For tiltag, der vedrører bygningens klimaskærm, afhænger satserne af type af forbedring. Det samme gælder for tiltag, der vedrører bygningens drift – men der er en krølle, som I som forening skal være opmærksom på. For når det kommer til satserne for etablering af varmegenvinding, afhænger satserne af bygningens BBR kode. For bygninger, der har BBR kode 110-132 samt 185 og 190 afhænger satsen af de eksisterende markedspriser, mens satserne for bygninger, der har BBR kode 140-160 afhænger af m² opvarmet areal, der søges om tilskud til. Denne information baseres på energimærkningens data. 

Ansøgerprocessen som forening

Man søger via Energistyrelsens hjemmeside, sparenergi.dk, på ansøgerportalen, og her skal man bruge et NemLog-in. Når man søger på vegne af en forening, skal man vedhæfte flere dokumenter, og det er derfor om at være forberedt. 

Ansøger, der søger på vegne af foreningen, skal vedhæfte disse dokumenter: 

Som sagt skal man, når man ansøger, ligeledes vedhæfte et gyldigt energimærke i ansøgningen, samt oplyse om foreningen har modtaget de minimis-støtte i de seneste tre regnskabsår.  

Hertil er det muligt at få tilskud til ens eksisterende energimærke, når man søger og får tilskud til et eller flere andre projekter. Det er dog kun muligt, når ens samlede tilskud fra puljen er på mellem 5.000 og 10.000 kroner.

Ligesom med vinduer er det muligt at søge tilskud til forbedring af foreningens klimaskærm blandt andet i form af facadeisolering.

Til jer, der får tilsagn

I må først igangsætte projektet, når I har fået tilsagn til tilskud. Går I i gang, inden I får tilsagn, mister I retten til tilskud. Hertil skal arbejdet udføres af en virksomhed, der har et gyldigt CVR-nummer. 

Får I tilsagn, har I 2 år til at afslutte projektet samt søge om udbetaling af tilskuddet. Når jeres projekt er færdigafsluttet, har I 60 dage til at søge om udbetaling af tilskuddet. Har I tilsagn til flere energiforbedringer, anses de som et samlet projekt. Det betyder, at I først skal søge om udbetaling, når sidste projekt er udført. 

Ved vores ankomst fanger carportene, der hører til rækkehusene, vores blik. For på carport-tagene ligger der sorte solceller, der på en solskinsdag som denne, suger solenergi til sig. Solcelleløsningen er pæn og diskret, og derfor er det heller ikke solcellerne, der springer i øjnene, når man går rundt på vejen eller det grønne areal bag fælleshuset – nej, det man ser først, er de flotte rækkehuse, der fremstår virkelig velplejede. Foran alle rækkehuse, står der carporte, og det er på carport-tagene, at foreningen i foråret 2023 fik lagt solceller. Og man må sige, at solcellerne pynter på de små tage – og sender et signal om, at andelsboligforeningen her, er en grøn en af slagsen.

Formand, Lars Velbæk, og andelsbolighaver, Karsten Bjævertoft, tager imod os på denne sommerdag og på fælleshusets terrasse, tager vi en snak om foreningens solcelleprojekt.

“Lad os gå hele vejen”

Kratlodden har i mange år haft fokus på at være energivenlig. Efter foreningen for 6 år siden fik skiftet alle vinduer, fik de et energimærke i klasse B – og det er andelshaverne stolte af. Der er nemlig ikke mange foreninger, der får et så godt energimærke med mindre de er nybygget. Dog følte bestyrelsen, at der skulle ske mere på den grønne front, og da de i sensommeren 2022 talte om potentielle energivenlige tiltag, faldt samtalen hurtigt på solceller. 

Vi følte i bestyrelsen, at når nu vi har valgt at lægge fokus og mange penge i at gøre vores boliger så energirigtige som mulige, så lad os gå hele vejen.

Lars Velbæk

Bestyrelsen følte, at tiden var rigtig til solceller. Foreningen kunne, som resten af Danmark, se til, mens landets energipriser steg og steg:

“Vi så jo, at inflationen steg. Og så kom vi til at snakke om, at der er mange, der økonomisk ville få godt af et tilskud igennem sådan en løsning her,” fortæller Lars Velbæk, der som mange i foreningen, tog sig i at vaske om natten, mens strømprisen var lav. I dag bekymrer andelshaverne i Kratlodden sig ikke om elpriser. 

Fra bestyrelsen fik idéen om solceller, gik der ikke lang tid før, at de præsenterede den for hele foreningen på et såkaldt summemøde – et uformelt møde, foreningen til tider holder, når der er noget, der skal drøftes. Der var stor støtte til solcelleprojektet fra start af, fortæller Lars Velbæk og tilføjer, at bestyrelsen, og især ham selv, gik i gang. På den måde blev det uformelle summemøde startskuddet på solcelleprojektet, der blev afsluttet i slutningen af april i år.

Alle stemte for solcelleprojektet

At få solceller sker dog ikke fra ene dag til anden. Beslutninger om et projekt af denne størrelse kan bestyrelsen af en forening selvfølgelig ikke tage selv, så der skulle en formel afstemning til. Dette skete på en ekstraordinær generalforsamling, og alle andelshavere stemte faktisk ja til solcelleprojektet, fortæller formanden.

“Processen var jo, at vi drøftede det i bestyrelsen på flere møder, og efter de her møder, besluttede vi os for at opsætte et summemøde, som jeg talte om før, simpelthen for at fortælle om projektet. Og der var stor støtte til det,” fortæller Lars Velbæk og fortsætter:

“Vi kontaktede og fik tilbud fra tre forskellige virksomheder. De gav meget forskellige tilbagemeldinger. Den ene virksomhed kom herud og holdt et møde, og her præsenterede de deres løsningsforslag. Den anden virksomhed var Viasol, og jeg kan ikke huske den tredje.”

Det var en af de tre virksomheder, der forslog, at løsningen kunne være solceller på carport-tagene, og ideen faldt i rigtig god jord.

“Vi talte kort om, om de skulle på tagene, men der skulle man tage hensyn til vinduer og så synes vi ikke, at det ville være særlig pænt. Og den løsning, vi har valgt, har jo vist sig at være perfekt for os. Så det er jo godt,” fortæller Lars Velbæk. Men først skulle bestyrelsen afklare, om carport-tagene kunne klare vægten af solcelleanlæggene. Det viste beregninger, at det kunne de. Men der skulle flere beregninger til, for ville alle rækkehuse få nok sol?

“Vi fik sat en test, en beregning, i gang på et af husene, for at undersøge om det ville få nok sol. Og undersøgt om der ville være problemer ved de huse, der ligger nordvest. Ingen problemer der,” siger Lars Velbæk og smiler.

Kratlodden valgte, at Viasol skulle varetage solcelleprojektet, da foreningen følte, at Viasol tilbød det nyeste inden for teknologien. Og Lars Velbæk er glad for, at de valgte Viasol:

“Viasol var virkelig gode hele vejen igennem og supportede os. Så snart der var et eller andet, hjalp de og håndterede det,” fortæller formanden.

Håndværkervirksomheden, som skulle stå for tilslutningen af solcelleanlæggene, gik i gang i marts måned 2023 og knap halvanden måned efter, i slut april, var alle solceller opsat.

En solcelleløsning, der tager hensyn til alle

Timingen for afslutningen af projektet var nær perfekt, for solen skinnede stort set hele maj og juni, og det har foreningen i stor stil nydt:

“Jeg bruger omkring 33 procent af den strøm, mine solceller producerer – selv når jeg vasker, bager, oplader bilen osv. Jeg har en hybridbil, der sluger en del strøm, men når solen skinner, kan jeg kun bruge 33 procent. Resten lagrer jeg på mit batteri eller sælger tilbage til elnettet,” fortæller Karsten Bjævertoft. Lars Velbæk fortsætter:

“Og der er tale om grøn strøm, som andre kan få nytte af via elnettet. Det er jo en win-win for alle parter.”

Standardløsningen til Kratlodden blev 12 solceller pr carport, og så har andelshaverne kunne tilvælge flere solceller og batteri for egen regning. Det har flere andelshavere valgt, og derfor er det ikke alle, der har standardløsningen. Men skønt nogle har valgt en anden løsning, er alle helt enige om, at solcelleprojektet er en succes. Foreningen er nu mere energivenlig, for alle andelshavere bruger løs af grøn strøm, og hertil kan de lægge en økonomisk fortjeneste til i form af en lav energiregning.

For Lars Velbæk, der har i alt 14 solceller og et batteri på 10 kW, og altså en anden løsning end standarden for foreningen, betyder skiftet til solceller en rigtig lav energiregning her til sommer:

“Jeg bruger næsten ingen strøm fra elnettet af. Jeg tror, at jeg førhen brugte omkring 400 eller 500 kW om måneden fra elnettet af og nu bruger jeg 50 kW, fra elnettet af.”

Formanden forklarer, at en vigtig sag for bestyrelsen og foreningen er, at de tager hensyn til alle, der bor der i Kratlodden. Derfor var det helt naturligt, at bestyrelsen valgte en solcelle-løsning, som passer til alle. De, der ønsker at udvide løsningen, er meget velkomne til dette, dog for egen regning. Formand Lars Velbæk og Karsten Bjævertoft har begge valgt at få to solceller til og et batteri, der lagrer al den producerede strøm, man ikke får brugt. Den lagrede strøm kan de benytte for eksempel sent på aftenen, når solcelleanlæggene ikke producerer særligt meget strøm.

“Vi kan jo gemme til natten eller indstille det til at lade op på et bestemt tidspunkt, for eksempel om natten, hvor strømmen er billigere. Når der kommer mørkere dage, har jeg tænkt mig at lade det op om natten, og når så jeg vågner om morgenen, kan jeg trække strøm fra mit batteri frem for at skulle betale 2 kr. pr. kW,” forklarer Karsten Bjævertoft. Solceller producerer meget lidt strøm om natten, men her er prisen på strøm fra elnettet typisk billigst. Det betyder, at når mørkere tider banker på døren, kan Karsten Bjævertoft, og Lars Velbæk, der også har et batteri, lade sit batteri op til en billig pris.

Om de vil dække 100 procent af husenes strømproduktion til efterår og vinter, er formanden ikke sikker på:

“Vi ved ikke om de vil producere nok, men vi er spændte. Det afhænger jo af solen. Men det kan jo godt være, at det kun er 8-9 kW om dagen til vinter. Vi må se,” fortæller Lars Velbæk.

At få en god pris i hus

Det er populært at få solceller, men som regel en dyr affære. Alligevel har foreningen betalt kontant for solcelleprojektet. Det var kun muligt, fordi foreningen har en rigtig god økonomi:

“Vi skylder stort set ingen penge væk. Jeg tror det er 5 eller 6 millioner kroner vi skylder væk.

Og det er egentlig kun på grund af, vi fik skiftet vinduer på alle husene,” fortæller Lars Velbæk og fortsætter:

“Der var jo længe en negativ rente. Og har man en million kroner på en bankkonto, kan det ikke betale sig, at man lader dem være. Så det gav mening for os. Vi udvidede vores kassekredit en lille smule og så har vi sagt, at vi ikke igangsætter projekter af nogen art i år og en del af næste år. Og så får vi på den måde pengene hjem igen for solcelleprojektet. Så det gør jo egentlig, at det som sådan ikke har kostet os noget. Alle har samme husleje som før, men får så den fortjeneste der nu er i det her projekt – en nedsat energiregning. Så det er en jo positiv ting.”

Foreningen gav 2,5 millioner kroner for solcelleprojektet – “en rigtig god pris,” siger formand Lars Velbæk, der forhandlede sig frem til den:

“Vi indhentede flere tilbud, men forhandlede selvfølgelig også. Det var ikke bare at sige ja. Så ja, vi fik en rigtig god pris og et godt samarbejde med Viasol ud af det.”

Det er sådan, at den producerede strøm, man ikke får brugt og ikke lagrer på sit batteri, sælger man til elnettet. Det lyder muligvis teknisk, men det er det langt fra, erfarer de to herrer:

“Man skal være tilknyttet en særlig produktionselleverandør, der kan varetage salg og køb af ens strøm,” fortæller Karsten Bjævertoft og tilføjer, at når man er tilknyttet en produktionselleverandør, skal man ikke gøre mere selv.

Der går sport i den

Der er for tiden mange, der dagligt følger de aktuelle elpriser og planlægger deres brug af opvaskemaskinen og vaskemaskinen derefter – men ikke hos Kratlodden, der bruger løs af den grønne strøm. Og selv når de bruger løs, bruger de kun en brøkdel af al den strøm, solen producerer, når solen skinner.

“Der er ikke nogen i foreningen, der længere står op om natten og vasker tøj,” fortæller Karsten Bjævertoft og fortsætter: “Nu bruger vi gerne løs af strømmen om dagen.” Lars Velbæk tilføjer:

“Ja, og førhen kiggede vi jo tit i apps, der følger strømmen. Det gør vi ikke mere… For nu er det ligegyldigt. Dem, der ikke har batteri tilknyttet sine solceller, gør bare tingene om dagen, og det fungerer så godt.” 

Alligevel har de ikke helt lagt telefon og app fra sig. De kan nemlig følge strømmens flow fra solcelle til batteri, bolig og elnet på en app.

“Appen fortæller mig, at der lige nu kommer 2,6 kW strøm igennem fra mine solceller. Jeg bruger 0,2 kW lige nu, mit batteri er på 100 %, og fordi jeg ikke bruger min strøm selv lige nu og mit batteri er opladt, sælger jeg strøm til elnettet. 2,4 kW strøm sælger jeg lige nu. Og det sker af sig selv,” fortæller Lars Velbæk, mens han viser os rundt i telefonappen. Begge har en klar fornemmelse af, at alle i foreningen kan begå sig i og synes om appen, for “den er rigtig brugervenlig” som formanden siger.

Mens snakken går om den handy app, fortæller de to herrer, at der næsten går sport i at følge den:

“Vi sidder og følger vores strømforbrug dagligt,” siger de næsten i kor og griner, mens Lars Velbæk følger op:

“Man sidder jo og kigger på appen tit. Der går jo sport i at se, at jeg får en masse ud af mine solceller.”

Et succesfuldt solcelleprojekt

Det er soleklart, at solcelleprojektet er en succes. Det er kun to en halv måned siden, at alle i andelsboligforeningen kunne tage solcellerne i brug, men ifølge Lars Velbæk og Karsten Bjævertoft, er der stor begejstring blandt alle i foreningen.

“Når vi går tur her på græsvolden, er dét, alle taler om, solcelleanlæggene,” fortæller Karsten Bjævertoft – og heldigvis har andelshaverne kun ros til den grønne energiforbedring.

Når foreningen skal vælge belægning i forbindelse med gårdrenovering, lyder anbefalingen på, at I vælger større fliser. Større fliser er nemlig lig mindre vedligeholdelse: “Vi anbefaler jo, at folk tænker vedligehold ind, når de vælger flisebelægning. Og vil foreningen ikke bruge lang tid på vedligehold, bør den vælge så store fliser som mulig. Det er typisk en eller to, der står for vedligeholdelsen af gården, og der er det jo rart, at fliserne er lette at vedligeholde,” forklarer Thomas Rosholm Poulsen fra T.R. Entreprise & Ejendomsservice ApS.

2. Gør gården grønnere

Flere foreninger går fra grå flisegårde til grønne arealer – og det kan I også. Der er mange løsninger, når det kommer til at få grønne arealer i gården: græs-plæner, blomsterenge, drivhus, højbede m.m. Eksperten forklarer, at foreningen skal huske på, at beboerne også skal se på gården oppefra, så ønsker I en særlig grøn gård, kan I vælge at få grønne tage på skurene. 

3. Klimasikr gården

Mange gårde er lukkede gårde, og det betyder for nogle problemer, når der kommer en masse regn-vand. Thomas Rosholm Poulsen fortæller, at man derfor bør tænke klimasikring ind, når gården skal renoveres. Eksperten forklarer: 

For nogle er det OK bare at lade det her vand flyde gennem flisemellemrummene, for andre er der brug for en form for afvanding under og for andre igen, er man nødt til at lede det væk.

Thomas Rosholm Poulsen

Her kan løsningen bl.a. være, at man anlægger små bede med beplantning, der kan suge vandet eller mindre regnvandsbassiner, der kan klare større mængder regnvand.  

4. Grønne legearealer 

Nogle foreninger ønsker også at lave arealer til børn, så de kan lege udenfor. Her anbefaler Thomas Rosholm Poulsen, at foreningen tænker ind i, at legearealerne, såsom sandkasse og legehus, matcher stilen i gården. Ønsker I for eksempel, at gårdens udtryk skal være naturligt, kan I få en naturlegeplads i naturmaterialer. Om foreningen ønsker et naturligt udtryk eller ej, så anbefaler eksperten i gårdmiljøer, at foreningen vælger et ensartet udtryk til gården, når I skal renovere. 

“Du kan sammenligne det lidt med autorisation hos f.eks. elektrikere. Du kan godt få en almindelig elektriker ud til at skifte el-tavlen. Men det er kun en autoriseret el-installatør, der kan gå ud og tage ansvar for det,” siger Kristian Balleby og forklarer samtidigt, at rådgivere fra realkreditinstitutter og banker er godkendt af Finanstilsynet til at udføre finansiel rådgivning.

Risikovillighed og sårbarhed

Den rette finansielle rådgiver kan klæde bestyrelsen og andelsboligforeningen på til at træffe beslutninger om lån, finansieringer og deres sårbarhed og ikke mindst risikovillighed. Dialogen med en finansiel rådgiver vil typisk omhandle fordelene og ulemperne ved de forskellige finansieringsmuligheder. For alle finansieringer har fordele og ulemper og de kan blive belyst grundigt med den rette finansielle rådgivning: 

“Vi kan have en dialog om, hvilke flanker, der står åbne i foreningen, og som man bør forholde sig til. Eksempelvis i forbindelse med overvejelser om en opkonvertering. Med en opkonvertering indgår foreningen jo et væddemål med markedet om, hvorvidt renten falder igen eller ej. Spørgsmålet er derfor, om foreningen vil påtage sig risikoen for, at den ikke falder igen. Det er bare et eksempel. Der vil typisk være andre vigtige flanker, som er vigtige at få dækket af i en andelsboligforening,” forklarer Kristian Balleby og nævner som eksempel spørgsmål om vedligeholdelse af ejendommen eller indtjening fra store erhvervslejemål.

Finansieringen skal være et fast punkt

Har bestyrelsen et godt samarbejde med deres bank eller realkreditinstitut og dermed også deres finansielle rådgiver, er det heller ikke en stor udfordring at genbesøge foreningens finansiering som et fast punkt løbende:

Jeg vil virkelig anbefale alle foreninger at have finansiering som et fast punkt på generalforsamlingen og på det årlige budgetmøde i bestyrelsen,

understreger Kristian Balleby og tilføjer:

“Og det er jo fordi, at rentemarkedet ændrer sig konstant. Og vi ved jo, at det også gør det med ganske korte tidsinterval og med meget store udsving. Det kan skabe nogle vinduer og nogle muligheder, som jeg synes, at en god ansvarlig bestyrelse, om ikke andet, så i hvert fald forholder sig til, hvis de kontinuerligt besøger punktet.”

Læs også: Stigende renter: Hvad betyder det for andelsboligforeningens og din egen økonomi?